背驮式贷款或 80-10-10 抵押贷款可以一次获得两个抵押贷款。 80-10-10 贷款允许您借到房屋价值的 90%。 但是这是如何工作的呢？好吧，这很简单； 您的首期付款和第二笔抵押贷款使总额达到购买价格的 90%，而您的第一笔抵押贷款支付剩余的 10%。 这意味着您可以通过选择 80-10-10 抵押贷款而不是更传统的 20% 首付款来节省每月付款和私人抵押贷款保险的费用。 但是，它有一些缺点。
那么，让我们了解 80-10-10 抵押贷款的细节，以及您可能想要考虑的替代方案。
80-10-10 抵押贷款到底是什么？
80-10-10 抵押贷款是同时获得第一和第二抵押贷款的抵押贷款。 第一按揭留置权的贷款价值比 (LTV) 为 80%，这意味着它占房屋成本的 80%； 第二个抵押留置权的 LTV 比率为 10%，首付为 10%。
这种安排不同于传统的首付20%的单一抵押贷款。
背负式抵押贷款是 80-10-10 抵押贷款。
80-10-10 抵押贷款如何运作？
当购房者没有 20% 的首付时，贷方通常会要求他们购买私人抵押贷款保险 (PMI) 来补偿增加的风险。 这是一份 80-10-10 贷款申请。 这是一种附带贷款，即使您负担不起标准的 20% 首付并且不想支付 PMI，也可以让您获得抵押贷款。
在某些情况下，80-10-10 抵押贷款可以帮助您购买更昂贵的房屋，而无需申请通常有更严格要求的巨额贷款。
第一按揭
80-10-10 贷款中的第一笔抵押贷款是一项传统贷款，可为您的房屋价值的 80% 提供资金。 它通常是固定利率贷款，但您可以选择浮动利率贷款。
第二按揭
第二笔抵押贷款涵盖您房屋价值的 10%，并在第一笔贷款之上“搭载”。 尽管利率较高，但为第二笔抵押贷款支付的任何利息都可以免税（不超过美国国税局的限额）。 另一方面，PMI 保费不是。 房屋净值贷款或房屋净值信贷额度 (HELOC) 可用于第二抵押贷款。
房屋净值贷款通常具有固定利率和可预测的每月还款额。 HELOC 通常具有可变利率和类似于信用卡的功能。 您在指定时间段内根据需要提取资金，称为提款期，并且只需支付借入金额的利息。 提款期满后，您必须全额付清剩余余额。
首付
购买房屋时，银行通常要求首付 20%。 如果您无法拿出这笔款项，您可能需要支付私人抵押贷款保险。 这笔额外费用可能会增加您每月的抵押贷款还款额，并使您的贷款成本更高。 但是，使用 80-10-10 贷款，您只需首付 10% 且无需支付 PMI，从而使您的每月还款更易于管理。
为什么你不用 80-10-10 贷款支付 PMI
如果您对传统贷款的首付款少于 20%，通常会将私人抵押贷款保险 (PMI) 添加到您的每月付款中。 如果您无法付款并违约，PMI 会保护您的贷方。
您仍然使用 20-80-10 贷款支付 10% 的首付。 您无需直接支付现金，而是通过第二次抵押贷款融资 10%，并且第一抵押贷款人无需向您收取 PMI。
80-10-10 抵押贷款示例
肯特一家想买一套价值 300,000 美元的房子，并有 30,000 美元的首付，占房屋总价值的 10%。 他们将不得不在传统的 90% 抵押贷款每月支付抵押贷款的基础上支付 PMI。 90% 的抵押贷款通常也会有更高的利率。
相反，肯特一家可以获得 80 美元的 240,000% 贷款，利率可能较低，并且避免支付 PMI。 同时，他们将申请第二笔 10,000 美元的抵押贷款。 这很可能是 HELOC。 首期付款将保持在 10%，但家庭将避免支付 PMI，获得更好的利率，从而减少每月付款。
获得 80-10-10 贷款的四个理由
80-10-10 贷款可以通过多种方式帮助您制定购房计划。
- 你可以摆脱 PMI. 如前所述，80-10-10 贷款不需要 PMI，每借 30 美元要花费 70 到 100,000 美元。
