Quando um novo ano começa, as pessoas geralmente reservam algum tempo para pensar e observar. Tive o prazer e a sorte de trabalhar, promover e promover Realtors® por quase 6 anos e contando. Digamos que eu vi, ouvi ou ouvi isso mais de uma vez, e geralmente é por um corretor de imóveis®! É como a Internet: se você ouve algo repetidamente, deve ser verdade, certo? Haha, talvez nem tanto. Uma das coisas mais desafiadoras de entender é procurar causas. Já ouvi mais exemplos de aquisição de causa no setor imobiliário, mais definições e mais explicações do que Carter tinha pílulas para o fígado (como “eles” dizem), mas raramente ouvi o exemplo, a definição ou as diretrizes corretas.
Então, vamos desmistificar a causa da contratação, o que ela significa para os profissionais do setor imobiliário e como prevenir disputas antes mesmo de começarem.
Pontos chave
- No setor imobiliário, a causa da aquisição refere-se aos eventos iniciados pelo corretor de imóveis que ajudou o comprador a fechar a casa.
- Apresentar uma reclamação, entrar na arbitragem e ouvir a decisão do painel são algumas coisas que acontecem durante as disputas.
- Siga o protocolo de visitação pública e o acordo de divulgação da agência, comunique-se com seu corretor de imóveis, sempre visite as propriedades com seu corretor e deixe claro se você está trabalhando com outro corretor. Estas são formas de evitar uma disputa de causa de aquisição.
Qual é a causa da aquisição no setor imobiliário?: Compreendendo o impacto
No setor imobiliário, a causa da aquisição refere-se aos eventos iniciados pelo corretor de imóveis que ajudou o comprador a fechar a casa. Os corretores que ganharam a comissão são aqueles que realizaram as tarefas que o levaram a comprar, de acordo com Jim Mellen, corretor de imóveis® da Re/Max Peninsula em Williamsburg, VA.
Na maioria dos casos, esse seria o agente que primeiro lhe mostrou a casa. Mas se você cortou relações com esse agente e por acaso viu a casa novamente com outro agente, a causa da aquisição também pode significar aquele que redige a oferta e o ajuda a negociar.
Agora você pode ver como essa situação pode ser complicada.
Noelle Nielsen, corretora imobiliária da Re/Max Advantage Plus em Eagan, MN, diz que corretores imobiliários podem ser processados se ajudarem um cliente a comprar uma casa sabendo que o cliente já havia visto a casa enquanto estava sob contrato com outro agente. Esse contrato não havia expirado ou sido oficialmente encerrado antes da compra. No entanto, o primeiro agente teria de demonstrar que o segundo agente sabia que o comprador já tinha contrato quando comprou a casa, o que pode ser problemático.
Além disso, os agentes que discordam entre si sobre as porcentagens de comissão podem recorrer ao conselho imobiliário local para arbitragem. Se isso acontecer, o comprador poderá ser solicitado a depor como testemunha e fornecer sua versão dos acontecimentos.
Ser honesto com seu agente o ajudará a evitar esse tipo de conflito. Se você precisar passar do primeiro agente, tente novamente. Apenas certifique-se de informar ao segundo agente as propriedades que você observou no primeiro.
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O que causa disputas de causas de aquisição?
Disputas sobre causas de aquisição em transações imobiliárias são incomuns e podem surgir de vários fatores. Essas disputas geralmente resultam de divergências sobre qual agente imobiliário ou corretor tem direito a receber a comissão pela venda bem-sucedida de um imóvel.
No entanto, compreender as causas comuns de disputas de propriedade é essencial para que todas as partes envolvidas numa transação imobiliária possam navegar eficazmente em potenciais conflitos. Abaixo estão alguns dos principais motivos que encontrei ao longo dos anos que podem levar à obtenção de disputas de causa:
#1. Vários agentes reivindicando causa de aquisição
Uma das causas mais comuns de disputas em aquisições é quando vários agentes ou corretores afirmam o seu envolvimento na facilitação da venda de um imóvel. Esta situação surge frequentemente quando o comprador ou vendedor interagiu com vários agentes ao longo do processo de transação. Determinar qual agente fez a contribuição mais significativa e iniciou a cadeia de eventos que levou à venda torna-se um ponto de discórdia.
#2. Não manter contato com seu corretor de imóveis
Às vezes, as relações entre compradores e seus agentes imobiliários fracassam sem um final formal. Esses finais ambíguos podem causar disputas porque a continuidade do relacionamento entre um agente e seu cliente é um fator chave na determinação da causa da aquisição. Se você acredita que encontrou uma casa sozinho, mas seu antigo corretor de imóveis ainda acredita que é seu corretor, ele pode reivindicar ser a causa da aquisição.
