Любой тип недвижимости, будь то коммерческая или жилая, может стать отличной инвестицией. Коммерческие активы часто приносят больше финансовой выгоды для ваших денег, чем жилая недвижимость, такая как сдаваемые в аренду квартиры или дома на одну семью, но есть и больше опасностей.
Понимание всех плюсов и минусов инвестиций в коммерческую недвижимость имеет решающее значение для принятия наилучшего инвестиционного решения для вас.
Коммерческая недвижимость: определение
Коммерческая недвижимость относится к классам активов, которые не являются частными домами. Это могут быть многоквартирные дома (четыре или более соединенных жилых дома), торговые помещения или офисы, промышленные или фабричные объекты или их комбинация. Любой тип недвижимости, будь то коммерческая или жилая, может быть хорошей инвестицией. Коммерческая недвижимость обычно обеспечивает большее финансовое вознаграждение за ваши деньги, чем жилая недвижимость, такая как сдаваемые в аренду квартиры или дома на одну семью, но также может быть больше рисков.
Понимание всех преимуществ и недостатков инвестирования в коммерческую недвижимость имеет решающее значение, чтобы вы могли принять лучшее инвестиционное решение для вас. или даже земля под застройку
Поскольку коммерческая недвижимость больше по размеру, они позволяют вам создать свое портфолио быстрее, чем покупка отдельных домов. Естественно, любые инвестиции в недвижимость имеют явное преимущество, позволяя вам использовать или закладывать свои инвестиции.
Типы коммерческой недвижимости
Мы рассмотрим восемь различных типов коммерческой недвижимости ниже, рассмотрев каждый из следующих:
- Multifamily
- Офис
- Промышленное
- Ритейла
- Отели / Гостеприимство
- Смешанное использование
- Земля
- Спец. Назначение
Мы рассмотрим несколько типов зданий, типов собственности и типов землепользования, а также несколько примеров каждого класса активов вдоль дороги.
№1. Многоквартирный
Многоквартирные дома служат связующим звеном между жилой и коммерческой недвижимостью.
В то время как они могут использоваться в первую очередь как место жительства, основная цель этого типа недвижимости - инвестиции (занятые владельцем или нет).
Класс многоквартирных домов включает в себя все, от дуплекса до многоквартирного многоквартирного дома.
Дуплекс/Триплекс/Четверка
Дуплексы — это двухквартирные дома, триплексы — трехквартирные дома, а квадруплексы — четырехквартирные дома. Это довольно просто.
Типы недвижимости с суффиксом «плекс» встречаются почти на каждом рынке, хотя они больше подходят для начинающих инвесторов и тех, кто хочет получить прибыль от собственного дома (путем сдачи в аренду других единиц).
Многоквартирные дома, с другой стороны, часто классифицируются как малоэтажные, средние или многоэтажные в зависимости от количества этажей.
Гарден Апартаменты
Загородные садовые квартиры впервые появились в 1960-х и 1970-х годах, когда молодые люди переезжали из городов в пригороды.
Квартиры в саду обычно имеют высоту 3-4 этажа, 50-400 квартир, без лифта и с наземной парковкой. По сути, это группа малоэтажных многоквартирных домов на одном участке земли, некоторые из которых могут иметь общий двор или другой земельный участок.
Квартиры средней этажности
Эти комплексы обычно имеют высоту от 5 до 12 этажей, насчитывают от 30 до 110 квартир с лифтами. Часто это встроенные городские засыпки.
Высотные Квартиры
Квартиры в высотных домах, как правило, расположены на крупных рынках, состоят из более чем 100 квартир и управляются профессионалами.
Количество этажей менее характерно для высотных зданий, однако, как только вы превысите 10-12 этажей, большинство рынков будут считать здание высотным.
Небоскреб – это высотное здание, имеющее более 40 этажей и достигающее определенной высоты.
№ 2. Офис
Офисные здания, как и многоквартирные дома, классифицируются как низкие, средние или высокие в зависимости от их размера.
Офисные здания класса А, В и С
Офисные здания обычно классифицируются как класс A, класс B или класс C.
Все эти классификации являются относительными и сильно зависят от контекста, такого как местоположение здания и состояние окружающего его рынка.
Класс А здания являются лучшими из лучших с точки зрения строительства и местоположения.
Класс B недвижимость может иметь высококачественную постройку, но находится в менее желательном месте.
