Щоб почати гортати будинки, спочатку потрібно дізнатися про нерухомість. Незважаючи на те, що популярні телешоу роблять перегортання будинку простим процесом, вони відображають лише невелику частину процесу. Значна частина праці, пов’язаної з переверненням будинку, припадає на роботу зі змінними. У нас є п’ять кроків, щоб ви навчилися перевернути будинок як новачок, перш ніж інвестувати десятки тисяч доларів у свій бізнес і досягти успіху. Але спочатку важливо зрозуміти, що тягне за собою ремонт будинку та перевернення.
Що таке House Flipping?
Перевертання будинків — це практика, коли інвестор в нерухомість купує будинки, а потім перепродає їх з метою отримання прибутку. Будинок має бути придбаний з метою негайного перепродажу, щоб його позначили як фальшивий. Час між покупкою і продажем може становити від кількох місяців до року.
Перегортання будинку поділяється на два типи:
- Інвестор купує нерухомість з потенціалом збільшення вартості за допомогою необхідних ремонтів та оновлень. Вони заробляють гроші після закінчення роботи, продаючи будинок за набагато вищою ціною, ніж вони за нього заплатили. Можливо, ви чули, що це називають «виправити та перевернути».
- Інвестор купує будинок на ринку, де вартість житла швидко зростає. Вони не роблять жодних покращень, а через кілька місяців утримання майна продають його дорожче й прибутково.
Здебільшого ми зосереджуємось на першому визначенні «виправити та перевернути» і даємо вам поради, які допоможуть вибрати будинок, внести зміни та розумно продавати.
Як перевернути будинок за 5 простих кроків для початківців
Перш ніж почати перевертати будинки, ви повинні спочатку зрозуміти основні кроки. Це збільшує ваші шанси на успіх, одночасно зменшуючи фінансові ризики. Ось 5 кроків, які ви можете зробити, щоб почати гортати будинок:
- Використовуйте готівку, щоб профінансувати будинок.
- Зрозумійте ринок
- Створіть власний бюджет
- Робіть розумний ремонт
- Зверніться за порадою до місцевого експерта з нерухомості
№1. Використовуйте готівку, щоб профінансувати будинок.
Перевертання будинків може бути ризикованою справою, особливо якщо у вас немає грошей. Легко зрозуміти, як додавання боргу до цієї суміші лише погіршує ситуацію. Ось чому ми завжди пропонуємо повернути будинок за готівку:
- Відсотки не стягуються: Домові ласти, які позичають гроші, можуть в кінцевому підсумку виплачувати відсотки місяцями, збільшуючи суму, за яку вони повинні продати будинок, щоб просто окупитися.
- Немає поспіху з продажем: Коли ви використовуєте борги для фінансування перевороту, ви можете діяти у відчаї. Якщо ви не можете продати будинок, ви, швидше за все, знизите ціну і втратите гроші. Домові ласти, які оплачуються лише готівкою, можуть вийти на слабкий ринок, тому що вони не мають відсоткових платежів, які накопичуються проти них щодня, коли нерухомість залишається непроданою.
- Не буде жодних боргів, які б утримали вас: Найголовніше, будь-який тип «інвестицій» з використанням боргу є поганою ідеєю. Період. Навіть маючи готівку, спроба продати перевернутий будинок за більше грошей, ніж ви в нього вклали, є азартною грі. Використання боргу в процесі збільшує ваші шанси втратити гроші, якщо ваші плани вдасться здійснити.
Читайте також: Кращий час для покупки будинку в 2022 році
Давайте розглянемо приклад, щоб продемонструвати, чому позичати гроші, щоб перевернути будинок, не є гарною ідеєю: ви берете позику, щоб купити будинок, щоб перевернути, і здається, що все йде гладко, поки ремонт не займе шість місяців замість чотирьох. Коли ви рекламуєте свій будинок, він залишається на ринку протягом місяця, доки ви не будете змушені знизити ціну і продати його набагато дешевше, ніж ви очікували.
Ви закриваєтеся через місяць і отримуєте платіж. Однак значна частина вашої винагороди йде на погашення позики плюс вісім місяців відсотків! Це на додаток до стандартних витрат на продаж, таких як комісійні агента, податки та плата за право власності.
Відчай не змусив би вас продавати дешево, якби ви перекинули будинок готівкою. Не маючи виплати відсотків, ви, можливо, чекали, поки ринок не прогріється і ціна стане ідеальною, перш ніж продавати.
Фінансовий ризик перекидання будинку просто не вартий, якщо ви не можете заплатити готівкою.
