Можете ли вы вспомнить время, когда вам сразу попадалось много многообещающих домов? Хотели быстро и легко их сравнить, но не хотели проводить комплексный анализ? Возможно, вы нашли то, что вам нужно, в мультипликаторе валовой арендной платы в сфере недвижимости. Это простой расчет, который используют инвесторы, чтобы взвесить относительную прибыльность различных видов сдаваемой в аренду недвижимости. Чтобы сузить список потенциальных инвестиций, можно использовать МРЖ в качестве механизма сортировки. Читайте дальше, чтобы узнать, что влечет за собой GRM в сфере недвижимости. Мы также добавили формулу, которая поможет вам в расчетах. Давайте погрузимся!
Что такое недвижимость GRM?
Инвесторы в недвижимость используют метод, называемый мультипликатором валовой арендной платы (GRM), для оценки арендного потенциала различных зданий. Этот метод оценки стоимости является кратчайшим путем, который устраняет необходимость тщательной проверки рассматриваемого имущества. Инвесторы любого уровня опыта на рынке недвижимости используют эту формулу, чтобы быстро оценить многие объекты в портфеле и сделать обоснованный выбор. Важно помнить, что МРЖ в сфере недвижимости не предназначен для углубленного изучения свойств недвижимости. Вместо этого его следует использовать для исключения потенциальных кандидатов перед дальнейшим расследованием.
Формула недвижимости GRM
Нет никакой сложности в определении мультипликатора валовой ренты. Чтобы получить коэффициент капитализации недвижимости, необходимо разделить ее рыночную цену на годовой валовой доход от аренды. Для этого вы можете использовать окончательную цену продажи, первоначальную запрашиваемую цену или оценочную стоимость имущества. Ваш доход может распределяться ежемесячно или ежегодно. При использовании МРЖ в формуле расчета недвижимости важно поддерживать единообразие всех переменных. В противном случае ваши сравнения не выдержат никакой критики.
МРЖ в формуле недвижимости:
Множитель валовой арендной платы = Цена недвижимости ÷ Валовой доход от аренды
Использование модели в качестве инструмента обучения — хорошая идея. Предположим, вы столкнулись с арендной недвижимостью, которая указана за 500,000 80,000 долларов и приносит 6.25 500,000 долларов валового годового дохода. В этом сценарии ваш GRM равен 80,000 (XNUMX XNUMX / XNUMX XNUMX). После этого вы повторите процесс с остальными обнаруженными вами свойствами, используя ту же методологию. Будет проведена оценка мультипликатора валовой арендной платы (GRM), и будут рассмотрены объекты с самым низким GRM. (Имеет смысл отдать предпочтение приносящей доход недвижимости. (Числитель будет меньше знаменателя, если знаменатель больше.)
Помните, что МРЖ в сфере недвижимости наиболее полезен при сравнении предполагаемой прибыли от различных активов. Он не может предсказать, сколько времени потребуется для погашения определенного кредита, у какого имущества будут более низкие расходы или общая стоимость финансирования конкретной покупки. Все это следует учитывать при более глубокой оценке имущества.
Как рассчитать мультипликатор валовой ренты в сфере недвижимости?
Мультипликатор валовой арендной платы в сфере недвижимости можно легко определить, используя множество данных, которые сейчас доступны в Интернете. Инвестор может многое узнать о стоимости недвижимости на местном рынке, проведя небольшое исследование в Интернете. Средняя запрашиваемая цена недвижимости также должна быть известна. Для наиболее достоверного представления о местном рынке недвижимости лучше всего сравнить цены на несколько домов. Если у вас возникли проблемы с поиском этих данных, вам может помочь местный агент по недвижимости. Вы можете получить некоторые из этих цифр от местного агента по недвижимости или офиса.
