لقد وجدت المنزل المثالي على قطعة مثالية من العقار ولا يمكنك الانتظار للحصول على كل شيء لنفسك. ليس بهذه السرعة. تحقق من الارتفاق ، من بين أشياء أخرى ، عند شراء منزل. وإذا كان هناك أي شيء ، فقد تضطر إلى مشاركة بعض ممتلكاتك بشكل ما. التسهيلات أكثر انتشارًا مما تعتقد. إذا كنت تفكر في شراء منزل ، فمن الجيد أن تفهم ما هو الارتفاق وكيف يمكن أن يؤثر على حقوق الملكية العقارية الخاصة بك. سنناقش هنا الأنواع المختلفة من الارتفاق في العقارات ونرى كيفية إزالتها من الممتلكات الخاصة بك.
ما هو الارتياح في العقارات؟
أبسط تعريف لحق الارتفاق هو أنه يمنح شخصًا أو كيانًا الحق في الوصول إلى ممتلكات عقارية مملوكة لشخص آخر لغرض محدد ومحدّد. يمكن أن يكون للتسهيلات تأثيرات متنوعة على مالكي العقارات.
إذا كان فرد أو شركة يمتلك حق الارتفاق على الممتلكات الخاصة بك ، فيحق لذلك الطرف الوصول إلى الممتلكات الخاصة بك بموجب شروط الارتفاق. تمتلك شركات المرافق المحلية ، على سبيل المثال ، بشكل عام تسهيلات إذا احتاجت إلى الوصول إلى خطوط الكهرباء أو الكابلات في الممتلكات الخاصة بك.
من ناحية أخرى ، إذا كان لديك حق ارتفاق ، فيحق لك الوصول إلى الممتلكات التي لا تملكها قانونيًا. من الأمثلة الجيدة على ذلك إذا كنت بحاجة إلى عبور ممتلكات شخص آخر للوصول إلى منزلك.
يبدو أن الارتياح يمثل مشكلة في الظهور لأول مرة ، لكنها في الواقع مفيدة للغاية في معظم الحالات. من السهل معرفة كيف يمكن أن يفيدك الوصول إلى ممتلكاتك أنت أو شركة المرافق الخاصة بك. في بعض الأحيان يتم إنشاء حقوق الارتفاق لصالح الحي بأكمله.
ومع ذلك ، فمن الجيد دائمًا إجراء بحث عند بيع أو شراء منزل. ستساعدك هذه المواد على فهم أشكال الارتفاق العديدة وما تعنيه لممتلكاتك.
أنواع الارتفاق في العقارات
هناك عدة أنواع مختلفة من حقوق الارتفاق ، وكل نوع يمكن أن يعني شيئًا مختلفًا بالنسبة لممتلكاتك العقارية. فيما يلي ملخص لأنواع الارتفاق الأربعة الأكثر شيوعًا في مجال العقارات.
# 1. تسهيلات المنفعة
يتم إنشاء ارتفاق المنفعة بموجب قانون الولاية أو القانون المحلي. يمنح موظفي المرافق الوصول إلى البنية التحتية الموجودة في الممتلكات الخاصة. يتم تصنيف حقوق الارتفاق المنفعة أحيانًا على أنها حقوق ارتفاق إيجابية لأنها تمنح شركة المرافق حق الوصول القانوني إلى الممتلكات الخاصة بك ، ولكن لغرض محدد فقط. من الشائع الكشف عن حقوق الارتفاق الخاصة بالمرافق السابقة على العقار عند شراء منزل جديد.
في حين أن هذا قد يبدو سيناريو صعبًا ، إلا أن ارتفاق المرافق مفيد لغالبية مالكي المنازل. إذا كنت تريد أن يكون لمنزلك مياه جارية ، وكهرباء ، وكابلات ، وأنظمة صرف صحي ، فستحتاج إلى شركة مرافق لإدارة هذه الخدمات.
عندما تكون هناك مشكلة ، ستحتاج شركة المرافق الخاصة بك إلى إدخال الكابلات أو نظام الصرف الصحي لإجراء الإصلاحات. هذا الشكل من أشكال الارتفاق لا يمنح شركات المرافق السيطرة على ممتلكاتك. قد يكونون قادرين على تركيب معدات جديدة ، إذا كان ذلك لصالح المجتمع. هذا قانوني بغض النظر عما إذا كنت توافق على قرارهم بإجراء تعديلات.
قد تقيد بعض تسهيلات المرافق ما يمكنك فعله بممتلكاتك. على سبيل المثال ، قد يُحظر عليك غرس الأشجار أو تركيب أي معدات يمكن أن تتداخل مع خطوط الكهرباء المحلية.
