¿Quieres saber cómo comprar un terreno? Hay algo emocionante en la compra de su terreno no urbanizable en el que construir la casa de sus sueños desde cero. Sin embargo, seleccionar la parcela de tierra ideal que desea comprar para construir su casa puede ser más complejo de lo esperado para los compradores. Entonces, antes de cavar y comprar un terreno, ¡entienda lo que implica! Estamos aquí para ayudarlo a comprender el proceso de compra de terrenos y evitar trampas.
Cosas a considerar antes de comprar un terreno
Ciertos factores pueden influir en si un terreno cumplirá con sus demandas específicas y la dificultad y el costo de desarrollarlo. Tenga en cuenta los siguientes factores cuando busque un terreno para comprar.
#1. Acceso a Utilidades
- Agua. Si no hay suministro de agua municipal en el sitio, es posible que deba establecer un pozo u otro sistema de agua fuera de la red. El transporte de agua por camión es otra opción, aunque puede ser costoso e inconveniente.
- Alcantarilla: Si no se puede acceder a una conexión de alcantarillado municipal, se debe erigir un tanque séptico antes de cualquier edificio.
- Electricidad: La empresa de servicios públicos local deberá tender una línea eléctrica hasta el sitio del proyecto si aún no existe una. La instalación de un sistema de energía solar es otra posibilidad.
- Acceso a Internet: Verifique si hay cobertura celular y una conexión a Internet en el sitio. Es posible que deba cambiar de proveedor de servicios celulares o instalar una línea de Internet de fibra óptica en el sitio de construcción.
#2. Acceso a la Carretera
Algunas construcciones de viviendas aisladas carecen de acceso por carretera. Si ningún camino público o privado conduce al terreno que desea, es posible que deba construir uno. Esto es frecuentemente costoso. Es casi seguro que necesitará contratar a un contratista de excavación y un arboricultor o una empresa maderera para eliminar los árboles. Si las parcelas circundantes tienen acceso al lote, McGuire sugiere solicitar una servidumbre de derecho de paso para acceder a las propiedades vecinas.
#3. Opciones de Financiamiento de Tierras
Obtener fondos para terrenos baldíos es mucho más complicado que para sitios establecidos.
Según Eric Nerhood, propietario de Premier Property Buyers, la mayoría de los prestamistas ven los terrenos sin desarrollar como una inversión más riesgosa. Es más probable que te den financiamiento si tienes intenciones urgentes de construir una casa con el terreno que pretendes comprar. En esa situación, podría anticipar pagar un pago inicial del 15 al 25 por ciento, o hasta el 50 por ciento sin planos de construcción.
Aquí hay varias formas de financiar la compra de un terreno:
- Préstamo de construcción a permanente (CP): Un préstamo CP, también conocido como “préstamo de construcción combinado”, permite al comprador financiar tanto la adquisición del terreno como la construcción de la vivienda simultáneamente. Es el tipo de financiamiento más frecuente porque requiere con frecuencia un pago inicial menor, tiene una tasa de interés más baja y está disponible con la mayoría de los prestamistas. Antes de calificar para un préstamo de CP, por lo general tendrá que contratar a un contratista con licencia y hacer planos de construcción. El prestamista especifica con frecuencia el tiempo máximo que puede esperar antes de comenzar la construcción.
- Financiamiento del lote: Los préstamos para lotes le permiten financiar la adquisición de terrenos sin hacer preparativos inmediatos para construir sobre ellos. La mayoría de los prestamistas, según Hedge, no ofrecen préstamos para lotes porque los consideran más riesgosos que los préstamos para la construcción. Los préstamos para lotes también tienen tasas de interés más altas y necesitan pagos iniciales más altos.
- Financiamiento del propietario: El vendedor de algunas propiedades FSBO puede ofrecer financiar la transacción directamente. El pago inicial requerido variará según el vendedor, pero a menudo (aunque no siempre) es más barato que el financiamiento convencional. Sin embargo, las tasas de interés suelen ser más altas.
También existe la opción de no financiación: pago en efectivo. Esto también facilita la obtención de financiamiento para la construcción cuando construye, según Hedge, porque la equidad en el terreno puede servir como su pago inicial.
#4. Haz una oferta
Una vez que haya encontrado una propiedad deseable, debe hacer una oferta por escrito al vendedor. Si está tratando con un agente de bienes raíces, ellos se encargarán de todo el papeleo, incluido el formulario de oferta de oferta. Si no está trabajando con un agente de bienes raíces, McGuire sugiere reunirse con un abogado de bienes raíces para ayudar a definir las condiciones contractuales y redactar la documentación pertinente.
Un agente o abogado también puede asesorarlo sobre los criterios (contingencias) que deben cumplirse antes de consumar la venta. Con frecuencia se incluye una contingencia que establece el plazo para realizar la debida diligencia. Una duración de 30 a 90 días es típica.