После выполнения математических расчетов вы можете проверить, принимаете ли вы правильное финансовое решение, сравнив справедливую рыночную стоимость рассматриваемой недвижимости с справедливой рыночной стоимостью аналогичной недвижимости в этом районе, используя множитель общей арендной платы. Наблюдение за тем, как на стоимость имущества влияет валовой доход от аренды, является еще одним возможным применением мультипликатора валовой арендной платы.
Что такое хороший GRM в сфере недвижимости?
Хотя вычисление МРЖ в сфере недвижимости является простой задачей, установление его точности является более сложной задачей. Более низкий GRM в сфере недвижимости указывает на более низкое отношение стоимости недвижимости к годовому доходу, к чему стремится большинство инвесторов. Иными словами, инвестор получит «больше отдачи от затраченных средств». Это значение также сильно зависит от целевого рынка инвестора. Вполне возможно, что данное число для МРЖ в сфере недвижимости будет выглядеть как фантастическая сделка в одной области, но ужасная сделка в другой. В результате вам нужно уделить наибольшее внимание рынку, в который вы делаете инвестиции. Это имеет решающее значение для обеспечения того, чтобы ваш выбор был лучшим для ваших финансов.
Причина, по которой МРЖ в формуле недвижимости рассчитывает такое низкое число, является еще одним важным фактором, о котором следует подумать. Сначала это может показаться хорошим финансовым ходом, но в конечном итоге это может оказаться плохим. Низкий показатель МРЖ может быть обусловлен несколькими причинами.
При сравнении качеств, которые в остальном довольно схожи, это может быть очень полезным инструментом. В других ситуациях это может быть не лучшим показателем того, стоит ли инвестировать в недвижимость, и, вероятно, было бы полезно провести дополнительные исследования. Таким образом, МРЖ в сфере недвижимости следует рассматривать только как отправную точку для вашего исследования того, заслуживают ли объекты дальнейшего рассмотрения. Это очень важно, потому что, как известно, время инвестора в недвижимость стоит больше всего на свете.
Является ли ваш МРЖ в сфере недвижимости адекватным или неточным?
В сфере коммерческой недвижимости GRM является ключевым показателем стоимости здания. Разделите цену покупки на годовой валовой доход от аренды, чтобы получить предельную ставку. Недвижимость с более высоким GRM в сфере недвижимости переоценена, а объекты с более низким GRM недооценены. Считается, что идеальный GRM в сфере недвижимости находится где-то между 4 и 7.
Как улучшить свой GRM в сфере недвижимости
Более высокий МРЖ в сфере недвижимости может быть достигнут либо за счет увеличения дохода от аренды, либо за счет снижения цены ее продажи. Повышение арендной платы, строительство большего количества квартир или предоставление более заманчивых удобств может увеличить доход от аренды. Вы можете либо договориться с продавцом о более низкой цене, либо подождать, пока ситуация на рынке не улучшится. Оба варианта являются возможными.
Вы не должны основывать свое инвестиционное решение только на GRM или любом другом индикаторе, используемом для оценки недвижимости. Также важно учитывать такие вещи, как денежный поток, ставка капитализации и коэффициент покрытия долговых платежей.
Мультипликаторы валовой арендной платы и предельные ставки
Двумя наиболее важными показателями для современных инвесторов в недвижимость являются мультипликатор валовой арендной платы и уровень капитализации. Хотя у обоих есть свое применение, их часто неправильно понимают. Оба используются при оценке потенциала дохода от аренды при оценке приносящей доход недвижимости. Легко понять, как между ними может возникнуть путаница.
Чистый операционный доход (NOI) сравнивается с текущей рыночной стоимостью дома, чтобы определить уровень капитализации или уровень капитализации. В частности, он может оценить потенциальную рентабельность инвестиций (ROI) сдаваемой в аренду недвижимости. Этот метод учитывает эксплуатационные расходы и уровень вакантных площадей. Ставка капитализации — это мера того, насколько быстро платежи по ипотеке покрываются доходом.
