Uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos é uma escolha popular entre os compradores de imóveis. No entanto, há momentos em que sua situação financeira pode não permitir que você compre uma casa, mesmo que você realmente queira. A única maneira de concluir a compra de uma casa quando um adiantamento não está disponível é fazer vários empréstimos. Uma hipoteca piggyback pode ser uma opção para ajudá-lo a comprar a casa que deseja, mas há desvantagens a serem lembradas antes de assinar qualquer papelada.
Vamos examinar essas desvantagens e todos os detalhes das informações necessárias para tomar a melhor decisão em relação a uma hipoteca piggyback.
Piggyback Mortgages também são conhecidos como Piggyback Loans
Visão geral
Se você está procurando uma casa, mas está fora de sua faixa de preço, principalmente em mercados quentes, um empréstimo piggyback pode ajudar com os custos iniciais.
Um empréstimo piggyback é um segundo empréstimo após a primeira hipoteca para financiar uma única propriedade. É normalmente usado para reduzir os custos iniciais da hipoteca, como um adiantamento ou seguro de hipoteca privada, que muitos credores exigem na primeira hipoteca.
A maioria dos credores exige um adiantamento de pelo menos 20% do valor da casa. No entanto, ter tanto dinheiro em mãos (sem comprometer suas economias) nem sempre é possível, especialmente se os valores das casas estiverem subindo rapidamente.
Alguns programas, como empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) ou Veteran Affairs (VA), permitem que os mutuários coloquem menos dinheiro. Ainda assim, eles vêm com certos requisitos (renda, localização etc.) que você deve atender. Além disso, você pode ser obrigado a pagar taxas adicionais, tornando um empréstimo piggyback uma opção mais atraente.
Aqui está o que você precisa saber sobre empréstimos piggyback para empréstimos à habitação.
Histórico de empréstimos ou hipotecas piggyback
Muitos credores ofereceram empréstimos imobiliários para aqueles sem o tradicional pagamento inicial de 20% no início dos anos 2000 (pré-crise imobiliária). De acordo com o Furman Center for Real Estate and Urban Policy da Universidade de Nova York, um quarto de todos os mutuários usaram um empréstimo piggyback em 2006.
Isso significava que os mutuários usavam dois empréstimos para cobrir o custo da casa, um para 80% e outro para o pagamento de 20%. Quando a bolha imobiliária estourou, muitos proprietários ficaram com patrimônio líquido negativo, também conhecido como subaquático (ou de cabeça para baixo em seus empréstimos).
Como resultado, muitas pessoas deixaram de pagar suas hipotecas, e ter duas hipotecas dificultou a modificação do empréstimo ou a aprovação de uma venda a descoberto.
Os empréstimos piggyback foram limitados a 90% do valor do empréstimo desde a recuperação imobiliária. Isso significa que você deve fazer um adiantamento de 10% em vez do empréstimo de 80-20 que era popular durante a bolha.
Como funciona uma hipoteca piggyback
Uma hipoteca piggyback funciona: você obtém uma hipoteca de 80% do preço de compra da casa. Em vez de pagar os 20% restantes em dinheiro, você faz um segundo empréstimo (normalmente a 10%) e, em seguida, coloca os 10% restantes em dinheiro.
Suponha que você queira comprar uma casa de $ 200,000, mas tenha apenas $ 20,000 em economias. Você obteria uma hipoteca de $ 160,000 (80%) usando a estratégia de empréstimo piggyback. Em seguida, você faria um empréstimo piggyback por US $ 20,000 adicionais (10%). Por fim, você pagaria os $ 20,000 restantes (10%).
Você usa essa estratégia para obter os dois empréstimos ao mesmo tempo. O segundo empréstimo menor, normalmente um empréstimo imobiliário ou linha de crédito (HELOC) com um período de saque de 10 anos, complementa o primeiro para atender às suas necessidades totais de empréstimo.
No entanto, você não é obrigado a obter empréstimos do mesmo credor. Se você notificar seu credor hipotecário principal de que pretende usar um empréstimo piggyback, ele o encaminhará a um segundo credor que pode fornecer o financiamento adicional.
Tipos de Empréstimo Piggyback
O cenário descrito acima é a estrutura de empréstimo piggyback mais comum, mas não é a única maneira de dividir os fundos. Aqui está uma olhada mais de perto nas três alternativas mais populares.
80/10/10
Os empréstimos piggyback também são conhecidos como empréstimos 80/10/10 porque essa é a maneira mais comum de dividir os fundos em porcentagem. O primeiro número representa o valor da hipoteca primária (80%), enquanto o segundo número representa o valor do empréstimo piggyback (10%). O número final representa o adiantamento (10%).
