Если вы инвестор в недвижимость или хотите начать инвестировать, вы, безусловно, всегда в поиске больших скидок на дома для продажи или сдачи в аренду. Недвижимость может быть сразу очевидна как хорошая инвестиция, если вы хорошо знаете местный рынок. Однако по мере расширения ваших владений потребуется более сложный метод, основанный на измерениях. Инвесторы в недвижимость придают большое значение ставке капитализации (уровню капитализации) как инструменту для определения стоимости сдаваемой в аренду или доходной собственности и определения перспективных инвестиций. Ставка капитализации (ставка капитализации) полезна для определения того, является ли недвижимость выгодной инвестицией. Эта часть покажет нам, как рассчитать ставку капитализации в недвижимости, арендной собственности и доходной собственности.
Что такое предельная ставка?
Ставка капитализации (или сокращенно Cap Rate) — это термин, используемый в сфере недвижимости для описания нормы прибыли на недвижимость на основе ее чистого операционного дохода (NOI). Другими словами, ставка капитализации (Cap Rate) — это показатель доходности, используемый для расчета предполагаемой рентабельности инвестиций или окупаемости капитала.
Этот показатель основан на прогнозируемом чистом доходе от собственности и определяется путем деления чистого операционного дохода на стоимость активов собственности, чтобы получить процент. На рынке недвижимости он используется для прогнозирования того, сколько денег может заработать инвестор.
Хотя ставка капитализации (ставка капитализации) является быстрым способом сравнения рыночной стоимости различных инвестиций в недвижимость, ее не следует использовать в качестве единственного показателя сильных инвестиций, поскольку она не учитывает левередж, временную стоимость денег, или будущие денежные потоки от улучшений имущества.
Какие факторы определяют ставку капитализации?
Ставка капитализации — это всего лишь один из факторов, который следует учитывать, когда вы хотите рассчитать риск собственности. Принимая решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, важно учитывать ее окружение. Риск и доход от инвестиций зависят от местоположения, состояния и типа собственности. Вы сможете лучше определить, подходит ли коммерческая недвижимость для ваших нужд, после получения полной картины.
№1. Рост арендной платы
Во времена более высокой инфляции увеличение арендной платы может быть больше, особенно при аренде с более короткими сроками аренды. Более высокие процентные ставки могут быть компенсированы ожиданием роста арендной платы и более высокого NOI. Рост арендной платы можно задушить, а предельные ставки поднять, если экономика ухудшится. Гилберт отметил, что, несмотря на рост процентных ставок, ставки капитализации оставались в основном стабильными во втором квартале 2022 года из-за устойчивого роста арендной платы за квартиры и промышленные объекты.
В последнее время рост арендной платы несколько снизился. Является ли эта остановка недолгой или началом тенденции в ответ на преднамеренное замедление экономики Федеральной резервной системой, еще неизвестно.
№2. Место расположения
Близость к основным рабочим местам города, основным магистралям и общественному транспорту — все это играет роль в определении предельных ставок. Ставки капитализации, как правило, ниже в районах с высоким спросом и в стабильных районах и выше в переходных и периферийных районах из-за большей волатильности занятости и более неустойчивого спроса. В результате может увеличиться оборот арендаторов, расходы по аренде и другие факторы, влияющие на операционные денежные потоки.
№3. Валовой внутренний продукт (ВВП) и безработица
ВВП и уровень безработицы являются индикаторами состояния экономики. Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют более низкие ставки капитализации, когда ВВП высок, а безработица низка. Инвестиционная недвижимость более рискованна во времена низкого ВВП и высокого уровня безработицы. Имейте в виду, однако, что ставки капитализации часто носят прогнозный характер и что на конкретные сделки влияют такие факторы, как индивидуальные перспективы здания и точка зрения инвестора, в дополнение к рыночным и экономическим условиям.
№ 4. Класс активов
Ставки капитализации неодинаковы для разных категорий активов. Самые низкие ставки капитализации часто наблюдаются в секторах многоквартирной и промышленной недвижимости. Некоторые экономические показатели могут иметь различное значение в зависимости от типа оцениваемого актива. Многоквартирные дома и объекты розничной торговли очень чувствительны к изменениям располагаемого дохода, в то время как промышленные объекты более чувствительны к изменениям расходов как на товары длительного, так и на кратковременного пользования.
