Conseguir duas hipotecas ao mesmo tempo é possível com um empréstimo piggyback ou uma hipoteca 80-10-10. O empréstimo 80-10-10 permite que você empreste até 90% do valor da sua casa. Mas como isso funciona? Bem, é simples; seu adiantamento e a segunda hipoteca trazem o total para 90% do preço de compra, enquanto sua primeira hipoteca cobre os 10% restantes. Isso significa que você pode economizar dinheiro em seus pagamentos mensais e no seguro de hipoteca privada, optando por uma hipoteca 80-10-10 em vez do pagamento inicial de 20% mais convencional. Tem algumas desvantagens, no entanto.
Então, vamos aprender sobre o âmago da questão da hipoteca 80-10-10, bem como as alternativas que você pode querer considerar.
O que exatamente é uma hipoteca 80-10-10?
Uma hipoteca 80-10-10 é aquela em que a primeira e a segunda hipotecas são obtidas simultaneamente. A primeira garantia hipotecária tem uma relação empréstimo-valor (LTV) de 80%, o que significa que é 80% do custo da casa; a segunda garantia hipotecária tem um índice LTV de 10% e um adiantamento de 10%.
Este arranjo difere da hipoteca única tradicional com um pagamento inicial de 20%.
Uma hipoteca piggyback é uma hipoteca 80-10-10.
Como funcionam as hipotecas 80-10-10?
Quando um comprador de imóvel residencial não tem um adiantamento de 20%, os credores geralmente compensam o aumento do risco exigindo que eles adquiram um seguro de hipoteca privada (PMI). Esse é um pedido de empréstimo 80-10-10. É um tipo de empréstimo piggyback que permite obter uma hipoteca, mesmo que você não possa pagar o pagamento padrão de 20% e não queira pagar o PMI.
Em alguns casos, uma hipoteca 80-10-10 pode ajudá-lo a comprar uma casa mais cara sem a necessidade de solicitar um empréstimo jumbo, que geralmente possui requisitos mais rígidos.
A Primeira Hipoteca
A primeira hipoteca em um empréstimo 80-10-10 é um empréstimo convencional que financia 80% do valor da sua casa. Geralmente é um empréstimo de taxa fixa, mas você pode ter a opção de escolher um empréstimo de taxa ajustável.
A segunda hipoteca
A segunda hipoteca cobre 10% do valor da sua casa e “piggybacks” em cima do primeiro empréstimo. Embora a taxa de juro seja mais elevada, os juros pagos na segunda hipoteca são dedutíveis (até aos limites do IRS). Os prêmios do PMI, por outro lado, não são. Um empréstimo home equity ou uma linha de crédito home equity (HELOC) pode ser usado para a segunda hipoteca.
Um empréstimo imobiliário normalmente tem uma taxa de juros fixa e pagamentos mensais previsíveis. Um HELOC normalmente tem taxas de juros variáveis e funciona de forma semelhante a um cartão de crédito. Você saca dinheiro conforme necessário durante um período de tempo especificado, conhecido como período de saque, e paga apenas juros sobre o valor emprestado. Quando o período de sorteio expirar, você deve pagar o saldo restante integralmente.
O adiantamento
Os bancos geralmente exigem um adiantamento de 20% ao comprar uma casa. Se você não conseguir pagar essa quantia, pode ser necessário pagar um seguro hipotecário privado. Esse custo adicional pode aumentar seus pagamentos mensais de hipoteca e tornar seu empréstimo mais caro. No entanto, com um empréstimo 80-10-10, você só precisa colocar 10% e não pagar PMI, tornando seus pagamentos mensais muito mais gerenciáveis.
Por que você não paga PMI com um empréstimo 80-10-10
O seguro de hipoteca privada (PMI) normalmente é adicionado ao seu pagamento mensal se você fizer menos de 20% de entrada em um empréstimo convencional. Se você não conseguir fazer pagamentos e ficar inadimplente, o PMI protege seu credor.
Você ainda faz um adiantamento de 20% com um empréstimo de 80-10-10. Em vez de pagar à vista, você financia 10% com uma segunda hipoteca, e o primeiro credor hipotecário não é obrigado a cobrar PMI.
