O seguro hipotecário privado (PMI) protege os credores contra o risco de inadimplência nos empréstimos do proprietário. A redução do risco do credor pode resultar em taxas de juros mais baixas e acesso mais fácil ao crédito para os mutuários, mas também pode aumentar drasticamente o custo de uma hipoteca. Veja como obter uma hipoteca de casa enquanto evita ou pelo menos mitiga o PMI (seguro de hipoteca privado) com ou sem um adiantamento de 20 ou 10%.
O que é PMI?
O seguro hipotecário privado (PMI) é um tipo de seguro exigido pelos credores hipotecários convencionais quando um comprador de uma casa baixa menos de 20% do preço de compra.
O PMI destina-se a salvaguardar o credor em caso de incumprimento do empréstimo por parte do proprietário. Embora não impeça a execução hipotecária, permite que potenciais compradores se tornem proprietários, mesmo que não possam pagar um adiantamento de 20%. Se o seu credor considerar que você precisará pagar o PMI, ele funcionará com um provedor de seguro privado e os termos do plano de seguro serão comunicados a você antes de fechar sua hipoteca.
Se você tiver o PMI, a taxa não ficará com você indefinidamente. Você pode entrar em contato com seu agente de empréstimo sobre a remoção do PMI de sua hipoteca assim que atingir 20% de capital – seja pagando sua dívida de empréstimo ao longo do tempo ou aumentando o valor da casa. O PMI deve ser rescindido pelos gestores quando o saldo do empréstimo atingir 78% do valor original da casa.
Qual é o custo do PMI?
De acordo com o Urban Institute, o intervalo típico para as taxas de prêmio do PMI é de 0.58% a 1.86% do valor original do empréstimo. De acordo com Freddie Mac, a maioria dos mutuários pagará de US$ 30 a US$ 70 por mês em taxas do PMI para cada US$ 100,000 emprestados. O custo do PMI é determinado por dois fatores principais:
- Sua relação empréstimo-valor (LTV) – O valor que você colocar influenciará quanto PMI você paga. Por exemplo, se você colocar 5%, sua taxa de LTV seria de 95%. Seu índice LTV seria de 85% se você reduzisse 15%. Quando você tem apenas um pequeno adiantamento, o credor assume um risco maior e seus pagamentos do PMI serão maiores para compensar.
- Sua classificação de crédito - O custo do PMI é fortemente influenciado pelo seu histórico de crédito e pontuação de crédito. Considere o exemplo do Urban Institute de alguém comprando uma casa de US$ 250,000 com um adiantamento de 3.5%. O pagamento mensal da hipoteca, incluindo seguro, é de $ 1,164 com uma pontuação FICO excepcional de 760 ou superior. Os pagamentos mensais são de US$ 1,495 para um comprador com pontuação de crédito entre 620 e 640, refletindo uma taxa de PMI muito mais alta.
Veja como o PMI pode funcionar dependendo de quanto você investe, conforme calculado pela calculadora de seguro de hipoteca Freddie Mac e pela calculadora de hipoteca Bankrate. Esses números são baseados em um preço de compra de US$ 329,000 e uma taxa de juros de 3.25% e não incluem seguro residencial ou impostos sobre a propriedade.
| Pagamento inicial | 5% abaixo | 15% abaixo | 20% abaixo |
| Pagamento mensal do PMI | $300 | $78 | $0 |
| Pagamento mensal da hipoteca (principal, juros e PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
Diferentes tipos de PMI
Existem diferentes tipos de seguro hipotecário privado. Eles incluem
#1. Seguro de hipoteca pago pelo mutuário
Os prêmios do seguro de hipoteca pago pelo mutuário estão incluídos em seu pagamento mensal. O saldo principal, juros e outras taxas, como impostos sobre a propriedade, também serão incluídos. O dinheiro é então desembolsado para a seguradora mensalmente.
A cada mês, você notará uma indicação de um “pagamento especial”, que é apenas uma explicação de que o dinheiro foi pago.
