Mudar-se para um novo local depois de vender sua casa é um grande negócio. No entanto, você precisará declarar quaisquer ganhos com a venda de sua casa ao IRS antes de se concentrar em encontrar um novo lugar para chamar de lar. Ganhos de capital são o termo para este tipo de ganhos. Seu orçamento pode precisar ser ajustado, pois você pode receber uma quantia enorme de dinheiro ou pagar mais impostos. Todo o lucro da venda da sua casa, bem como quaisquer deduções ou créditos fiscais aplicáveis, devem ser declarados na sua declaração de impostos e você deve saber como fazê-lo. Antes de decidir vender sua casa, pode ser sensato consultar um consultor financeiro. Neste artigo, discutiremos os impostos sobre ganhos de capital na venda de uma casa na Califórnia e o pagamento de impostos na venda de uma casa.
Quais são os impostos sobre ganhos de capital na venda de uma casa?
Tudo o que você possui, de roupas a móveis e estoques, é um ativo. Terrenos reais, veículos, ações e títulos são todos considerados propriedade. Imagine que você deseja liquidar um desses ativos, como sua casa. Os lucros de uma venda podem estar sujeitos a um “imposto sobre ganhos de capital”, um tipo específico de tributação.
Os ganhos com a venda de um ativo mantido por mais de um ano são considerados ganhos de capital de longo prazo. Um ganho de capital de curto prazo ocorre quando um ativo é vendido após ser mantido por menos de um ano. De um modo geral (e isso varia de acordo com o país), os ganhos de capital de longo prazo pagam impostos a uma taxa menor do que os ganhos de capital de curto prazo.
Os ganhos realizados são o que aciona os impostos sobre ganhos de capital na venda de uma casa, portanto, lembre-se disso. Ou seja, entra em ação se o preço de venda de um ativo exceder sua base de custo. Este imposto não se aplica se um ganho não for realizado, o que significa que o ativo ainda está em sua posse.
As taxas de imposto sobre ganhos de capital para investimentos de longo prazo variam de 0% a 20%. A venda de uma casa está isenta das tarifas mais altas limitadas que existem para itens específicos. No entanto, os ganhos de curto prazo são tributados à mesma taxa que a renda regular, que às vezes é significativamente maior. As faixas de imposto de renda variam de 13% a 37%.
Como funcionam os impostos sobre ganhos de capital na venda de uma casa?
Se você vender sua casa por mais do que comprou, o lucro obtido com a venda pode estar sujeito a impostos, dependendo do estado em que você mora. O imposto aplicado aos ganhos é conhecido como “imposto sobre ganhos de capital”. A boa notícia é que muitas pessoas conseguem evitar o pagamento de imposto sobre ganhos de capital na venda de sua residência principal, graças a uma regulamentação promulgada pelo Internal Revenue Service (IRS). Esta regra permite que você isente uma parte do ganho de sua renda tributável.
Em geral, os indivíduos que atendem aos requisitos para exclusão do ganho de capital da venda de casa podem deduzir o seguinte:
- Ganhos de capital de até $ 250,000 se for solteiro.
- Ganhos de capital de até $ 500,000 para casais que declaram em conjunto.
Na linguagem jurídica, essa proteção é chamada de exclusão da Seção 121. Você precisa estar familiarizado com as diretrizes para se beneficiar da exclusão dos impostos sobre ganhos de capital que se aplicam à venda de uma casa. Existem restrições sobre os tipos de propriedades que se qualificam para a exclusão, bem como os critérios de propriedade.
Quando você paga impostos sobre ganhos de capital na venda de uma casa?
Se qualquer um dos itens a seguir se aplicar, renuncie à exceção e arrisque-se a pagar impostos sobre todo o ganho da venda da casa.
#1. Você não usou a casa como sua residência principal
Aos olhos do Internal Revenue Service, uma “casa” pode ser qualquer coisa, desde um condomínio até uma casa flutuante. A exceção se aplica à sua casa principal (ou “principal”), onde você passa a maior parte do tempo.
