CAP RATE: определение и использование в инвестировании в недвижимость

Ставка капитализации является критически важным показателем для инвесторов в коммерческую недвижимость. Ставка капитализации может быть использована для анализа свойств и поиска хорошей сделки. В этом посте я определю ставку капитализации (также известную как ставка капитализации). Я также покажу вам, как использовать формулу ставки капитализации для изучения рынков недвижимости и арендуемой недвижимости очень практичным способом.

Что такое ставка капитализации (Cap Rate)?

Ставка капитализации (или сокращенно Cap Rate) — это термин, используемый в сфере недвижимости для описания нормы прибыли от собственности на основе чистого операционного дохода (NOI), генерируемого недвижимостью. Другими словами, ставка капитализации — это метрика доходности, используемая для расчета предполагаемой рентабельности инвестиций или окупаемости капитала.

Какова хорошая ставка капитализации при инвестировании в недвижимость?

Что такое хорошая ставка капитализации? Быстрый ответ заключается в том, что это зависит от того, как используется ставка капитализации. Например, если вы продаете недвижимость, более низкая ставка капитализации хороша, поскольку она увеличивает стоимость вашей собственности. С другой стороны, более высокая ставка капитализации хороша, если вы покупаете недвижимость, потому что это означает, что ваши первоначальные инвестиции будут уменьшены.

Вы также можете искать рыночную ставку капитализации, основанную на недавних продажах сопоставимых домов. Хорошая ставка капитализации в этом сценарии определяется путем сравнения аналогичных свойств в одном и том же месте. Предположим, вы хотите определить стоимость офисной недвижимости на основе рыночной ставки капитализации. Хорошая ставка капитализации в этом сценарии определяется на основе недавних продаж офисных зданий на том же рынке. Ужасная ставка капитализации будет определяться различными типами собственности на разных рынках.

Формула ставки капитализации

Формула Cap Rate равна чистому операционному доходу (NOI), деленному на текущую рыночную стоимость актива.

Где:

Чистый операционный доход — это годовой доход, полученный от имущества после вычета всех текущих расходов, таких как управление имуществом и налоговые платежи.

Текущая рыночная стоимость актива – это рыночная стоимость актива.

Как рассчитать ставку капитализации

Ставка капитализации объекта определяется его потенциальным доходом и уровнем риска по сравнению с другими объектами недвижимости. Важно отметить, что ставка капитализации не обеспечит полного возврата инвестиций. Вместо этого он предоставит оценку того, сколько времени потребуется, чтобы окупить первоначальные инвестиции в недвижимость.

Чтобы успешно использовать эту статистику, вы должны сначала понять, как рассчитать ставку капитализации. Ставка капитализации может быть рассчитана путем деления чистого операционного дохода (NOI) на текущую рыночную стоимость недвижимости.

Давайте рассмотрим пример этого расчета, чтобы лучше понять эту формулу ставки капитализации.

№1. Рассчитайте чистый операционный доход от собственности

Прежде всего, вы должны научиться рассчитывать чистую операционную прибыль (NOI). NOI представляет собой сумму потоков доходов от собственности за вычетом суммы расходов на собственность.

Чтобы рассчитать потоки доходов от собственности, включая любые виды денег, которые она может генерировать, такие как доход от аренды, сборы и объекты на территории, которые требуют дополнительных платежей. Предположим, вы оцениваете недвижимость, которая приносит доход от аренды в размере 5,000 долларов в месяц, но не имеет других источников дохода.

После этого будут суммированы расходы на недвижимость. Налоги на недвижимость, страховые взносы, ремонт и судебные издержки — очевидные вещи, о которых следует упомянуть. Тем не менее, есть некоторые менее заметные расходы, которые следует учитывать, например, потенциальные вакансии. Большинство инвесторов исходят из 10-процентной доли вакантных площадей, но вы можете провести небольшое исследование в своем районе, чтобы получить точную оценку ожидаемой доли вакантных площадей. Общие ежемесячные расходы на недвижимость, которую вы рассматриваете, составляют 1,000 долларов, что включает 10% прогноза вакантности.

После определения доходов и расходов от собственности вычесть расходы из доходов. В этот момент будет определен NOI. В нашем сценарии чистая операционная прибыль объекта составляет 4,000 долларов в месяц или 48,000 долларов в год.