Os prêmios de seguro de hipoteca pagos pelo mutuário podem ser removidos se você atingir determinados critérios, como alcançar 20% de patrimônio, 78% do valor do empréstimo ou completar metade do prazo de pagamento.
#2. Seguro de hipoteca pago pelo credor
O seguro hipotecário pago pelo credor pode parecer tentador, mas não se engane: você ainda será responsável pela cobertura. Em vez de ver esse prêmio como um item de linha, você provavelmente pagará uma taxa de juros mais alta sobre a hipoteca e/ou pagará despesas adicionais de originação de empréstimo.
Outra desvantagem é que o PMI pago pelo credor não pode ser cancelado da mesma forma que o seguro pago pelo mutuário. A maneira mais comum de sair do PMI pago pelo credor é remortgage.
#3. Seguro de hipoteca de prêmio único
Em vez de separar os pagamentos em parcelas mensais, o PMI de prêmio único combina o custo total do seguro em um único pagamento.
Dependendo dos termos do empréstimo, você pode pagá-lo integralmente no fechamento ou incluí-lo no empréstimo por uma quantia maior.
Se você pagar tudo de uma vez, seus pagamentos mensais serão reduzidos. No entanto, se você vender sua casa logo após comprá-la, poderá acabar pior do que se tivesse simplesmente pago o PMI mensal.
Considere que, se você estiver lutando para fazer um pagamento inicial de 20%, talvez não consiga pagar um pagamento adiantado significativo do seguro.
#4. Seguro de hipoteca de prêmio dividido
Em um contrato PMI de prêmio dividido, você pagará um preço inicial mais alto que cobrirá uma parte dos custos, permitindo reduzir seus requisitos de pagamento mensal.
Isso combina as vantagens e desvantagens do PMI de prêmio único e pago pelo mutuário. Você precisará de algum dinheiro, mas não tanto quanto pensa para pagar a taxa inicial. Você desfrutará de taxas mensais mais baratas.
Se você tiver uma relação dívida / renda maior, o seguro de hipoteca com prêmio dividido pode ser benéfico. Ele permite que você evite seu possível pagamento de hipoteca para evitar que seu DTI se torne muito alto para se qualificar.
#5. Seguro de hipoteca FHA
Um empréstimo FHA inclui esta forma de seguro de hipoteca. Implica um pagamento inicial seguido de encargos anuais de seguro de hipoteca (MIP), que não podem ser cancelados na maioria dos casos.
Você terá que esperar 11 anos para obter o seguro de hipoteca FHA gratuito sem refinanciamento. Mesmo assim, o seguro só será cancelado se o pagamento inicial for igual ou superior a 10%.
Leia também: EMPRÉSTIMO PIGGYBACK: definição, prós, contras e opções de refinanciamento
Maneiras de economizar dinheiro e evitar pagar seguro de hipoteca privada PMI
Dado o quão caro o seguro de hipoteca privada PMI pode ser, não é surpresa que muitos compradores de casas queiram evitá-lo. Aqui estão cinco estratégias para evitar o pagamento de seguro de hipoteca privada PMI em sua hipoteca.
#1. Procure um empréstimo que não exija o PMI.
Procure opções de empréstimo que dispensam o requisito do PMI e/ou fornecem ajuda no pagamento inicial. Por exemplo, os empréstimos do VA não exigem o PMI, portanto, você pode economizar muito dinheiro se se qualificar. Examine os empréstimos garantidos pela Federal Housing Administration (FHA) ou pelo Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA). Ambas as organizações oferecem iniciativas que tentam tornar a casa própria mais acessível para compradores de baixa e média renda.
#2. Olhe para programas de compradores de casas estaduais e locais.
Mais cidades estão priorizando moradias acessíveis, incluindo a criação de novos programas para ajudar os compradores de casas. Algumas cidades se concentram na “habitação da força de trabalho”, que visa tornar a casa própria acessível para aqueles que trabalham em ocupações específicas, como professores, bombeiros ou socorristas. Você pode começar pesquisando na página de compra de casa local do HUD por programas em seu estado.
