ائتمان الأرض هو شكل من أشكال الثقة المرتبطة بالعقار. هذا شكل من أشكال الثقة الحية ، مما يعني أنه يمكن استخدامه لإدارة ملكية الأراضي والممتلكات خلال حياتك. يمكن تصميم شروط صندوق الأراضي وفقًا لاحتياجاتك الخاصة ونوع العقار الذي يمتلكه. سنرى هنا كل شيء عن صندوق الأراضي وكيفية إنشائه.
ما هو صندوق الأرض؟
ائتمان الأرض هو مؤسسة قانونية تتكون من ثلاثة أطراف: مانح ، وصي ، ومستفيد. هذه هي نفس الأطراف كما في أي ثقة أخرى. المانح هو مالك الأرض ، والمستفيد من ائتمان الأرض هو عادة مالك الأرض. الوصي هو الشخص أو الشركة التي تكتسب الحيازة القانونية للممتلكات ، على الورق على الأقل.
قد يكون لصندوق الأرض العديد من المستفيدين والمالكين المشتركين. هناك فائدة إضافية للمانحين عندما يشمل ائتمان الأرض العديد من الملاك. إذا تمت مقاضاة أحد المالكين ، فيمكن للصندوق حماية المالكين الآخرين.
خلفية صناديق الأراضي
يمكن إرجاع فكرتنا الحالية عن هذه العلاقة الائتمانية إلى إنجلترا خلال الحروب الصليبية. كان اللوردات الإقطاعيين الذين سافروا إلى الخارج يعهدون بممتلكاتهم العقارية إلى وصي ، يتعامل معها في غيابهم. لسوء الحظ ، كان الصليبيون العائدون يقابلون في كثير من الأحيان أمناء غير مستعدين لتسليم الأرض. تم تقديم العديد من الحالات أمام المحاكم الملكية ، وتشكلت سابقة قانونية على أساس مفهوم الثقة مع مرور الوقت.
في حين أن الإقطاع والحروب الصليبية جاءت وذهبت ، ظلت صناديق الأراضي العقارية ذات أهمية خاصة للمستثمرين العقاريين وأي شخص يتطلع إلى تقليل بعض القيود والالتزامات القانونية المرتبطة بملكية العقارات.
كيف تعمل صناديق الأراضي؟
يتم تحديد تشغيل صندوق الأراضي وفقًا لشروط الاتفاقية.
في صندوق الأراضي في إلينوي ، على سبيل المثال ، يمكن أن يكون مالك العقار هو المؤتمن والمستفيد ، ولكن هذا ليس هو الحال عادة. في معظم الحالات ، يحتفظ المؤتمن بالسلطة على استخدام الممتلكات ، على الرغم من وجود بعض الاستثناءات. علاوة على ذلك ، فإن ائتمانات الأراضي في إلينوي تكون قانونية فقط في عدد قليل من الولايات.
في المقابل ، تعتبر صناديق ائتمان الأراضي المجتمعية وائتمانات أراضي الحفظ قانونية في جميع الولايات الخمسين. على الرغم من أن هذه الأشكال من ائتمانات الأراضي قانونية ، فقد حذرت مصلحة الضرائب الأمريكية من استراتيجيات التهرب الضريبي المسيئة من قبل أولئك الذين يستخدمون ائتمانات الأراضي المجتمعية والمحافظة على البيئة.
في الواقع ، في عام 2019 ، أعاد الكونجرس إحياء قانون نزاهة برنامج التخفيف الخيري لمكافحة استغلال ائتمانات أراضي الحفظ كملاجئ ضريبية.
عند إنشاء أي نوع من ائتمان الأراضي ، تؤكد هذه المخططات على أهمية طلب المشورة من الممارسين القانونيين المطلعين.
