30 年期固定利率抵押贷款是购房者的热门选择。 然而，有时您的财务状况可能不允许您购买房屋，即使您真的想要。 在无法支付首付的情况下完成购房的唯一方法是多次贷款。 背负式抵押贷款可能是帮助您购买所需房屋的一种选择，但在签署任何文件之前需要牢记一些缺点。
让我们回顾一下这些缺点以及做出有关搭载抵押贷款的最佳决定所需的每一个信息细节。
Piggyback Mortgages 也称为 Piggyback 贷款
概述
如果您正在寻找房屋但超出您的价格范围，尤其是在热门市场，搭便车贷款可以帮助支付前期费用。
piggyback loan 是在第一笔抵押贷款之后为单一房产提供资金的第二笔贷款。 它通常用于降低初始抵押贷款成本，例如首付或私人抵押贷款保险，这是许多贷方对首次抵押贷款的要求。
大多数贷方要求首付至少为房屋价值的 20%。 然而，手头有那么多现金（不危及您的储蓄）并不总是可能的，尤其是在房屋价值迅速上涨的情况下。
一些计划，如联邦住房管理局 (FHA) 或退伍军人事务部 (VA) 贷款，允许借款人减少贷款。 尽管如此，它们还是有您必须满足的某些要求（收入、地点等）。 此外，您可能需要支付额外费用，这使得搭载贷款成为更具吸引力的选择。
以下是您需要了解的有关住房贷款的附加贷款的信息。
搭载贷款或抵押贷款的历史
在 20 年代初期（住房危机之前），许多贷方向那些没有传统 2000% 首付的人提供住房贷款。 根据纽约大学弗曼房地产和城市政策中心的数据，2006 年，四分之一的借款人使用了附带贷款。
这意味着借款人使用两笔住房贷款来支付房屋成本，一笔用于支付 80% 的贷款，另一笔用于支付 20% 的首付款。 当房地产泡沫破灭时，许多房主的资产为负，也称为水下（或贷款倒挂）。
结果，许多人拖欠抵押贷款，而且有两份抵押贷款使得贷款修改或卖空批准变得困难。
自住房复苏以来，搭载贷款一直被限制在 90% 的贷款价值比。 这意味着您必须支付 10% 的首付，而不是泡沫时期流行的 80-20 贷款。
背负式抵押贷款如何运作
背负式抵押贷款有效：您获得房屋购买价格 80% 的抵押贷款。 您无需以现金支付剩余的 20%，而是进行第二笔贷款（通常为 10%），然后以现金支付剩余的 10%。
假设您想购买价值 200,000 美元的房屋，但只有 20,000 美元的积蓄。 使用搭载贷款策略，您将获得 160,000 美元 (80%) 的抵押贷款。 然后，您将额外获得 20,000 美元 (10%) 的附带贷款。 最后，您将支付剩余的 20,000 美元 (10%) 首付。
您使用此策略同时获得两笔贷款。 第二笔较小的贷款，通常是具有 10 年提款期的房屋净值贷款或信贷额度 (HELOC)，是对第一笔贷款的补充，以满足您的总借贷需求。
但是，您不需要从同一贷方获得贷款。 如果您通知您的主要抵押贷款人您打算使用附带贷款，他们会将您转介给可以提供额外融资的第二个贷款人。
捎带贷款的类型
上述场景是最常见的背负贷款结构，但并不是唯一的资金分配方式。 以下是三种最受欢迎 的替代方案的详细信息。
80/10/10
搭载贷款也称为 80/10/10 贷款，因为这是按百分比分配资金的最常见方式。 第一个数字代表主要抵押贷款金额 (80%)，而第二个数字代表附带贷款金额 (10%)。 最后的数字代表首付款 (10%)。
80/15/5
这类似于 80-10-10 贷款，但如果您的首付款少于 10%，您可能更喜欢它。
75/15/10
另一种常见的分担方式是 75/15/10。 这意味着第一次抵押贷款占购买价格的75%，第二次贷款占15%，首付为10%。 这个版本在公寓融资时经常使用，因为当贷款价值比 (LTV) 超过 75% 时，抵押贷款利率会更高。
使用上面相同的 200,000 美元示例，一笔 75/15/10 的附带贷款将如下所示：
- 主要贷款：150,000 美元 (75%)。
- 二级贷款：30,000 美元 (15%)
- 首付：20,000 美元 (10%)
为什么可能很难获得捎带贷款
从理论上讲，背负贷款似乎是更好的选择，但存在风险，因此贷方将要求证明您可以处理额外的债务。
要记住的一件事是，抵押贷款机构在批准您的贷款时会考虑您的债务收入比 (DTI)。 因为你实际上是在为买房贷款两次，所以你会承担更多的债务，所以你需要更高的收入来支付这两项费用。
您的 DTI 不应超过 28%，这意味着两笔贷款的每月总成本不能超过您每月总收入的 28%。 例如，如果您的月税前收入为 6,000 美元，您将没有资格获得每月费用超过 1,680 美元的附带贷款。
此外，因为同时接受两笔单独的贷款是有风险的，你需要良好的信用才有资格获得背驮式贷款。 每个贷方都有不同的要求，但至少需要 680 的信用评分。