Класс C недвижимость может быть ветхой и находиться в неблагоприятном месте.
Центральный деловой район (CBD)
Офисные здания в центральном деловом районе (CBD) находятся в самом центре города.
Эти здания будут включать высотные здания в центре города в крупных городах, таких как Чикаго или Нью-Йорк, а также в некоторых городах среднего размера, таких как Орландо или Джексонвилл.
Пригородные офисные здания
Этот тип загородных офисных помещений обычно состоит из зданий средней этажности площадью от 80,000 400,000 до XNUMX XNUMX квадратных футов и расположен за пределами центра города.
Пригородные офисные парки, которые объединяют несколько различных зданий средней этажности в кампусе, также распространены в городах.
№3. промышленный
Размер промышленных объектов также может значительно различаться в зависимости от конкретных вариантов их использования.
Тяжелое производство
Эта категория промышленной собственности на самом деле является категорией специального использования, под которую попадает большинство крупных производителей. Эти свойства сильно настраиваются с помощью оборудования для конечного пользователя и обычно требуют капитального ремонта для перепрофилирования для другого арендатора.
Сборка света
Эти конструкции намного проще, чем тяжелые производственные свойства, и обычно их можно легко изменить.
Хранение, сборка продуктов и офисные помещения — все это обычные области применения.
Гибкий склад
Это промышленная недвижимость, которая может быть легко преобразована и обычно включает в себя сочетание промышленных и офисных помещений.
Гибкое пространство также можно рассматривать как многофункциональное, что мы рассмотрим более подробно ниже.
Массовый склад
Эти свойства, как правило, очень большие, от 50,000 1,000,000 до XNUMX XNUMX XNUMX квадратных футов.
Эти свойства часто используются для регионального распределения продукции. Они также требуют легкого доступа для грузовых автомобилей, въезжающих и выезжающих из системы автомагистралей.
№ 4. Розничная торговля
Стрип / Торговый центр
Стриптиз-центры — это небольшие объекты розничной торговли, которые могут иметь или не иметь якорных арендаторов. Якорный арендатор — это просто более крупный розничный арендатор, который служит для привлечения клиентов в недвижимость.
Якорными арендаторами являются Wal-Mart, Publix и Home Depot. В торговых центрах обычно размещаются небольшие розничные магазины, такие как китайские рестораны, химчистки, маникюрные салоны и т. д.
Общественный торговый центр
Площадь общественных торговых центров обычно варьируется от 150,000 350,000 до XNUMX XNUMX квадратных футов.
Они заняты рядом якорей, таких как продуктовые магазины и аптеки. Кроме того, обычно можно найти один или несколько ресторанов в общественном торговом центре.
Центр силы
Центр силы обычно имеет несколько небольших встроенных розничных магазинов, но его отличает наличие нескольких крупных розничных продавцов коробок, таких как Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy и так далее.
Каждый крупный розничный продавец обычно занимает от 30,000 200,000 до XNUMX XNUMX квадратных футов, и эти торговые центры обычно содержат несколько участков.
Региональный Молл
Торговые центры имеют размер от 400,000 2,000,000 до XNUMX XNUMX XNUMX квадратных футов и обычно имеют несколько якорных арендаторов, таких как универмаги или крупные розничные магазины, такие как Barnes & Noble или Best Buy.
Посылка
В большинстве крупных торговых центров есть один или несколько участков земли, которые представляют собой участки земли, отведенные для конкретных арендаторов, таких как рестораны быстрого питания или банки.
№ 5. Отели
Отели с полным спектром услуг
Отели с полным спектром услуг обычно расположены в центральных деловых районах или туристических зонах и включают в себя такие известные бренды, как Four Seasons, Marriott и Ritz Carlton.
Отели с ограниченным обслуживанием
Отели в категории с ограниченным обслуживанием, как правило, представляют собой бутик-отели. Эти отели, как правило, меньше по размеру и не предлагают такие удобства, как обслуживание номеров, рестораны на территории или конференц-залы.
Отели длительного проживания
Эти отели имеют большие комнаты, маленькие кухни и предназначены для людей, проживающих в течение недели и более.
№ 6. Смешанное использование
Недвижимость смешанного использования, хотя и отличается сама по себе, на самом деле может быть комбинацией любого из вышеупомянутых типов коммерческой недвижимости. Торговая/ресторанная недвижимость с офисами или жилыми домами является наиболее распространенным типом многофункциональной недвижимости, особенно в городах.