Aqui está um cenário que encontrei durante meu primeiro ano como corretor de imóveis. Pensei em ajudar Sarah, a compradora que me contatou pela primeira vez, a localizar sua casa ideal. Trocamos e-mails no início, mas Sarah parou de falar comigo porque estava muito ocupada com sua vida pessoal e profissional. Com base em nossas primeiras conversas, continuei procurando propriedades. No entanto, eu precisava de ajuda para localizar alternativas sem as preferências e contribuições modificadas de Sarah. Depois de algum tempo, Sarah encontrou o imóvel de forma independente, comprou-o por meio de outro corretor de imóveis e concluiu a transação. O fato de ignorar a escolha de Sarah me levou a desperdiçar tempo e dinheiro procurando casas que não atendiam às suas necessidades, ressaltando a importância da comunicação constante nas transações imobiliárias.
#3. Desentendimentos sobre tempo e esforço
A aquisição causa disputas que muitas vezes dependem do momento e da extensão do envolvimento de um agente na transação. Os agentes podem discordar sobre quem iniciou o contato com o comprador ou vendedor, manteve uma comunicação consistente durante todo o processo ou desempenhou um papel significativo na negociação dos termos da venda. As diferenças na percepção em relação ao valor e ao esforço contribuído por cada agente podem evoluir para disputas sobre a causa da aquisição.
#4. Documentação e manutenção de registros inadequadas
Documentação e práticas de manutenção de registos insuficientes podem exacerbar litígios relacionados com aquisições, dificultando a fundamentação de alegações de envolvimento e contribuição. Sem registros abrangentes de interações, comunicações e esforços realizados por cada agente ao longo do processo de transação, estabelecer uma causa torna-se um desafio. A falta de documentação abre espaço para ambiguidade e narrativas conflitantes, alimentando disputas.
#5. Fatores e influências externas
Fatores externos, como mudanças nas condições de mercado, preferências do comprador ou vendedor, ou circunstâncias imprevistas, também podem contribuir para a obtenção de disputas. Os agentes podem atribuir o sucesso da transação a fatores externos fora do seu controle, levando a divergências sobre a extensão da sua contribuição e o direito à comissão.
Qual é o fator-chave para provar a causa da aquisição?
Quer seja um corretor, a causa da aquisição de uma venda deve ser determinada factualmente com base no caso. Muitos fatores podem impactar a determinação de uma causa de aquisição, mas nenhum fator é determinante. A causa da aquisição é a interação de fatores que, juntos, demonstram que os esforços ininterruptos de um corretor específico foram responsáveis pela decisão do comprador de consumar a venda em termos que o vendedor considerou aceitáveis. Em outras palavras, um corretor que procura a causa de uma venda é uma condição sine qua non da venda – a venda não teria ocorrido se não fosse pelos esforços do corretor.
Lembre-se de que só porque um determinado fator aparece em um determinado padrão de fatos não indica a existência ou ausência de uma causa determinante; em vez disso, a totalidade desses fatores deve ser considerada. A razão é que a identificação da causa depende muito das interações dos componentes, e não apenas da presença de um fator. Na realidade, o peso relativo de cada componente e a sua colocação na cronologia do caso determinam se um determinado factor é decisivo ou não. Nove tipos distintos de fatores de causa de aquisição podem ser usados para objetivos organizacionais. Aqui estão as categorias:
- A natureza e o status da transação
- A natureza, status e termos do contrato de listagem ou oferta de compensação
- Os papéis e relacionamentos das partes
- O contato inicial com o comprador
- A conduta do corretor ou agente
- Continuidade e quebras de continuidade
- A conduta do comprador
- A conduta do vendedor
- Outra informação
Diretrizes para Causas de Aquisição
Os profissionais do setor imobiliário devem compreender e navegar de forma eficaz no conceito de causas de aquisição. As diretrizes para aquisição de causas fornecem uma estrutura útil para esse propósito. Certos princípios gerais tendem a ser aplicados, embora possam variar com base nas regulamentações locais e nos padrões do setor.
#1. Iniciando a transação
O agente que inicia a série de eventos que resultam em uma transação imobiliária bem-sucedida é geralmente considerado a causa da aquisição. Isso pode envolver tarefas como familiarizar o comprador com a propriedade, agendar visitas à propriedade ou auxiliar nas negociações entre as partes.
#2. Esforços Substanciais
Os esforços e contribuições do agente devem ser significativos e diretamente relacionados com a concretização da transação. Apenas fornecer informações gerais ou assistência incidental pode não ser suficiente para estabelecer uma causa de aquisição.
