Als een koper geen conventionele lening kan krijgen, kan het voor zowel de koper als de verkoper moeilijk zijn om de transactie te voltooien. Hoewel het scenario hopeloos lijkt, kunnen beide partijen de overeenkomst misschien sluiten met een andere financieringsbron. Laten we u laten zien hoe u met een hypotheekvoorbeeld in Texas kunt rekenen en hoe u kunt berekenen met een hypotheekcalculator.
Wraps, een vorm van verkopersfinanciering, hebben tot gevolg dat de obstakels voor het bezit van onroerend goed worden verlaagd. Terwijl ook het proces van het kopen van een huis wordt versneld.
Wat is een rondlopende hypotheek??
Een omhullende hypotheek is een vorm van verkopersfinanciering waarbij een koper een hypotheek bij de verkoper sluit in plaats van een traditionele banklening aan te vragen. Daarna neemt de verkoper de rol van de bank over en accepteert hij betalingen van de nieuwe eigenaar. De rente die op de meeste door de verkoper gefinancierde leningen in rekening wordt gebracht, zal een spread bevatten, waardoor de verkoper meer winst krijgt.
Wraparound-hypotheken zijn meestal winstgevender voor de verkoper. Dit is grotendeels te wijten aan het feit dat verkopers een hogere rente kunnen vragen dan die op hun huidige hypothecaire lening. Als gevolg hiervan kunnen hun kopers, zolang ze hun hogere rentebetalingen op schema blijven doen, een goede winst maken.
Definitie van omhullende hypotheek
Een koper koopt een woning met behulp van een hypotheekverstrekker in een conventionele vastgoedtransactie. De opbrengst van de verkoop wordt vervolgens gebruikt om de bestaande hypotheek van de verkoper op het onroerend goed af te lossen.
Met een wrap-around hypotheek houdt de verkoper de bestaande hypotheek op het huis en biedt hij de koper-verkoper financiering aan. De verkoper wikkelt ook de lening van de koper in de bestaande hypotheek. De verkoper neemt in dit geval de positie van de geldschieter in. Beiden zullen een aanbetaling en leenbedrag overeenkomen. Ze zullen allebei een promesse ondertekenen waarin de hypotheekvoorwaarden worden uiteengezet, en vervolgens ontvangt de koper de titel en de akte. Ondanks dat hij doorgaat met het betalen van de oorspronkelijke hypotheek, is de verkoper niet langer eigenaar van het onroerend goed.
De koper betaalt de verkoper maandelijks een hypotheek, terwijl de verkoper zijn oorspronkelijke geldschieter blijft betalen. De wrap-around hypotheek fungeert als een junior retentierecht of tweede hypotheek. De oorspronkelijke geldschieter kan nog steeds beslag leggen op het huis als de verkoper de bestaande hypotheek niet betaalt.
De verkoper lost vaak de oorspronkelijke hypotheek af met de opbrengst van de verkoop. Vanwege het feit dat de meeste wrap-around hypotheken een hogere rente hebben dan traditionele hypotheken. De verkoper profiteert meestal van de tweede lening.
Lees ook: VERKOOP VAN ONROEREND GOED: Stapsgewijze handleiding voor het verkoopproces
Een voorbeeld is de beste manier om een omhullende hypotheek te beschrijven. Het volgende is een vereenvoudigde illustratie van een standaard vastgoedtransactie: Verkoper (“S”) wil zijn woning verkopen, die momenteel gefinancierd is. Koper (“B”) wil het huis van S kopen en zoekt een lening bij een bank of andere kredietinstelling. B stuurt S een aanbetaling wanneer hun lening is goedgekeurd. De bank van B lost vervolgens de uitstaande hypotheek van S af, waardoor S het saldo overhoudt. De hypotheek van S is afbetaald en B is nu eigenaar van het huis. De nieuwe hypotheek die hij van de bank heeft gekregen is natuurlijk wel een voorwaarde.
Een normale transactie daarentegen ziet er als volgt uit: S wil zijn huis verkopen, terwijl B er een wil kopen. B doet S een aanbetaling en levert S een promesse voor de rest van de aankoopprijs in plaats van om een banklening te vragen. B is nu eigenaar van het huis, maar alleen onder de voorwaarden van zijn promesse op de vorige hypotheek van S. S, evenals de nieuwe hypotheek van B, is nog steeds verschuldigd op het huis. Elke maand betaalt B S terug op zijn promesse en betaalt S zijn initiële hypotheek terug aan zijn bank. Als gevolg hiervan heeft de schuld van B de oorspronkelijke hypotheek van S omsloten.
Voorbeeld hypotheekrenteaftrek
Stel dat u $ 225,000 voor uw huis wilt krijgen. U bent nog $ 50,000 aan uw hypotheek verschuldigd wanneer u uw huis op de markt plaatst.