أنواع صندوق الأراضي
تصنف ائتمانات الأراضي إلى نوعين: صناديق ملكية الأراضي وصون الأراضي. يمكن للأفراد أو الكيانات الاحتفاظ بالأرض بشكل مجهول من خلال الصناديق الاستئمانية. يتمثل الاختلاف الرئيسي مع ائتمان أرض الحفظ في أنه يجب على المالك التنازل عن بعض حقوق استخدام الأراضي وتطويرها.
# 1. صناديق ملكية الأراضي
يسمح صندوق الملكية لمالك العقار بالحفاظ على الحقوق الكاملة للممتلكات مع عدم الكشف عن هويته وتوجيه إجراءات صندوق الأراضي. نظرًا لانتشارها في شيكاغو طوال القرن التاسع عشر ، تُعرف هذه الصناديق أحيانًا باسم "صناديق أراضي إلينوي". لم يُسمح لأصحاب العقارات بالتصويت على المشاريع المدنية في المناطق التي كانوا يمتلكون فيها الأرض في ذلك الوقت. للالتفاف على هذا القانون ، يقوم التجار والسياسيون الأثرياء بتشكيل صناديق استئمانية لشراء الأراضي سراً ، مع الحفاظ على امتيازات التصويت الخاصة بهم.
لا يوجد هيكل قانوني معمول به في جميع الولايات الخمسين لصندوق ملكية الأرض. ومع ذلك ، تلتزم معظم الولايات بقواعد ائتمان الأراضي في إلينوي إذا لم يكن لديها قواعد خاصة بها ، مما يعني أنه مع وجود مستشار قانوني مناسب ، يمكن لأي فرد أن ينظم صندوقًا للأراضي "على غرار إلينوي" في أي ولاية.
# 2. صندوق المحافظة على الأرض
تحتاج صناديق أراضي الحفظ إلى أن يتخلى مالك العقار عن بعض السيطرة على استخدام الأراضي وتطويرها. تتمثل مهمة صندوق حماية الأراضي في حماية الحيوانات والأماكن التاريخية أو الثقافية والموارد الطبيعية ضد التنمية التجارية أو غيرها من الأنشطة التي يمكن أن تسبب اضطرابًا أو تلوثًا.
متطلبات عقد ملكية الأرض
ينفذ مالك الأرض في ائتمان الأرض الحائز على سندات ملكية وثيقة تُعرف باسم صك الثقة ، والتي تنقل الملكية القانونية للعقار. يمكن لمالك الأرض (الذي هو مانح الثقة والمستفيد) أن يصف كيفية إدارة الأرض ، ومن سيتحكم فيها ، وكيف سيتم توزيع الأموال المتولدة عند إنشاء الصندوق الاستئماني. هذا يعني أنه في حين أن الصندوق الاستئماني هو المالك القانوني للممتلكات ، فإن مالك الأرض يحتفظ بسلطة كاملة عليه.
يستخدم مالكو العقارات الصناديق الاستئمانية التي تحمل سندات الملكية للاحتفاظ بعدم الكشف عن هويتهم والحفاظ على الأصول المهمة خارج الوصايا. يمكن أن يوفر ائتمان الأرض أيضًا مجموعة متنوعة من مزايا التخطيط العقاري الأخرى ، مثل حماية الأصول من الأحكام أو الامتيازات. هذا مفيد بشكل خاص للأثرياء والمشاهير والشركات الكبرى ، الذين قد يرغبون في الحفاظ على خصوصية خطط النمو.
متطلبات ائتمان أراضي الحفظ
لا يستحوذ الصندوق بالضرورة على سند ملكية الأرض في ائتمان أرض الحفظ ما لم يتم التبرع بالممتلكات بكاملها. وبدلاً من ذلك ، قد ينخرط مالك الأرض في ترتيب قابل للتنفيذ قانونيًا يُعرف باسم حقوق الارتفاق للحفظ ، حيث "يتبرعون" بحقوقهم التنموية إلى الصندوق الاستئماني. الثقة هي المسؤولة عن إنفاذ حقوق الارتفاق ، وفي بعض الحالات ، الحفاظ على الممتلكات.