#3. Momento da introdução
O tempo desempenha um papel crucial na determinação da causa de uma compra, pois afeta o momento em que o agente imobiliário apresenta o imóvel ao comprador ou começa a trabalhar ativamente com o cliente. O agente que estabelece um relacionamento com o cliente ou lhe mostra o imóvel pode fazer uma reclamação mais forte.
#4. Documentação e Comunicação
Ter registros bem documentados das interações e comunicações do agente com as partes envolvidas pode fortalecer sua reivindicação de responsabilidade pelo negócio. Isso pode incluir acompanhar exibições de propriedades, trocas de e-mail, mensagens de texto e outras formas de correspondência.
#5. Contratos de Representação Exclusiva
Se existir um acordo de representação exclusiva entre um cliente e um agente, os termos desse acordo podem ditar como a causa da aquisição é determinada. Nesses casos, muitas vezes é dada preferência ao agente designado no acordo, mas as circunstâncias reais da transação ainda serão consideradas.
Como acontecem as disputas com comissões imobiliárias?: Exemplo
Ao decidir sobre um corretor de imóveis, você será solicitado a assinar um contrato de agência comprador, às vezes chamado de contrato comprador-corretor. Este documento é um contrato condicional entre o agente, sua corretora e o comprador da casa própria.
As partes celebram estes acordos com as melhores intenções, mas por vezes surgem disputas. Por exemplo, digamos que você assinou um contrato de exclusividade com Mark, um corretor de imóveis, e Mark trabalha com você há meses.
Mas você conheceu outro agente em uma festa que disse ter uma nova listagem que parece ser o que você está procurando. Você pode não mencionar Mark por medo de desencorajar Nancy de lhe mostrar a casa. Nancy faz uma oferta em seu nome e ela é aceita. Você se prepara para encerrar, ignorando Mark ao longo do caminho.
Claro, Mark fica sabendo da venda. Eles apresentam seu contrato de agência compradora exclusiva como prova de que têm direito a uma comissão, mesmo que você não os tenha incluído na transação. Como agente que realizou a venda, Nancy sente-se com direito à comissão. Apenas um agente pode ser indenizado, então agora há uma disputa de comissão.
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O que acontece durante uma disputa?
Quando surge uma disputa de causa de aquisição entre agentes imobiliários, qualquer um dos agentes pode registrar uma reclamação junto ao conselho imobiliário local para solicitar assistência para resolver o problema. Cada parte envolvida pode participar de uma audiência de arbitragem para resolver o conflito.
#1. Apresentando uma reclamação
Se um agente acreditar que foi a causa da aquisição de uma transação, mas não recebeu uma comissão pelo seu trabalho, ele pode registrar uma reclamação por escrito junto ao conselho imobiliário local ou estadual. O agente que apresenta a reclamação é conhecido como reclamante. O(s) agente(s) com quem o reclamante está em conflito são conhecidos como respondentes. A reclamação deve incluir os nomes de todas as partes envolvidas, o valor em disputa e quando a transação imobiliária foi encerrada. A reclamação deve ser apresentada no prazo de 180 dias após o encerramento ou 180 dias após o reclamante ter conhecimento do problema.
Se o Conselho determinar que a reclamação está sujeita a arbitragem, notificará todas as partes da decisão e marcará uma data para uma audiência de arbitragem.
#2. Entrando na Arbitragem
Um painel de especialistas imobiliários locais conduz uma audiência de arbitragem, durante a qual ouvem os fatos da disputa e decidem como resolvê-la. Durante a audiência, ambos os lados podem ter representação legal, apresentar provas do caso, fornecer depoimentos de testemunhas e especialistas no assunto e interrogar os seus oponentes.
Um fator crítico usado para reunir evidências de ambos os lados de uma disputa de causa de aquisição é a planilha de arbitragem de causa de aquisição do NAR. Todos os agentes envolvidos na audiência podem precisar preencher esta planilha antes da audiência. Esta lista de perguntas ajuda o painel de arbitragem a analisar os fatores que podem contribuir para a obtenção da causa.
#3. Decisão do Painel de Audiência
O painel de audiência de arbitragem deve decidir dentro de 48 horas após a audiência. A decisão determinará qual parte terá direito à comissão e especificará o valor. Contudo, na maioria dos casos, o painel determinará que uma das partes tem direito à comissão inteira, o que é incomum que a comissão seja dividida.
Como evitar uma disputa de causa de aquisição
Ninguém quer uma batalha complicada por causa da comissão no momento da venda. Felizmente, criei algumas maneiras de garantir um processo tranquilo e claro com seu agente.