Exemplo de uma hipoteca 80-10-10
A família Kent quer comprar uma casa de $ 300,000 e tem um adiantamento de $ 30,000 de 10% do valor total da casa. Eles terão que pagar o PMI além dos pagamentos mensais da hipoteca com uma hipoteca convencional de 90%. Uma hipoteca de 90% também terá uma taxa de juros mais alta.
Em vez disso, os Kents podem obter um empréstimo de 80% por $ 240,000, possivelmente a uma taxa de juros mais baixa, e evitar o pagamento do PMI. Ao mesmo tempo, eles fariam uma segunda hipoteca de $ 10,000. Este é provavelmente um HELOC. A entrada permanecerá em 10%, mas a família evitará pagar o PMI, receberá uma taxa de juros melhor e, portanto, terá pagamentos mensais mais baixos.
Quatro razões para obter um empréstimo 80-10-10
De várias maneiras, os empréstimos 80-10-10 podem ajudá-lo com seus planos de compra de casa.
- Você pode se livrar do PMI. Conforme declarado anteriormente, um empréstimo 80-10-10 não requer PMI, custando de US$ 30 a US$ 70 para cada US$ 100,000 emprestados.
- Você pode ser capaz de renunciar ao financiamento de empréstimos jumbo. Se você deseja comprar uma casa que exija um valor de empréstimo maior do que o limite de empréstimo em conformidade na maioria das áreas do país, precisará de um empréstimo jumbo - esse tipo de empréstimo geralmente exige uma pontuação de crédito e adiantamento mais altos do que uma hipoteca convencional padrão . Um empréstimo 80-10-10 pode manter sua primeira hipoteca abaixo do limite de empréstimo em conformidade, permitindo que você evite o processo de qualificação de empréstimo jumbo.
- Se você está comprando, mas sua casa atual não foi vendida, você pode preencher uma lacuna de caixa. Se você ainda está tentando vender sua casa atual, um empréstimo 80-10-10 pode ajudá-lo a cobrir temporariamente o adiantamento de uma nova casa. Melhor ainda, você pode usar o produto da venda de sua casa para pagar a segunda hipoteca sem ter que refinanciar.
- Você manterá mais dinheiro no banco, no curto prazo. Um empréstimo 80-10-10 mantém mais dinheiro no banco, o que pode valer a pena se seu fundo de emergência estiver esgotado ou se você souber que precisará gastar dinheiro extra em reparos domésticos. Se você espera um grande bônus ou comissão logo após a compra de sua casa, pode usar o dinheiro extra para pagar a segunda hipoteca de 10%, deixando-o com apenas uma hipoteca.
Os benefícios e desvantagens de uma hipoteca 80-10-10
Embora uma hipoteca 80-10-10 tenha muitas vantagens, como permitir que os compradores comprem uma casa sem um grande adiantamento, esses empréstimos também apresentam várias desvantagens.
Benefícios de uma hipoteca 80-10-10
- Mensalidade reduzida: Mesmo se você estiver pagando um segundo empréstimo simultaneamente, o pagamento mensal da hipoteca pode ser menor porque você não está pagando o PMI.
- Entrada menor sem PMI: Muitos credores exigirão que você pague o seguro da hipoteca se não puder fazer o pagamento de 20%. Com um empréstimo 80-10-10, você pode investir apenas 10% e evitar o pagamento de PMI.
- Dedução para impostos: A taxa de juros de uma segunda hipoteca às vezes é maior do que a taxa de juros de uma primeira hipoteca, mas qualquer juro pago na segunda hipoteca é dedutível até os limites do IRS.
- Reduza o tempo que demora a vender a sua casa: Você pode cobrir o adiantamento de uma nova casa, mesmo que sua casa atual não tenha sido vendida, porque você não precisa fazer um grande adiantamento.
- Evite um empréstimo jumbo: você pode evitar os requisitos de um empréstimo jumbo com um empréstimo 80-10-10 se usar o empréstimo principal para financiar os primeiros $ 647,200 do preço da casa e pagar o restante com um empréstimo secundário mais os 10% de entrada.