Некоторые утверждают, что предельная ставка предпочтительнее МРЖ, поскольку она учитывает все расходы; тем не менее, важно помнить, что затратами можно манипулировать. Множитель валового дохода (GRM) сравнивает запланированный доход актива с его текущей рыночной стоимостью. Этот калькулятор оценивает доход от собственности, но не учитывает расходы на содержание. Вот почему другие формулы, такие как чистый операционный доход (NOI) и ставка капитализации (cap rate), часто используются для проведения более тщательного исследования перспективной недвижимости после применения GRM в качестве предварительного метода фильтрации.
Разница между мультипликаторами валовой ренты и ставками капитализации
Вот некоторые отличия:
| Мультипликатор валовой арендной платы | Ставка капитализации |
| Мера стоимости сдаваемого в аренду имущества, которая рассчитывается путем деления покупной цены имущества на его валовой годовой доход от аренды. | Показатель рентабельности инвестиций в сдаваемое в аренду имущество, рассчитываемый путем деления чистого операционного дохода (NOI) имущества на его текущую рыночную стоимость. |
| Может использоваться для быстрого сравнения относительной стоимости различных арендуемых объектов без учета расходов или вакансий. | Учитывает расходы и вакансии, что делает его более точным показателем прибыльности, чем GRM. |
Что происходит с GRM в сфере недвижимости?
Активные инвесторы обычно имеют в виду сразу несколько свойств. Им нужно быстро оценить шансы, чтобы они могли сосредоточиться на наиболее перспективных для углубленного исследования. Если повезет, МРЖ в сфере недвижимости поможет сузить фокус расследования только до самых многообещающих возможностей. Тем не менее, вы не должны полагаться на него, за исключением поиска других свойств с более высоким GRM.
Стоимость коммерческой арендуемой недвижимости определяется несколькими финансовыми коэффициентами и стандартами кредитора. Способность собственности приносить доход и прибыль является основным фактором для финансовых учреждений при принятии решения о предоставлении кредита. Чтобы повысить свои шансы на получение требуемого финансирования, вы должны ознакомиться с GRM, прежде чем подавать заявку на получение кредита на недвижимость. Коммерческие ипотечные кредиторы используют не только ваш кредитный рейтинг при принятии решения о выдаче кредита.
Преимущества и недостатки GRM в сфере недвижимости
Хотя мультипликатор валовой арендной платы в сфере недвижимости дает несколько преимуществ, он также имеет некоторые недостатки, которые следует принимать во внимание. Читайте дальше, пока мы анализируем GRM и его многочисленные преимущества и потенциальные недостатки, чтобы вы могли принять обоснованное решение о том, включать ли его в свой арсенал инвестиционных стратегий.
Преимущества GRM в сфере недвижимости
Некоторые из сегодняшних наиболее успешных инвесторов считают уравнение мультипликатора валовой ренты надежной формулой. Рассмотрите следующие преимущества GRM, чтобы решить, стоит ли начинать использовать его немедленно:
- Особенность, эксклюзивная для арендованных домов: Множитель брутто-арендной платы — это специальный расчет, используемый только для определения рыночной стоимости сдаваемой в аренду недвижимости.
- Просто и быстро: Формулу можно использовать без проведения каких-либо сложных математических расчетов или анализа.
- Расчет рентабельности инвестиций: В сфере недвижимости GRM используется для определения рентабельности инвестиций в аренду.
- Сравните производительность нескольких домов одновременно: Этот сложный метод позволяет вам оценить более одной сдаваемой в аренду недвижимости, чтобы определить, какие из них заслуживают дальнейшего изучения, что в противном случае было бы очень трудоемкой и сложной задачей.
- Установите отсечку: После проведения исследований с использованием GRM вы начнете устанавливать свой порог доходности, который вы считаете приемлемым, что позволит вам создать систему ранжирования для сдаваемой в аренду недвижимости.
- Мониторинг рынка: МРЖ в сфере недвижимости является полезным индикатором состояния рынка аренды. МРЖ можно определить для выборки объектов недвижимости на данном рынке, и можно отслеживать тенденции роста или снижения МРЖ.