Se você tem mais de uma casa e está pensando em vender uma delas, você deve determinar se o IRS considerará ou não a propriedade como sua residência principal usando o teste de “fatos e circunstâncias”. Fatores que dão credibilidade à primazia de sua casa incluem seu uso como seu endereço principal (em declarações fiscais, sua carteira de motorista, seu registro eleitoral e com o Serviço Postal), bem como sua proximidade com necessidades como um banco, um local de trabalho ou um clube ou associação à qual você pertence. Além disso, leia VENDA DE ATIVOS: Definição, comparações e tudo o que você precisa
#2. Você vendeu a casa cinco anos depois de não morar nela por pelo menos dois anos
O Internal Revenue Service também verificará se você planejou ocupar a casa como sua residência principal por pelo menos o período mínimo exigido. Um bom indicador disso é ter morado na casa por pelo menos dois dos cinco anos em questão. Há alguma margem de manobra do IRS a este respeito; os 24 meses não precisam ser consecutivos, e o tempo gasto em férias ou outras viagens curtas não é considerado “ausente”.
Pode haver uma isenção desta disposição para aqueles que estão incapacitados ou precisam de cuidados ambulatoriais, bem como para aqueles que servem nas forças armadas, no Serviço Exterior ou na comunidade de inteligência. Detalhes podem ser encontrados na publicação 523 do Internal Revenue Service.
#3. As regras fiscais para expatriados se aplicam a você
Cidadãos americanos ou residentes permanentes que renunciam à sua cidadania ou residência nos Estados Unidos e vão para o exterior estão sujeitos ao “imposto de expatriado”, uma taxa cobrada pelo Internal Revenue Service.
Além disso, você não pode reivindicar a exclusão se for responsável por esse imposto.
#4. Você fez um comércio justo para obter a casa
Se você comprou sua casa durante os últimos cinco anos por meio de uma troca semelhante, comumente conhecida como troca 1031, você não será elegível para a exclusão. Essencialmente, este tipo de negócio envolve a substituição de uma propriedade de investimento por outra.
Como evitar impostos sobre ganhos de capital na venda de sua casa
Precisa minimizar seus impostos sobre ganhos de capital ao vender uma casa? Existem opções disponíveis para minimizar ou eliminar o imposto sobre ganhos de capital. Os proprietários podem deduzir $ 250,000 em impostos sobre ganhos de capital se tiverem morado lá dois dos cinco anos anteriores.
Os ganhos podem ser moderados fazendo ajustes apropriados na base de custo. Adicione os custos de compra, reformas e acréscimos à casa e você terá uma base de custo mais alta. As mais-valias são reduzidas em resultado do aumento da base de custos.
Além disso, os ganhos com a venda de uma casa podem ser reduzidos por perdas de capital de outros ativos. É possível transportar grandes perdas em anos fiscais consecutivos. Vamos examinar outras opções para mitigar ou evitar impostos sobre ganhos de capital na venda de uma casa.
#1. Transforme aquela casa de férias em seu novo endereço permanente
Muitos proprietários valorizam tanto a exclusão de ganhos de capital que podem tentar aproveitá-la o máximo possível ao longo de suas vidas. As pessoas procuraram estratégias para reduzir o imposto sobre ganhos de capital na venda de suas propriedades porque os ganhos em residências não principais e propriedades para aluguel não têm as mesmas exclusões. Converter uma propriedade de férias ou investimento em residência permanente é uma opção.
Uma maneira de evitar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital ao vender outra casa é usá-la como sua residência principal por pelo menos dois anos antes de vender. No entanto, existem ressalvas. Ganhos acumulados antes de 6 de maio de 1997 não são elegíveis para deduções de depreciação como parte da exclusão.16
A Lei do Imposto de Assistência à Habitação de 2008 especifica que a exclusão de ganhos de capital se aplica apenas a uma propriedade que foi anteriormente utilizada como aluguel e desde então foi transformada em residência principal. Os ganhos com a venda de um ativo são distribuídos uniformemente ao longo do tempo em que ele foi adquirido. O uso do aluguel desqualifica o espaço disponível da exclusão.
#2. Diferimento de impostos por meio de 1031 trocas
Por meio de uma troca 1031, os proprietários podem diferir os impostos sobre ganhos de capital na venda de uma casa, investindo os recursos em outra propriedade semelhante. A Seção 1031 do Internal Revenue Code permite que uma pessoa troque bens “iguais” por nenhuma outra consideração ou outro pagamento (como dinheiro). A venda de propriedade resulta em um ganho tributável, mas uma troca 1031 pode adiar a tributação desse ganho.