يمكن تعديل حقوق الارتفاق في الحفظ لضمان احتفاظ مالك الأرض بحقوق الملكية والاستخدام - على سبيل المثال ، الحق في مواصلة الزراعة أو تربية الماشية - مع ضمان بقاء الأرض غير مستغلة إلى الأبد. حقوق الارتفاق الحفظ "تتبع الأرض" ، مما يعني أن أحكام الارتفاق الاستمرار في التقديم حتى لو تم بيع الأرض أو تناقلها عبر الأجيال.
كيفية إنشاء صندوق أرض
تتمثل الخطوة الأولى في إنشاء صندوق استئماني للأرض في اختيار وصي للممتلكات. يجب أن يكون مالكو الأراضي يقظين في اختيار الأمناء المؤهلين وذوي السمعة الطيبة ، بالنظر إلى المسؤولية الائتمانية لصندوق الأرض والتداعيات القانونية والمالية لصندوق الأراضي الذي لا يلتزم بقوانين الدولة.
بمجرد أن تقرر تعيين وصي ، ستقوم بإنشاء صندوق الثقة الخاص بك عن طريق التوقيع على صك الثقة واتفاقية ائتمان الأرض. هاتان الوثيقتان تحددان شروط أمانة الأرض.
إن تفاصيل كيفية تنفيذ هذه العقود ، فضلاً عن شروط المستندات نفسها ، تنفرد بها الدولة التي تأسس فيها صندوق الأراضي. في إلينوي ، على سبيل المثال ، يتم تسجيل سند الأمانة في المقاطعة التي يقع فيها العقار.
نظرًا لاختلاف التفاصيل حسب الولاية ، ستحتاج إلى استشارة محامٍ على دراية بصناديق الثقة في ولايتك. يرجى العلم أنه ستكون هناك رسوم.
أمثلة على صندوق الأراضي
منتجع ديزني في فلوريدا هو مثال على ائتمان الأرض الحائز على سندات الملكية. في عام 1965 ، تم استخدام ائتمان أرض يحمل سندات ملكية لشراء منتجع والت ديزني وورلد في أورلاندو ، فلوريدا. لم يكن لدى المالكين الأصليين لمستنقعات فلوريدا التي تم تطوير المنتجع عليها فكرة أن ديزني (اسم معروف بالفعل في ذلك الوقت) كانت وراء الشراء. كانوا سيرفعون السعر الذي يطلبونه إذا كانوا يعرفون من هو العميل.
وفي الوقت نفسه ، هناك العديد من الأمثلة على صناديق حفظ الأراضي في جميع أنحاء الولايات المتحدة ، بما في ذلك صندوق أوزارك لاند ، الذي يشرف على عشرات المشاريع عبر 28,000 فدان في منطقة أوزارك. الثقة هي منظمة غير ربحية تساعد ملاك الأراضي في الحفاظ على الأراضي في أوزاركس وحمايتها من التوسع الحضري. يساهم صندوق أوزارك لاند في ذلك من خلال إنشاء محميات طبيعية وحقوق ارتفاق للحفظ.
مزايا صندوق الأراضي
هناك مزايا مختلفة لاستخدام ائتمان الأراضي لحيازة الأصول العقارية. في حين يتم استخدام ائتمان حي عادة لحماية الأصول من الدائنين أو لتقليل الضرائب العقارية ، فقد ترغب في استكشاف ائتمان الأرض إذا:
- ستحافظ على ممتلكاتك الاستثمارية العقارية متميزة عن باقي أصولك.
- تسعى للحصول على الخصوصية وعدم الكشف عن هويتك نظرًا لأن الأصول المحفوظة في صندوق استئماني للأرض مملوكة للثقة ومدرجة في السجلات العامة تحت اسم الصندوق بدلاً من اسمك.
