يتم تحديد القيمة الإجمالية لأي عقار من خلال عدد من العوامل ، بما في ذلك قيمة العقارات المجاورة أو المساكن أو الشركات. يستخدم وكلاء العقارات والوسطاء طرقًا مثل نهج مقارنة المبيعات لتقييم قيمة العقار فيما يتعلق بالممتلكات القريبة. سيساعدك فهم كيفية عمل نهج مقارنة المبيعات على تقييم قيمة المنازل والممتلكات للشراء أو البيع بشكل أكثر دقة. سيشرح هذا المنشور ماهية نهج مقارنة المبيعات وكيفية إجراء التحليل.
ما هو نهج مقارنة المبيعات؟
نهج مقارنة المبيعات هو طريقة يستخدمها وكلاء العقارات والوسطاء لتقييم قيمة العقار أو المنزل من خلال مقارنة المنزل المعني بآخرين في الحي الذي تم بيعه مؤخرًا بسمات مماثلة. يساعد نهج مقارنة المبيعات الوسطاء العقاريين في الحفاظ على أسعار عادلة في السوق المحلية ويوفر صورة أكثر واقعية لقيمة المنزل أو العقار.
فهم منهجية مقارنة المبيعات
يتم إجراء تعديلات الأسعار على أساس خصائص الممتلكات المقارنة عند تحديد قيمة العقار الخاضع.
إذا كانت خاصية الموضوع تفتقر إلى ميزة مميزة في الممتلكات المماثلة ، يتم تخفيض السعر بناءً على القيمة المخصصة لتلك الميزة. نتيجة لذلك ، إذا كان للعقار جودة مُقدرة لا تمتلكها الممتلكات المماثلة ، يتم تعديل القيمة بالزيادة بالتناسب. يتكرر حتى يتم الوصول إلى القيمة النهائية بعد مقارنة ما لا يقل عن ثلاث عقارات تم بيعها وقابلة للمقارنة مؤخرًا.
يعتبر نهج مقارنة المبيعات للتقييم جانبًا مهمًا من تحليل السوق المقارن لمتخصصي التقييم. يتم استخدام نهج السوق المقارن لتحديد القيمة السوقية الحالية للعقار الذي يتم شراؤه. يوفر نهج مقارنة المبيعات ، عند دمجه مع منهجيات التقييم الأخرى ، تقديرًا تقريبيًا للبائعين والمستثمرين والمثمنين وعامة الناس.
نظرًا لأن أسواق العقارات ديناميكية ومتغيرة باستمرار ، يجب على المستثمرين مراقبة أسعار المنازل المدرجة حديثًا للبيع على أساس منتظم. تتقلب الأسواق بسرعة ، ويجب أن يكون جميع المشاركين على دراية بالتطورات الحالية. اعتمادًا على ظروف السوق ، قد يضطر البائعون والمستثمرون إلى رفع أو إسقاط طلباتهم من أجل مواكبة اتجاهات السوق.
تحديد أفضل عقار قابل للمقارنة
الخاصية القابلة للمقارنة هي تلك التي تشبه إلى حد بعيد خاصية الموضوع. يجب أن تتوافق أوجه التشابه مع جميع التفاصيل العامة للممتلكات. يتضمن الوصف العام للعقار عدد غرف النوم والحمامات وحجم القدم المربع وما إلى ذلك. تشمل الاختلافات المسموح بها حمامًا إضافيًا ولون الطلاء والمواصفات التافهة الأخرى.
يجب أن تقتصر مقارنة الخصائص المقارنة على العقارات القريبة من الموقع الفعلي قدر الإمكان. لأن المنازل في مناطق مختلفة قد يكون لها أسعار سوق متفاوتة على الرغم من وجود العديد من أوجه التشابه.
الشقق السكنية بالقرب من مركز الأعمال المركزي ، على سبيل المثال ، تتطلب أسعارًا أعلى من المنازل التي تقع بعيدًا عن منطقة الأعمال المركزية. هناك عامل آخر يجب مراعاته وهو شراء المساكن التي تم بيعها مؤخرًا بقدر الإمكان.
نظرًا لأن أسواق العقارات تتقلب على أساس منتظم ، فإن المنازل المباعة مؤخرًا لها تقديرات تقريبية أفضل من العقارات التي تم بيعها قبل بضعة أشهر أو سنوات. إذا لم تكن هناك عقارات مماثلة في نفس الموقع ، فابحث عن العقارات التي تم بيعها مؤخرًا في المواقع المحيطة بدلاً من استكشاف المزيد في الماضي.