80/15/5
Isso é semelhante a um empréstimo 80-10-10, mas você pode preferir se tiver menos de 10% para um adiantamento.
75/15/10
Outra forma popular de dividir um empréstimo piggyback é 75/15/10. Isso significa que a primeira hipoteca representa 75% do preço de compra, o empréstimo secundário representa 15% e o adiantamento é de 10%. Esta versão é frequentemente usada no financiamento de um condomínio porque as taxas de hipoteca são mais altas quando o Loan-to-Value (LTV) excede 75%.
Usando o mesmo exemplo de $ 200,000 acima, um empréstimo piggyback 75/15/10 ficaria assim:
- Empréstimo primário: $ 150,000 (75%).
- Empréstimo secundário: $ 30,000 (15%)
- Adiantamento: $ 20,000 (10%)
Por que pode ser difícil obter um empréstimo nas costas
Em teoria, um empréstimo piggyback parece ser a melhor opção, mas há riscos; portanto, o credor exigirá uma prova de que você pode lidar com a dívida adicional.
Uma coisa a ter em mente é que o credor hipotecário considerará sua relação dívida / renda (DTI) ao aprovar seu empréstimo. Como você está basicamente fazendo dois empréstimos para uma casa, está incorrendo em mais dívidas, então precisará de uma renda maior para cobrir ambos.
Seu DTI não deve exceder 28%, o que significa que o custo mensal total de ambos os empréstimos não pode exceder 28% de sua renda mensal bruta. Se sua renda mensal antes dos impostos for de $ 6,000, por exemplo, você não será elegível para um empréstimo piggyback que custe mais de $ 1,680 por mês.
Além disso, como é arriscado tomar dois empréstimos separados simultaneamente, você precisará de um bom crédito para se qualificar para um empréstimo piggyback. Cada credor tem requisitos diferentes, mas é necessária uma pontuação de crédito de pelo menos 680.
As vantagens e desvantagens dos empréstimos piggyback
Você deve ou não fazer um empréstimo piggyback por vários motivos.
Benefícios dos empréstimos piggyback
#1. Evitando PMI
Um dos motivos mais comuns para a obtenção de um empréstimo piggyback é evitar o pagamento do seguro hipotecário privado (PMI), que protege o credor em caso de inadimplência. Conseguir duas hipotecas é menos dispendioso para o proprietário, e os juros geralmente são dedutíveis nos impostos. Antes de tomar uma decisão financeira tão significativa, recomendamos consultar o seu consultor fiscal.
Quando você tem 20% ou mais de patrimônio em sua casa, você tem o direito legal de solicitar que seu credor interrompa seu PMI. Caso contrário, o credor deve descontinuar o PMI assim que você atingir 22% de patrimônio em sua casa.
#2. Adiantamentos reduzidos
Uma hipoteca piggyback também pode ser usada para financiar mais de 80% do preço de compra de uma casa (também conhecido como 80% loan-to-value ou LTV).
Por exemplo, se um comprador de casa tiver dinheiro suficiente apenas para um pagamento inicial de 5%, ele poderá obter um empréstimo de 80/15/5. O “80” refere-se à primeira hipoteca, que cobre os primeiros 80% do preço de compra da casa. O “15” refere-se à segunda hipoteca, que cobre os 15% restantes do preço de compra. O “5” representa o adiantamento de 5% feito pelo mutuário.
Isso pode ser feito de duas maneiras: 80/15/5 ou 80/10/10. Alguns credores, no entanto, oferecem uma opção 80/20 na qual a segunda hipoteca cobre o restante do preço de compra sem entrada.
# 3 Conveniência
Um empréstimo piggyback pode ser uma ferramenta útil para compradores de imóveis. Você não precisa ir a dois fechamentos, assinar dois conjuntos de papelada ou pagar dois custos de fechamento diferentes porque uma hipoteca piggyback fecha ao mesmo tempo que a primeira hipoteca. Se o seu credor principal não oferecer empréstimos piggyback, eles provavelmente recomendarão outro credor com quem tenham um relacionamento de trabalho.
Às vezes, o segundo empréstimo pode ser estruturado para que o proprietário possa se beneficiar dele. Por exemplo, se o segundo empréstimo for uma linha de crédito de home equity, o proprietário poderá usar os fundos para fazer melhorias na casa.