# 2. الارتفاعات الخاصة
حقوق الارتفاق الخاصة هي حقوق ملكية يمكن إنشاؤها وبيعها أو منحها لطرف آخر من قبل مالك العقار. افترض أن جارك يريد تركيب الألواح الشمسية على الممتلكات الخاصة بك. لديك خيار إما منح حق الوصول أو رفض بيع حق الارتفاق الخاص.
تصبح حقوق الارتفاق الخاصة معقدة عندما يكون لديها القدرة على التأثير على مالكي المنازل في المستقبل. على سبيل المثال ، إذا عرضت على جارك حق ارتفاق خاص ، فقد يؤثر ذلك على أي شخص تبيع له المنزل في المستقبل. لهذا السبب ، قبل شراء منزل ، من الجيد عادة الاستفسار عن أي حقوق ارتفاق خاصة على العقار.
حقوق الارتفاق الخاصة قد لا تكون مشكلة. ومع ذلك ، بناءً على القيود ، قد يحدون مما قد تفعله بممتلكاتك. يجب الإشارة إلى حقوق الارتفاق الخاصة على العنوان.
# 3. التخفيف حسب الضرورة
تتم التسهيلات عندما يحتاج شخص آخر إلى الوصول إلى الممتلكات الخاصة بك. يشار إلى هذه في بعض الأحيان باسم تسهيلات الوصول ، ويتم تطويرها نتيجة لاهتمام الحكومة طويل الأمد بجعل الأرض مربحة.
على سبيل المثال ، افترض أنك تعيش في مكان بعيد وأن جارك غير ساحلي ولا يمكنه الوصول إلى الطريق إلا عن طريق عبور الممتلكات الخاصة بك. في هذه الحالة ، سيكون الارتفاق ضروريًا ، وسيكون لجارك حق المرور.
ليس لديك السلطة لمنع هذا النوع من الارتفاق لأنه سيفرض عبئًا لا داعي له على جارك. قد تعرض حق جارك في استخدام الطريق الرئيسي للخطر.
# 4. التخفيفات الإلزامية
حق الارتفاق الإلزامي هو حق ملكية يُمنح لشخص لا يمتلك الملكية الأساسية. يتم إنشاء حقوق الارتفاق لأن غير المالك قد استخدم العقار سابقًا بطريقة معادية ومنفتحة وسيئة السمعة على مدى فترة زمنية تحددها قوانين دولة الملكية.
افترض أن جارك يبدأ في الوقوف في ممر سيارتك دون إذنك. أنت لا تمنعهم ، ويستمرون في فعل ذلك عامًا بعد عام. على الرغم من الظلم الذي قد يبدو ، يمكن لأي شخص أن ينشئ حقًا في الوصول إلى الممتلكات الخاصة بك عن طريق الدخول إليها بشكل غير قانوني. لأن المحكمة قد تفسر رفضك لإيقافهم على أنه استسلام من جانبك.
إذا كنت تعتقد أن شخصًا ما يتعدى بشكل متكرر على ممتلكاتك ، فيجب أن تتصرف بسرعة. قد يؤدي عدم التصرف إلى قيام المحكمة بمنح جارك حق ارتفاق إلزامي للوصول إلى جزء من ملكيتك.
كيفية تحديد ما إذا كان للعقار سهولة
يجب عليك معرفة ما إذا كان للعقار أي تسهيلات قبل شرائه أو تحسينه. إذا كنت تستخدم جزءًا من حقوق الارتفاق بطريقة تتعارض مع استخدام صاحب حقوق الارتفاق ، فقد تتكبد خسائر مالية وعاطفية إذا كان عليك هدم المناظر الطبيعية أو الأشجار أو السياج أو السقيفة أو الإضافة أو التحسينات الأخرى التي قمت بإنشائها في تلك المنطقة . وجدت مجموعة من سكان هيوستن أنفسهم في هذا السيناريو بعد التصرف وفقًا لاتفاق ضمني مع مرفق طاقة.
فيما يلي العديد من الموارد للبحث عن حقوق الارتفاق على الممتلكات:
- مكتب سجلات أراضي المقاطعة
- بلدية
- شركات المرافق العامة
- فحص الممتلكات
- عنوان البحث
يمكن أن يحميك تأمين الملكية من حقوق الارتفاق غير المبلغ عنها التي لم تكتشفها شركة الملكية قبل إصدار بوليصة ملكية.
كيفية إزالة الارتفاق على الممتلكات الخاصة بك
أولاً ، تحديد ما إذا كانت حقوق الارتفاق تحتوي على تاريخ إنهاء أم أنها مبنية على شرط لم يعد موجودًا. من المتصور أن الارتفاق الذي تحاول إزالته غير فعال بالفعل. علاوة على ذلك ، إذا توقف صاحب حقوق الارتفاق عن استخدام حق الارتفاق لفترة ممتدة من الوقت ، فقد يُحكم عليه بالتخلي عنه.