#5. Diligencia debida
Se requiere una evaluación exhaustiva de la propiedad para garantizar que el terreno sea adecuado para sus necesidades específicas. Hedge y Bond recomiendan lo siguiente:
- Obtenga la documentación del vendedor. Debe buscar la documentación pertinente a los convenios, condiciones y restricciones (CC&R) de la propiedad. Los CC&R rigen lo que puede y no puede hacer en el terreno y, a menudo, los imponen las asociaciones de propietarios (HOA). Los CC&R específicos pueden diferir. Pueden imponer restricciones sobre colores de pintura específicos, tipos y tamaños de casas, o su capacidad para criar aves o ganado en su jardín.
- Realice una búsqueda de título. Una búsqueda de título examina la historia de registros públicos tales como andanzas, registros de impuestos y otras transacciones financieras. Una búsqueda de título confirma que el vendedor puede transferirle legalmente la propiedad sin ningún problema. Los gravámenes y las servidumbres son problemas potenciales que una búsqueda de título puede revelar (el derecho de un tercero a usar la tierra).
Lea también: Cadena de título: ¡una guía completa, actualizada!
- Consulta la zonificación. La designación de zonificación de una parcela determinará para qué se puede usar la tierra y qué tipo de estructuras se pueden construir. Es fundamental consultar con la Oficina de Zonificación y Planificación local para asegurarse de que la propiedad esté clasificada para uso residencial; si el terreno está dividido en zonas comerciales, es posible que no pueda construir una residencia principal. “Veo a muchas personas que compran terrenos y luego descubren que no pueden construir lo que quieren debido a las restricciones de zonificación”, agrega Bond.
- Realiza una prueba de suelo. Suponga que no tiene acceso a una línea de alcantarillado municipal. En ese caso, deberá realizar una prueba de percolación para evaluar la velocidad de drenaje del agua a través del suelo antes de establecer un sistema séptico. Otra prueba de suelo evalúa si la tierra puede o no sostener una base y si contiene o no plomo y arsénico.
Puede cerrar el trato si no se descubren dificultades durante la diligencia debida.
Cómo comprar un terreno y construir una casa
Después de haber explorado las alternativas y descubierto el terreno que desea llamar suyo, algunas cosas que debe considerar antes de firmar un acuerdo de venta, especialmente si planea comprar el terreno y construir una casa. El procedimiento de compra de un terreno es muy similar al de la compra de una casa, aunque hay varias diferencias a tener en cuenta:
#1. Verifique las regulaciones de zonificación en su área.
Imagínese comprar un terreno con visiones de una gran mansión, solo para construir que su terreno no está designado para uso residencial. Ahórrese el dolor consultando primero las leyes de zonificación.
#2. Examine los CCR.
Los convenios, condiciones y restricciones se abrevian como CCR. Estas restricciones establecidas por una HOA o el gobierno local pueden limitar lo que puede hacer con su propiedad. La tierra puede ser ideal para su granja de flamencos, pero si los CCR prohíben la cría de aves rosadas por cualquier motivo, deberá buscar en otro lugar.
#3. Forma un equipo.
Para cuando esté listo para considerar construir una casa, ya debería haber trabajado con un fantástico agente de bienes raíces que lo haya guiado hasta ese punto. Además, para la siguiente fase del proyecto, contrate un arquitecto, un contratista o gerente de proyecto y un constructor. Necesitará permisos para casi todo antes de comenzar a construir, así que haga que su personal comience con eso.
#4. Haga sus arreglos de financiación.
Siempre somos partidarios de pagar en efectivo, y es fundamental a la hora de comprar un suelo. Debido a que el prestamista considera que los préstamos de tierras son más riesgosos, a menudo tienen tasas de interés más altas, plazos de préstamo más cortos y requisitos de pago inicial más significativos. Entonces, mientras que el banco será estricto con su préstamo de tierra, le ofrecerán alternativas ridículas de financiamiento para su casa. Diga que no y quédese con una hipoteca de tasa fija a 15 años con al menos un 10-20% de pago inicial. Si debe financiar su terreno y casa, mantenga su pago mensual a no más del 25% de su salario neto.
Cómo encontrar terrenos para comprar
Algunas de las formas más notables de encontrar terrenos para comprar son las siguientes:
#1. Sitios Web Inmobiliarios
Según Trent Hedge, jefe de operaciones de Atmos Builders, la mayoría de las personas comienzan su búsqueda de terrenos examinando bases de datos de bienes raíces en línea. Los listados de terrenos a la venta se pueden encontrar en sitios web como Zillow.com, Trulia.com, RedFin.com, Realtor.com y otras bases de datos especializadas en listados de terrenos baldíos. Las siguientes son algunas de las bases de datos especializadas más grandes y populares:
- LandWatch.com;
- tierra.com;
- LandSearch.com;
- LandHub.com;
- LandAndFarm.com.