背驮式贷款的优点和缺点
出于多种原因，您应该或不应该借贷。
搭载贷款的好处
#1。 避免PMI
获得搭载贷款的最常见原因之一是避免支付私人抵押贷款保险 (PMI)，该保险可在发生违约时保护贷方。 获得两笔抵押贷款对房主来说成本较低，而且利息通常可以免税。 在做出如此重大的财务决定之前，我们建议您咨询您的税务顾问。
当您拥有 20% 或更多的房屋产权时，您就有合法权利要求您的贷方终止您的 PMI。 否则，一旦您的房屋拥有 22% 的股权，贷款人就必须终止 PMI。
#2。 减少首付
背负式抵押贷款也可用于支付房屋购买价格 80% 以上的资金（也称为 80% 贷款价值比或 LTV）。
例如，如果购房者的钱只够支付 5% 的首付，他们可以获得 80/15/5 贷款。 “80”指的是首按，即房屋购买价款的前80%。 “15”指的是二次抵押，支付剩余的15%的购房款。 “5”代表借款人支付的5%首付。
这可以通过两种方式完成：80/15/5 或 80/10/10。 然而，一些贷方提供 80/20 选项，其中第二抵押贷款支付剩余的购买价格而无需支付首付款。
＃3。 方便
背负式贷款对购房者来说是一个有用的工具。 您不必进行两次关闭、签署两套文书工作或支付两种不同的关闭费用，因为搭载式抵押贷款与第一笔抵押贷款同时关闭。 如果您的主要贷方不提供附带贷款，他们很可能会推荐与他们有工作关系的另一家贷方。
有时可以设计第二笔贷款，以便房主可以从中受益。 例如，如果第二笔贷款是房屋净值信贷额度，房主可以使用这笔资金来改善房屋。
搭载贷款也可以设计为只接受利息支付。 这意味着您只需支付固定期限的利息，但您可以根据需要添加任意多的本金。
此选项为房主提供了更多花钱的选择。 他们可以把它放入他们的 401（k）的 或其他金融投资，还清高息信用卡债务，或以备不时之需。
#4。 避免巨额贷款利率
如果您正在寻找更昂贵的房屋，搭载贷款可能会让您避开大额贷款的贷款限制。 较低的第一抵押贷款利率将使您受益。
背驮式贷款的缺点
另一方面，背负式抵押贷款有几个缺点，可能会让借款人望而却步。 这里有一些例子：
#1。 更高的利率
由于第二抵押贷款与短期利率挂钩，因此其融资利率通常高于第一抵押贷款。 这些费率最终可能会超过 PMI 的成本。
#2。 更高的月供
第二抵押贷款通常仅限于主要住宅，并且贷款期限比第一抵押贷款短。 这意味着更高的每月抵押贷款支付和对居住类型的限制。
#3。 金额限制
第二抵押贷款也被限制为不超过 100,000 美元的贷款金额。 然而，一些贷方允许更多。
背驮式抵押贷款替代方案
#1。 支付私人抵押贷款保险
您可能更愿意为 PMI 付款，尤其是如果 PMI 每月比第二笔抵押贷款还便宜。 一旦您拥有他们房屋 22% 的股权，贷款人就必须取消 PMI，但如果他们拥有 20% 的股权，您可以要求提前取消。
#2。 申请大额抵押贷款
如果您的信用评分和债务收入比足够高，有资格获得巨额贷款，您可能更愿意每月还款一次。
#3。 购买便宜的房子
购买较便宜的房屋可能使您有资格获得合格贷款而不是大额贷款。 这将消除您为避免巨额抵押贷款而需要的附带贷款。
一个更实惠的房子可能会让你负担得起 20% 的首付，从而消除了对 PMI 的需求。
＃4。 获得过桥贷款
您是否因为要搬家但还没有卖掉房子而考虑背负式贷款？ 过桥贷款可能是更好的选择。
这种短期住房贷款弥补了您购买新房与出售旧房所得款项之间的差距。 您通常最多可以借到原始房屋价值的 80%，期限从六个月到一年不等。 如果您想要短期的第二笔贷款，这样您就不必长时间支付两次抵押贷款，您可能更喜欢过桥贷款。
您的财务状况和您所在地区的住房成本很可能会影响您在附带贷款和其他选择之间做出的决定。
其他可能性
- 政府支持的贷款： 一些由联邦政府支持的贷款允许购房者支付更少的钱。 例如，FHA 贷款只需要 3.5% 的首付，但需要抵押贷款保险。 如果您符合某些标准，VA 和 USDA 贷款不需要首付。
- 首付援助计划： 如果您是首次购房者，您可能有资格获得特殊计划或补助金，帮助您节省首付。 在大多数情况下，您不必担心支付 PMI 或是否有足够的储蓄。
结论
在你申请两笔抵押贷款之前，先计算一下以确保你在存钱。 虽然避免 PMI 可能看起来很有吸引力，但您最终可能会比使用抵押贷款保险支付更多的贷款费用。 等到您有足够的首付以避免两次贷款或 PMI 是在整个房屋贷款期间省钱的最佳方法。 如果这不是您的选择，我们还有其他选择来以低首付购买房屋。
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参考资料
