您很有可能在过去的某个地方听说过租赁权的改善。 但是，您可能不知道该类别中还有什么，或者该术语的实际含义是什么。 此外，大多数人都对谁负责为这些改动买单感到好奇。 如果您经营一家小型企业并租用商业空间，您可能需要对空间进行调整，以满足您公司的要求。 您为使出租物业更受欢迎而对出租物业进行的改建或改进称为租赁权益改进。 这篇文章将介绍一些租赁物改良示例和租赁物改良的折旧年限。
什么是租赁改善？
租赁物改进（也称为扩建和租户增强）是租赁人或财产所有者所做的更改。 他们这样做是为了让房间更愉快或对租户有帮助。 在商业地产的背景下，租赁升级非常普遍。 这些开发项目背后的原因是，它们将房产改善到让租户变得更容易的地步。 它们还使提高租户保留率变得容易得多。
此外，商业地产在第一次看到时就非常适合潜在租户的公司，这并不常见。 租赁改良是指对房产进行任何必要的改动。 租户可以在整个租赁期内的任何时候要求进行这些更改，但在初始租赁协议中经常讨论这些更改。
出租人可能会提供奖励以对出租物业进行维修或升级，以增加其对潜在承租人的吸引力。 如果承租人不承担装修费用，则承租人负责支付费用并提供相关文件。
那么，究竟什么是可接受的租赁改进？
“谁为租赁物改良买单？”的主题在租赁权益改善方面很常见。 这些是业主通常支付的财产改善种类。 如果租户自掏腰包支付装修费用，他们可能有资格从房东那里获得租金减免。 此外，房东和租户可以达成协议，在其中分摊改善的价格。
租赁改善对特定类型的升级有限制。 现有租户认为有用或吸引新租户的对建筑物的改进属于此类。 地板、墙壁和天花板的翻新都属于这一类。
此外，租赁权益的改善不包括对建筑物外观的改变或仅使其他单元的租户受益的改进，尽管人们普遍认为相反。 这排除了安装新屋顶、更新电梯或铺设人行道等事情。
此外，这是房东和租户中的一个热门问题：“标牌是租赁物的改进吗？” 在其他情况下，标牌不符合标准，因为它不会增加财产的实用价值。 然而，在商业地产的背景下，在商店或其他企业所在的物业上安装标牌是绝对可以接受的，因为这通常是租户的意愿。 简而言之，租赁改善是根据租户的审美或功能要求对建筑物进行修改。
租赁权改良的类型有哪些？
#1。 建筑标准津贴
扩建是此潜在行动的另一个名称。 在这种情况下，房东会向租户提供一系列可能的升级选择。 承租人有更多时间专注于经营业务，因为房东负责项目管理。 租户并不总能得到他们想要的改善，这可能不利于他们公司的成功。 他们负责支付因决定修改项目而产生的任何额外工作。
#2。 租户改善津贴
租户对这种形式的租赁物改善的控制减轻了房东的监督责任，如果涉及的工作范围很广，则监督责任可能很大。 房东通常会在租约中包含有关租户津贴改善预算的条款。 固定费用或每平方英尺的价格是提供此信息的常用格式。 房东或租户可能会向改建或建筑公司支付首期付款。 此外，租户有责任弥补项目的任何成本超支。
#3。 交钥匙
进行此类租赁资产改善的时间是在租赁期开始时。 通常，租户负责提交成本估算和计划，而房东负责监督和支付工作费用。
#4。 减租
如果承租人对租赁物进行改善，房东可以减租。 但是，如果租约中包含此条款，租户可能有资格以免费一个月或一年中特定时间减租的形式获得租金减免。 这降低了租户的装修成本。 租户对租赁升级具有与 TIA 相同级别的监督和控制。 如果费用超出计划，租户也要为差额承担责任。
什么是 5 项租赁权改进？
租赁改善的建设，通常称为租户改善或租户扩建，通常是签署商业租约后的下一阶段。 这些改动使租户能够更好地满足其个人业务的需求。