Рассмотрим типичное высотное здание в центре города; скорее всего, актив смешанного использования. Объекты смешанного использования обычно представляют собой комбинацию офисных, жилых/многоквартирных, торговых и/или промышленных объектов.
№7. Земля
Гринфилд / Сельскохозяйственная земля
Земля с нуля — это незастроенная земля, например, ферма или пастбище. В эту категорию также входят различные типы сельскохозяйственных угодий, такие как фруктовые сады, животноводческие фермы, ранчо и многое другое.
Заполнить землю
Засыпной участок расположен в городе, который уже был застроен, но в настоящее время пустует. Он связан исключительно с развитием недвижимости в городских районах.
Земля Браунфилд
Браунфилды — это участки земли, которые ранее использовались в промышленных или коммерческих целях, но теперь доступны для повторного использования.
Эти свойства, как правило, наносят ущерб окружающей среде или подозреваются в этом в результате предыдущего коммерческого использования.
№8. Спец. Назначение
Вышеуказанные категории недвижимости охватывают наиболее распространенные виды коммерческой недвижимости. Однако существует множество других типов коммерческой недвижимости, которую инвесторы строят и которой владеют.
Здесь вступает в действие понятие «имущество специального назначения». По сути, это смешанная классификация CRE. Примерами являются парки развлечений, боулинг, автостоянки, стадионы, театры, зоопарки и многие другие объекты специального назначения.
Основные термины в коммерческой недвижимости
Несмотря на то, что существуют десятки уникальных терминов для инвестирования в коммерческую недвижимость, две ключевые идеи, которые будут обсуждаться в этом исследовании, — это предпочтительный доход и разделение капитала.
Предпочтительный доход:
Это тип дохода, при котором спонсор выплачивает инвестору фиксированную ставку дохода, которая может варьироваться от 5% до 10% и более. Предпочтительные доходы обычно выплачиваются ежеквартально, но они также могут выплачиваться ежемесячно или ежегодно.
Разделение капитала:
Когда часть капитала, полученного в результате прироста или увеличения стоимости, делится между спонсором и инвестором на основе согласованного процента, это называется разделением капитала.
Пассивные инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестор не владеет активным имуществом и не управляет им при пассивных инвестициях в недвижимость. Пассивные инвестиции часто приносят доход в виде дивидендов, привилегированного дохода, разделения капитала или сочетания этих трех факторов.
Ниже приводится базовый обзор многочисленных способов пассивного инвестирования в коммерческую недвижимость. У каждого типа пассивных инвестиций в коммерческую недвижимость есть свои преимущества и недостатки, поэтому прежде чем инвестировать, проведите исследование.
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)
REIT — один из самых простых способов инвестирования в коммерческую недвижимость. Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) объединяет деньги для эффективной покупки и управления несколькими коммерческими зданиями, а также выплачивает дивиденды инвесторам. REIT имеют право на специальные налоговые льготы, если они направляют 90% или более своей прибыли в качестве дивидендов своим акционерам, что делает их надежным источником пассивного дохода.
Существует два типа REIT: долевые REIT и ипотечные REIT. Акции обоих типов можно приобрести через брокерский счет (для публичных REIT) или напрямую в REIT (для частных). Самый популярный вариант — это публично торгуемые REIT, которые можно купить всего за несколько сотен долларов.
Биржевой фонд недвижимости (ETF)
Вместо того, чтобы выбирать и покупать отдельные акции REIT, вы можете участвовать в нескольких REIT через биржевой фонд недвижимости (ETF). Управляющий фондом выбирает портфель ценных бумаг в сфере недвижимости для инвестирования. Он может включать несколько REIT в различных коммерческих сферах.
Биржевые фонды недвижимости (ETF) снижают риск, распределяя ваши инвестиции между несколькими фирмами и секторами.
Коллективного финансирования
Для одобренных инвесторов краудфандинг CRE является альтернативой пассивного инвестирования. Инвесторы могут использовать краудфандинговые платформы для связи со сторонними инвесторами или разработчиками, у которых есть инвестиционная возможность, требующая финансирования. Большинство краудфандинговых платформ оценивают инвестиции и спонсора, прежде чем добавлять их на платформу, но вам следует провести собственное исследование возможности и спонсора.