№ 2. Вычтите текущую рыночную стоимость из общей суммы.

Затем чистый операционный доход делится на текущую рыночную стоимость. Хотя инвесторы расходятся во мнениях относительно того, следует ли использовать текущую рыночную стоимость или цену покупки, большинство инвесторов используют текущую рыночную стоимость имущества.

Имея это в виду, мы будем использовать более широко известную формулу ставки капитализации и разделим чистую операционную прибыль на текущую рыночную стоимость. Ознакомьтесь с информацией о собственности и одним из различных инструментов оценки стоимости дома, доступных для определения текущей рыночной стоимости собственности.

В этом случае текущая рыночная стоимость недвижимости составляет 480,000 48,000 долларов. При этом мы можем разделить 0.10 XNUMX долларов, что даст XNUMX.

№3. Вычислить в процентах

Последним шагом является преобразование продукта деления в проценты. Это достигается путем умножения результата на 100.

В этой ситуации мы можем просто умножить 0.10 на 100, чтобы получить ставку капитализации 10%. Ставка капитализации указывается в процентах.

Факторы, влияющие на ставку капитализации

Ставка капитализации влияет на ваше инвестиционное решение. Однако важно понимать, что на ставку капитализации влияют различные обстоятельства. Среди факторов, которые необходимо изучить, — рынок, местоположение и тип недвижимости.

Вот несколько переменных, которые могут повлиять на ставки капитализации:

• Местонахождение: Как и все в сфере недвижимости, местоположение собственности может оказать существенное влияние на ставки капитализации. Более высокая ставка капитализации иногда связана с более рискованной областью.
• Размер рынка: Большой конкурентный рынок может иметь более низкие ставки капитализации, чем меньший и более рискованный рынок.
• Стабильность активов: Можно рассмотреть ожидаемую стабильность стоимости свойства.
• Потенциал роста: Недвижимость с большими перспективами на растущем рынке может повлиять на ставку капитализации.
• Ликвидность капитала: Сумма капитала, вложенного в недвижимость, оказывает значительное влияние на ставку капитализации, поскольку она напрямую влияет на NOI.

Конечно, это не единственные переменные, которые могут влиять на ставки капитализации. Тем не менее, они могут иметь наибольшее влияние.

Значение ставки капитализации

Ставка капитализации используется для сравнения различных вариантов инвестирования. Например, при прочих равных условиях инвестор более склонен сосредоточить внимание на недвижимости с ставкой капитализации 10%, чем на другой недвижимости с ставкой капитализации 3%.

Ставка также показывает, сколько времени требуется, чтобы окупить инвестиции в недвижимость. Например, если недвижимость имеет кепку 10%, инвестору потребуется 10 лет, чтобы вернуть свои инвестиции (это называется «полностью капитализированным»).

Хотя это важный показатель при анализе инвестиционных перспектив, инвесторы никогда не должны покупать недвижимость исключительно на основе ее ставки капитализации. Важно понимать, что разные ставки капитализации означают разные уровни риска: низкая ставка капитализации указывает на снижение риска, тогда как высокая ставка капитализации указывает на более высокий риск. В результате не существует «идеальной» ставки капитализации; это определяется толерантностью инвестора к риску.

Анализ двух разных свойств с использованием ставок капитализации

Предположим, вы решили приобрести небольшой многоквартирный дом. Вы с деловым партнером накопили немного денег, которые хотите потратить в качестве первоначального взноса. Ипотечный кредит будет использоваться для покрытия оставшейся части покупной цены.

Ваш местный агент по недвижимости ищет дома, используя традиционные методы, такие как MLS (служба множественных списков), Loopnet.com и сеть.

Она представляет вам два отдельных варианта приобретения после нескольких недель поиска.

Свойство № 1 — Производитель стабильного дохода с ставкой капитализации 6.48%

Первая недвижимость представляет собой десятиэтажное здание, выставленное на продажу за 1,000,000 XNUMX XNUMX долларов. Ваш агент классифицирует это как собственность B. Он полностью сдан в аренду, не требует капитального ремонта, управляется хорошей фирмой. Перспективы долгосрочного демографического и экономического роста в этом районе также хорошие.

Вот цифры:

Общая ежемесячная арендная плата составляет 9,000 долларов США (900 долларов США за единицу).

