Um empréstimo-ponte é um empréstimo de curto prazo contraído especificamente com a finalidade de financiar o adiantamento de uma hipoteca. Simplificando, se você deseja fazer uma oferta por uma nova casa antes de vender a atual, mas precisa de algum dinheiro extra, um empréstimo-ponte pode ajudá-lo. Mas a pergunta é: “Essa é a escolha certa para você?” Além disso, como exatamente funciona um empréstimo-ponte?
Orientaremos você sobre os meandros dos empréstimos-ponte para que você possa decidir se eles são adequados para a compra de sua casa.
O que é exatamente um empréstimo-ponte?
Um empréstimo-ponte é um tipo de financiamento de curto prazo que permite que indivíduos e empresas tomem empréstimos por até um ano. Os empréstimos-ponte, também conhecidos como empréstimos-ponte, financiamento interino, financiamento de lacunas e empréstimos oscilantes, são garantidos por garantias, como a casa do mutuário ou outros ativos. Os empréstimos-ponte têm taxas de juros que variam de 8.5% a 10.5%, tornando-os mais caros do que as opções tradicionais de financiamento de longo prazo.
Por outro lado, os empréstimos-ponte têm um processo de solicitação e subscrição mais rápido do que os empréstimos tradicionais. Além disso, se você pode obter uma hipoteca para comprar uma nova casa, provavelmente poderá obter um empréstimo-ponte, supondo que tenha o patrimônio necessário em sua primeira casa. Os empréstimos-ponte são, portanto, uma opção popular para proprietários de imóveis que precisam de acesso rápido a fundos para comprar uma nova casa antes de vender a atual.
Como funciona o empréstimo-ponte?
Quando um proprietário decide vender sua casa atual e comprar uma nova, pode ser difícil obter um contrato para vender a casa e fechar uma nova dentro do mesmo prazo. Além disso, um proprietário pode não conseguir dar entrada em uma segunda casa até que o produto da venda de sua primeira casa seja recebido. Nesse caso, o proprietário pode usar sua casa atual como garantia para um empréstimo-ponte para cobrir o pagamento inicial de sua nova casa.
Nesse caso, um proprietário pode trabalhar com seu credor hipotecário atual para obter um empréstimo de seis a doze meses para “preencher a lacuna” entre a nova compra e a venda de sua antiga casa. Os empréstimos-ponte não são oferecidos por todos os credores hipotecários tradicionais, mas são mais comumente oferecidos pelos credores on-line. Embora os empréstimos-ponte sejam garantidos pela casa do mutuário, devido ao curto prazo do empréstimo, eles frequentemente têm taxas de juros mais altas do que outras opções de financiamento, como linhas de crédito de home equity.
Quando a primeira casa do mutuário é vendida, o produto pode ser usado para pagar o empréstimo-ponte, deixando-o apenas com a hipoteca de sua nova casa. Se a casa do mutuário não for vendida dentro do prazo do empréstimo, ele será responsável por fazer os pagamentos da primeira hipoteca, da hipoteca da nova casa e do empréstimo-ponte. Os empréstimos-ponte são, portanto, uma opção arriscada para proprietários de imóveis que provavelmente não venderão sua casa em um curto período de tempo.
Um exemplo de empréstimo-ponte
Para comprar o Sony Building na cidade de Nova York em 2016, a Olayan America Corp. obteve um empréstimo-ponte da ING Capital. O empréstimo de curto prazo foi aprovado rapidamente, permitindo que Olayan fechasse o prédio da Sony rapidamente. O empréstimo ajudou a cobrir uma parte do custo de compra do prédio até que Olayan pudesse garantir um financiamento mais permanente e de longo prazo.
Empréstimos Tradicionais vs. Empréstimos Ponte
Os empréstimos-ponte geralmente são mais fáceis de solicitar, aprovar e financiar do que os empréstimos tradicionais. No entanto, em troca da conveniência, esses empréstimos geralmente têm prazos curtos, altas taxas de juros e altas taxas de originação.
Os mutuários geralmente aceitam esses termos porque exigem acesso rápido e fácil aos fundos. Eles estão dispostos a pagar altas taxas de juros porque entendem que o empréstimo é por um curto período de tempo e pretendem pagá-lo rapidamente com juros baixos e financiamento de longo prazo. Além disso, a maioria dos empréstimos-ponte não tem penalidades de reembolso.
Tipos de empréstimo-ponte
Os empréstimos-ponte são classificados em quatro tipos: empréstimos-ponte abertos, empréstimos-ponte fechados, empréstimos-ponte de primeira cobrança e empréstimos-ponte de segunda cobrança.