عوامل يجب مراعاتها في نهج مقارنة المبيعات
يتطلب استخدام نهج مقارنة المبيعات عدة إجراءات حاسمة. عند تنفيذ نهج مقارنة المبيعات ، يقوم الوكلاء والوسطاء بتقييم العوامل التالية:
# 1. موقعك
غالبًا ما يكون موقع العقار هو الاعتبار الأول لنهج مقارنة المبيعات. المناطق المختلفة لها تكاليف معيشية مختلفة ، وضرائب على الممتلكات ، وجماليات تؤثر على القيمة الإجمالية للعقار. بعض خصائص الواجهة البحرية ، على سبيل المثال ، أكثر قيمة نظرًا لقربها من البحيرات والأنهار والمحيطات والشواطئ. قبل تقييم المعايير الأخرى ، يقوم الوكيل أو السمسار بتقييم موقع العقار لمعرفة ما إذا كان يؤثر على القيمة الإجمالية.
# 2. حيّ
الأحياء أيضا لها تأثير كبير على قيمة الممتلكات أو المنزل. يتم تحديد قرب المنزل من وسائل الراحة مثل المدارس ومراكز الترفيه والمتنزهات والمرافق الترفيهية والمباني الحكومية من قبل الوكلاء والوسطاء. تشمل الاعتبارات الأخرى معدل الجريمة في الحي ، ومستويات التلوث ، والقرب من الضوضاء من الطرق السريعة أو المباني الصناعية أو العناصر الطبيعية.
# 3. القوائم المباعة مؤخرا
يمكن أن توفر القوائم المباعة مؤخرًا في منطقة معينة نظرة ثاقبة على السوق بأكمله في تلك المنطقة. على سبيل المثال ، إذا تم بيع منازل مماثلة في منطقة بمبلغ 150,000 ألف دولار ، فيمكن للسمسار أو الوكيل تقدير أن المنزل المعني سيبيع بسعر أعلى أو معادل. يمكن أن تساعد القوائم التي تم بيعها مؤخرًا الوسيط أو الوكيل في فهم المزيد عن الحي ، مثل أنماط الحركة الموجودة وما إذا كانت هناك اتجاهات تسعير تظهر.
# 4. سن
يؤخذ عمر المنزل أيضًا في الاعتبار في نهج المبيعات المقارنة. يأخذ الوكلاء والسماسرة عمر المنزل في الاعتبار لأنه يمكن أن يؤثر على القيمة سلبًا أو إيجابيًا ، اعتمادًا على المنطقة ونوع المنزل وأي تحديثات قد تكون مطلوبة.
نظرًا لواجهة الطوب والأرضيات الخشبية الأكثر جمالًا من الناحية الجمالية ، قد يتم بيع منزل قديم على طراز تيودور بأكثر من منزل حديث. قد يتم بيعه أيضًا بسعر أقل لأنه يزيد عمره عن 100 عام ويتطلب تحسينات كبيرة ومكلفة على اللوحات الكهربائية والسباكة.
قد يكون المنزل الحديث في حي قديم على طراز تيودور أقل تكلفة من جيرانه.
# 5. حالة
أحد أهم المتغيرات في نهج مقارنة المبيعات هو حالة المنزل. تشمل حالة المنزل ما يلي:
- حالة اللوحة الكهربائية
- الطلاء الداخلي والخارجي
- حالة النافذة
- الطوابق من الداخل
- حالة الفرن أو نظام التدفئة
- حالة السقف
- حالة الطابق السفلي
- حالة المطبخ والحمام
هناك العديد من عوامل حالة المنزل التي يمكن استخدامها في نهج مقارنة المبيعات ، ولكن هذه هي الأكثر انتشارًا. إذا تم طرح منزلين في حي مشابه في السوق وكان أحدهما به سقف معطل ، فمن المرجح أن يتم بيع العقار الذي يحتوي على سقف صلب وعملي بسعر أعلى.
عوامل تعديل التقييم باستخدام نهج مقارنة المبيعات
# 1. خصائص قابلة للمقارنة
يجب أن تكون خاصية الموضوع مشابهة للعقار القابل للمقارنة قدر الإمكان لتقليل متطلبات التعديلات. تنتج التعديلات من اختلافات المقارنة التي تظهر مع خاصية الموضوع.