租赁升级可以是对建筑物内部进行的结构或外观改造。 租赁通常不包括对建筑物的供暖、通风、空调、消防安全或安保系统或其外观的升级。 房东和承租人均有责任支付租赁升级费用。
以下是许多可用的商业租赁改进的简要说明。
#1。 设备设置
租赁权的改善还可以包括宠物美容服务处的洗头椅和浴缸等便利设施。 这种性质的租户改进通常是永久性的，并且在租约结束后难以移除，但它们对于租户业务的顺利运作是必要的。 在商业租赁协议中包括租赁资产改良是标准做法。 房东可以依靠 Clarity Commercial 来协助他们与潜在租户就租户扩建进行谈判，例如谁将支付装修费用以及他们将花费多少。
#2。 翻新的地板和墙壁
此外，属于租赁权改善类别的还有墙壁和地板的翻新工程。 通常的做法是在出租空间安装石膏板、油漆、墙纸或其他墙面处理剂，以使其适应其他用途。 地板的变化也是其中的一部分。 地毯可能不是健康水疗中心的理想选择，瓷砖地板可能不是办公室的最佳选择。
#3。 内部结构的改变
新租户在刚入住时对所租物业的占地面积进行结构改造的情况并不少见。呼叫中心可能需要隔间，法律办公室可能需要创建一个大厅，而兽医诊所将需要创建检查室和实验室空间。
#4。 翻新的橱柜和工作台面
同样，租户可能会选择使用新的台面和搁架解决方案来翻新他们的区域。 在商店中安装新货架的成本可能很高，但即使是对新台面的适度投资也可能彻底改变商店、诊所或办公室的外观。
#5。 安装新的电子设备、线路和灯
安装新的电话线、互联网和以太网端口，以及更新照明，都属于租赁改善的范畴。 需要先改变空间的供电和照明方式，然后才能将其从一种用途转换为另一种用途，例如从零售店转换为办公空间，或从医疗诊所转换为零售店。 另外，阅读 家庭装修融资：家庭装修融资的选择。
您如何记录租赁权的改进？
小型租赁翻新包括新油漆或地板，而重大租赁翻新包括新建、搬迁或拆除现有墙壁。 租赁物改良的使用寿命超过一年，因此在美国国税局看来，它们是资本资产。 通常，美国国税局允许您在整个资产的预期使用寿命内扣除资本购买成本。 以下是记录租赁权改进的方法。
- 在总分类帐的资产区域，创建一个新帐户并将其标记为“Leasehold Improvements”。
- 将用于租赁改良的总金额添加到相应的帐户中。
- 用于租赁物改善的总金额应从运营预算中扣除。
- 在会计总账的“租赁物改良”下，为租赁物改良的累计折旧创建一个新科目。
- 在日历年结束之前，查看美国国税局计算租赁物改良折旧的规则。 限制可能每年都在变化，如果您符合 IRS 为特定年份的津贴规定的标准，某些年份允许您扣除超过标准的折旧金额。
- 根据 IRS 指南确定年度折旧。
- 将年度折旧添加到租赁物改良的累计折旧账户中。
- 在会计总账中增加折旧费用科目，以反映年度折旧。
租赁权改善的例子
通常，租赁权改进是在建筑物内部进行的，包括新固定装置、设备和家具等。
办公室、商店和工厂只是可能进行此类翻新的众多商业房地产环境中的一部分，其中绝大多数涉及改建结构的墙壁、天花板和地板。
此外，让我们看一些真实世界的实例，以更好地说明租赁改良定义的范围和局限性。 以用作租户呼叫中心的商业大楼为例。 为员工添加隔间和用于通信的电话线就是例子。 同样，安装全新的房间、专用照明、接待员柜台区、地毯和零售货架也很重要。
这是房东和租客之间的一个常见问题：“租赁物改良是无形资产吗？” 简而言之，租赁权益的改善并不是必不可少的。 这些是对财产的相当公开的翻新或改造。 新房间、隔间、技术和其他财产改进都是有形资产。