- كنت ترغب في الأصول المحتفظ بها في ائتمان الأرض لتجنب الوصايا بعد وفاتك.
- بصفتك مالكًا للعقار ، فأنت تسعى إلى تحسين حماية المسؤولية أو الحماية من الدائنين ، وتحديداً الامتيازات أو الأحكام.
- ترغب في أن تكون قادرًا على شراء أو بيع الأصول العقارية دون الحاجة إلى الكشف عن سعر المعاملة للجمهور.
يمكن أن تكون الصناديق الاستئمانية في متناول اليد إذا كنت لا تريد أن يخمن الناس صافي ثروتك الحقيقية أو إذا كنت تستثمر في العقارات على نطاق أوسع وترغب في إبقاء هذه المعاملات متميزة عن بقية شؤونك الشخصية.
مساوئ صندوق الأرض
بينما تتمتع صناديق الأراضي بالعديد من المزايا ، إلا أن لها أيضًا بعض الجوانب السلبية الطفيفة ، وهي كما يلي:
- قد يطالبك المقرضون بوضع العقار باسمك لتأمين التمويل. يمكن بعد ذلك إعادة الممتلكات إلى الصندوق الاستئماني للحصول على القرض.
- لا يوفر حماية قانونية - لحماية الدعاوى القضائية ، قد تحتاج إلى تسمية شركة ذات مسؤولية محدودة كمستفيد.
كيف تحافظ صناديق الأراضي على الخصوصية
هناك صكان قانونيان يؤلفان صندوق الأرض:
- توجد اتفاقية ثقة بين المستوطن والوصي. يحدد هذا العقد حقوق الأطراف وصلاحياتهم وواجباتهم والتزاماتهم ؛ و
- الوصي يستلم صك من المستوطن.
أولاً ، يجب عليك توقيع اتفاقية الثقة. ثم يتم تسجيل صك الوصي. بمجرد الانتهاء ، لن يعرض مكتب المسجل للجمهور بعد الآن أنك مالك العقار. علاوة على ذلك ، يتم الاحتفاظ باتفاقية الثقة خاصة (في خزانة الملفات في المنزل). نتيجة لذلك ، لن يعرف أحد أنك تمتلك العقار. بمعنى آخر ، لن تكشف الوثائق العامة هذه المعلومات.
غالبًا ما يكون المحامون غير مستعدين لمقاضاة الأشخاص الذين ليس لديهم أصول. ما هي إحدى أبسط الطرق لتحديد ما إذا كان الشخص لديه جيوب عميقة أم لا؟ كنت تبحث عن ملكية العقارات في السجلات العامة. قد يترك هذا البحث هدفًا كبيرًا على ظهور المستثمرين العقاريين الناجحين. يعتبر ائتمان الأرض ، رغم أنه ليس صندوقًا حقيقيًا لحماية الأصول ، أداة فعالة للخصوصية. يساهم في عدم قدرة المتقاضي على إيجاد موارد كبيرة.
حماية الأصول مع شركة ذات مسؤولية محدودة وصندوق استئماني للأرض
للبدء ، ضع في اعتبارك أن ائتمان الأرض هو أداة خصوصية وليس شركة تجارية. نتيجة لذلك ، لا تتمتع صناديق الأراضي بنفس حماية المسؤولية التي تتمتع بها الشركات أو الشركات ذات المسؤولية المحدودة. قد يكون المستفيد مسؤولا إذا انزلق شخص ما وسقط على الممتلكات. نتيجة لذلك ، نشكل شركة أو شركة ذات مسؤولية محدودة أو شراكة محدودة لتكون بمثابة المستفيد.