Инвесторы могут получить доступ к вариантам краудфандинга CRE всего за несколько тысяч долларов, однако другие требуют сотни тысяч. Хотя доходность часто выше, чем у REIT или ETF недвижимости, краудсорсинг обеспечивает меньшую ликвидность и больший риск. Большинство возможностей краудфандинга имеют срок погашения от двух до пяти лет. В течение этого времени инвестор не может вывести свои средства из сделки.
Участвуйте в качестве долевого или финансового партнера.
Другой пассивной альтернативой является сотрудничество в качестве финансового партнера с активным инвестором CRE. Вы тихий, пассивный партнер, который вносит первоначальный взнос или покупает недвижимость за наличные в обмен на привилегированный доход, долю в капитале или их комбинацию. Это похоже на краудфандинг, за исключением того, что количество партнеров меньше, а прибыль больше. Но есть и больший риск.
Долевые и финансовые партнеры популярны в сфере недвижимости, особенно в CRE. Эти изменения, однако, не получили широкой огласки. Большинство возможностей акционерного капитала открываются благодаря установленным контактам с активными инвесторами. Крайне важно, чтобы вы провели собственную должную осмотрительность в отношении инвестиций и инвестора. Они отвечают за ООО, собственность и ваши деньги, поэтому вы должны верить в их способности успешно управлять инвестициями.
Активные инвестиции в коммерческую недвижимость
Активные инвестиции в недвижимость — это те, в которых инвестор активно управляет инвестициями. Это часто влечет за собой владение частью инвестиций, а также принятие на себя некоторых или всех рисков и обязательств. Хотя это не всегда так, активные инвестиции обычно превосходят пассивные. Активные инвестиции приносят доход двумя способами:
- Доход от аренды и денежный поток
- Удорожание имущества – это процесс увеличения стоимости имущества.
Как купить и управлять коммерческой недвижимостью самостоятельно
Если вы активно инвестируете в коммерческую недвижимость, вы несете ответственность за поиск, финансирование, приобретение, управление и распоряжение недвижимостью. Хотя на вашей стороне могут быть финансовые партнеры, инвесторы, сторонний управляющий бизнес или команда отдельных лиц, в конечном итоге вы несете ответственность за успех или неудачу инвестиций.
Наиболее активные инвесторы CRE специализируются в конкретной отрасли. Они могут покупать исключительно многоквартирные дома или концентрироваться на офисных комплексах. Перед покупкой коммерческой недвижимости определите следующее:
- Тип коммерческой недвижимости, которой вы хотите владеть,
- Доступность и спрос на этот тип CRE на вашем рынке недвижимости, а также
- как правильно инвестировать в эту индустрию CRE
Вот как начать активно инвестировать в коммерческую недвижимость.
№1. Оценить потенциальные инвестиционные возможности
После того, как вы определились с сектором и местоположением, вы захотите изучить инвестиционные возможности. Loopnet, Crexi, Craigslist и ваша собственная почтовая кампания — все это хорошие места для поиска недвижимости, выставленной на продажу через брокера по коммерческой недвижимости.
Если имущество выставлено на продажу у брокера, брокер обычно представляет меморандум о предложении (OM), в котором излагаются текущие показатели собственности, а также ее проформа или предполагаемый доход, который недвижимость может получить при эффективном управлении и сдаче в аренду. Хотя эта информация полезна, вы несете ответственность за подтверждение прогнозов и текущих расходов.
Большинство предложений основаны на чистом операционном доходе (NOI) собственности и ставке капитализации.
- Чистый операционный доход (NOI) — это деньги, полученные от собственности после вычета всех годовых расходов, за исключением выплаты долга.
- Ставка капитализации — это оценка имущества, основанная на его чистом операционном доходе или NOI. Чем выше доходность, тем выше ставка капитализации. Чем ниже ставка капитализации, тем меньше сделок вы получите.
№ 2. Отправить письмо о намерениях (LOI)
Если инвестиции кажутся жизнеспособными, следующим шагом будет представление письма о намерениях (LOI). Это одно- или двухстраничный документ, который резюмирует:
- что вы собираетесь купить и
- условия покупки, такие как цена покупки, авансовый платеж, время проверки и любые другие положения или непредвиденные обстоятельства
LOI не является юридически обязывающим, но он продолжает процесс должной осмотрительности покупателя и продавца на временных условиях. После того, как покупатель завершит комплексную проверку, он сможет заключить официальный контракт. Перед подписанием любого договора проконсультируйтесь с юристом, чтобы убедиться, что он содержит все соответствующие положения и условия и эффективно защищает обе стороны.