A troca 1031 permite que os proprietários de propriedades comerciais e de investimento (incluindo corporações, indivíduos, fundos fiduciários, parcerias e LLCs) troquem uma propriedade por outra do mesmo tipo sem incorrer em imposto sobre ganhos de capital.
Nem o vendedor nem o comprador podem utilizar a propriedade para seus próprios interesses durante uma troca 1031. No prazo de 45 dias após a venda, o permutador 1031 deve designar as propriedades de substituição por escrito e, no prazo de 180 dias, a troca deve ser concluída por bens do mesmo tipo.
O American Jobs Creation Act de 2004 exige que a propriedade trocada sob a Seção 1031 seja retida por pelo menos cinco anos após a troca antes que a exclusão de ganhos de capital seja aplicável.
A venda de uma segunda propriedade pode ser isenta do imposto total sobre ganhos de capital, mas os requisitos são rigorosos, conforme explicado em um memorando do Internal Revenue Service. Todas as propriedades envolvidas devem ser mantidas para fins de investimento. O contribuinte deve possuir a propriedade por dois anos, alugá-la por pelo menos 14 dias cada um dos dois anos anteriores a uma taxa de mercado e não usá-la por mais de 14 dias ou 10% de seu tempo nos 12 meses anteriores.
Um provedor de câmbio 1031 profissional e com serviço completo pode simplificar um processo complicado. Esses serviços custam menos do que advogados por hora devido ao tamanho. Além disso, uma empresa com experiência em 1031 exchanges pode ajudá-lo a evitar erros dispendiosos e atender aos requisitos da legislação tributária.
Impostos sobre a venda de uma casa na Califórnia
Não há como fugir do pagamento de impostos, principalmente na venda de uma casa, o bem mais valioso para a grande maioria dos indivíduos. É importante lembrar suas responsabilidades e requisitos fiscais estaduais e federais ao vender sua casa na Califórnia ou em qualquer outro lugar nos Estados Unidos.
Em todo o país, a venda de uma casa está sujeita a vários impostos, incluindo o imposto sobre ganhos de capital. Muitas vendas de casas, e talvez todas as vendas de casas, são afetadas por isso devido à valorização do valor do bem que está sendo vendido. Ou seja, se você vender sua casa por mais do que comprou, deverá pagar imposto sobre ganhos de capital na “base” ou a diferença entre o preço de compra e o preço de venda.
Tanto o governo federal quanto o estado da Califórnia (por meio do Franchise Tax Board) avaliarão os impostos sobre ganhos de capital na venda de sua casa na Califórnia. Quando se trata de vendas de imóveis e impostos sobre ganhos de capital, o FTB segue as mesmas diretrizes do Internal Revenue Service (IRS). O que essas regras incluem é o seguinte:
#1. Sua residência principal pode se qualificar para uma redução de impostos
Se você morou e utilizou a casa como sua residência principal por pelo menos 2 dos últimos 5 anos, você pode se qualificar para uma isenção de imposto sobre ganhos de capital ao vender a propriedade. A seguir estão exemplos de propriedades que se qualificam para isso, mas apenas uma de cada vez:
- Trailers
- casas de desenvolvimento cooperativo
- Condos
- casas independentes
- Casas flutuantes
- Apartamentos
- Casas móveis
#2. Bolsas isentas de impostos
Qualquer lucro da venda de sua casa que seja inferior a $ 250,000 não precisa ser relatado. Ganhos de capital superiores a $ 250,000 estão sujeitos a impostos à taxa aplicável, menos quaisquer isenções aplicáveis. Se você e seu cônjuge ou parceiro doméstico registrado moram na mesma casa, você pode aumentar essa isenção para US$ 500,000. Você e seu cônjuge teriam que apresentar uma declaração de imposto combinada para o ano em que a venda de sua propriedade foi concluída.
Para se qualificar para a isenção de solteiro ou casado, você deve ter morado na residência por pelo menos dois dos últimos cinco anos e não ter usado nenhuma das exclusões mencionadas durante esse período. Ao apresentar uma declaração conjunta, nenhum dos cônjuges pode ter usado a exclusão para a venda de uma casa nos dois anos anteriores.