Какова формула для ставки капитализации?
Формула для определения ставки капитализации имеет несколько разновидностей. Наиболее часто используемый метод расчета капитализации инвестиций в недвижимость состоит в том, чтобы разделить чистый операционный доход (NOI) собственности на ее текущую рыночную стоимость. Математически,
Ставка капитализации = чистая операционная прибыль / текущая рыночная стоимость
где,
Как следует из названия, чистый операционный доход — это деньги, полученные от собственности после вычета всех затрат, связанных с ее эксплуатацией. Среди этих расходов — деньги, необходимые для покрытия текущего ремонта и налога на имущество здания.
Стоимостью актива на момент оценки по рыночным условиям является его текущая рыночная стоимость.
Одним из вариантов является использование покупной цены или первоначальной инвестиционной цены рассматриваемого актива.
Ставка капитализации = чистая операционная прибыль / цена покупки
Однако есть две основные причины, по которым второе издание не так популярно, как первое. Во-вторых, его нельзя использовать для наследуемого актива, поскольку покупная цена равна нулю, что делает раздел невозможным. Первая проблема заключается в том, что он дает неправдоподобные результаты для старой недвижимости, которая была куплена несколько лет/десятилетий назад по низким ценам.
Кроме того, первая версия, в которой используется рыночная цена на данный момент, является более точным представлением, чем вторая, в которой используется фиксированное значение первоначальной покупной цены, поскольку цены на недвижимость имеют тенденцию расти и падать с течением времени.
Кроме того, один из вариантов для тех, кто интересуется ставками капитализации, — это зарегистрироваться в отличной онлайн-программе недвижимости.
Как рассчитать ставку капитализации
Ставка капитализации (cap rate) является ключевым показателем в сфере инвестиций в недвижимость. Разделите годовую чистую операционную прибыль собственности на цену покупки или текущую рыночную стоимость, чтобы получить предельную ставку. Для инвесторов более высокая ставка капитализации предпочтительнее, чем более низкая. Вот простые шаги для расчета ставки капитализации.
№1. Понимание концепции ставки капитализации
Ставка капитализации, или «ставка капитализации», — это способ расчета доходности сдаваемой в аренду недвижимости. Он представляет собой текущую рыночную стоимость недвижимости в процентах от ее годового чистого операционного дохода.
Чем выше уровень капитализации, тем выше рентабельность инвестиций (ROI). Важно иметь в виду, что ставка капитализации является всего лишь проекцией возможной нормы прибыли и никоим образом не является гарантией будущей эффективности собственности.
№ 2. Определите чистую операционную прибыль собственности
Сначала вы должны понять, как рассчитать NOI (чистый операционный доход). Чистый операционный доход (NOI) рассчитывается путем вычитания общих операционных расходов из всех доходов от собственности.
Доход от собственности может поступать из различных источников, включая арендную плату, плату за пользование и продажу товаров и услуг на месте. Рассмотрим, например, случай, когда при отсутствии каких-либо других источников дохода доход от аренды данного имущества составляет 5,000 долларов в месяц.
Затем будут подсчитаны расходы, связанные с недвижимостью. Налоги, страхование, техническое обслуживание и судебные издержки — все это очевидные области бюджета. Тем не менее, менее очевидные расходы, такие как возможные вакансии, также должны быть включены. В среднем по стране количество вакансий среди инвестиционной недвижимости составляет 10%, но вы можете провести исследование в своем районе, чтобы получить более точную цифру. Общие ежемесячные расходы на рассматриваемую недвижимость составляют 1,000 долларов США, и эта сумма учитывает 10% вакантных площадей.
Вы можете рассчитать чистый доход от собственности, вычитая операционные расходы из валового дохода. NOI будет рассчитан после этого. Кроме того, недвижимость приносит ежемесячный чистый операционный доход в размере 4,000 долларов США или 48,000 XNUMX долларов США в год.