#1. Empréstimo Ponte Fechado
Um empréstimo-ponte fechado está disponível por um período de tempo predeterminado acordado por ambas as partes. Os credores são mais propensos a aceitá-lo porque lhes dá maior certeza sobre o pagamento do empréstimo. Tem taxas de juros mais baixas do que um empréstimo-ponte tradicional.
#2. Empréstimo Ponte Aberta
O método de pagamento de um empréstimo-ponte aberto é desconhecido no início e não há uma data de pagamento definida. A maioria das empresas de transição deduz os juros do empréstimo do adiantamento do empréstimo para garantir a segurança de seus fundos. Os mutuários que não têm certeza de quando o financiamento esperado estará disponível preferem um empréstimo provisório aberto. Como o pagamento do empréstimo é incerto, os credores cobram uma taxa de juros mais alta para esse tipo de empréstimo provisório.
#3. Empréstimo provisório de primeira cobrança
O credor recebe o primeiro encargo sobre a propriedade com um empréstimo provisório de primeiro encargo. Se houver inadimplência, o primeiro credor do empréstimo-ponte será pago primeiro, seguido pelos outros credores. Devido ao baixo nível de risco de subscrição, o empréstimo atrai taxas de juros mais baixas do que os empréstimos provisórios de segunda cobrança.
#4. Empréstimo provisório de segunda cobrança
O credor assume a segunda cobrança após o credor de primeira cobrança existente para um empréstimo provisório de segunda cobrança. Esses empréstimos são normalmente por um curto período de tempo, menos de um ano. Eles são mais propensos a inadimplência e, portanto, atraem uma taxa de juros mais alta. Depois que todas as responsabilidades devidas ao primeiro credor do empréstimo provisório forem pagas, um segundo credor do empréstimo começará a recuperar os pagamentos do cliente. O credor intermediário para um empréstimo de segunda cobrança, por outro lado, tem os mesmos direitos de reintegração de posse que o credor de primeira cobrança.
Benefícios dos empréstimos-ponte
Um dos benefícios dos empréstimos-ponte é que eles permitem que você capitalize oportunidades que, de outra forma, deixaria passar. Um proprietário que deseja comprar uma casa nova pode incluir uma cláusula no contrato afirmando que só comprará a casa depois de vender a atual. Alguns vendedores, no entanto, podem se sentir desconfortáveis com tal acordo e podem acabar vendendo a propriedade para outros compradores prontos. Você pode usar um empréstimo-ponte para dar entrada em uma casa enquanto espera a venda da outra casa ser concluída.
Um empréstimo-ponte também leva menos tempo para se qualificar e ser aprovado do que um empréstimo tradicional. O processamento rápido de um empréstimo-ponte permite que você compre uma nova casa enquanto espera pela melhor oferta na casa antiga. Devido ao longo período de espera para os empréstimos tradicionais, você pode ser forçado a alugar um apartamento, o que pode afetar seu orçamento. Além disso, dependendo dos contratos de empréstimo, os empréstimos-ponte permitem condições de pagamento flexíveis. Você tem a opção de iniciar o pagamento do empréstimo antes ou depois de obter financiamento de longo prazo ou vender a propriedade antiga.
Desvantagens Empréstimo Ponte
Contrair um empréstimo-ponte significa que você terá que pagar duas hipotecas mais um empréstimo-ponte enquanto espera a venda de sua casa antiga ou o fechamento do financiamento de longo prazo. Se você não cumprir suas obrigações de empréstimo, o credor do empréstimo-ponte pode executar a hipoteca de sua casa, deixando-o com ainda mais problemas financeiros do que antes de fazer o empréstimo-ponte. Além disso, o encerramento pode resultar na perda de sua casa.
Os empréstimos-ponte são caros como uma forma de financiamento de curto prazo devido às altas taxas de juros e taxas associadas, como pagamentos de avaliação, encargos iniciais e honorários advocatícios do credor. Além disso, alguns credores exigem que você faça uma hipoteca com eles, limitando sua capacidade de comparar as taxas de hipoteca em diferentes empresas.
Taxas de juros comuns para empréstimos residenciais
As taxas de juros dos empréstimos-ponte são geralmente mais altas do que as taxas de juros dos empréstimos convencionais, com encargos que variam até 2% acima da taxa básica de juros. Os empréstimos-ponte, como as hipotecas tradicionais, têm custos de fechamento (que podem variar de alguns milhares de dólares a uma certa porcentagem do valor do empréstimo) e taxas de originação. Você pode ser obrigado a pagar por uma avaliação também.