LOI не является юридически обязывающим, но он продолжает процесс должной осмотрительности покупателя и продавца на временных условиях. После того, как покупатель завершит комплексную проверку, он сможет заключить официальный контракт. Перед подписанием любого договора проконсультируйтесь с юристом, чтобы убедиться, что он содержит все соответствующие положения и условия и эффективно защищает обе стороны.
№3. Получить средства
Вы должны организовать средства, как только контракт будет подписан. Существуют различные варианты кредита на коммерческую недвижимость:
- Обычные займы требуется первоначальный взнос в размере не менее 20% от покупной цены. Доступны как краткосрочные, так и долгосрочные варианты, поэтому вы можете получить деньги со сроками погашения от двух до тридцати лет. Существуют ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой; некоторые краткосрочные ссуды также предполагают платежи в виде шаров.
- Государственные займы Кредиты на управление малым бизнесом (SBA7a) или сертифицированные девелоперские компании (SBA504) финансируются государством и выдаются на срок от 15 до 25 лет. Кредиты с регулируемой и фиксированной процентной ставкой можно получить всего за 10% первоначального взноса.
- Syndication: Вы объединяете средства инвесторов, чтобы купить недвижимость наличными, выплачивая привилегированный доход, долю в капитале или их комбинацию.
- Финансирование собственника: Когда продавец недвижимости осуществляет финансирование по определенной ставке и условиям, это называется финансированием собственника.
При одобрении кредита большинство банков учитывают два фактора:
- Отношение кредита к стоимости (LTV), которое представляет собой сумму кредита по отношению к стоимости имущества.
- Годовой доход от собственности по сравнению с годовым обслуживанием долга по собственности. Это называется коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR).
Хотя недвижимость является наиболее важным фактором в кредите, банки также смотрят на бизнес-план инвестора, кредитоспособность, опыт и собственный капитал, чтобы определить, имеют ли они право погасить кредит.
Для кредитов CRE нередко требуется, чтобы инвестор был личным гарантом, уступал полис страхования жизни или использовал другое имущество в качестве залога, например, основное место жительства.
№ 4. Провести тщательную проверку и надлежащую осмотрительность
Коммерческая недвижимость, как и жилая недвижимость, имеет период экспертизы. Этот срок, который может быть сокращен от 15 до 60 дней, позволяет покупателю проводить инспекции и проявлять должную осмотрительность в отношении имущества.
Покупатели могут заказать различные отчеты:
- Отчет об осмотре имущества
- Экологическое обследование, этап I
- Обзор границ
Кредитор является тем, кто заказывает большинство проверок. В результате, прежде чем заказывать какие-либо обследования или проверки, вы должны изучить варианты финансирования. Это также время, когда покупатель проверяет информацию об эксплуатации недвижимости, такую как депозиты доходов, арендные ставки, вакансии, предыдущие налоговые декларации и так далее.
Во время проверки у покупателя есть возможность пересмотреть или расторгнуть договор, часто без штрафных санкций.
№ 5. Завершите транзакцию и начните управлять инвестициями.
Недвижимость будет закрыта с титульной фирмой или адвокатом после получения финансирования и истечения периода проверки. Тогда ответственность за управление недвижимостью лежит на инвесторе. Это может включать такие вещи, как
- контроль или наем менеджера на месте.
- привлечение услуг стороннего бизнеса по управлению недвижимостью,
- Для управления арендными единицами используется программное обеспечение для управления недвижимостью.
- маркетинг и реклама объекта в социальных сетях
- возбуждение дела о выселении в отношении недобросовестных жильцов,
- создание значительных улучшений и
- дополнительные обязанности
Владение собственностью CRE часто требует значительного объема работы и постоянного контроля. Однако это может привести к большому вознаграждению.
Коммерческая недвижимость и налоги
В зависимости от вида инвестиций доход от коммерческой недвижимости облагается налогом по-разному. После того, как вы решили, как лучше всего инвестировать в CRE, изучите, как эти инвестиции облагаются налогом, и проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
Преимущества коммерческой недвижимости
Одним из наиболее весомых преимуществ коммерческой недвижимости является низкая стоимость аренды. Коммерческая недвижимость может приносить значительный доход и значительные ежемесячные денежные потоки в местах, где объем нового строительства ограничен земельными участками или законом. Промышленные здания обычно имеют более низкую арендную плату, чем офисные башни, но они также имеют более низкие накладные расходы.