#1. Siga o protocolo Open House
Siga o protocolo de casa aberta se você comparecer a uma sem escolta. Entregue o cartão de visita do seu agente ao agente que está hospedando a visitação pública se você for sozinho. Assine livros de visitas com o nome do seu agente ao lado do seu. Dessa forma, o agente de visitação pública não tentará encurralá-lo ou solicitar informações pessoais; seu agente pode entrar em contato com eles mais tarde.
Comprar uma casa é uma das maiores transações que você fará, e seu corretor está lá para ajudar a tornar essa experiência tranquila e bem-sucedida. Você provavelmente não quer que este grande momento termine com uma nota amarga. Além disso, siga algumas regras básicas para garantir que seu agente possa ser pago por seu trabalho e que ninguém tenha que enfrentar quaisquer batalhas legais.
#2. Acordo de divulgação de agência
Trabalhar sob um Contrato de Divulgação de Agência estabelece o tipo de relacionamento entre um profissional imobiliário e um cliente, como ser um agente do vendedor, um agente do comprador ou um agente duplo. Gerencia expectativas, evita conflitos de interesses e garante o cumprimento dos requisitos legais e éticos. Este acordo protege o profissional e o cliente, definindo claramente as suas responsabilidades e deveres durante a transação.
#3. Comunique-se com seu agente imobiliário
Manter contato regular com seu agente durante toda a jornada de compra de uma casa é crucial. Uma maneira fácil de evitar disputas é sempre entrar em contato com seu corretor antes de visitar uma casa, independentemente de como ela chame sua atenção.
Não ligue para corretores cujos nomes aparecem em uma placa de Venda na frente de uma casa pela qual você passou sem ligar primeiro para seu corretor. Eles entrarão em contato diretamente com o corretor e agendarão um horário para ver a casa e negociar em seu nome.
Ler: Avaliação de Imóveis: Guia de Custos e Processos
#4. Sempre visite as propriedades com seu agente
Ir para uma visitação pública sozinho pode levar a uma discussão sobre a causa da aquisição, complicando ainda mais os limites de sua experiência de compra de casa. O agente vendedor pode acreditar erroneamente que é o agente comprador se você comprar a casa se falar com ele sem mencionar que está trabalhando com sua agência. Sempre faça visitas ao imóvel com seu agente para evitar mal-entendidos. Os agentes não serão confundidos desta maneira. Você pode dizer ao seu corretor de imóveis exatamente o que está procurando em uma casa ideal quando puder passear pelas casas com ele e expressar o que gosta e o que não gosta.
Lembre-se de seguir padrões específicos para evitar problemas de aquisição se você passar por uma visitação pública que deverá visitar de forma independente. Para garantir que o corretor saiba para quem ligar, anote o nome e o número de telefone do corretor ao lado do seu em qualquer folha de inscrição disponível na chegada. Certifique-se de mencionar o nome do seu agente e oferecer o cartão de visita do agente de listagem ao agente que realizará a visitação pública. Ser franco sobre quem o representa na compra de uma casa é crucial para minimizar desentendimentos.
#5. Deixe claro se você estiver trabalhando com outro agente
A maioria dos agentes perguntará imediatamente se você está trabalhando com outra pessoa. Os agentes são treinados para fazer essa pergunta, mas às vezes não o fazem. Talvez eles estejam distraídos ou não queiram ouvir sua resposta. Endireite-os imediatamente. Forneça prontamente as informações para que você possa resolver quaisquer conflitos antecipadamente.
Lista de verificação de causa de aquisição de imóveis
Criei uma lista de verificação sobre a causa de aquisição para agentes imobiliários, mas lembre-se de que as especificidades da causa de aquisição podem variar dependendo das leis e regulamentos locais, por isso é essencial consultar um profissional jurídico ou especialista imobiliário familiarizado com as regras da sua área. .
Lista de verificação de causas de aquisição de rendimento empresarial
ponto de partida
Quando um agente imobiliário está envolvido na cadeia de eventos que leva à aquisição de um imóvel, ele é chamado de causa aquisitiva da transação. A comissão do seu agente imobiliário pode estar em risco se você involuntariamente iniciar um problema de causa de aquisição por meio de suas interações com outros agentes, como quando você visita uma visitação pública sem eles presentes. Saber como evitar esses problemas durante o processo de compra de uma casa poupará muitas dores de cabeça a todas as partes após o fechamento, mesmo que a NAR forneça um processo de arbitragem para resolvê-los.
Embora seja verdade que colaborar com um único REALTOR® confiável pode reduzir muito a probabilidade desses tipos de conflitos, fazer isso é apenas o começo do processo que começa com a descoberta do seu imóvel ideal. Se você estiver preparado para seguir em frente, poderá solicitar uma hipoteca agora.
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