Недостатки GRM в сфере недвижимости
МРЖ не лишен недостатков, как и любой другой метод оценки недвижимости. Однако при достаточной подготовке вы можете уменьшить влияние большинства этих недостатков. Проверьте следующие недостатки, чтобы иметь лучшее представление:
- Не учитываются все затраты: Как было сказано ранее, МРЖ определяется валовым доходом. Это означает, что он не учитывает такие вещи, как плата за обслуживание, уровень вакантных площадей или страховые и налоговые платежи, связанные с управлением арендуемой недвижимостью. Вы можете быстро рассчитать стоимость аренды недвижимости с помощью этой превосходной разбивки.
- Отказ от ответственности за точность: Некоторые могут утверждать, что МРЖ искажает рентабельность инвестиций, поскольку не учитывает стоимость недвижимости. Даже если вы считаете, что две недвижимости сопоставимы на данном рынке, вы не можете быть уверены, потому что некоторые из них могут иметь более высокие эксплуатационные расходы, чем другие. Вот почему GRM лучше всего использовать в качестве первого шага в более комплексном диагностическом процессе. После того, как вы ограничили поиск несколькими объектами, пришло время провести более глубокое исследование.
- Может привести вас отказаться от большой дом: Основной риск использования определенного метода или вычисления в качестве инструмента скрининга заключается в возможности упустить фантастическое свойство. Вы могли упустить необработанный бриллиант, потому что первоначальные финансовые показатели не выглядели хорошими или не прошли вашу систему оценок, в то время как вы быстро просматривали огромный список свойств и смотрели только на определенные показатели.
В чем разница между GRM и GIM?
GIM, по сути, представляет собой годовую форму GRM, в которой используется годовой валовой доход от аренды, а не ежемесячные цифры GRM.
Каковы особенности GRM в сфере недвижимости?
Ниже приведены особенности GRM в сфере недвижимости:
- Создавайте гостевые профили.
- Сохранение гостевых настроек.
- Отслеживайте истории поездок.
В чем разница между ROI и NOI?
В своей самой простой форме рентабельность инвестиций (ROI) измеряет, насколько быстро окупаются инвестиции. И наоборот, чистая операционная прибыль (NOI) — это доход, полученный от актива, за вычетом затрат на эксплуатацию актива.
Является ли рентабельность инвестиций такой же, как чистая прибыль?
Норма прибыли — это сумма, на которую инвестиции увеличивают богатство их владельца. Рентабельность инвестиций (ROI) рассчитывается как чистая прибыль, деленная на полную стоимость. Когда речь идет о чем-то осязаемом и измеримом, таком как прибыль и финансовая отдача от инвестиций, рентабельность инвестиций (ROI) становится наиболее эффективной для достижения ваших бизнес-целей.
Заключение
Вы можете думать о мультипликаторе валовой арендной платы как о буквенной оценке. Инвесторы могут легко оценить несколько свойств с одним и тем же набором параметров. Несмотря на неспособность МРЖ учесть все расходы, связанные с владением недвижимостью, он, тем не менее, является полезным инструментом для широкой предварительной проверки. Если вы хотите заняться коммерческой недвижимостью, вам нужно помнить об этой информации.
Если вы когда-нибудь обнаружите, что на вашей тарелке слишком много предложений, этот метод может помочь вам отсеять те, на которые не стоит обращать внимание. Это позволит вам сосредоточить свое внимание (и усилия) на активах, которые могут увеличить общую стоимость вашего портфеля.
Статьи по теме
- Мультипликатор капитала: расчеты, формула и примеры
- Адвокат по автомобильным авариям: сборы и как они работают
- Оценка недвижимости: как оценить ваши инвестиции в недвижимость и недвижимость.
- ЧТО ТАКОЕ ROI: значение, как его рассчитать и руководство для бизнеса
- КАК РАСЧЕТ ROI: Подробное руководство
Рекомендации