إذا كان الارتفاق لا يزال ساريًا ، يمكنك طلب الإفراج عن حقوق الارتفاق لمطالبة الحوزة المهيمنة بالتنازل عن حقوقها في الوصول إلى الممتلكات الخاصة بك. قد تحتاج إلى تقديم مسح عقاري ودفع رسوم لإزالة الارتفاق. لإنهاء حق الارتفاق بشكل صحيح وجعله سجلًا عامًا ، سيحتاج صاحب حقوق الارتفاق إلى تقديم سند الارتفاق ، وهو نوع من الصك القانوني.
قواعد الارتفاق في الممتلكات
يمكن لحقوق الارتفاق أن تمنحك أنت أو أي شخص آخر الحق القانوني في استخدام قطعة معينة من الأرض. يمكنهم إما أن يفيدك بصفتك صاحب منزل أو يطلب منك تحمل عبء الأشخاص الذين يستخدمون ممتلكاتك. فيما يلي بعض المؤشرات التي يجب وضعها في الاعتبار إذا مررت بالارتفاق أثناء عملية شراء منزلك.
# 1. شراء تسهيلات الملكية
سوف تقرأ الإفصاحات قبل شراء منزل. هذه تعطي المشتري المزيد من المعلومات ، مثل أي شيء يمكن أن يقلل من قيمة المنزل أو التمتع به. إذا كان البائع على علم بأي حقوق ارتفاق على العقار ، فإنه ملزم قانونًا بذكرها في عمليات الكشف. هذه إحدى التقنيات لمعرفة ما إذا كان المنزل به ارتفاعات. خيار آخر هو الذهاب إلى مكتب المقيم المحلي أو مكتب كاتب المقاطعة في محكمة المقاطعة. غالبًا ما يتم ذكرها في سند الملكية.
لا تقلق إذا كان المنزل به ارتفاق. في حين أنه قد يكون مصدر إزعاج ، إلا أنه قد يفيدك أيضًا بصفتك صاحب المنزل. يمكن أن تكون أيضًا تجربة محايدة تمامًا. عند شراء منزل مع الارتفاق العقاري ، تعرف على الغرض من الارتفاق وكيف يمكن أن يؤثر على تجربة امتلاك المنزل. على سبيل المثال ، إذا كان الارتفاق مخصصًا لمزود المرافق أن يضع أسلاكًا تحت الأرض في الممتلكات الخاصة بك ، فقد لا تتمكن من بناء التجمع الأرضي الذي تريده.
في الحقيقة ، قد لا يهم. إذا كان هناك ارتفاق تابع ، فسيظل مع العقار وسيتعين عليك التعامل معه. ومع ذلك ، إذا كانت حق ارتفاق إجمالية ، فلا يجوز نقلها ببيع المنزل.
قبل إنفاق أي أموال على المنزل ، يجب عليك التحقق من حقوق الارتفاق العقارية. عادةً ما يُعلمك البحث عن العنوان بأي ارتفاق ، ولكن يمكنك أيضًا التحقق سجلات أراضي المقاطعة أو المسوحات العقارية للحصول على معلومات إضافية. إذا كان لديك تأمين على حقوق الملكية ، فقد تغطي شركة التأمين الخاصة بك أي مخاوف تتعلق بحقوق الارتفاق.
# 2. الالتزام بالراحة
الارتفاق ملزم قانونًا ويجب اتباعه. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فقد تواجه دعوى قضائية ، سواء كنت تمتلك ملكية مسيطرة أو تابعة. على سبيل المثال ، إذا كانت الطريقة الوحيدة التي يمكن لجارك من خلالها الذهاب إلى الشاطئ العام هي عبور الممتلكات الخاصة بك وقمت بمنعه من القيام بذلك ، فقد يقاضيك. ومع ذلك ، إذا كانت اتفاقية الارتفاق تنص على أنه لا يمكنهم استخدام ممر سيارتك إلا للوصول إلى الشاطئ وبدء المشي في جميع أنحاء الممتلكات الخاصة بك ، فيمكنك مقاضاتهم.
للالتزام بحقوق الارتفاق بشكل صحيح وضمان قيام الطرف الآخر بنفس الشيء ، تأكد من فهمك لحقوق كل طرف. استشر محاميًا عقاريًا إذا كان لديك أي استفسارات أو تريد معرفة المزيد.
# 3. أخذ راحة
يمكن الطعن في حق الارتفاق ، لكنه إجراء طويل قد يتطلب الذهاب إلى المحكمة. إذا قرر صاحب حقوق الارتفاق إنهاء حق الارتفاق أو إذا كان له تاريخ انتهاء ، فقد يتم تبسيط العملية. خلاف ذلك ، قد ينتهي بك الأمر في المحكمة ، في معركة طويلة تكون أحيانًا محفوفة بالمشاعر إذا كانت تشمل الجيران. لمعرفة المزيد حول تحدي حقوق الارتفاق ، نوصي بالاتصال بمحامي عقارات.