№2. Розуміння ринку
Багато домашніх ласт настільки зосереджені на своєму наступному починання, що не помічають менш привабливу частину професії. Однак, якщо ви не розумієте тенденції ринку та нерухомості у вашому регіоні, ви можете зіткнутися з такими проблемами:
Ви не впевнені, чи отримуєте ви гідну угоду про будинок, який купуєте. Коли будинок перераховується за ринковою вартістю, ціна продажу має бути достатньо низькою, щоб ви могли внести зміни та вийти вперед.
Ви не можете точно оцінити перспективну вартість будинку. Ваша ідея будинку повинна бути сумісна з реальністю району та можливістю мешканців цього району дозволити собі будинок, який ви проектуєте.
Ви не знаєте, як оцінити будинок. Якщо ви купили будинок у громаді з переважно нерухомістю на 130,000 150,000–XNUMX XNUMX доларів, ви повинні оцінити свій фліп у нижній межі цього діапазону, коли настане час для продажу.
Отже, як ви можете мати глибоке розуміння ринку, щоб здійснити успішний переворот? Знайдіть а агент з нерухомості у вашому районі, який має багаторічний досвід. Ваш агент може допомогти вам звузити пошук нерухомості до потрібних районів на основі вашого цінового діапазону, бюджету на ремонт та очікуваного прибутку.
Читайте також: Максимальна ставка в нерухомості: Посібник для інвесторів, щоб знати ставки капіталізації
Ви можете повірити, що будинок, який ви помітили в Інтернеті, є крадіжкою за 145,000 160,000 доларів і має багато можливостей. Однак, якби найкрасивіший і найбільший будинок у районі був проданий три місяці тому за XNUMX XNUMX доларів, будь-який ремонт, швидше за все, перевищив би вартість району. І ви б застрягли з будинком, який не можна було б продати.
Робота з агентом з нерухомості, який розуміє ринок як свої п’ять пальців, окупається. Коли ви будете готові продати, ваш агент може використати свій досвід, щоб оцінити ваш будинок конкурентоспроможно, щоб ви заробили найвищий долар. Співпраця з агентом найвищого рівня може допомогти вам зробити розумні інвестиції, які тримають ваші фінанси на належному рівні.
№3. Створіть власний бюджет
Складіть бюджет одразу після придбання інвестиційної нерухомості. Перш ніж підписати договір, визначте свій діапазон цін на придбання житла, ремонт, завершення ремонтних робіт та оплату витрат на закриття.
Складіть список будь-яких косметичних проектів, а також будь-яких витратних капітальних ремонтів, таких як проблеми з сантехнікою або електрикою. Якщо у вас немає досвіду в будівництві, підрядник може сказати вам, що потрібно виправити і скільки це буде коштувати. Несподіваний ремонт може призвести до перевертання або поломки, тому проведіть дослідження тут.
Пройдіть інспекцію будинку та будь-які інші спеціальні огляди, які вам можуть знадобитися, коли ви укладете контракт. Завжди краще виявляти проблеми на ранніх стадіях, а не бути застатими зненацька пізніше.
№ 4. Робіть розумний ремонт
Мрії про сяючу дерев’яну підлогу, модні світильники та чудові кухні з плитами професійного рівня можуть легко вийти з-під контролю. Ось чому дуже важливо завчасно спланувати свій бюджет, а потім переконатися, що ваші оновлення залишаються в курсі й справді підвищують цінність будинку.
Не забувайте, що серйозні оновлення, такі як кухні та ванні кімнати, можуть призвести до пошкодження або пошкодження. Візьмемо, наприклад, кухню. Середня вартість значного переобладнання кухні, згідно зі звітом «Вартість проти вартості» за 2020 рік, становить близько 68,500 2 доларів США. 40,000 Середня сума, отримана з цих витрат, становить лише близько 3 XNUMX доларів США. XNUMX Коли ви переглядаєте будинок, ви не хочете бачити таку рентабельність інвестицій.
Якщо ви хочете продати свій будинок за 220,000 60,000 доларів, не витрачайте XNUMX XNUMX доларів на виготовлені на замовлення шафи, високоякісні оздоблення та кухонний острів мрії! Розглянемо більш рентабельний ремонт, який зосереджується на перефарбуванні існуючих шаф, установці гранітних прилавків та оновленні побутової техніки. Ви будете платити менше і матимете набагато більше шансів окупити свої витрати, коли продасте будинок.