№3. Использование текущей рыночной цены в качестве знаменателя
Далее мы возьмем прибыль от операций после уплаты налогов и разделим ее на цену акции в данный момент. Большинство инвесторов используют текущую рыночную стоимость недвижимости, хотя существуют серьезные разногласия относительно того, следует ли использовать покупную цену или текущую рыночную стоимость.
Поэтому мы будем использовать стандартный метод, который заключается в делении чистого операционного дохода на текущую рыночную стоимость. Текущая рыночная стоимость собственности может быть определена путем изучения фактов о собственности и использования любого из многочисленных онлайн-инструментов оценки стоимости дома.
Текущая рыночная стоимость недвижимости составляет 480,000 40,000 долларов, как показано в нашем примере. Этого достаточно, чтобы получить 0.10 XNUMX долларов за счет деления, или XNUMX.
№ 4. Определить ставку капитализации
Таким образом, можно рассчитать ставку капитализации после того, как будут установлены NOI и рыночная стоимость. Чтобы рассчитать ставку капитализации в виде процентов, сначала разделите чистый операционный доход на рыночную стоимость, а затем умножьте полученное число на 100.
№ 5. Проведите анализ результатов
Заключительным действием является проведение анализа результатов. Высокая ставка капитализации предполагает, что потенциальная отдача от инвестиций высока, тогда как низкая ставка капитализации может указывать на низкую предполагаемую отдачу.
Однако важно иметь в виду, что ставка капитализации — это лишь один из нескольких аспектов, которые учитываются при расчете возможной окупаемости инвестиций. Этот аспект, наряду с другими, такими как местоположение, состояние собственности и тенденции на рынке, следует принимать во внимание.
Что такое хорошая ставка капитализации?
Поиск «хорошей» ставки капитализации, применимой ко всем свойствам, понятен, но рынок слишком специфичен, чтобы дать одно значение. Вместо этого инвесторы могут использовать ставку капитализации, чтобы решить, подходит ли им недвижимость, исходя из их собственной терпимости к риску.
Недвижимость, которая приносит больше операционного дохода, но оценивается меньше, будет иметь более высокую ставку капитализации, определяемую алгоритмом. И наоборот, более низкая ставка капитализации связана с активами, которые имеют более высокую оценку, но более низкий чистый операционный доход.
Менее рискованными для инвесторов, но с более длительным периодом погашения своих денег, являются объекты недвижимости с более низкой ставкой капитализации. Как разумный инвестор, вы должны тщательно взвесить все за и против различных ставок капитализации, прежде чем остановиться на какой-то одной. Если вы имеете в виду определенную сумму, будет намного проще устранить свойства, которые представляют слишком большую опасность.
Кому важна ставка капитализации?
Для инвестора в недвижимость, ищущего новый актив, высокая ставка капитализации, очевидно, является хорошим знаком. Однако для подавляющего большинства покупателей разница между высокой и низкой ставкой капитализации не имеет значения. Поскольку они не планируют сдавать дом в аренду, их больше волнует его рыночная стоимость. Покупатели обычно ищут сделки, которые позволили бы им получить прибыль от перепродажи.
Но текущая рыночная стоимость недвижимости важна, как и ее операционный доход (то есть доход за вычетом расходов) для инвестора.
Вполне возможно, что инвесторы захотят оставить недвижимость за счет дохода от аренды, который она обеспечивает. При сравнении свойств с аналогичным годовым чистым операционным доходом коэффициент капитализации полезен для определения того, какой из них является лучшей инвестицией.
NOI недвижимости (чистый операционный доход) и ставка капитализации являются важными показателями, которые будущие покупатели и ипотечные кредиторы должны учитывать при оценке заявки на получение кредита. Ставка капитализации может влиять на факторы финансирования, включая процентную ставку и проценты кредитора при предоставлении кредита.
Что такое ставка капитализации в сфере недвижимости?
Ставка капитализации в сфере недвижимости — это показатель для сравнения прибыльности различных инвестиций в коммерческую или жилую недвижимость. Основной темой этой статьи являются жилые дома на одну-четыре семьи, которые сдаются в аренду в коммерческих или инвестиционных целях.