• Ежемесячные эксплуатационные расходы = $3600
• Ежемесячный чистый операционный доход = 5,400 долларов США.
• годовой чистый операционный доход = 5,400 12 x 64,800 месяцев = XNUMX XNUMX долларов США.
• Ставка капитализации = 6.48 процента (64,800 1,000,000 долларов США / XNUMX XNUMX XNUMX долларов США).

Вам нравится это предложение, потому что оно приносит хороший доход и имеет многообещающие долгосрочные возможности. В нем также отсутствуют какие-либо серьезные «ошибки» или движущиеся части. Вы можете просто купить его и сразу начать зарабатывать, наняв стороннего менеджера.

Свойство № 2 — ставка капитализации 6.35%, но потенциал для добавления стоимости

Второй объект недвижимости представляет собой 15-квартирное здание, которое продается за 850,000 XNUMX долларов. Ваш агент оценивает его как недвижимость класса C, но район растет, и поблизости есть объекты класса B и даже A. Другие инвесторы ремонтируют и повышают арендную плату за свои здания. В результате появляется возможность создавать ценность, потенциально получая при этом более высокую прибыль.

Ниже приведены номера покупок:

• Общая месячная арендная плата = 7,500 долларов США (500 долларов США за единицу).
• Ежемесячные операционные расходы = 3,000 долларов США.
• Ежемесячный чистый операционный доход = 4,500 долларов США.
• Годовой чистый операционный доход = 54,000 4,500 долларов США (12 XNUMX долларов США x XNUMX месяцев).
• Ставка капитализации = 6.35 процента (54,000 850,000 долл. США / XNUMX XNUMX долл. США).

Однако имейте в виду, что есть возможность повысить ценность и улучшить финансовое положение. Ваш агент и управляющий недвижимостью убеждены, что вы можете потратить 150,000 10,000 долларов (500 700 долларов за квартиру) и повысить арендную плату за каждую квартиру с XNUMX до XNUMX долларов в месяц.

Читайте также: ОБРЕМЕНЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ОПРЕДЕЛЕНИЕ И КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Вот новые цифры в результате этого улучшения:

• Общая месячная арендная плата = 10,500 долларов США (700 долларов США за единицу).
• Ежемесячные эксплуатационные расходы = $3,500
• Ежемесячный чистый операционный доход = 7,000 долларов США.
• 84,000 7,000 долларов США = годовой чистый операционный доход (12 XNUMX долларов США x XNUMX месяцев).

Существует два варианта:

Если вы продаете с выходной капитализацией 6%, новая стоимость составит 1,400,000 84,000 6 долларов (1,400,000 XNUMX долларов XNUMX% = XNUMX XNUMX XNUMX долларов).

Валовой чистый прирост стоимости составляет 400,000 1,400,000 долларов (1,000,000 XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX XNUMX долларов).

ИЛИ продолжать арендовать по максимальной ставке 8.40% (84,000 1,000,000 долларов США, XNUMX XNUMX XNUMX долларов США), также известной как доход от аренды без использования заемных средств.

Этот второй вариант потребует большего сотрудничества. Существует также вероятность того, что стратегия потерпит неудачу. Прежде чем вы закончите, местная или национальная экономика может столкнуться с трудностями. Кроме того, вы можете не выполнить ремонт или увеличить арендную плату должным образом.

Но если вы сможете устранить эти опасности и приложить усилия, отдача будет намного больше. За те же инвестиции в 1 миллион долларов вы получаете значительный рост стоимости и значительно большую норму прибыли на доход.

Когда использовать ставки капитализации, а когда нет

Ставки капитализации обычно используются инвесторами в недвижимость для сравнения рисков при покупке нескольких объектов коммерческой недвижимости. Хотя ставки капитализации могут использоваться для принятия других решений об инвестициях в недвижимость, они могут быть не такими полезными.

Если вы рассматриваете ставку капитализации как метод анализа возможных свойств, имейте в виду, что существует множество инструментов, которые могут вам помочь. Другие индикаторы могут использоваться для оценки риска и возможной доходности инвестиционной собственности.

Ставки капитализации могут быть полезным инструментом для коммерческой недвижимости. Тем не менее, вы не должны использовать эту формулу для оценки стоимости дома на одну семью, собственности с неустойчивыми потоками доходов или собственности, которую вы собираетесь сразу продать.