كيفية تجنب النزاعات القانونية حول التخفيفات
بصفتك مالكًا للعقار ، لا يجوز لك التدخل في الغرض من الارتفاق القانوني. إذا قامت شركة الكهرباء ، على سبيل المثال ، بربط الأسلاك على حقها في الطريق ، فلا يمكنك قطعها أو إعاقة مسارها. لذلك ، إذا تلاعبت بحقوق الارتفاق ، فقد ينتهي بك الأمر إلى مديونية مالك حقوق الارتفاق وتواجه أمرًا من المحكمة بالتوقف.
إذا كنت في نزاع حول حقوق ارتفاق أو تعتقد أن شخصًا ما يتعدى بشكل غير قانوني على ممتلكاتك - على سبيل المثال ، أنت صاحب منزل جديد اكتشف للتو أن جارك يستخدم ما تعتقد أنه محرك أقراص خاص للوصول إلى ممتلكاته الخاصة - استشر محامي عقارات محلي متمرس. تختلف اللوائح التي تحكم حقوق الارتفاق من دولة إلى أخرى ، وستحتاج على الأرجح إلى مساعدة مخصصة لظروفك الخاصة.
من المهم بشكل خاص الاتصال بأحد ذوي الخبرة محامي العقارات إذا لم يكن هناك شيء مكتوب (على سبيل المثال ، في سند أو أوراق ملكية) حول الارتفاق. قد تكون النظريات القانونية حول حقوق الارتفاق غير المكتوبة الناتجة عن سلوك الأشخاص والظروف الخاصة صعبة ، وستحتاج إلى مساعدة من شخص على دراية بقانون العقارات في ولايتك ومحدّثًا بأحكام المحاكم ذات الصلة.
ما هو الارتياح المحيط بالعقار بالضبط؟
الارتفاق هو حق ملكية عقاري (يُعرف أحيانًا باسم "الرهن على حق الملكية") يتم توفيره لشخص أو منظمة لاستخدام أرض شخص آخر لغرض معين غير محدد في العادة. إنها ليست حقاً خالصاً في التملك أو الترخيص باستغلال الأرض.
هل الارتفاق حق ملكية؟
في معظم الولايات القضائية ، يعتبر الارتفاق نوعًا من الملكية المعنوية وحق ملكية في حد ذاته بموجب القانون العام. المواثيق الحقيقية والعبودية العادلة قابلة للمقارنة مع حقوق الارتفاق.
من لديه السلطة لفرض التخفيف؟
يمكن لمالك الأرض الواحد أن يقوم بالارتفاق لأي عقار أو فائدة. من خلال اتخاذ إجراء من جانب واحد ، يجوز لمالك المسكن بالعبور أن يفرض حق الارتفاق على أرضه.
هل يمكن استخدام صك لمنح راحة؟
هناك عدة طرق لإنشاء حقوق الارتفاق ، ولكن أكثرها شيوعًا هو الفعل. يحدث هذا أحيانًا عندما يتم بيع أجزاء من الأرض ويمكن الوصول إلى قطعة أرض واحدة فقط عن طريق عبور قطعة أخرى.
ما هي الضمانات التي تنطبق على التخفيفات؟
عند إنشائها ، يكون للارتفاق القانوني على أرض غير مسجلة قوة القانون وملزم لجميع الأطراف. يجب تسجيل رسوم الأرض من الفئة D (iii) مقابل الاسم الكامل لمالك العقار من أجل حماية حقوق الارتفاق العادلة على أرض غير مسجلة.
سهولة في الأسئلة المتداولة حول العقارات
كيف يمكنني إزالة الارتفاق من الممتلكات الخاصة بي؟
يمكن إنهاء الارتفاق بثماني طرق: التخلي ، والاندماج ، وإنهاء الضرورة ، والهدم ، وتسجيل الفعل ، والإدانة ، والحيازة المعاكسة ، والإفراج.
كيف يمكنني إزالة الارتفاق من الممتلكات الخاصة بي؟
يمكن إنهاء الارتفاق بثماني طرق: التخلي ، والاندماج ، وإنهاء الضرورة ، والهدم ، وتسجيل الفعل ، والإدانة ، والحيازة المعاكسة ، والإفراج.
ما هو أكثر أنواع الارتفاق شيوعًا؟
الأكثر شيوعًا هي الارتفاق الإيجابي. يمنحون حق الوصول التفضيلي إلى الأراضي التي يسيطر عليها الآخرون. حقوق الارتفاق السلبية محدودة أكثر. يقيدون كيفية استخدام الأرض.