Ставка капитализации имущества определяется путем деления его чистого операционного дохода (NOI) на стоимость его активов.
Ценностные суждения можно улучшить с помощью ставок капитализации. Инвестиции в недвижимость измеряются несколькими факторами, а не только уровнем капитализации. В дополнение к специфическим характеристикам и местоположению недвижимости инвесторы должны учитывать рентабельность инвестиций (ROI), внутреннюю норму прибыли (IRR) и мультипликатор валовой арендной платы (GRM). Также читайте Предельная ставка на недвижимость: какова хорошая предельная ставка арендной платы в 2023 году.
Когда уместна ставка капитализации?
У ставки капитализации есть некоторые недостатки, но, тем не менее, это полезный инструмент для расчета прибыльности сдаваемой в аренду недвижимости. Важно иметь в виду, что применимость максимальной ставки различается в зависимости от области. То есть то, что представляет собой здоровую норму капитализации в условиях мегаполиса, будет отличаться от того, что составляет здоровую норму капитализации в сельской местности.
При выборе между несколькими потенциальными арендными объектами или другими видами инвестиций в недвижимость ставка капитализации может быть бесценным инструментом. Ставка капитализации (ставка капитализации) может помочь вам решить, какие инвестиции являются лучшим вариантом. Вы можете легко сравнивать активы, не принимая во внимание такие переменные, как цена покупки, рыночная стоимость или колебания арендной ставки.
Ставка капитализации является полезным инструментом для анализа моделей и тенденций. Для этого просто соберите информацию о ставках капитализации недвижимости в определенной области и периоде времени и используйте ее для создания профиля рынка, выделяющего любые изменения в доходности недвижимости за этот период времени.
Инвесторам в недвижимость и заинтересованным сторонам могут быть полезны исследования исторических и текущих ставок капитализации. Модели и тенденции могут помочь вам предсказать следующий бум рынка. Если в последнее время ставки капитализации росли, вы должны ожидать более высокую отдачу от инвестиций в этой области.
Кроме того, вы должны сравнить арендуемую недвижимость, похожую на вашу инвестиционную недвижимость, чтобы получить точную ставку капитализации. Если вы покупаете трехэтажный дом для сдачи в аренду, не используйте меньшую или большую недвижимость для расчета максимальной ставки.
Как использовать ставку капитализации в качестве инвестора в арендную недвижимость?
Вы можете рассчитать стоимость сдаваемой в аренду недвижимости или измерить собственный успех инвестирования в недвижимость с помощью ставки капитализации. Ставка капитализации портфеля может использоваться для выявления неэффективных инвестиций. Кроме того, вы можете узнать, какова типичная ставка капитализации в определенной области, и использовать ее для определения стоимости недвижимости. При сравнении двух похожих домов тот, у которого ставка капитализации ниже, будет стоить меньше.
Вы должны знать, что вы можете найти прибыльные инвестиции за пределами мест с большой капитализацией. В регионе с низкой капитализацией может быть большой потенциал для роста. Чтобы повысить уровень капитализации (ROI) в следующем году, ищите области, где арендная плата растет. Кроме того, через год или два стоимость недвижимости вырастет из-за увеличения ставки капитализации.
Лучшие сдаваемые в аренду объекты увидят повышение арендной платы и стабильные эксплуатационные расходы. Но если операционные расходы быстро растут, чистая операционная прибыль будет расти вместе с ними, что приведет к снижению годовой ставки капитализации. Этому риску подвержены старые конструкции, нуждающиеся в капитальном ремонте. Долгосрочная стоимость может быть создана за счет приобретения, если можно обнаружить и реабилитировать старые объекты, нуждающиеся в ремонте.
Важность ставки капитализации при инвестировании в недвижимость
В сфере недвижимости ставка капитализации является стандартной мерой эффективности. Это помогает тем, кто хочет сделать финансовые вложения, рассчитывая возможную прибыль на конкретный объект недвижимости. Вот важность ставки капитализации.
№1. Зная, сколько стоит недвижимость
Ставка капитализации (cap rate) — простой, но надежный показатель стоимости недвижимости. Он вычисляет процент возврата инвестиций (ROI) с учетом NOI и цены приобретения недвижимости.