Коммерческая недвижимость также выигрывает от того, что сроки аренды арендатором намного дольше, чем в жилой недвижимости. Пока в здании находятся долгосрочные арендаторы, этот продленный срок аренды обеспечивает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежных потоков.
Коммерческая недвижимость, в дополнение к обеспечению постоянного и прибыльного источника дохода, имеет потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все виды недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную альтернативу диверсификации для хорошо диверсифицированного портфеля.
Недостатки коммерческой недвижимости
Большинство людей, которые хотят инвестировать в коммерческую недвижимость напрямую, отталкиваются от правил и положений. Налоги на коммерческую недвижимость, механизмы покупки и обязанности по техническому обслуживанию скрыты под слоями юридических терминов. Эти стандарты различаются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и множества других факторов. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость обладают специальными знаниями или командой людей, которые ими обладают.
Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно важно в экономике, где неожиданное закрытие розничных магазинов оставляет помещения незанятыми без предупреждения.
Когда дело доходит до жилья, объекты одного арендатора часто должны отражать объекты предыдущих или потенциальных жильцов. Однако в случае с коммерческой недвижимостью у каждого арендатора могут быть самые разные потребности, требующие значительного ремонта. Затем владелец здания должен изменить площадь, чтобы она соответствовала конкретной профессии каждого арендатора. Из-за стоимости улучшений для новых арендаторов коммерческая недвижимость с низкой вакантностью, но высокой текучестью арендаторов, тем не менее, может убыточна.
Покупка коммерческой недвижимости является значительно более дорогим предложением для тех, кто хочет инвестировать напрямую, чем покупка жилого дома. Кроме того, в то время как недвижимость в целом является одним из наиболее неликвидных классов активов, сделки с коммерческими зданиями осуществляются исключительно медленными темпами.
Прогнозы для коммерческой недвижимости
Отрасль коммерческой недвижимости в Соединенных Штатах сильно пострадала во время кризиса 2008-2009 годов, но с 2010 года она ежегодно улучшается. Эти успехи способствовали восстановлению почти всех потерь эпохи рецессии.
Однако есть и другие признаки, указывающие на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг своего пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийского агентства недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость в 2018 году выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.
In Анализ Ten-X, окончательный итог по коммерческой недвижимости за 2018 год совпадает с их мнением о ценообразовании в конце экономического цикла. По данным фирмы, количество свободных площадей увеличивается, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.
По данным Forbes, сектор розничной торговли, в частности, был источником беспокойства на более широком рынке коммерческой недвижимости: массовое закрытие магазинов усилилось в 2017 году и продолжилось в 2018 году. Например, стоимость акций популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упала почти 30% в период с середины 2016 г. по конец 2017 г., прежде чем восстановить некоторые из этих убытков в январе 2018 г. Unibail-Rodamco SE заплатила 15.8 млрд долларов за Westfield, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
С другой стороны, большинство организаций считают, что рынок недвижимости в целом все еще находится в хорошей форме. Стоит отметить, что мировые события 2020 года не привели к значительному снижению стоимости недвижимости, и стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок, который оправился от ошеломляющих потерь во втором квартале 2 года столь же драматичным ралли, которое продолжалась до второго квартала 2020 года. Это существенная разница между экономическими последствиями в 2 году и тем, что произошло десять лет назад. Что неизвестно, так это то, окажет ли обязательная удаленная рабочая среда для большинства американцев, которая началась в 2021 году, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративных офисов.
Оценка сделок с коммерческой недвижимостью
В то время как жилая недвижимость обычно оценивается для конечного пользователя на основе квадратных метров и сопоставимых продаж недвижимости по соседству, коммерческая недвижимость оценивается по-разному.
Специалисты по недвижимости используют набор композиций или сравнений для анализа и сравнения похожих объектов, но они не полностью основаны на цене продажи, как это обычно бывает в жилой недвижимости.
Коммерческая недвижимость также не включена в стандартные веб-сайты по продаже жилья, такие как Realtor.com, Zillow.com или Trulia.com. Loopnet.com, принадлежащий базе данных коммерческой недвижимости CoStar, является крупнейшим сайтом по продаже коммерческой недвижимости. Вы также можете найти предложения по аренде коммерческой недвижимости и списки здесь.