Desvantagens de uma hipoteca 80-10-10
- Pode tornar o refinanciamento mais difícil: Se você decidir refinanciar sua hipoteca no futuro por uma taxa e prazo melhores, ter dois empréstimos pode dificultar a qualificação. Na verdade, antes de aprovar seu novo empréstimo, seu credor pode exigir que você pague sua segunda hipoteca.
- É necessária uma boa classificação de crédito: Para se qualificar para um empréstimo 80-10-10, você provavelmente precisará de uma pontuação de crédito que varia de muito bom (740-799) a excelente (800-850).
- Você é elegível para dois empréstimos separados: Um empréstimo 80-10-10 requer solicitação e qualificação para dois empréstimos separados. Isso significa que você provavelmente terá que atender aos requisitos de dois credores, em vez de apenas um, como faria com uma hipoteca tradicional.
- Taxas de fechamento para dois empréstimos: Se você solicitar um empréstimo 80-10-10 por meio de duas empresas hipotecárias diferentes, geralmente terá um fechamento separado para cada empréstimo, com todas as taxas e custos envolvidos.
- Aumento da taxa de juros: A segunda hipoteca em um empréstimo 80-10-10 geralmente terá uma taxa de juros mais alta, que pode ser ajustável em vez de fixa, especialmente se for um HELOC. Seu pagamento mensal aumentará se a taxa de juros ajustável aumentar.
- Aumento da relação dívida/renda (DTI): Um DTI de 43% ou menos é preferido pela maioria dos credores. O total de pagamentos mensais da dívida não deve exceder 43% de sua renda mensal bruta. Carregar duas hipotecas (especialmente se você estiver tentando financiar uma casa maior) pode ultrapassar esse limite. Isso tornará mais difícil a qualificação para outros empréstimos no futuro, como empréstimos pessoais ou para automóveis, e pode até dificultar a qualificação para uma segunda hipoteca.
Como você obtém uma hipoteca 80-10-10?
Os credores de empréstimos 80-10-10 examinam suas finanças como os credores hipotecários tradicionais, exceto que você deve provar que possui renda, crédito e ativos suficientes para serem aprovados para ambos os empréstimos. A qualificação para duas hipotecas é difícil porque cada empréstimo tem seu próprio conjunto de critérios de aprovação. Você precisará dos seguintes itens com um empréstimo 80-10-10:
- Uma pontuação de crédito mais alta é necessária para a segunda hipoteca. Embora uma pontuação de crédito de 620 seja suficiente para uma primeira hipoteca convencional, alguns credores de home equity exigem um mínimo de 660 ou 680. Um empréstimo de 80-10-10 não faz sentido se você não puder atender aos requisitos de ambos os empréstimos.
- A taxa máxima de DTI é menor. Os credores hipotecários secundários geralmente não querem que sua dívida total exceda 43% de sua renda bruta, em oposição ao índice DTI de 50% permitido pelos credores hipotecários convencionais.
- Existem dois conjuntos de custos de fechamento. Se você solicitar a primeira e a segunda hipotecas por meio de diferentes empresas hipotecárias, pode ser necessário documentar um pouco de dinheiro extra para obter um empréstimo 80-10-10; isso demonstrará que você pode cobrir os custos de fechamento cobrados por cada empresa. Os credores especializados em empréstimos 80-10-10 podem oferecer opções de custo mais baixo se lidarem com ambas as aprovações de hipoteca.
Como solicitar uma segunda hipoteca
Nem todo credor oferece hipotecas 80-10-10. Como parte de uma estrutura de empréstimo 80-10-10, normalmente existem duas maneiras de obter uma segunda hipoteca.
- Encontre um credor que forneça os dois tipos de hipotecas. Os credores que se especializam em empréstimos para compra frequentemente oferecem programas de empréstimo 80-10-10 nos quais ambos os empréstimos são aprovados simultaneamente. Você ainda deve procurar taxas - diferentes credores têm relacionamentos diferentes com os segundos credores hipotecários e podem até oferecer um desconto de economia de custos para o empréstimo de 80-10-10.