Информация о том, завышена или занижена стоимость недвижимости, может помочь инвесторам решить, стоит ли ее покупать.
№ 2. Анализ риска и доходности
Инвестирование в недвижимость может быть рискованным, но ставка капитализации может помочь вам понять, насколько. Недвижимость с более высокой ставкой капитализации считается более рискованной инвестицией, тогда как недвижимость с более низкой ставкой капитализации считается более безопасной.
Эти данные могут быть полезны инвесторам, ищущим разумный компромисс между риском и доходностью.
№3. Оценка будущих доходов
Ставка капитализации — это перспективный индикатор, который инвесторы используют для расчета будущих доходов от недвижимости или аренды. Инвестор может использовать текущую ставку капитализации для прогнозирования будущих доходов от собственности на основе предположений о различных переменных, включая повышение арендной платы, стоимость собственности и рыночные обстоятельства.
Кроме того, инвесторы, стремящиеся принимать взвешенные решения, могут извлечь большую пользу из этих данных.
№ 4. Принимая во внимание инфляцию
Тот факт, что ставка капитализации учитывает инфляцию, делает ее ценным инструментом для инвесторов, которые хотят защитить стоимость своих активов от снижения покупательной способности валюты с течением времени.
По мере роста инфляции покупательная способность доллара падает. Это может оказать негативное влияние на возврат инвестиций в недвижимость, которая приобретается из-за собственности. Инвесторы могут быть уверены, что их доходы скорректированы с учетом инфляции за счет использования ставки капитализации, и что их инвестиции сохранят свою стоимость с течением времени, если они это сделают.
Заключение
В заключение, основы ставок капитализации, а также способы их расчета и применения для анализа потенциальных инвестиций являются важными знаниями для инвесторов в недвижимость. Ставка капитализации или ставка капитализации — это показатель, который можно использовать в сочетании с другими показателями, такими как денежный поток и рентабельность инвестиций, для создания мощного инструмента для принятия инвестиционных решений.
Однако важно иметь в виду, что ставка капитализации является лишь одним из многих аспектов, которые следует учитывать при анализе инвестиций в недвижимость, и что на нее не следует полностью полагаться при принятии решений об инвестициях.
Важно иметь четкое представление об основах ставки капитализации, а также о том, как ее рассчитать и эффективно использовать, чтобы принимать обоснованные и прибыльные решения в отношении инвестиций в недвижимость и арендуемой собственности.
Часто задаваемые вопросы о том, как рассчитать ставку капитализации
Что означает ставка капитализации 7.5%?
Вы можете ожидать 7.5% валового дохода от ваших инвестиций или имущества, если его ставка капитализации составляет 7.5%. Используя ставку капитализации 7.5%, годовой доход от недвижимости стоимостью 150,000 11,250 долларов составляет XNUMX XNUMX долларов.
Что такое ставка капитализации 10%?
Ставка капитализации, равная 10%, эквивалентна коэффициенту, кратному 10. При ставке капитализации 10% инвестор, который покупает здание стоимостью 10,000,000 1,000,000 XNUMX долларов, ожидает годовой чистый операционный доход в размере XNUMX XNUMX XNUMX долларов.
Какая ставка капитализации слишком высока?
Как правило, более низкая ставка капитализации означает более низкий риск и более низкую доходность, чем более высокая ставка капитализации. Многие профессионалы отрасли считают «хорошей» ставкой капитализации от 5% до 10%, в то время как 4% указывает на меньший риск, но более длительную рентабельность инвестиций.
Аналогичная статья
- ЧТО ТАКОЕ ЗАРПЛАТА: значение против почасовой оплаты, освобождение и требования
- 4 основных элемента хорошей таблицы капитализации
- CAP RATE: определение и использование в инвестировании в недвижимость
- Ставка капитализации в сфере недвижимости: руководство для инвесторов, чтобы узнать ставки капитализации
- GRM REAL ESTATE: объяснение мультипликатора валовой арендной платы!
- УЧЕТ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ; Что это такое, примеры, программное обеспечение и руководство
Справка