No entanto, como as proteções do comprador são frequentemente limitadas no caso de a venda de sua casa atual fracassar, é fundamental ler os termos e condições associados a qualquer oferta de empréstimo-ponte. Como os empréstimos-ponte são garantidos por sua propriedade existente, eles podem ser executados por um credor se os pagamentos não forem feitos no prazo. Tendo isso em mente, você deve considerar cuidadosamente quanto tempo pode ficar sem alívio financeiro se uma venda não for bem-sucedida e evitar estender demais os valores emprestados. Da mesma forma, você descobrirá que uma extensa pesquisa sobre o mercado imobiliário atual e quanto tempo as casas levam para vender em sua área compensa.
Quando você deve usar um empréstimo-ponte?
Os empréstimos-ponte são mais comumente usados quando um proprietário deseja comprar uma nova casa antes de vender a existente. Um mutuário pode usar uma parte de seu empréstimo-ponte para pagar sua hipoteca atual, enquanto o restante é usado para dar entrada em uma nova casa. Da mesma forma, um empréstimo-ponte pode ser usado como uma segunda hipoteca para cobrir o pagamento inicial de uma nova casa.
Um empréstimo-ponte pode ser benéfico se você:
- Decidiu-se por uma nova casa e mora em um mercado de vendedores, onde as casas vendem rapidamente.
- Você quer comprar uma casa, mas o vendedor não aceitará uma oferta condicionada à venda de sua casa atual.
- Não pode dar entrada em uma nova casa sem antes vender a antiga
- Quer comprar uma casa nova antes de vender a antiga.
- Planejando vender sua casa atual antes de fechar a nova.
As empresas também podem usar empréstimos-ponte para capitalizar oportunidades imobiliárias imediatas ou para financiar despesas de curto prazo. Esses empréstimos geralmente estão disponíveis para empresas por meio de credores de dinheiro vivo, que financiam empréstimos usando sua propriedade como garantia e credores alternativos on-line. As taxas de juros desses empréstimos são mais altas do que as de outros tipos de empréstimos comerciais.
Empréstimos-ponte de negócios são comumente usados para os seguintes propósitos:
- Cobrir custos operacionais enquanto uma empresa busca financiamento de longo prazo
- Obter os fundos necessários para comprar imóveis rapidamente
- Usando ofertas por tempo limitado em estoque e outros recursos de negócios
Custos de um empréstimo-ponte
Se você deseja comprar uma casa nova ou outro imóvel, mas ainda não vendeu sua propriedade atual, os empréstimos-ponte são uma maneira conveniente de obter financiamento temporário. Esse tipo de financiamento, no entanto, costuma ser mais caro do que uma hipoteca tradicional. As taxas de juros do empréstimo-ponte variam de acordo com sua capacidade de crédito e tamanho do empréstimo, mas geralmente variam da taxa básica de juros (atualmente 3.25%) a 8.5% ou 10.5%. As taxas de juros dos empréstimos-ponte comerciais são ainda mais altas, geralmente variando de 15% a 24%.
Os mutuários devem pagar os custos de fechamento, bem como taxas legais e administrativas adicionais, além dos juros do empréstimo-ponte. Os custos e taxas de fechamento do empréstimo-ponte geralmente variam de 1.5% a 3% do valor total do empréstimo e podem incluir:
- Taxa de avaliação
- Taxa de administração
- Taxa de Caução
- O custo do seguro de título
- comissão notarial
- Taxa de originação de empréstimo
Alternativas para empréstimos-ponte
Obviamente, se você precisa de um ganho rápido, nem sempre precisa procurar um empréstimo-ponte. Afinal, muitos outros tipos de financiamento imobiliário alternativo podem ajudá-lo a sobreviver aqui, mesmo se você estiver em apuros. Vejamos alguns exemplos.
#1. Empréstimos de capital próprio
Os empréstimos-ponte são frequentemente substituídos por empréstimos imobiliários. Você pode pedir emprestado contra o patrimônio atual em sua casa usando esse tipo de financiamento, que é garantido por sua casa atual como garantia. Os empréstimos imobiliários geralmente são de longo prazo (até 20 anos) e oferecem taxas de juros competitivas com os empréstimos-ponte. Embora geralmente seja mais barato do que um empréstimo-ponte, lembre-se de que obter um empréstimo imobiliário ainda exigirá que você tenha duas hipotecas, se não três, se você comprar uma nova casa e não conseguir vender a antiga em tempo hábil. .
#2. HELOC (Linha de Crédito Home Equity)
Uma linha de crédito de home equity (HELOC) é essencialmente uma segunda hipoteca que oferece uma taxa de juros mais baixa, custos de fechamento mais baixos e mais tempo para pagar os fundos emprestados. Você também pode usar quaisquer fundos HELOC para fazer melhorias na casa e outras melhorias. Deve-se notar que alguns HELOCs podem ter penalidades de pré-pagamento. A Rocket Mortgage não fornece empréstimos imobiliários.