# 2. حصة ملكية
اعتمادًا على حصة الملكية في العقار الخاضع ، يمكن تعديل قيمة الموضوع إلى أعلى أو أقل. يتم تقييم الفائدة البسيطة للرسوم ، على سبيل المثال ، بشكل مختلف عن فائدة الرسوم بموجب عقد الإيجار. نتيجة لذلك ، تعتبر الملكية موضوعًا صعبًا في التقييم.
# 3. ظروف السوق
تلعب ظروف السوق أيضًا دورًا في تعديلات التقييم. يمكن أن ترتفع أسعار العقارات أو تنخفض حسب ظروف السوق. اعتمادًا على المنافسة ، قد يخفض البائعون أسعارهم لتحسين احتمالات الشراء. يمكن أن يتغير السوق في غضون أسبوعين.
# 4. موقعك
هناك عامل آخر يجب مراعاته وهو موقع العقار. تعتبر العقارات القريبة من البنية التحتية الحيوية مثل المطارات والطرق والمباني المركزية وما إلى ذلك ذات قيمة أعلى من تلك الموجودة في أماكن أبعد.
قد تتأثر التعديلات الناتجة عن الفروق بين الممتلكات الخاضعة للمقارنة والمنازل المماثلة بالجوانب الرئيسية مثل أنماط المرور ، ومرافق التسوق ، وإمكانية الوصول إلى المرافق الاجتماعية.
كيفية إجراء نهج مقارنة المبيعات
يساعد استخدام نهج مقارنة المبيعات في تحسين دقة وكفاءة عملية البيع والشراء. إليك كيفية إجراء مقارنة المبيعات على أي منزل أو عقار:
# 1. تحديد المقارنات في السوق
تتمثل المرحلة الأولى في اكتشاف "العناصر القابلة للمقارنة" في السوق. هذه عقارات في الحي تشبه إلى حد كبير تلك التي تبيعها أو تشتريها. ابحث عن الأساليب المعمارية السائدة مثل Tudor و Cape Cod و Cottages و French Country و Greek Revival. يمكنك أيضًا البحث عن العقارات التي تم بيعها بسعر مشابه للقيمة الأصلية للسكن المعني.
من خلال تحديد الخصائص في المنطقة التي تشبه إلى حد بعيد موضوع المقارنة ، يمكنك تقديم أساس لتحليلك.
# 2. تحديد أوجه التشابه بين المقارنات والمحل الرئيسي.
تتمثل المرحلة التالية في تحديد أوجه التشابه بين المقارنات والمنزل الرئيسي أو العقار الذي تشتريه أو تبيعه. يمكن أن يشمل ذلك المجتمعات أو المناطق الجغرافية المشتركة ، والعمر ، والحالة ، وسعر السوق في فترة معينة في التاريخ الحديث ، والتسعير على أساس القدم المربع. هذا يسمح لك باكتشاف الخصائص المشتركة بين المنزل أو الممتلكات التي يمكن مقارنتها وأين يمكن أن تختلف. الاختلافات قد تزيد من قيمة المنزل.
على سبيل المثال ، إذا كان هناك منزلين من طراز Cape Cod معروضين في السوق في نفس الوقت ، ولكن أحدهما به قبو كامل بالإضافة إلى مطبخ وحمام تم تجديده ، فقد يتطلب هذا المنزل سعر بيع أعلى من منزل مشابه بدون هذه سمات.
# 3. قم بإجراء تعديلات على قيم المقارنات
بمجرد تحديد أوجه التشابه بين المقارنات وموضوع البحث ، يمكنك إجراء تعديلات على التقييمات القابلة للمقارنة اعتمادًا على اتجاهات السوق والاعتبارات الأخرى. حدد ما إذا كانت هناك تغييرات كبيرة في السوق المحلية منذ بيع المقارنات الخاصة بك. يمكن أن ينطوي هذا على ارتفاع الأسعار أو انخفاض عام في سوق العقارات. يمكنك أيضًا التفكير في شروط الرهن العقاري ومستويات الدخل في الحي ، فضلاً عن الجوانب المادية التي تميز كل منها.