Хоча ви можете зробити кілька серйозних змін відразу, не недооцінюйте значення незначних змін. Свіжий шар фарби, нове обладнання та новий ландшафтний дизайн – усе це може зробити велику зміну!
№ 5. Зверніться за порадою до місцевого експерта з нерухомості
Чи можна отримати прибуток від перегортання будинку? Ви напевно зможете, якщо все зробите правильно! Перевернуті будинки були продані за найвищою середньою ціною в 267,000 2021 доларів у другому кварталі 67,000 року з валовим прибутком близько XNUMX XNUMX доларів.
Пам’ятайте, що до валового прибутку не входять витрати на ремонт та реконструкцію. Однак, якщо ви можете отримати готівку і вкластися в бюджет на ремонт, цілком можливо отримати хорошу віддачу від ваших інвестицій.
Секрет ефективного перевернення будинку полягає в тому, щоб зробити це за гроші, зробити розумні інвестиції в будинок, який ви купуєте, вибрати ремонт у межах свого бюджету та негайно продати його. Завдяки професіоналам у сфері нерухомості у вашій команді все це стає можливим!
Кваліфікований агент з нерухомості може надати ринковий досвід та практичні поради, необхідні для розумного інвестування, незалежно від того, купуєте ви будинок, щоб жити в ньому роками, чи перевернути через шість місяців.
Чи вигідно перевернути будинок?
Перегортання будинків може здатися простим, але це не так. Давайте подивимося правді в очі: перевернутий будинок може бути або сном, або кошмаром.
Якщо все зроблено правильно, перевернутий будинок може стати приголомшливим вкладенням коштів і досить прибутковим. Ви можете зробити розумні зміни за короткий проміжок часу і продати будинок значно дорожче, ніж ви за нього заплатили.
Однак, якщо зробити це неправильно, перевернутий будинок може легко піти в протилежному напрямку. Всі ми чули жахливі історії про перевертання будинку, коли за фантастичну ціну виявився будинок зі слабким фундаментом і протікаючим дахом. Зрештою, подібний підказ може не принести вам грошей. Це може коштувати вам тисячі доларів.
Ви не хочете втрачати гроші, якщо вирішите перевернути будинок. Ви хочете зробити розумні інвестиції та отримати від цього прибуток. Ось чому багато людей наймають оцінювача, щоб визначити вартість, а потім застосовують 70-відсоткову рекомендацію, щоб визначити, чи окупиться виправлення та перевернення, як очікувалося.
Скільки коштує перекриття будинку?
Вартість перевернення будинку істотно різниться від будинку до будинку. Будинок за нижчою ціною в бажаному районі може бути крадіжкою, але якщо він потребує капітального ремонту, ваш прибуток може бути обмежений. З іншого боку, угода в районі, що розвивається, може не вимагати особливої уваги, але якщо ринок не такий гарячий, ви можете затриматися з будинком довше, ніж хочете.
Шукаючи будинок для перевернення, ви повинні оцінити та врахувати різноманітні аспекти. Щоб вирішити, чи є будинок розумною інвестицією, досвідчені домашні ласти використовують правило 70 відсотків. Виконайте ці чотири кроки, щоб обчислити правило 70 відсотків:
- Визначте будинок вартість після ремонту (ARV): Визначити вартість будинку після ремонту та реконструкції.
- Розрахуйте вартість необхідного ремонту: Чи потрібна заміна печі в будинку? Ваша кухонна шафа стара та пошкоджена? Оцінюючи будинок, знайте все, що потрібно буде відремонтувати або реконструювати, і надайте точну оцінку вартості.
- Від 70% АРВ відніміть вартість ремонту: Припустимо, що АРВ-продукція будинку становить 200,000 0.7 доларів. Розділіть його на 70, щоб отримати 140,000%, або 140,000 30,000 доларів. Від XNUMX XNUMX доларів відніміть вартість ремонту. У цьому прикладі ми оцінимо загальну вартість ремонту та реконструкції в XNUMX XNUMX доларів США.
- Використовуйте результат, щоб визначити, скільки ви повинні заплатити за будинок: Якщо 70 відсотків вашого АРВ-препарата становить 140,000 30,000 доларів, а ремонт коштує 110,000 XNUMX доларів, ви не повинні платити більше XNUMX XNUMX доларів за будинок.
Скільки часу потрібно, щоб перевернути будинок?
Вибираючи, чи найкращий варіант для вас перевернути будинок, важливо розуміти, скільки часу це займе. На розмір прибутку, який ви отримаєте, вплине те, як скоро ваш будинок перевернеться. За словами Attom, для того, щоб перевернути будинок, потрібно близько 6 місяців, але розуміння елементів, які впливають на це, може допомогти прискорити процес.