Daarna vindt u kopers die bereid zijn $ 225,000 voor uw huis te betalen, maar geen lening kunnen krijgen van een standaard hypotheekinstelling. Misschien kun je de deal sluiten met een omhullende hypotheek.
Neem om te beginnen contact op met uw hypotheekverstrekker om te zien of u in aanmerking komt voor een wraparound-overeenkomst. Wanneer u uw eigendom verkoopt, vragen veel kredietverstrekkers u om ze in één keer te betalen. Uw geldschieter kan een omhullende overeenkomst goedkeuren als uw lening aannemelijk is - dat wil zeggen als een koper uw hypotheek kan overnemen.
Uw kopers kunnen dan een aanbetaling van $ 10,000 doen en de resterende $ 215,000 van uw verkoopprijs van u, de verkoper, lenen via een omhullende hypotheek. U betaalt maandelijkse betalingen aan uw hypotheekverstrekker totdat u de $ 50,000 die u nog verschuldigd bent, hebt afbetaald, en dat is wanneer de kopers hun maandelijkse termijnen betalen.
Het verschil tussen wat de koper u betaalt en het bedrag dat u gebruikt om uw oorspronkelijke hypotheek af te lossen, blijft uiteindelijk van u. Dit omhullende hypotheekvoorbeeld kan echter op alle situaties van toepassing zijn.
Wraparound Hypotheek in Texas
Een omhullende hypotheek is een unieke vorm van verkopersfinanciering. Het biedt een alternatief voor de typische vastgoedtransactie voor zowel verkopers als kopers. Een omhullende hypotheek is een legitieme vorm van verkopersfinanciering in Texas, en ze worden vaak gebruikt wanneer een koper geen goede deal kan krijgen voor standaardfinanciering van een bank of andere kredietverstrekker.
In Texas is "wrap-leningen" of een omhullende hypotheek toegestaan. Als het goed wordt gedaan, kan een huis worden verkocht met een retentierecht eraan vast. Een geldschieter wordt door de koper gebruikt om een tweede lening met een hogere rente te verkrijgen die zich om de eerste "wikkelt". Het plan van de wrap-geldschieter is om beide leningen in de loop van de tijd af te betalen met de hogere rentebetalingen van de tweede lening.
In een wrap-zwendel koopt een roofzuchtige geldschieter echter een huis met een pandrecht van een wanhopige verkoper, maar gebruikt de verhoogde betalingen niet om de vorige schuld af te betalen na het kopen van het huis onder een wrap-lening.
Omdat betalingen op het eerste pandrecht nooit worden nagekomen, of omdat het eerste pandrecht een voorwaarde bevat die opeisbaar is, waardoor de oorspronkelijke geldschieter onmiddellijke betaling van de gehele hoofdsom kan eisen als het huis wordt verkocht, is het resultaat voor de nieuwe koper vaak executie en verlies van de woning. In de tussentijd kan het krediet van de oorspronkelijke verkoper om dezelfde redenen worden geschaad.
Omhullende hypotheekcalculator
Er zijn zoveel informatie en interactieve rekenmachines online die alleen voor u beschikbaar zijn als zelfhulptools voor uw eigen gebruik. Een Wraparound hypotheekcalculator kan geen beleggings- of belastingadvies zijn. We kunnen u dus niet beloven dat een allesomvattende hypotheekcalculator toepasbaar of nauwkeurig is in uw specifieke situatie. Alle voorbeelden zijn hypothetisch en bedoeld om alleen als voorbeelden te worden gebruikt. Met betrekking tot alle persoonlijke financiële problemen raden wij u aan gespecialiseerd advies in te winnen bij gekwalificeerde professionals. Een professional kan uw situatie beter helpen dan een allesomvattende hypotheekcalculator.
Voordelen van Wrap-Around Hypotheken
Een van de redenen waarom een verkoper kan instemmen met een hypothecaire lening, is om winst te maken. Dit soort leningen kan ook verkopers helpen die problemen hebben met het verkopen van hun huis. Het verbreedt de koperspool door het onroerend goed toegankelijk te maken voor degenen die niet in aanmerking komen voor een conventionele hypotheek.
Deze vorm van lening kan flexibeler en gemakkelijker in aanmerking komen, waardoor kopers een huis kunnen verwerven dat anders onmogelijk zou zijn.
Risico's verbonden aan wrap-around hypotheken
Hoewel een wrap-around hypotheek voor beide partijen voordelig kan zijn, zijn er gevaren die u moet overwegen voordat u een dergelijke deal aangaat.
Het is voor beide partijen verstandig om een ervaren vastgoedadvocaat in de arm te nemen, die hen door het proces kan begeleiden en het risico voor beide partijen kan verkleinen.
Voor kopers:
Zoals eerder opgemerkt, blijft de initiële hypotheek de primaire lening. De wrap-hypotheek is een ondergeschikt retentierecht. Dit betekent dat als de verkoper stopt met betalen en in gebreke blijft met de bestaande hypotheek, de oorspronkelijke geldschieter beslag kan leggen op het gehypothekeerde onroerend goed en het van de nieuwe koper kan afnemen, ook al heeft de koper de verkoper tijdig betaald.