Стандартным методом оценки является сравнение уровня капитализации коммерческой недвижимости (также известного как ставка капитализации) с аналогичной недвижимостью. Это получается путем деления цены продажи имущества на Чистый операционный доход. Подумайте, какова будет ваша годовая норма прибыли, если вы приобретете недвижимость за наличные.
Даже если предполагаемая недвижимость кажется хорошей покупкой на основе ставки капитализации, вы должны сравнить ее с парой других методов оценки. Это может включать в себя такие вещи, как:
- Чистый операционный доход (NOI): Сумма денег, полученная от актива после вычета всех операционных расходов, включая незанятость и убытки, и до выплаты ипотечного кредита. Это сумма, используемая для расчета ставки капитализации имущества.
- Поток наличных денег это чистая сумма денег в вашем кармане после вычета всех расходов и платежей по ипотеке.
- Возврат наличными: Рассчитывается путем деления суммы денег, которую вы вложили в недвижимость, на годовой денежный поток, который она генерирует. Это еще один показатель возврата инвестиций.
- Налог: Вся сумма денег, заработанная имуществом до расходов.
Настройтесь на успех
Оценка коммерческой недвижимости — это больше, чем просто цифры. Прежде чем вы даже сядете за стол переговоров, у вас должно быть много вещей на месте. Независимо от того, какой класс активов вы выберете, в процессе покупки имейте в виду следующее:
Возможно ли для вас получить финансирование для этой собственности?
Если вы хотите получить финансирование для многоквартирного дома или другой коммерческой недвижимости, она должна пройти коммерческую оценку и оценку в вашем банке. Банки, в отличие от односемейной собственности, занимаемой владельцем, оценивают коммерческую недвижимость по существу, а операторы-собственники выступают в качестве личных поручителей. Это означает, что и вы, и номера собственности должны быть точными.
Если вы инвестируете в многоквартирный дом из четырех или менее единиц, вы можете жить в одной из единиц и воспользоваться преимуществами условий финансирования, занимаемых владельцем, которые обычно требуют более низких авансовых платежей и более низких процентных ставок. Это также позволяет легко управлять имуществом самостоятельно, если хотите. Эта стратегия может быть чрезвычайно выгодной для новых инвесторов в недвижимость, но квартира, в которой вы проживаете, определенно ограничит ваш общий денежный поток. Тем не менее, вы можете остаться в доме на год или два, прежде чем перейти к следующему.
Воспользуйтесь услугами коммерческого брокера.
Специалисты по жилой недвижимости, которые привыкли помогать клиентам в покупке домов на одну семью, не всегда являются лучшими людьми, чтобы помочь вам в оценке коммерческой недвижимости. Вам понадобится коммерческий брокер или продавец, который понимает, как ставки капитализации, доходность наличными и доход используются для определения стоимости имущества. Они могут помочь вам понять тонкости завершения и переговоров по сделке, которая может включать в себя наследование арендаторов или требовать нестандартных или творческих договоренностей. Коммерческие сделки могут быстро развалиться, и для их успешного завершения требуется опытный профессионал. Квалифицированные агенты также могут использовать свои связи, чтобы помочь вам найти внерыночные сделки. Loopnet.com обеспечивает поиск агента по коммерческой недвижимости, чтобы помочь вам найти специалиста в вашем районе.
Хочешь узнать, хорош ли этот агент? Узнайте, сколько сделок они заключили за последний год или два, и запросите трех рекомендаций от бывших клиентов и других агентов, с которыми они работали, чтобы закрыть сделку. Поскольку компетентность и способность вашего коммерческого агента к ведению переговоров могут привести к заключению или срыву сделки, вам захочется узнать из первых уст, насколько гладко и быстро он или она могли работать в прошлом, особенно с недвижимостью, похожей на вашу.
Попросите продавца предоставить вам каждый лист бумаги.
В отличие от стандартной сделки на одну семью, вы должны запросить у продавца список арендной платы текущих арендаторов, договоры на обслуживание и документы на обслуживание, а также доходы и расходы, счета за текущий и предыдущие годы. Узнайте у соседей и присутствующих арендаторов о любых потенциальных проблемах и определите, какая часть собственности пустовала, как долго и почему.
Получите подтверждение платежей от арендаторов в виде сертификата эстоппеля, который по сути является присягой, подтверждающей их платежи и условия, а также копии всех договоров аренды. Используйте онлайн контрольный список, чтобы помочь вам охватить все ваши основы.