#3. Procure um empréstimo 80-10-10.
De acordo com Eric Simonson, fundador da Abundo Wealth, uma abordagem para evitar o PMI de seguro hipotecário privado é obter um empréstimo 80/10/10 no qual você coloca 10% de entrada e pega uma linha de crédito de 10% para satisfazer os 20 exigência de adiantamento. Simonson aconselha que, como a linha de crédito provavelmente será variável, você deve priorizar o pagamento o mais rápido possível. Se você não tiver certeza de onde procurar um credor que ofereça empréstimos 80/10/10, converse com seu contador ou consultor financeiro, que provavelmente poderá fazer algumas sugestões.
#4. Faça um pagamento de juros mais alto
Em troca de uma taxa de juros mais alta, alguns credores fornecem empréstimos que permitem evitar o pagamento do PMI. Haverá um processo de qualificação, mas se aprovado, você poderá colocar menos de 20%. No entanto, o pagamento mensal da hipoteca será maior - em alguns casos, muito maior - devido ao aumento da taxa de juros.
#5. Compre uma casa mais barata
Só porque você foi pré-aprovado por um credor para um determinado valor não significa que você tenha que gastar tudo ao comprar uma casa.
“Eu normalmente não recomendo utilizar o PMI para comprar uma casa maior que estique seu orçamento, porque qualquer falha em sua vida pode tornar sua hipoteca mais difícil de pagar e adicionar muito estresse”, diz Stanley Himeno-Okamoto, fundador da DRS Financial Partners.
Uma estratégia mais inteligente para um comprador de primeira viagem poderia ser comprar uma “casa inicial”, que é uma casa mais barata que eles podem pagar confortavelmente sem incorrer no PMI.
Alternativas do PMI
Os mutuários com um adiantamento modesto frequentemente perguntam: “Existem alternativas ao PMI?”
A principal distinção entre esta consulta e a pergunta “Como posso evitar o PMI?” A questão é que as alternativas frequentemente têm o mesmo custo, mas são apresentadas de forma diferente.
Um empréstimo jumbo superior a US$ 417,500 é um exemplo disso.
Alguns empréstimos jumbo exigem menos de 20% de entrada e não exigem seguro de hipoteca. Isso será anunciado como uma solução para evitar um PMI. No entanto, você não necessariamente economizará dinheiro em termos de taxas porque pagará uma taxa mais alta neste empréstimo - assim como faria com o PMI Pago pelo Credor em um empréstimo em conformidade.
Portanto, embora seja tecnicamente uma alternativa ao seguro de hipoteca, você não está evitando as despesas. Isso é óbvio na comercialização de um empréstimo em conformidade com o PMI pago pelo credor, mas é menos óbvio ao obter um empréstimo jumbo com menos de 20% de entrada, porque esses empréstimos geralmente são vendidos com frases como “sem seguro de hipoteca”.
Cancelando PMI
Se você tem um empréstimo em conformidade com o padrão, geralmente pode pedir ao seu credor para considerar o cancelamento do seu seguro de hipoteca assim que atingir 22% de capital em sua casa, o que significa que seu empréstimo foi pago até 78% do preço de compra de sua propriedade.
Se você acredita que atingirá esse nível dentro de um número razoável de anos, o PMI pago pelo mutuário é preferível ao PMI pago pelo credor.
Portanto, se você tiver o PMI pago pelo credor, seu seguro de hipoteca vem na forma de uma taxa de empréstimo mais alta, e esse custo mais alto fica com você durante a vida útil do empréstimo. O mesmo acontece com uma hipoteca jumbo, pois não há prêmio de seguro hipotecário para jumbos de baixo custo, mas a taxa é maior.
Como posso evitar o PMI sem um adiantamento de 20%?