Kopers kunnen dit risico beperken door rechtstreekse betalingen aan de oorspronkelijke geldschieter te doen als de voorwaarden van hun leningen dit toelaten.
Voor verkopers
Ten eerste bestaat het juridische gevaar. Als de verkoper een bestaande hypotheek heeft, met name een die nog wat hoog is, moet de primaire geldschieter deze secundaire lening goedkeuren.
De meeste kredietverstrekkers eisen dat de lening volledig wordt betaald bij de verkoop en eigendomsoverdracht van het onroerend goed. Dit zou de mogelijkheid van een hypotheekomhulling elimineren. Alvorens te onderhandelen over de voorwaarden van de lening of verkoop, moeten verkopers hun originele leningdocumentatie onderzoeken om er zeker van te zijn dat ze zelfs in aanmerking komen voor dit soort onroerendgoedtransacties.
Zodra ze er zeker van zijn dat ze een hypotheek kunnen afsluiten, zijn ze zelf verantwoordelijk voor het aflossen van de oude hypotheek. Als de koper stopt met betalen, moet de verkoper de eerste hypotheekbetaling met eigen middelen blijven doen.
Verschillende alternatieve opties voor rondlopende leningen
Als u moeite heeft om als koper in aanmerking te komen voor een traditionele lening of als verkoper gekwalificeerde kopers te vinden, kunnen er andere soorten hypothecaire leningen zijn die u kunnen helpen.
#1. FHA-leningen
FHA-leningen kunnen een uitstekend alternatief zijn voor gekwalificeerde huizenkopers met lagere kredietscores of beperkte afsluitingsfondsen, aangezien deze leningen lagere aanbetalings- en kredietscorecriteria hebben dan andere leningen en het vaak mogelijk maken om afsluitingskosten te financieren.
#2. VA-leningen
VA-leningen voor in aanmerking komende actieve militaire leden of veteranen kunnen kopers helpen zonder een aanbetaling. Deze leningen behoren tot de weinige waarvoor geen aanbetaling vereist is. Bovendien hebben deze leningen vaak lagere rentetarieven en is er geen particuliere hypotheekverzekering (PMI) vereist.
#3. USDA-leningen
Zonder een aanbetaling te hoeven doen, maken USDA-leningen het kopen van een woning op een geschikte landelijke locatie betaalbaarder. Deze leningoptie heeft doorgaans een goedkopere rentevoet en minder dure PMI, die beide in het geleende bedrag kunnen worden opgenomen.
Conclusie
Het risico verbonden aan wrap-around hypotheken is misschien niet de moeite waard. In een omhullende hypotheeksituatie verstrekt de verkoper de koper een hypotheek, die vervolgens wordt opgenomen in de huidige hypotheek van de verkoper. De koper verwerft de eigendom van het onroerend goed en betaalt de verkoper hypotheek, inclusief rente. Deze betaling wordt gebruikt om de bestaande hypotheek van de verkoper aan de oorspronkelijke geldschieter af te lossen.
Afhankelijk van de voorwaarden van de lening kan de verkoper winst maken op het verschil tussen de twee betalingen aan hem en zijn geldschieter. Dit wordt vaak bereikt doordat de verkoper een hogere rente rekent op de wrap-around hypotheek dan op de initiële hypotheek.
Deze lening kan voor beide partijen voordelig zijn, maar brengt een aantal risico's met zich mee. De koper en verkoper moeten samenwerken met een ervaren vastgoedadvocaat om deze risico's te beperken.
De meeste woningen worden verworven met conventionele financiering. Als u op zoek bent naar een nieuwe woning en bereid bent om een hypotheek met minder risico te nemen bij een betrouwbare kredietverstrekker, laat u dan vooraf goedkeuren door Rocket Mortgage® om het aankoopproces van een huis te starten.
Veelgestelde Vragen / FAQ
Is een doorlopende hypotheek legaal?
Wrap-around hypotheken worden over het algemeen als legaal beschouwd.
Wie is verantwoordelijk voor een omhullende lening?
Een verkoper accepteert een beveiligde promesse van een koper voor het onderliggende hypotheeksaldo plus een bedrag tot het resterende saldo van de aankoopsom onder een wrap. De nieuwe koper betaalt de verkoper maandelijks, en de verkoper is dan verantwoordelijk voor het betalen van de onderliggende hypotheekhouder(s).
Wat is een omhullende daad?
Een wrap-around hypotheek, ook wel bekend als een 'wrap', is een soort tweede hypotheek die wordt gebruikt om de aankoop van onroerend goed te financieren. De verkoper geeft de koper een juniorhypotheek die zich om het onroerend goed wikkelt en een aanvulling is op eventuele superieure hypotheken die al zijn afgesloten.
Gerelateerde artikelen
