Ставка капитализации или ставка капитализации — это формула, используемая в сфере недвижимости для оценки потенциальной прибыли, которую инвестор получит от собственности. Ставка капитализации очень важна при расчете нормы прибыли на несколько объектов недвижимости. Однако определение хорошей ставки капитализации может быть сложной задачей в зависимости от оценки класса активов и положения активов на рынке. С другой стороны, бывают ситуации, когда правильно использовать предельную ставку, а когда ее использовать не нужно. Если вы не уверены в этом, эта статья расскажет вам, как проверить хорошую ставку капитализации в сфере недвижимости и как ее рассчитать с помощью формулы.
Что такое ставка капитализации в сфере недвижимости?
Ставка капитализации в сфере недвижимости — это формула, используемая для расчета потенциальной окупаемости инвестиций в недвижимость. Ставка капитализации обычно выражается в процентах от 3% до 20%. Как правило, ставки капитализации обратно пропорциональны стоимости недвижимости. Чем ниже ставка капитализации, тем выше цена покупки, и наоборот.
Кроме того, ставка капитализации полезна для быстрого сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость на рынке. Его не следует использовать в качестве единственного индикатора силы инвестиций, поскольку он не учитывает, помимо прочих факторов, леверидж, временную стоимость денег и будущие денежные потоки от улучшений собственности.
Что является примером недвижимости с капитальной ставкой?
Инвесторы сравнивают различные владения недвижимостью, используя ставки капитализации в качестве основного эвристического метода. Например, недвижимость с запрашиваемой ценой в 10 миллионов долларов и ожидаемой NOI в размере 1 миллиона долларов будет иметь ставку капитализации 10%.
Формула для ставки капитализации в сфере недвижимости
Существует несколько методов расчета ставки капитализации в сфере недвижимости. Наиболее распространенная формула для расчета ставки капитализации в сфере недвижимости заключается в делении чистого операционного дохода (NOI) на текущую рыночную стоимость.
Формула ставки капитализации в сфере недвижимости = чистая операционная прибыль / текущая рыночная стоимость где:
- Чистый операционный доход годовой доход, полученный от собственности после вычета всех операционных расходов; таких как управление недвижимостью и налоговые платежи.
- Текущая рыночная стоимость актива – это стоимость актива на рынке.
Другая формула для расчета ставки капитализации использует первоначальную капитальную стоимость собственности или стоимость приобретения.
Ставка капитализации = чистая операционная прибыль / цена покупки
Эта формула ставки капитализации не очень популярна в сфере недвижимости по двум причинам. Во-первых, он не дает реалистичных результатов для объектов, купленных по низким ценам несколько лет/десятилетий назад. Во-вторых, вы не можете применить его к унаследованному имуществу, потому что его покупная цена равна нулю, что делает невозможным раздел. Тем более, что цены на недвижимость сильно колеблются. Первая версия, в которой используется текущая рыночная цена, является более точным представлением, чем вторая, в которой используется исходная цена покупки с фиксированным значением.
Что означает ставка капитализации 7.5%?
Чтобы рассчитать ставку CAP, просто разделите годовой чистый операционный доход на цену приобретения здания. Например, если инвестиционная недвижимость стоит 1 миллион долларов и приносит 75,000 7.5 долларов в NOI (чистый операционный доход) в год, ставка капитализации составляет XNUMX%.
Что означает ставка капитализации 3%?
Ставки капитализации рассматриваются как мера риска и доходности; «низкая» ставка капитализации в 3-5% будет означать, что актив имеет низкий риск и высокую стоимость, тогда как «высокая» ставка капитализации в 8-10% будет указывать на более низкую цену, более высокий риск и более высокую доходность.
Как рассчитать ставку капитализации в сфере недвижимости
Вы рассчитываете ставку капитализации в сфере недвижимости, используя формулу, разделив чистый операционный доход от собственности (валовой доход за вычетом расходов) на стоимость актива.
№1. Научитесь рассчитывать чистый операционный доход от собственности
При расчете ставки капитализации NOI представляет собой сумму потоков доходов от недвижимости за вычетом суммы расходов на недвижимость.
Вы можете использовать любой вид дохода, который может приносить недвижимость; такие как доход от аренды, сборы и удобства на месте, которые требуют дополнительных сборов; при суммировании потоков доходов от собственности. Предположим, вы думаете о покупке недвижимости, которая приносит 10,000 XNUMX долларов в месяц в виде дохода от аренды, но не имеет других источников дохода. Вам нужно будет добавить расходы на недвижимость, такие как налоги на недвижимость, страховые взносы, ремонт и судебные издержки.