租赁物改良折旧
因为出租人（房东）而不是承租人（承租人）拥有租赁权益的改进，所以它们被摊销而不是折旧。 在租赁期内使用资产的权利是一项无形资产，因为承租人实际上并不拥有该资产。 租赁权改良同样被摊销而不是折旧，因为它们被视为无形权利。 通过摊销过程，租赁物改良的应付总额会随着时间的推移减少至零。 在摊销会计过程中，现在有几条准则需要遵循：
- 有用的寿命。 剩余租赁期限小于租赁资产改良的预计使用寿命的，予以摊销。 例如，如果租赁期仍为五年，但预计需要在三年内更换最近安装的灯具，则资产应在较短的期限内进行摊销。
- 租赁期。 如果租赁资产改良的使用寿命等于或长于租赁期，则与之相关的成本应在整个租赁期内摊销。 使用寿命为 10 年的办公隔断按 5 年租赁期摊销是合理的。
- Bas 的续租。 出租人的租金减免不会阻止承租人行使其延长租约的选择权。 在这种情况下，可以合理地假设租赁期将延长，允许资产在更长的时间内折旧直至资产的使用寿命。
租赁物改良和建筑物改良之间有什么区别？
建筑物的改进与租赁改进不同。 另一方面，后者是在租用区域范围内进行的，并且以有利于租户最大利益的方式进行。 与租赁土地类似，租赁土地也产生租赁建筑物。 也有可能在租户的特定区域准备就绪之前，建筑物的改进就会结束。
租赁权改进的一个例子是房东在租户的单元中安装浴室。 不过，让我们假装整整一层楼的公共浴室都进行了翻新。 但是假设他们进一步发展； 然后怎样呢？ 这可能被认为是建筑物更新，因为它将使多个租户受益。
谁支付租赁改善费用？
为了帮助租户支付装修费用，房东可以提供租户改善津贴或减少租户的月租金。 他们还可以通过向租户提供升级选项菜单来进行补偿。 超额费用通常是租户的责任。
租赁物改良的折旧年限是多少？
租赁物改良不可免税。 但是，租赁资产的改进会受到使用年限折旧的影响，因为它们是结构的组成部分。 公认会计原则 (GAAP) 规定了租赁资产改良的 15 年折旧时间表，必须根据资产的经济寿命每年对其进行审查。
租赁物改良应该折旧还是摊销？
根据公认的会计惯例，租赁资产的改良是摊销而不是折旧。 这是因为法律承认出租人，而不是承租人，作为租金改善的所有者。 承租人在租赁期间拥有使用该项目的抽象权利，但他们并不拥有该项目。 无形权利不会折旧，而是随时间摊销。
结论
租赁物改良是房东或业主准备、维护或修理租赁单元并确保它们符合适用的建筑规范的义务。 油漆、修理、更新和更换固定装置和电器都是这些类型的改进的例子。
由于这些支出被视为资本改善，所有者无法直接从税收中扣除； 然而，美国国税局确实允许所有者在改善的生命周期内申请折旧费用。
租赁权改善常见问题解答
租赁物改良是否属于固定资产？
租赁资产改良被视为固定资产，因此作为非流动资产计入资产负债表的不动产、厂房和设备 (PP&E) 部分。 根据 US GAAP（公认会计原则）下的 ASC 360，租赁改良被归类为“其他固定资产”。
租赁物改良是折旧还是计费？
当租户对出租物业进行修改以更好地满足他们的需求时，他们就是在进行租赁权改善。 租赁物翻新不可抵税。 但是，增强功能可能会折旧，因为它们是结构的组成部分。
什么是不合格的租赁改良财产？
美国国税局认为对建筑物内部进行的任何改进都是合格的租赁财产改进。 此外，美国国税局不考虑建筑增建、电梯、自动扶梯或内部结构基础改进。
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参考文献