Купівля
Час, необхідний для купівлі будинку, різний, але якщо ви знайдете нерухомість, яка продається на ринку, ви зможете зробити це швидко. Деякі з найкращих будинків для переміщення будинків не вистачає довго на ринку, тому важливо бути уважними та мати гнучкий графік. Після того, як ви знайшли ідеальну нерухомість і зробили виграшну пропозицію, зазвичай потрібно близько місяця, щоб купити будинок.
Ремонт
Вартість ремонту будинку залежить від будинку. Деякі будинки потребують додаткової роботи, перш ніж їх можна буде продати, тоді як інші просто вимагають кількох скромних змін. Кількість робіт і те, що ви хочете виконати, визначають, скільки часу знадобиться на ремонт будинку.
Ремонт може зайняти багато місяців, якщо ви робите його самостійно, але найм професіоналів може істотно скоротити цей процес.
Продаж
Час, необхідний для продажу будинку, як і ремонту, визначається обсягом виконаної роботи. Коли ви продаєте свою нерухомість самостійно, це займає багато часу – можливо, пару місяців – тому що потрібно скласти багато документів. Найм агента з нерухомості зменшить ваше робоче навантаження і зробить його набагато більш керованим.
Чи можливий перекид будинку без грошей?
Існують різні способи отримати гроші, щоб перевернути будинок, якщо у вас недостатньо готівки або ви хочете зменшити ризик. Гроші, приватні позичальники чи кредитори, що займаються краудфандингом нерухомості, можуть допомогти вам змінити будинки.
Чи небезпечно перевертати будинок?
Найбільша небезпека полягає в тому, що ви не зможете продати будинок з прибутком або що ремонт і поліпшення будуть коштувати дорожче, ніж очікувалося. Перевертання будинків передбачає шахрайство та шахрайство. Не всі будинки можна перевертати.
Будинок важко перевертати?
Ремонт і перебудова будинків потребує часу. Полювання на нерухомість може зайняти місяці. Ремонт будинку вимагає часу. Знесення та будівництво може зайняти вечір і вихідні, якщо ви працюєте.
Перевертати чи орендувати — що краще?
Для короткострокових інвесторів найкраще підходять перекидання та оренда. Якщо вам потрібен постійний дохід і є більше часу та грошей, ви можете придбати нерухомість в оренду.
Чи можете ви заробити гроші, перекидаючи будинки?
Працюючи повний робочий день, обмін майном може забезпечити додаткові гроші. Це дозволяє вам «занурити палець у воду», перш ніж кинути роботу на повний робочий день, щоб перевірити, чи вам підходить перевертати будинки.
Висновок
Перегляд житла може бути життєздатним вибором для бізнесу, якщо ви підберете відповідний план і ретельно проаналізуєте фінансові елементи. Однак ви навряд чи досягнете швидкого успіху з цим методом, і ви можете зробити багато помилок і втратити гроші в дорозі.
Відповідна команда професіоналів може значно спростити цей процес. Співпрацюйте з досвідченим агентом з нерухомості, який може надати вам уявлення про ринок і допомогти вам зрозуміти типи будинків, які шукають покупці.
Кваліфікований генеральний підрядник також може допомогти вам визначити існуючий стан будинку. Це допоможе вам уникнути інвестування в грошову яму. Звичайно, вам потрібно буде заздалегідь спланувати свої фінансові потреби.
Правильне фінансування та відсоткова ставка можуть полегшити ремонт і перепродажу будинку.
Поширені запитання про те, як перевернути будинок
Яке правило 70% при перегляді будинку?
Правило 70% допомагає домашнім ластам визначити найвищу ціну, яку вони повинні заплатити за інвестиційну нерухомість. По суті, вони не повинні витрачати більше 70% вартості післяремонту будинку мінус витрати на ремонт.
Чи можна розбагатіти, перекидаючи будинки?
Ні, домашніх ласт із списку Fortune 500 немає. Немає нічого подібного, як заробити 50,000 XNUMX доларів за чотири-п’ять місяців на успішному проекті, але також важко працювати місяцями і нічого не заробляти або втрачати гроші.
Скільки грошей заробляють домашні ласти в рік?
Середня зарплата домашнього ласта становить 117,372 2020 долари. Ми прийшли до цієї цифри, дослідивши середній дохід домашніх ласт у Сполучених Штатах у XNUMX році.
Статті по темі