- Escolha dois credores diferentes. Você pode comprar sua primeira e segunda hipotecas separadamente usando uma ferramenta de comparação ou entrando em contato com três a cinco credores e comparando as estimativas de empréstimo. Certifique-se de notificar seu primeiro credor hipotecário de que está fazendo um empréstimo 80-10-10 - os credores são obrigados a pagar uma taxa adicional se você fizer duas hipotecas ao mesmo tempo, o que normalmente é repassado a você como um valor mais alto taxa de juros na primeira hipoteca.
Como você obtém uma hipoteca 80-10-10?
Alguns credores fornecem empréstimos 80-10-10 nos quais os empréstimos hipotecários primários e secundários são aprovados simultaneamente. No entanto, é igualmente provável que você precise encontrar credores separados para a primeira e a segunda hipotecas. Nem todo credor oferece empréstimos 80-10-10.
Quando você solicita um empréstimo 80-10-10, os credores, como qualquer outra hipoteca, examinam sua situação financeira. Eles examinarão sua pontuação de crédito, histórico de crédito, DTI e histórico de emprego para garantir que você tenha renda suficiente para fazer pagamentos de dois empréstimos. Como afirmado anteriormente, você quase certamente precisará de uma pontuação de crédito muito boa a excelente para se qualificar.
Alternativas para uma hipoteca 80-10-10
Se uma hipoteca 80-10-10 não for adequada para você, existem outras opções.
Aumente seu adiantamento
Se você puder pagar, é melhor morder a bala e pagar o pagamento padrão de 20%. Você terá um saldo de empréstimo menor para pagar ao longo do tempo e possivelmente mais opções de empréstimo com melhores condições. Um adiantamento maior também significa pagar menos juros e fazer pagamentos mensais mais baixos. Se você não tem dinheiro suficiente economizado para investir 20%, considere esperar até ter antes de procurar uma casa.
Empréstimos garantidos pelo governo
A Federal Housing Administration garante empréstimos FHA, que podem exigir apenas um adiantamento de 3.5%, dependendo da sua pontuação de crédito. Os empréstimos FHA, no entanto, exigem seguro hipotecário e podem ter taxas de juros ligeiramente mais altas do que os empréstimos convencionais.
O Departamento de Assuntos de Veteranos dos Estados Unidos garante os empréstimos do VA. Eles não exigem um adiantamento de militares elegíveis, veteranos qualificados ou cônjuges sobreviventes e não exigem PMI. Os empréstimos VA também podem ter taxas de juros e prazos mais baixos do que os bancos tradicionais, cooperativas de crédito ou empréstimos hipotecários.
Os empréstimos do USDA são hipotecas zero down oferecidas pelo Departamento de Agricultura dos Estados Unidos para compradores qualificados de casas rurais e suburbanas de baixa renda. Eles, como os empréstimos do VA, têm taxas de juros competitivas.
Pagar seguro de hipoteca privada
Se seus pagamentos de PMI forem menores do que os pagamentos de sua segunda hipoteca com um empréstimo 80-10-10, você pode ter que morder a bala e pagar pelo seguro de hipoteca privada. No entanto, os credores são obrigados a cancelar o PMI em seu empréstimo assim que você tiver 22% de patrimônio em sua casa ou estiver na metade do pagamento de sua hipoteca.
Obtenha uma hipoteca Jumbo
Se você deseja comprar uma casa significativamente mais cara do que a maioria em sua vizinhança, considere um empréstimo jumbo. Como esses grandes empréstimos não atendem aos limites de empréstimos da Fannie Mae e Freddie Mac, eles são mais arriscados para os credores. Como resultado, os credores normalmente têm requisitos de elegibilidade rigorosos para esses empréstimos, como uma pontuação de crédito alta e um adiantamento de 20% ou mais.
Conclusão
Se você não tiver o adiantamento de 20% exigido e quiser evitar o pagamento do PMI, um empréstimo 80-10-10 pode ser a solução. No entanto, você deve ter excelente crédito para se qualificar. Verifique seu relatório de crédito e pontuação de crédito na Experian regularmente para ver como seu crédito se compara. Você também pode usar a calculadora de hipoteca para determinar se esse tipo de empréstimo economizará dinheiro em relação a uma hipoteca tradicional que exige PMI.
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Referências