- 您或许可以放弃大额贷款融资。 如果您想购买的房屋需要的贷款金额高于该国大部分地区的合格贷款限额，您将需要巨额贷款——与标准的传统抵押贷款相比，这种贷款类型通常需要更高的信用评分和首付. 80-10-10 贷款可能会使您的第一笔抵押贷款低于合格贷款截止日期，从而避免巨额贷款资格审查。
- 如果您正在购买，但您目前的房屋尚未售出，您可以弥补现金缺口。 如果您仍在尝试出售当前的房屋，80-10-10 贷款可以帮助您暂时支付新房的首付。 更好的是，您可以使用出售房屋的收益来偿还第二笔抵押贷款，而无需再融资。
- 短期内，您将在银行保留更多现金。 80-10-10 的贷款可以让更多的钱存入银行，如果您的应急资金已经用完，或者您知道需要花额外的钱进行房屋维修，这可能是值得的。 如果您希望在购房后很快获得大笔奖金或佣金，您可以用这笔额外的钱还清 10% 的第二笔抵押贷款，让您只剩下一笔抵押贷款。
80-10-10 抵押贷款的优点和缺点
虽然 80-10-10 抵押贷款有很多优点，例如允许购房者无需支付大笔首付就可以购买房屋，但这些贷款也有一些缺点。
80-10-10 抵押贷款的好处
- 减少每月付款： 即使您同时还清第二笔贷款，您的每月抵押贷款还款额也可能会较低，因为您没有支付 PMI。
- 没有 PMI 的较小首付： 如果您无法支付 20% 的首付，许多贷方将要求您支付抵押贷款保险。 使用 80-10-10 贷款，您只需支付 10% 的费用即可避免支付 PMI。
- 税款扣除： 第二次抵押贷款的利率有时高于第一次抵押贷款的利率，但第二次抵押贷款支付的任何利息都可以免税，最高可达 IRS 限额。
- 减少出售房屋所需的时间： 即使您当前的房屋尚未售出，您也可以支付新房的首付，因为您不必支付大笔首付。
- 避免巨额贷款：如果您使用主要贷款支付房屋价格的前 80 美元并使用次级贷款加上 10% 的首付款支付其余部分，则可以避免 10-647,200-10 贷款的巨额贷款要求。
80-10-10 抵押贷款的缺点
- 可能使再融资更加困难： 如果您决定在未来为您的抵押贷款再融资以获得更好的利率和期限，那么拥有两笔贷款可能会使其更难获得资格。 事实上，在批准您的新贷款之前，您的贷方可能会要求您还清第二笔抵押贷款。
- 需要良好的信用评级： 要获得 80-10-10 贷款的资格，您很可能需要从非常好 (740-799) 到优秀 (800-850) 不等的信用评分。
- 您有资格获得两笔单独的贷款： 80-10-10 贷款需要申请并符合资格获得两笔单独的贷款。 这意味着您可能必须满足两个贷方的要求，而不是像传统抵押贷款那样只满足一个贷方的要求。
- 两笔贷款的手续费： 如果您通过两家不同的抵押贷款公司申请 80-10-10 贷款，您通常会为每笔贷款单独关闭，并涉及所有费用和成本。
- 提高利率： 80-10-10 贷款的第二笔抵押贷款通常会有更高的利率，利率可能是可调整的而不是固定的，特别是如果它是 HELOC。 如果可调整利率上升，您的每月还款额将增加。
- 增加的债务收入比（DTI）： 大多数贷方更喜欢 43% 或更低的 DTI。 您每月偿还的债务总额不应超过您每月总收入的 43%。 背负两份抵押贷款（尤其是如果你想为更大的房子融资）可能会让你超过这个限制。 这将使将来获得其他贷款（例如个人或汽车贷款）的资格变得更加困难，甚至可能使获得第二抵押贷款的资格变得更加困难。
您如何获得 80-10-10 抵押贷款？
80-10-10 贷款的贷款人会像传统抵押贷款人一样检查您的财务状况，但您必须证明您有足够的收入、信用和资产才能获得两项贷款的批准。 获得两次抵押贷款的资格很困难，因为每笔贷款都有自己的一套批准标准。 通过 80-10-10 贷款，您将需要以下物品：
- 二次按揭需要更高的信用评分。 虽然 620 的信用评分对于传统的首次抵押贷款来说已经足够，但一些房屋净值贷方要求最低 660 或 680。如果您不能同时满足这两项贷款的要求，80-10-10 的贷款就没有意义。