Тем не менее, есть некоторые менее очевидные расходы, которые необходимо учитывать, например, потенциальные вакансии. Большинство инвесторов исходят из 10-процентной доли вакантных площадей, но вы можете провести небольшое исследование в своем районе, чтобы получить точную оценку доли вакантных площадей. Общие расходы на недвижимость, которую вы рассматриваете, составляют 1,000 долларов в месяц, что включает 10% ожидания вакантности.
Вы можете вычесть затраты из дохода после того, как узнаете доходы и расходы от собственности. Вот как определить NOI.
№ 2. Разделить на текущую рыночную стоимость
Когда вы получили NOI, следующим шагом будет деление чистого операционного дохода на текущую рыночную стоимость. Хотя некоторые инвесторы в недвижимость спорят о том, хорошо ли использовать текущую рыночную стоимость или цену покупки для расчета ставки капитализации. Но большинство инвесторов используют текущую рыночную стоимость недвижимости.
Кроме того, вы можете определить текущую рыночную стоимость недвижимости, просмотрев сведения о недвижимости и воспользовавшись одним из многих доступных инструментов оценки стоимости дома.
№3. Преобразовать в процент
Последним шагом является преобразование продукта вашего подразделения в проценты. Вы можете сделать это, умножив результат на 100. Например, если вы покупаете дом за 1,000,000 100,000 XNUMX долларов и получаете положительный чистый операционный доход в размере XNUMX XNUMX долларов (сумма, оставшаяся после вычета постоянных и переменных расходов из валового дохода от аренды) за один год.
Тогда: 100,000 1,000,000 долл. США / 0.10 10 XNUMX долл. США = XNUMX = XNUMX%
Ставка капитализации актива составляет 10%; одна десятая часть стоимости дома выплачивается за счет чистой выручки за год.
Какая ставка капитализации соответствует правилу 1%?
В сфере недвижимости правило 1% используется для сравнения покупной цены с ожидаемым годовым валовым доходом от аренды. Потенциальные инвестиции должны иметь ежемесячную арендную плату, которая по крайней мере эквивалентна одному проценту от цены приобретения, чтобы пройти критерий одного процента.
Важность ставки капитализации в сфере недвижимости
Ставка капитализации важна для инвесторов, поскольку она измеряет доходность коммерческой недвижимости и позволяет легко сравнивать ее с аналогичными объектами. При установке ставки капитализации вы должны учитывать процент риска, потому что недвижимость с низкой ставкой капитализации может иметь высокий уровень вакантных площадей, что делает ее инвестицией с высоким риском. Недвижимость в плохом состоянии также может повредить ставке капитализации, потому что общая стоимость ниже. Однако на ставки капитализации влияет несколько факторов. Таким образом, вы можете использовать эту формулу для сравнения свойств с похожими символами.
Что такое хорошая ставка капитализации в сфере недвижимости?
Хорошая ставка капитализации в сфере недвижимости связана с потенциальной прибылью, которая может быть неустойчивой и чаще всего колеблется. Вы можете узнать хорошую ставку капитализации недвижимости двумя способами; что вы хотите получить от инвестиций и на какой риск готовы пойти. Более высокая ставка капитализации подразумевает более высокий уровень риска, тогда как более низкая ставка капитализации указывает на более низкий уровень риска. Ставки капитализации также обратно пропорциональны стоимости имущества. Более высокая ставка капитализации соответствует более дорогой собственности, тогда как более низкая ставка капитализации соответствует менее дорогой собственности.
Как правило, формула присваивает активам с более высоким чистым операционным доходом и более низкой оценкой более высокую ставку капитализации. В то время как активы, имеющие большую оценка но более низкий чистый операционный доход будет иметь более низкую ставку капитализации.
Инвесторы обычно считают недвижимость с более низкой ставкой капитализации безопасной, но им следует ожидать более длительного периода времени, чтобы окупить свои первоначальные инвестиции. Как инвестор, вы должны учитывать, какова приемлемая ставка капитализации для свойств в вашем портфеле. Если вы имеете в виду число, вы можете быстро отказаться от домов, которые не удовлетворяют вашей толерантности к риску.
Всегда ли более высокая ставка капитализации лучше?
Более высокая ставка капитализации часто указывает на большую вероятность убытка. То есть, если уровень капитализации вашего актива высок, но цена актива низка, инвестиции, возможно, более рискованны, чем кажутся. Однако ставки рыночной капитализации могут сильно различаться в разных местах. Следовательно, вы должны соблюдать осторожность.
Факторы, влияющие на предельные ставки
Уравнение ставки капитализации зависит от нескольких факторов. Прежде чем использовать ставку капитализации для принятия инвестиционных решений, важно понять факторы, влияющие на ставку капитализации. Например, наличие вакансий влияет на NOI, продолжительность договоров аренды с арендаторами, типы договоров аренды с арендаторами и кредитоспособность арендаторов. Местоположение, существующий рынок, качество структуры или недвижимости и множество других факторов влияют на ставку капитализации. Чтобы по-настоящему понять ставку капитализации, инвесторы должны учитывать эти многие элементы.