#3. Empréstimo 80-10-10
Um empréstimo 80-10-10 permite que você compre uma nova casa com menos de 20% de entrada, além de evitar taxas extras devido ao seguro de hipoteca privada (PMI). Um empréstimo 80-10-10 exige que você coloque 10% e obtenha duas hipotecas: uma para 80% do preço pedido da nova casa e outra para os 10% restantes. Depois de vender sua casa atual e pagar quaisquer saldos pendentes, você pode usar os recursos para pagar a segunda hipoteca de 10% da nova propriedade. Atualmente, a Rocket Mortgage não fornece esse tipo de financiamento.
#4. Empréstimo pessoal
Finalmente, se você tiver um bom histórico de crédito, emprego estável, um histórico de pagamento pontual de despesas e uma baixa relação dívida/renda, você deve considerar solicitar um empréstimo pessoal. Esse tipo de empréstimo é frequentemente garantido por bens pessoais, com termos e condições que variam de acordo com o credor.
Etapas para obter um empréstimo-ponte
Examine o valor da sua casa
Na maioria dos casos, você precisará de pelo menos 20% de capital para obter um empréstimo-ponte, mas muito mais se precisar de dinheiro extra para dar entrada em uma nova casa. Lembre-se de que, se sua casa for vendida por menos do que o previsto, talvez seja necessário pagar o saldo do empréstimo-ponte em dinheiro.
Fique de olho no seu índice de dívida em relação à renda (DTI)
Você precisará se qualificar com seus pagamentos de hipoteca atuais e futuros. Considere um empréstimo-ponte se sua renda flutuar devido a comissões ou trabalho autônomo - alguns meses lentos podem esgotar rapidamente suas economias se você estiver fazendo três pagamentos de hipoteca.
Melhore sua pontuação de crédito
Os credores-ponte querem ver se você lidou com sua dívida com responsabilidade, porque esperam que você faça vários pagamentos de hipoteca. Embora alguns programas de empréstimos-ponte permitam pontuações de crédito tão baixas quanto 600, ter uma pontuação de crédito alta oferece as melhores taxas.
Localize um provedor de empréstimo-ponte
Os empréstimos-ponte são um produto de nicho que nem todos os credores fornecem. Informe-se com o credor com o qual você está trabalhando para a compra de uma nova casa sobre empréstimos-ponte. Caso contrário, considere as seguintes alternativas:
- Bancos e cooperativas de crédito na comunidade. Se você já banco localmente, informe-se sobre os empréstimos-ponte. Mesmo que você não faça transações bancárias com eles, os bancos e cooperativas de crédito locais oferecem atendimento personalizado e conhecem bem o mercado imobiliário local.
- Credores não-QM. Os credores hipotecários não qualificados (não QM) concentram-se em produtos hipotecários alternativos, como empréstimos-ponte. Os empréstimos não-QM têm recursos que as hipotecas qualificadas não têm, como estruturas de pagamento somente de juros e balão.
- Emprestadores de dinheiro duro. Indivíduos ou grupos de investidores que oferecem empréstimos com prazos de pagamento curtos, como empréstimos-ponte, são chamados de emprestadores de dinheiro vivo. Eles normalmente têm taxas de juros mais altas, mas seus requisitos de crédito podem ser menos rigorosos. Antes de trabalhar com um credor, verifique se ele é confiável.
Tenha um plano de backup para pagar empréstimos-ponte
A obtenção de um empréstimo-ponte pode ser arriscada se os valores da casa começarem a cair, portanto, certifique-se de ter os ativos para reembolsá-lo se não conseguir vender sua casa. Se você não pagar ou não puder pagar sua hipoteca em 12 meses, poderá perder sua casa por execução hipotecária.
Conclusão
Um empréstimo-ponte pode ser útil em certas situações, como quando você precisa comprar uma nova casa antes que a antiga seja vendida. No entanto, embora um empréstimo-ponte possa tirá-lo de uma enrascada ou ajudá-lo a obter uma nova propriedade muito necessária em um mercado aquecido mais rapidamente, ele também pode dificultar a obtenção de uma aquisição cara.
Se você conseguir um, quase certamente terá mais dinheiro para gastar em imóveis. No entanto, você aumentará sua carga geral de dívidas e poderá acabar pagando vários empréstimos ao mesmo tempo se sua casa atual não for vendida rapidamente. Como sempre, se você conseguir, a melhor estratégia é esperar para vender sua casa antiga antes de comprar uma nova.
Artigos Relacionados
- CISCO LOGO: seu significado, mudanças históricas e designer
- Como o posicionamento da marca Cisco os está tornando mais fortes
- SBA EXPRESS LOAN: Aplicação online, programas, requisitos para qualquer negócio
Referências