- 最大 DTI 比率较低。 第二抵押贷款人通常不希望您的总债务超过总收入的 43%，而传统的第一抵押贷款人允许的 DTI 比率为 50%。
- 有两组关闭成本。 如果您通过不同的抵押贷款公司申请第一和第二抵押贷款，您可能需要记录一些额外的现金才能获得 80-10-10 贷款； 这将证明您可以支付每家公司收取的关闭费用。 专门从事 80-10-10 贷款的贷方如果处理这两种抵押贷款批准，可能会提供成本较低的选择。
如何申请二次按揭
并非每个贷方都提供 80-10-10 抵押贷款。 作为 80-10-10 贷款结构的一部分，通常有两种方式获得第二抵押贷款。
- 寻找提供这两种抵押贷款的贷方。 专门从事购买贷款的贷方经常提供 80-10-10 贷款计划，其中两种贷款同时获得批准。 您仍然应该货比三家以了解利率——不同的贷款人与第二抵押贷款人有不同的关系，他们甚至可能会为您提供 80-10-10 贷款的成本节省折扣。
- 选择两个不同的贷方。 您可以使用比较工具或联系三到五个贷方并比较贷款估算来分别购买第一和第二抵押贷款。 确保通知您的第一个抵押贷款人您正在申请 80-10-10 贷款——如果您同时申请两个抵押贷款，贷款人需要支付额外费用，这通常会作为更高的抵押贷款转嫁给您首套房贷利率。
您如何获得 80-10-10 抵押贷款？
一些贷方提供 80-10-10 贷款，其中初级和次级抵押贷款同时获得批准。 但是，您很可能需要为第一和第二抵押贷款寻找单独的贷方。 并非每个贷方都提供 80-10-10 贷款。
当您申请 80-10-10 贷款时，与任何其他抵押贷款一样，贷方会检查您的财务状况。 他们会查看您的信用评分、信用历史、DTI 和工作经历，以确保您有足够的收入来支付两笔贷款。 如前所述，您几乎肯定需要非常好的信用评分才能获得资格。
80-10-10 抵押贷款的替代方案
如果 80-10-10 抵押贷款不适合您，还有其他选择。
增加您的首付
如果负担得起，不妨硬着头皮放下标准的20%首付。 随着时间的推移，您需要偿还的贷款余额将减少，并且可能会有更多条件更好的贷款选择。 较大的首付还意味着支付较少的利息和每月支付较少的款项。 如果您没有足够的钱来首付 20%，请考虑等到首付后再找房子。
政府担保贷款
联邦住房管理局为 FHA 贷款提供保险，根据您的信用评分，这可能只需要 3.5% 的首付。 然而，FHA 贷款需要抵押贷款保险，并且利率可能略高于传统贷款。
美国退伍军人事务部为 VA 贷款提供担保。 他们不需要符合条件的服役人员、合格退伍军人或未亡配偶支付首付款，也不需要 PMI。 VA 贷款的利率和条款也可能低于传统银行、信用合作社或抵押贷款人贷款。
美国农业部贷款是美国农业部向合格的低收入农村和郊区购房者提供的零首付抵押贷款。 它们与 VA 贷款一样，具有具有竞争力的利率。
支付私人抵押贷款保险
如果您的 PMI 付款少于您使用 80-10-10 贷款的第二抵押贷款付款，您可能不得不硬着头皮支付私人抵押贷款保险。 但是，一旦您拥有 22% 的房屋净值或还清抵押贷款的一半，贷方就必须取消您贷款的 PMI。
获得巨额抵押贷款
如果您想购买比您附近大多数人都贵得多的房子，您应该考虑大额贷款。 由于这些大额贷款不符合 Fannie Mae 和 Freddie Mac 的贷款限额，因此对贷方而言风险更大。 因此，贷方通常对这些贷款有严格的资格要求，例如高信用评分和 20% 或更高的首付。
结论
如果您没有所需的 20% 首付款并且想避免支付 PMI，80-10-10 贷款可能是解决方案。 但是，您必须具有良好的信用才能获得资格。 定期检查您在 Experian 的信用报告和信用评分，了解您的信用累积情况。 您还可以使用抵押贷款计算器来确定此类贷款是否会比需要 PMI 的传统抵押贷款更省钱。
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参考资料