Вот несколько факторов, которые могут оказать огромное влияние на ставки капитализации:
- Адрес. Расположение объекта может оказать существенное влияние на хорошую ставку капитализации в сфере недвижимости. Более высокая ставка капитализации обычно влияет на рискованные местоположения.
- Размер рынка. Большой конкурентный рынок может иметь более низкие ставки капитализации, чем меньший и более рискованный рынок.
- Стабильность активов: Можно рассмотреть будущую стабильность стоимости имущества.
- Потенциал роста. На недвижимость с большим потенциалом роста на растущем рынке также могут влиять ставки капитализации.
- Ликвидность капитала. Капитальные вложения, которые вы вкладываете в недвижимость, оказывают значительное влияние на ставку капитализации, поскольку они напрямую влияют на NOI.
Когда использовать и когда не использовать предельные ставки
Инвесторы в недвижимость могут использовать хорошую ставку капитализации для оценки потенциальной прибыли или прибыльности инвестиций. Инвестируя в недвижимость, вы хотите максимизировать свои шансы на прибыль, оставаясь при этом в своей зоне комфорта.
Ставки капитализации могут помочь вам сделать выбор между рынками, типами недвижимости и другими инвестиционными возможностями. Например, чтобы оценить предполагаемую прибыль, сравните ставку капитализации собственности с годовой процентной ставкой по государственным казначейским облигациям.
Однако эти две инвестиционные возможности не полностью совпадают. Облигации обеспечивают уровень уверенности, гарантируя установленный доход, если вы держите их до погашения. Инвестиции в недвижимость сопряжены с риском, который возникает в результате перепродажной стоимости собственности, рынка аренды, свободных или проблемных арендаторов или отрицательного денежного потока. Инвестиции в недвижимость сопряжены с риском, поскольку ставки капитализации зависят от прогнозируемой чистой прибыли и различных рыночная стоимость.
Хотя предельные ставки полезны для эффективных расчетов, бывают случаи, когда вам не следует их использовать. Если вы правильно применяете прогноз стабилизированного чистого операционного дохода (NOI), базовая ставка капитализации может дать оценку, близкую к оценке более всестороннего исследования дисконтированных денежных потоков (DCF). Только тщательный анализ дисконтированных денежных потоков даст справедливую и достоверную оценку, если поток чистого операционного дохода от собственности является сложным и нерегулярным, со значительными колебаниями денежного потока.
Заключение
Вы можете использовать предельную ставку, чтобы определить доходность ваших инвестиций в несколько объектов недвижимости в сделках с недвижимостью. Хорошая ставка капитализации связана с потенциальной прибылью, хотя в большинстве случаев она колеблется. Но нужно понимать, когда его использовать, а когда нет. Ставки капитализации могут помочь вам сделать выбор между рынками, типами недвижимости и другими инвестиционными возможностями. Это помогает оценить предполагаемую прибыль и сравнить ставку капитализации недвижимости с годовой процентной ставкой по государственным казначейским облигациям.
Ставка капитализации в сфере недвижимости. Часто задаваемые вопросы
Что означает предельная ставка 7.5?
Ставка капитализации 7.5 означает, что вы можете рассчитывать на годовой валовой доход в размере 7.5% от стоимости вашей собственности или инвестиций. Если ваша недвижимость стоит 150,000 7.5 долларов, предельная ставка 11,250 будет означать годовой доход в размере XNUMX XNUMX долларов.
Ставка капитализации такая же, как и рентабельность инвестиций?
Ставка капитализации показывает вам, какова текущая доходность доходной недвижимости, тогда как рентабельность инвестиций говорит вам, какой может быть окупаемость инвестиций в течение определенного периода времени.
Включает ли предельная ставка обслуживание долга?
Чистый операционный доход, или NOI, представляет собой сумму денег, которую вы зарабатываете от сдачи в аренду имущества после вычета расходов. Хотя обслуживание долга не включено, управление имуществом, налоги, страхование, содержание и другие расходы должны быть включены.
Как повысить ставку капитализации?
Если вы покупаете недвижимость и нанимаете нового управляющего недвижимостью, вы можете быстро увеличить ставку капитализации, просто повысив арендную плату:
Статьи по теме
- 4 основных элемента хорошей таблицы капитализации
- Доступный кредит: что это значит на кредитной карте
- Правило 1% Недвижимость: определение и что это такое
- Самые богатые компании мира: Топ-20 по версии Networth
- ЧТО ПРОИСХОДИТ С БИТКОИНОМ, ЕСЛИ МАЙНЕМ, КОГДА ВСЕ 21 МИЛЛИОН?
- СВОБОДНЫЙ РЫНОЧНЫЙ КАПИТАЛИЗМ: влияние на экономику