ثانيًا ، يمكن عادةً نقل الملكية إلى ائتمان أرض معفى من الضرائب. يتم تناول هذا في إطار قانون الإيرادات الداخلية. ستتعامل الحكومة الفيدرالية مع الممتلكات كما لو أن المستفيد يمتلكها بالكامل. علاوة على ذلك ، في العديد من الدول ، يُعفى نقل الملكية إلى ائتمان قابل للإلغاء من نقل الضرائب أو تسجيلها.
أخيرًا ، يكتشف العديد من المستثمرين ما يلي: غالبية المحامين والمحاسبين غير مدركين لما هو ائتمان الأرض أو كيف يعمل. في حين أن هذا يمكن أن يكون مفاقمًا ، إلا أن هناك إيجابيات. ضع في اعتبارك هذا. نتيجة لذلك ، لن يكون العديد من المتقاضين في مجتمعك على دراية بمؤسسات الأراضي. ستنهي نسبة كبيرة من البحث عن جيوب عميقة في مكتب مسجل المقاطعة ، والذي يقع بعد مسار السجلات العامة.
كيفية جمع الأموال من أجل ائتمان الأرض
لتمويل صندوق ائتماني ، يجب نقل الفعل إلى الصندوق الاستئماني. ائتمان الأرض يحتوي على أصول في شكل أرض أو ملكية حسب التعريف.
تمويل ائتمان الأرض: هل يمكنهم الحصول على قرض عقاري؟
إذا كنت لا تنوي الدفع نقدًا مقابل العقار المفضل لديك ، فقد تتمكن من تأمين رهن عقاري من المقرض. تجنبت البنوك تقليديا إقراض الأموال لأولئك الذين ينوون شطب اسمهم من الملكية. هذا بدأ يتغير. ستقدم بعض البنوك ، ولا سيما البنوك المجتمعية والإقليمية ، قرضًا باسم صندوق المانح.
من يشتري الأرض في صندوق الأراضي؟
عادة ما يتم شراء الأرض من قبل فرد أو شركة ، والذي يقوم بعد ذلك بنقل الملكية إلى ائتمان الأرض. يُعرف الفرد أو المؤسسة التي تنشئ الثقة وتنقل الملكية باسم مانح صندوق الأرض.
من يجب أن يكون وصيًا للأراضي؟
يعتمد ذلك على الهدف من أمانة الأرض ، لكن معظم الناس يقومون بإعدادها لسرية الملكية. نتيجة لذلك ، سوف نتعامل مع السؤال كما لو كان الهدف من الثقة هو عدم الكشف عن هويتنا. في هذا السيناريو ، يجب ألا يكون الوصي هو المستوطن أو شخصًا يحمل نفس لقب المستوطن. نتيجة لذلك ، يمكن أن يكون الوصي صديقًا أو قريبًا جديرًا بالثقة.
والأفضل من ذلك ، أننا كثيرًا ما نؤسس شركات ذات مسؤولية محدودة للعمل كأمناء لصندوق استئماني للأرض. نتيجة لذلك ، إذا كان المستوطن هو المدير و / أو عضوًا في شركة ذات مسؤولية محدودة ، فإنه يحتفظ بالسلطة. علاوة على ذلك ، رأينا الأمناء غير المطلعين يصبحون غير مرتاحين إلى حد ما أثناء عملهم كأوصياء. كثير من الأمناء قلقون بشأن الذنب الشخصي (صواب أو خطأ ، وغالبًا ما يكون خطأ).
ما هي المدة التي يمكن أن يتواجد فيها صندوق الأراضي؟
عادة ما يتم إنشاء صناديق الأراضي لفترة محددة ، مثل 20 عامًا. عندما تنتهي مدة الثقة ، يعود الأمر إلى المستفيد لتمديدها ؛ إذا لم يفعلوا ذلك ، يتم بيع الممتلكات.