Сделайте резервную копию.
Чем больше объект, тем больше будет расходов, и они не всегда могут быть денежными. Почти наверняка будут какие-то вакансии и дефолты, и к этому нужно быть готовым. Разрешить 10% от вашего годового предполагаемого дохода.
Как только вы поймете, как оценивать любой объект коммерческой недвижимости, используя эти критерии, вы сможете выбрать, какой класс активов лучше всего соответствует целям вашего портфеля, и как оценить нюансы этого класса активов.
Каков порядок сдачи в аренду коммерческой недвижимости?
Процесс аренды коммерческой недвижимости обычно включает в себя поиск подходящего объекта, согласование условий аренды и заключение договора аренды. Процесс может также включать в себя проведение комплексной проверки для проверки состояния имущества и обеспечения того, чтобы оно соответствовало требованиям бизнеса.
Какие факторы следует учитывать при выборе коммерческой недвижимости?
Наиболее важные факторы, которые следует учитывать при выборе коммерческой недвижимости, включают местоположение, доступность, зонирование, площадь, стоимость и удобства. Другие факторы могут включать наличие парковки, высоту потолка и возможность будущего расширения.
Чем отличается аренда от покупки коммерческой недвижимости?
Лизинг коммерческой недвижимости предполагает аренду имущества на определенный период времени, а покупка коммерческой недвижимости предполагает приобретение собственности в собственность. Лизинг может предложить большую гибкость и более низкие первоначальные затраты, в то время как покупка может обеспечить большую стабильность и долгосрочную экономию средств.
Каковы преимущества владения коммерческой недвижимостью?
Владение коммерческой недвижимостью может предложить ряд преимуществ, включая долгосрочную оценку, стабильный источник дохода и налоговые льготы. Право собственности также может обеспечить больший контроль над собственностью и может служить защитой от инфляции.
Каковы общие условия аренды коммерческой недвижимости?
Общие условия аренды коммерческой недвижимости включают продолжительность аренды, размер арендной платы и условия оплаты, варианты продления и любые ограничения или обязательства для арендатора. Договор аренды может также включать положения об обслуживании, ремонте и улучшении имущества.
Каков процесс финансирования покупки коммерческой недвижимости?
Процесс финансирования покупки коммерческой недвижимости может включать получение коммерческой ипотеки, которая представляет собой кредит под залог недвижимости. Другие варианты финансирования могут включать личный кредит, бизнес-кредит или инвестиции от частного кредитора. Процесс может также включать в себя получение оценки имущества и согласование условий кредита.
Часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости
Насколько выгодна коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость обычно имеет годовой доход от инвестиций от 6% до 12%, в зависимости от района, текущей экономики и внешних факторов (таких как пандемия). Это значительно более широкий диапазон, чем обычно встречается в домах на одну семью (в лучшем случае от 1% до 4%).
Что такое правило 50% в недвижимости?
Согласно правилу 50 процентов, инвесторы в недвижимость должны ожидать, что операционные расходы на недвижимость составят около половины ее валового дохода. Это исключает любые платежи по ипотеке (если применимо), но включает налоги на недвижимость, страховку, убытки от вакантных площадей, ремонт, расходы на техническое обслуживание и коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем.
Что такое правило 70 процентов?
Правило 70 процентов при смене дома утверждает, что вы не должны тратить более 70% от стоимости после ремонта (ARV) за вычетом стоимости ремонта инвестиционной собственности.
Стоит ли давать чаевые своему риелтору?
В любом случае, вы не должны давать чаевые своему риэлтору. Это не ожидается и не принимается в качестве регулярной практики. На самом деле, некоторые брокеры по недвижимости утверждают, что получение подарков или премий вызывает у них беспокойство. Чаевые на самом деле могут заставить их работать усерднее, чтобы оставаться в рамках закона и соответствовать требованиям лицензирования.
- Индустрия недвижимости: обзор, типы и примеры
- Списки выкупа: как найти бесплатные списки выкупа без стресса
- ВЫКУП ДОМА Объясняется!!! (+ Подробный путеводитель по покупке дома, находящегося под залогом
- Бизнес в сфере недвижимости: подробное руководство для начинающих (+ советы по началу работы)
- Активное инвестирование против пассивного: понимание, зачем вам нужно и то, и другое (+ Подробное руководство)