Estos sitios web presentan principalmente listados selectivos del Servicio de listado múltiple (MLS) a los que solo pueden acceder los agentes inmobiliarios autorizados. Aún así, también pueden incluir listados de venta por propietario (FSBO).
El contacto para las listas de la MLS suele ser un agente de bienes raíces que representa al vendedor (también conocido como agente del vendedor). Los agentes del vendedor están comprometidos monetaria y éticamente a representar los mejores intereses del vendedor. Como resultado, con frecuencia se recomienda contratar a su agente (agente del comprador) para representar sus intereses.
#2. Agentes de Bienes Raices
Corredores inmobiliarios puede ser un excelente recurso para encontrar terrenos. A través de sus redes de especialistas de la industria, como urbanizadores y contratistas, tienen acceso a todas las cotizaciones en el MLS ("en el mercado"), así como a las propiedades que no figuran en el MLS (propiedades "fuera del mercado").
Si bien los corredores de bienes raíces pueden ayudar con la compra de terrenos, los que se especializan en terrenos en bruto son los mejores. Trabajar con “…agentes con un amplio historial de ventas de terrenos o experiencia en ciencia del suelo, geología o silvicultura”, dice Christopher McGuire, corredor de bienes raíces, inversionista y fundador de Real Estate Exam Ninja.
Si puede encontrar uno en su región, McGuire también recomienda emplear agentes que hayan obtenido la credencial de Consultor Acreditado de Tierras (ALC) de la Instituto de Tierras para Agentes Inmobiliarios (RLI). Estos agentes han sido capacitados para guiarlo a través de la diligencia debida adecuada y los procedimientos legales asociados con la compra de terrenos.
#3. Recursos de la comunidad
Algunas propiedades de FSBO se pueden encontrar en anuncios clasificados en periódicos locales o sitios de Internet como Craiglist y Facebook Marketplace. Puede hacer contacto directo con los propietarios. Encuentre la información de contacto de los propietarios en el mapa de Sistemas de Información Geográfica (SIG) del sitio web de la Oficina del Tasador del Condado. Consulte las subastas de escrituras de impuestos del condado, donde la tierra se subasta con un gran descuento si el propietario no paga los impuestos sobre la propiedad.
¿Qué tan peligroso es comprar tierra?
Invertir en terrenos no desarrollados es extremadamente riesgoso porque no habrá ingresos y posiblemente tampoco ganancias de capital cuando se venda la propiedad. Un préstamo de bienes raíces agrícolas también es una opción muy peligrosa para comprar tierras.
¿Tener tierras de cultivo puede hacerte rico?
Las tierras agrícolas brindan oportunidades de creación de riqueza tanto inmediatas como a largo plazo. Un activo físico, la parcela de tierra en sí misma generalmente conserva su valor en su cartera de inversiones. Su perfil de bajo riesgo puede ayudar a mantener la diversidad y proporcionar un contrapeso a algunas de sus inversiones bursátiles más riesgosas.
¿Cómo obtengo financiamiento para comenzar una granja?
Las subvenciones y los préstamos agrícolas son sus dos posibilidades principales si realmente necesita dinero para su granja. Las subvenciones generalmente se otorgan para cosas muy particulares, incluida la conversión de una parte de su granja a energía solar o eólica, la reparación de estructuras agrícolas o la compra de una cantidad específica de ganado.
¿Qué animal de granja es el más fácil de criar?
Sin lugar a dudas, los animales más fáciles de criar en una granja son las aves de corral. Tendrá la confianza para buscar posibilidades adicionales de ganado una vez que haya adquirido experiencia con este pequeño animal. Toda granja y hacienda debe tener pollos como principal ganado.
Conclusión
Comprar un terreno no es una tarea fácil. Es fundamental realizar investigaciones y consultar con especialistas y expertos. Esto se hace para garantizar que está siguiendo las normas locales de zonificación y la legislación inmobiliaria. Completa todos los pasos correspondientes y podrás comprar el terreno que necesitas para construir la casa que siempre has deseado.
Preguntas frecuentes sobre cómo comprar un terreno
¿Es fácil comprar un terreno?
Comprar un terreno no es una tarea fácil. Es fundamental realizar investigaciones y consultar con especialistas y expertos. Esto se hace para garantizar que está siguiendo las normas locales de zonificación y la legislación inmobiliaria. Complete todos los pasos correspondientes y podrá comprar el terreno que necesita para construir la casa que siempre ha deseado.
¿El banco otorga préstamos para comprar terrenos?
Los bancos otorgan préstamos para la compra de terrenos cuando se necesita dinero para comprar una parcela o un terreno. Este préstamo se utiliza normalmente para fines residenciales en las ciudades. Sin embargo, algunos bancos le permitirán utilizar el monto del préstamo para comprar terrenos en una zona rural.
¿Es más barato comprar una casa o construirla?
Es menos costoso comprar una casa que construirla. En promedio, construir una casa nueva cuesta $34,000 más que comprar una casa existente.
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