Os empréstimos piggyback também podem ser estruturados para aceitar apenas pagamentos de juros. Isso significa que você só precisa pagar os juros por um período definido, mas pode adicionar o máximo de principal que desejar.
Esta opção oferece aos proprietários mais opções de como eles podem gastar seu dinheiro. Eles poderiam colocá-lo em seus 401 (k) ou outros investimentos financeiros, pagar dívidas de cartão de crédito com juros altos ou guardá-lo para um dia chuvoso.
#4. Evitando taxas de juros de empréstimos jumbo
Se você está procurando uma casa mais cara, um empréstimo piggyback pode permitir que você evite os limites de empréstimo dos empréstimos jumbo. Taxas de juros mais baixas na primeira hipoteca irão beneficiá-lo.
As desvantagens dos empréstimos piggyback
Por outro lado, as hipotecas piggyback têm várias desvantagens que podem desanimar um mutuário. Aqui estão alguns exemplos:
#1. Taxas de juros mais altas
Como a segunda hipoteca está vinculada a taxas de juros de curto prazo, ela normalmente é financiada a uma taxa mais alta do que a hipoteca principal. Essas taxas podem eventualmente superar o custo do PMI.
#2. Pagamentos mensais mais altos
As segundas hipotecas são normalmente restritas a residências principais e têm um prazo de empréstimo mais curto do que as primeiras hipotecas. Isso significa pagamentos mensais de hipoteca mais altos e restrições ao tipo de residência.
#3. Restrições de quantidade
As segundas hipotecas também estão restritas a valores de empréstimo não superiores a $ 100,000. Alguns credores, no entanto, permitem mais.
Alternativas de hipoteca de carona
#1. Pagar pelo seguro de hipoteca privada
Você pode preferir pagar pelo PMI, especialmente se o PMI for mais barato por mês do que um segundo pagamento de hipoteca. Os credores são obrigados a cancelar o PMI assim que você tiver 22% de patrimônio em sua casa, mas você pode solicitar que seja cancelado antes se eles tiverem 20% de patrimônio.
#2. Solicitar uma hipoteca Jumbo
Se sua pontuação de crédito e relação dívida/renda forem altas o suficiente para se qualificar para um empréstimo jumbo, talvez você prefira fazer um único pagamento mensal.
#3. Compre uma casa mais barata
Comprar uma casa mais barata pode permitir que você se qualifique para um empréstimo conforme, em vez de um empréstimo jumbo. Isso eliminaria sua necessidade de um empréstimo piggyback para evitar uma hipoteca jumbo.
Uma casa mais acessível pode permitir que você pague um adiantamento de 20%, eliminando a necessidade de PMI.
# 4. Obter um empréstimo-ponte
Você está considerando um empréstimo piggyback porque está se mudando, mas ainda não vendeu sua casa? Um empréstimo-ponte pode ser uma opção melhor.
Este empréstimo à habitação de curto prazo preenche a lacuna entre quando você compra sua nova casa e quando chega o produto da venda de sua casa anterior. Normalmente, você pode emprestar até 80% do valor da casa original, com prazos que variam de seis meses a um ano. Se você deseja um segundo empréstimo de prazo mais curto para não ter que fazer dois pagamentos de hipoteca por muito tempo, talvez prefira um empréstimo-ponte.
Sua situação financeira e o custo da moradia em sua área provavelmente influenciarão sua decisão entre um empréstimo piggyback e outras opções.
Outras possibilidades
- Empréstimo garantido pelo governo: Alguns empréstimos garantidos pelo governo federal permitem que os compradores de imóveis coloquem menos dinheiro. Os empréstimos FHA, por exemplo, exigem apenas 3.5% de entrada, embora seja necessário um seguro hipotecário. Se você atender a determinados critérios, os empréstimos VA e USDA não exigem pagamento inicial.
- Programas de assistência de adiantamento: Se você é um comprador de casa pela primeira vez, pode ser elegível para programas ou subsídios especiais que o ajudam a economizar dinheiro para um pagamento inicial. Na maioria dos casos, você não precisaria se preocupar em pagar PMI ou ter economias suficientes.
Conclusão
Antes de fazer duas hipotecas, faça as contas para garantir que está economizando dinheiro. Embora evitar o PMI possa parecer atraente, você pode acabar pagando mais pelos empréstimos do que pagaria com o seguro hipotecário. Esperar até que você tenha entrada suficiente para evitar dois empréstimos ou PMI é a melhor maneira de economizar dinheiro durante o empréstimo à habitação. Se isso não for uma opção para você, temos outras opções para comprar uma casa com um baixo pagamento inicial.
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Referências