ROI против ставки капитализации

Фундаментальное различие между ставкой капитализации и рентабельностью инвестиций заключается в цели этих двух измерений. Как указывалось ранее, ставка капитализации измеряет вероятный возврат инвестиций инвестора (ROI). Сказав это, легко понять, почему многие предприниматели смешивают их. Эти два индикатора очень похожи в том, что они информируют инвестора о том, чего ожидать, если он продолжит инвестирование. Однако важно отметить, что ставка капитализации и рентабельность инвестиций выполняют разные функции при рассмотрении сделки.

Возврат инвестиций предназначен для предоставления инвесторам объективной пропорции того, какую прибыль они могут ожидать от сделки. ROI, например, обычно представляется в процентах для оценки вероятной окупаемости инвестиций инвестора. Затем инвесторы могут сравнить рентабельность инвестиций двух совершенно разных инвестиций. Кроме того, выражение возврата инвестиций в процентах упрощает сравнение двух конкретных активов, независимо от того, одинаковы они или нет. В результате инвесторы могут сравнить окупаемость трехмесячной реабилитации с 30-летней окупаемостью.

Напротив, ставка капитализации используется для сравнения аналогичных владений недвижимостью. Например, ставка капитализации была бы хороша для сравнения доходов от двух сдаваемых в аренду объектов, но была бы далека от оптимальной для инвесторов, сравнивающих сдаваемое в аренду имущество с ремонтом.

Является ли 12% разумной ставкой капитализации?

Хотя диапазон хорошей ставки капитализации составляет от 8% до 12%, реальный ответ таков: она варьируется. Хотя 10%-ная ставка может быть приемлемой для некоторых видов аренды, есть и другие соображения, которые следует взвесить, прежде чем совершать инвестиции в Airbnb.

Соответствует ли ставка капитализации рентабельности инвестиций?

ROI и ставка капитализации — это не одно и то же. ROI — это доход от ваших денежных вложений, а не рыночная стоимость, тогда как ставка капитализации — это ожидаемый доход, основанный на стоимости имущества.

Почему более рискованно с более высокой ставкой капитализации?

Однако давайте проясним, прежде чем вы начнете обрабатывать статистику и строить планы для своей империи недвижимости: ставки капитализации привязаны к риску. Как правило, чем рискованнее инвестиции, тем выше ставка капитализации. Другими словами, низкая цена актива и высокая ставка капитализации часто указывают на более рискованные инвестиции.

Более низкая стоимость, выведенная из более высокой ставки капитализации?

Следовательно, если NOI равен, более высокая ставка капитализации приведет к более низкой стоимости собственности. Стоимость оцениваемого имущества, несомненно, будет завышена, если к нему будет применена слишком высокая ставка капитализации, и наоборот.

Что именно означает «Cap Rate»?

Показателем оценки недвижимости, используемым для оценки различных инвестиций в недвижимость, является ставка капитализации (или «ставка капитализации»). Ставка капитализации обычно определяется как отношение годового дохода от аренды, полученного от объекта недвижимости, к его текущей рыночной стоимости, однако существуют различные варианты.

Заключение

Формула капитальной ставки является эффективным инструментом для сравнения коммерческих и многоквартирных зданий. Тем не менее, ставка капитализации — не единственная мера, которую следует учитывать при изучении возможностей инвестирования в недвижимость.

Поскольку обстоятельства каждого инвестора уникальны, хорошая ставка капитализации не должна быть вашим единственным зеленым сигналом. Прежде чем принимать инвестиционное решение, необходимо рассмотреть другие переменные. Например, ваша картина денежного потока может значительно отличаться от картины другого инвестора в той же собственности. То, что является выгодным активом для одного инвестора, может стать обязательством для вас.

Продолжая поиск идеальной инвестиционной недвижимости, изучите передовой опыт покупки инвестиционной недвижимости. Инвестиции в недвижимость может быть прибыльным бизнесом, если вы потратите время на самообразование.

Часто задаваемые вопросы о максимальной ставке

Статьи по теме

• 4 основных элемента хорошей таблицы капитализации
• Ставка капитализации в сфере недвижимости: руководство для инвесторов, чтобы узнать ставки капитализации
• Коммерческая недвижимость: определение, типы, компании и лучшие советы по инвестированию
• План остатка денежных средств для выхода на пенсию: лимиты взносов на 2022 год (обновлено!)