# 4. أضف كل المكونات والتعديلات معًا للحصول على تقدير نهائي للأسعار.
بعد أن تقوم بحساب جميع المعلومات القابلة للمقارنة ، يمكنك البدء في تسعير الموضوع في المنزل. نهج مبيعات المقارنة المشترك هو كما يلي:
الصفحة الرئيسية للموضوع
- على غرار تيودور
- 100 سنوات من العمر
- لا توجد إصلاحات جوهرية مطلوبة.
- بيعت بمبلغ 235,000 دولار منذ خمس سنوات.
- ترميمات المطبخ والحمامات
- حي آمن
- إنه قريب من مناطق الجذب مثل مركز ترفيهي ونظام مدرسي من فئة الخمس نجوم.
- 2,500 قدم مربع ساحة كبيرة
المقارنات
البيت الأول
- على غرار تيودور.
- 115 سنوات من العمر
- مطلوب إصلاحات السقف (التكلفة التقديرية 2,300 دولار).
- بيعت بمبلغ 139,000 دولار قبل عام.
- المطبخ والحمام بحاجة إلى التحديث.
- حي آمن
- تشمل المرافق القريبة المدارس والمتنزهات.
- ساحة صغيرة مسيجة
- ما مجموعه 2,700 قدم مربع
المنزل رقم اثنين:
- كيب كود على غرار
- 70 سنوات من العمر
- مطلوب إصلاح الطابق السفلي (التكلفة التقديرية 11,000 دولار).
- هذا العام ، بيعت بمبلغ 189,000 ألف دولار
- ترميمات المطبخ والحمامات
- حي آمن
- المدارس ومجمع الترفيه والمتنزهات والمسارح كلها قريبة.
- ساحة كبيرة محاطة بسياج خشبي
- ما مجموعه 2,800 قدم مربع
العقار الموضوع هو قصر عمره 100 عام على طراز تيودور بمساحة 2,500 قدم مربع وساحة ضخمة. يمكن مقارنة منزل تيودور ومنزل على طراز كيب كود مع ما يقرب من 2,000 قدم مربع من الغرفة والأحياء الآمنة. باستخدام نهج المبيعات القابل للمقارنة ، تكتشف أن العقارات الأولى والثانية تتطلب إصلاحات كبيرة تتراوح من 2,300 دولار إلى 11,000 دولار لكل منهما. تم بيع كل منها مؤخرًا بقيمة مختلفة ولها حجم ساحة مميز.
بالنظر إلى أن المنزل يتطلب إصلاحات واسعة للسقف ، تظهر المقارنة أن المنزل المصمم على طراز تيودور مثل السكن الموضوع يباع بحوالي 140,000 ألف دولار أو أكثر. يحتوي كلا المنزلين على أحياء آمنة ، تزيد مساحتها عن 2,000 قدم مربع ، ووسائل راحة قريبة. من ناحية أخرى ، يحتاج Tudor المكافئ إلى تحديثات المطبخ والحمام ولديه ساحة صغيرة مسيجة. باستخدام المعلومات من كل منزل وصحة السوق ، يمكنك تقدير قيمة المنزل المعني بما يتراوح بين 150,000 ألف دولار و 200,000 ألف دولار.
وفي الختام
يستفيد نهج مقارنة المبيعات من أوجه التشابه بين الخاصية التي تتم مقارنتها. يختلف التشابه من تاريخ البيع أو الإدراج إلى وصف الأعمال المقارنة. من الواضح أنه لا توجد وحدات متطابقة قابلة للمقارنة ؛ وبالتالي ، فإن التعديلات مطلوبة بناءً على اختلافات الميزات.
يعتمد نهج مقارنة المبيعات بشدة على بيانات المبيعات الحديثة ، وقد لا يتم قبوله في حالة عدم توفر بيانات مبيعات حديثة. نتيجة لذلك ، يجب أن يستخدم التقييم العقاري الذي يفتقر إلى المبيعات الغنية والبيانات الحديثة طرقًا بديلة. ومع ذلك ، إذا توفرت البيانات الحديثة ، فإن نهج تقييم العقارات لمقارنة المبيعات هو الخيار الأفضل.
- مجمعات العقارات: دليل مفصل عن إيجاد شركات العقارات
- البرامج العقارية: أفضل البرامج للشركات والوكلاء والوسطاء
- أفضل 2023 استثمار عقاري وما يجب أن تعرفه !!!
- تثمين العقارات: كيف تقدر قيمة استثماراتك العقارية وممتلكاتك
- تحليل السوق المقارن: إدارة العقارات
مراجع حسابات