الآثار المترتبة على ضريبة الأراضي الاستئمانية
يجب تصنيف ائتمان الأرض الذي تم إنشاؤه بشكل صحيح على أنه ائتمان المانح لأغراض ضريبة الدخل ، وفقًا لقسم قانون الإيرادات الداخلية 677. في هذه الحالة ، يتم توزيع جميع الدخل والخصومات على المستفيدين بما يتناسب مع حصصهم في الحوزة الاستئمانية. إذا كان المستفيد عبارة عن شراكة ، فإن اتفاقية الشراكة تحكم المعاملة الضريبية النهائية. قد تكون الشركة هي المستفيدة أيضًا.
ماذا يعني صندوق الأراضي بالنسبة للولايات المتحدة؟
تعمل منظمة مجتمعية غير ربحية تسمى ائتمان الأراضي أو الحفاظ على الأراضي بنشاط لحماية الأرض بشكل دائم. تقوم صناديق الأراضي في بعض الأحيان بشراء الأراضي بشكل مباشر. باستخدام تقنية تُعرف باسم ارتفاق الحفظ ، يتعاونون أيضًا للحفاظ على الأرض التي لا تزال ملكًا لملاك الأراضي المهتمين.
ما هو ائتمان لبيع الأراضي؟
ائتمان حيث يجب على الأمناء بيع الأصول ووضع عائدات البيع في حساب استئماني لصالح المستفيدين. عندما يمتلك شخصان أو أكثر الأرض بشكل مشترك أو يمتلكونها كمستأجرين مشتركين ، يتم استخدام قانون لفرض هذا النوع من الثقة.
من هو مالك العقار في الأمانة؟
تصبح الأصول ملكًا للصندوق بمجرد إنشائه وإزالته من اسم المؤسس. من الناحية الحقيقية ، هذا يعني أنه بعد وفاة المؤسس ، لن يتم تضمين أصول الصندوق في تركة المتوفى ولن تخضع للضرائب العقارية.
من يدير الأموال المودعة في صندوق استئماني؟
يشارك المانح والمستفيد والوصي في الصناديق الاستئمانية. يجوز لمانح الصندوق الاستئماني تحديد الشروط التي يتم بموجبها تجميع الأصول أو الاحتفاظ بها أو صرفها. يتلقى المستفيد الأصول أو المزايا الأخرى من الصندوق ، بينما يحافظ القيم على أصول الصندوق وينفذ تعليماته.
وفي الختام
ائتمان الأرض يمكن مقارنته بأنواع أخرى من الصناديق الاستئمانية ، لكنها مخصصة فقط للعقارات. وتجدر الإشارة إلى أنه يمكنهم أيضًا امتلاك أصول أخرى متعلقة بالعقارات مثل الرهون العقارية والسندات. يمكن استخدام أي أرض لصندوق استئماني ، على الرغم من أنها تستخدم بشكل شائع لحماية الأرض أو تطويرها.
الأسئلة الشائعة حول صندوق الأراضي
من يمتلك العقار في صندوق ائتماني؟
بصفته وكيلًا للمستفيد أو المستفيدين الذين هم المالك (الملاك) المنصفون للممتلكات الاستئمانية ، فإن الوصي هو المالك القانوني للممتلكات في الصندوق الاستئماني. ونتيجة لذلك ، يقع على عاتق الأمناء واجب ائتماني لإدارة الثقة بما يحقق أفضل مصالح الملاك المنصفين.
ما هو الغرض من ائتمان الأرض؟
يهدف صندوق الأراضي إلى تحديد مسؤولية وخصوصية ملاك الأراضي. يتم استخدام ائتمان الأرض من قبل المستثمرين العقاريين والأفراد والكيانات للمساعدة في إنشاء الشؤون المالية والممتلكات الشخصية.
كم عدد ائتمانات الأراضي في الولايات المتحدة؟
وفقًا لأحدث تعداد وطني لصندوق الأراضي الصادر عن Land Trust Alliance ، والذي صدر في الأول من ديسمبر ، هناك 1،1,363 صندوقًا للأراضي في جميع أنحاء الولايات المتحدة.