Se você escolher o PMI pago pelo credor, poderá evitar pagar o PMI sem reduzir 20%. No entanto, você terá uma taxa de hipoteca mais alta durante a duração do empréstimo. É por isso que alguns mutuários preferem a técnica do piggyback, que envolve o uso de um segundo empréstimo hipotecário para financiar uma porcentagem do pagamento inicial de 20% necessário para evitar o PMI. O programa de empréstimo do VA permite que os veteranos evitem o PMI sem pagamento de entrada.
Como posso evitar o seguro de hipoteca privada (PMI) com um adiantamento de 10%?
Se você tiver um adiantamento de 10%, poderá evitar o PMI se usar um segundo empréstimo para financiar os 10% restantes do preço de compra da casa. A combinação destes satisfará o requisito de 20% de entrada de seu primeiro credor hipotecário, permitindo que você evite o PMI. Isso é conhecido como um empréstimo piggyback 80/10/10.
Vale a pena evitar o PMI?
O PMI é um excelente recurso para compradores de casa pela primeira vez. Ele permite que você faça um pagamento muito pequeno e se mude para uma propriedade muito mais cedo. Como resultado, para muitos compradores de casas, o PMI é um investimento benéfico, especialmente se significa comprar uma casa mais cedo, em vez de esperar anos para dar um adiantamento de 20%.
Como posso evitar o PMI com um adiantamento de 5%?
Alguns mutuários podem encontrar programas de empréstimos exclusivos que fornecem hipotecas de baixo pagamento sem PMI. A maioria desses programas tem limites de renda ou outros requisitos específicos de elegibilidade. Mesmo que você não consiga encontrar um programa que remova o PMI, você pode se qualificar para o empréstimo Home Possible do Freddie Mac ou o HomeReady da Fannie Mae, que permite comprar com apenas 3% de entrada e pagar menos no PMI.
Qual pontuação de crédito pode permitir que você evite o PMI?
Uma melhor pontuação de crédito deve resultar em prêmios PMI mais baratos. No entanto, uma pontuação de crédito alta não eliminará a necessidade do PMI. Em vez disso, é o tamanho do seu pagamento que permite evitar o PMI. A redução de 20% ajudará a evitar totalmente o PMI.
Conclusão
Os prêmios do PMI podem aumentar o pagamento mensal da hipoteca de um comprador em centenas de dólares. E é difícil evitar o PMI de seguro de hipoteca privada, a menos que você tenha 20% de entrada ou apenas espere até que o total do empréstimo seja inferior a 80% do valor da casa devido aos pagamentos do principal e à valorização do valor da casa. No entanto, existem outras opções, inclusive como auxílio de pagamento inicial, empréstimos VA, empréstimos nas costas e empréstimos médicos. Nem todos os credores oferecem programas que permitem que os mutuários evitem o PMI e aqueles que têm condições menos favoráveis ou maiores despesas. E o PMI não é a única coisa a se pensar ao emprestar um imóvel. Taxas de juros, taxas, termos de empréstimo e outras considerações podem ser tão essenciais, se não mais.
Como evitar as perguntas frequentes do PMI
Quando o PMI pode ser dispensado?
Quando se prevê que o saldo principal de sua hipoteca diminua para 80% do valor inicial de sua casa, você tem autoridade para solicitar que seu administrador elimine o PMI. Quando você adquiriu sua hipoteca, você deve ter recebido esta data por escrito em um formulário de divulgação do PMI.
Vale a pena evitar o PMI?
Livrar-se do PMI pode reduzir seus pagamentos mensais e tornar sua propriedade mais acessível.
A pontuação de crédito afeta o PMI?
Sim, sua pontuação de crédito tem impacto no custo do seguro de hipoteca privado. Mesmo com o mesmo valor de entrada e hipoteca, um mutuário com uma pontuação de crédito mais alta geralmente pagará uma taxa mensal menor pelo PMI do que alguém com uma pontuação de crédito mais baixa.
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Referências