Ao calcular seu lucro com a venda de sua casa, você pode subtrair o valor que gastou em reparos e reformas durante sua propriedade.
A Califórnia tem uma taxa separada de imposto sobre ganhos de capital?
Se o lucro que você obteve com a venda de sua casa foi superior aos valores de exclusão de US$ 250,000 ou US$ 500,000, você deve enviar um pacote de formulários D 540 do Cronograma de ganho ou perda de capital da Califórnia, além do formulário de impostos federais sobre ganhos de capital. Depois de vender a sua casa, deverá juntar estes documentos à sua declaração anual de rendimentos. O California Franchise Tax Board fornece o formulário e as instruções para o preenchimento online.
Se o IRS ou o FTB pedirem comprovantes de suas despesas declaradas, você ficará feliz por ter guardado seus recibos de compra e venda, bem como quaisquer contas de manutenção pagas entre eles.
Aqui está um exemplo simples para ilustrar como as exceções funcionam: se você é solteiro e possui uma casa em Los Angeles que comprou por $ 500,000 em 2012 e planeja vender por $ 1,000,000 em 2022, você pode excluir $ 250,000 dos $ 500,000 em ganhos ao declarar seus impostos naquele ano.
Isso reduz sua renda tributável para $ 250,000, economizando um pacote. Seu ganho inesperado de $ 500,000 será isento de impostos se você e seu cônjuge ou parceiro de união estável moraram na casa por pelo menos dois dos cinco anos anteriores e nenhum de vocês apresentou uma reivindicação de exclusão nos dois anos anteriores.
Que tal vender uma casa herdada na Califórnia?
Para começar, a Califórnia é única porque não impõe impostos sobre propriedades ou heranças. Isso significa que herdar a propriedade não resultará em qualquer responsabilidade fiscal.
No entanto, como herdeiro, você é responsável por pagar quaisquer hipotecas pendentes ou outros ônus sobre a propriedade.
Muitos dos mesmos fatores que se aplicam à venda de qualquer propriedade na Califórnia também se aplicam à venda de uma casa herdada. Os ganhos de capital são o principal ponto de divergência.
Segundo Aird, uma base escalonada aumenta o valor dos bens recebidos como herança. Isso significa que os herdeiros de uma pessoa falecida não precisam pagar impostos sobre qualquer valorização da casa que herdam se decidirem vender a propriedade no futuro. Em vez disso, o valor da propriedade muda para refletir o mercado aberto.
Se os herdeiros decidirem vender a propriedade imediatamente pelo valor justo de mercado avaliado, não haverá lucros. Se, no entanto, obtiverem ganhos com a venda da casa por mais do que o seu valor, ou se decidirem esperar um período antes de vender e o valor da propriedade continuar a crescer durante esse tempo, então o lucro está sujeito a impostos.
Como lidar com a venda de sua casa profissionalmente
Ao vender uma casa na Califórnia, você precisará lidar com uma montanha de documentação financeira e jurídica. Você deve manter todas as faturas, recibos de vendas, faturas de compra e outros documentos relevantes relacionados ao seu negócio.
É importante manter o controle de qualquer dinheiro gasto em reparos e manutenção de sua casa desde o momento em que você a comprou até que finalmente decida vendê-la. Você pode reduzir o valor de seus ganhos de capital tributáveis usando qualquer uma dessas estratégias.
É importante lembrar que, de acordo com a lei da Califórnia, todas as transações imobiliárias devem ser documentadas por escrito. Você e o comprador se beneficiarão da camada adicional de proteção e poderão manter um registro preciso das transações comerciais para fins de conformidade com as regras fiscais ou defesa contra possíveis reivindicações e disputas legais.
Tenha uma ideia de qual é o valor de mercado atual de sua casa na Califórnia se estiver pensando em vendê-la. Isso fornecerá uma estimativa aproximada dos possíveis ganhos de capital e do passivo fiscal associado.
Como Calcular Ganhos de Capital?
Encontrar a diferença entre o preço de compra e o preço de venda é a base de um cálculo de ganho de capital. Confira os métodos fáceis de calcular ganhos de capital, tanto online quanto offline:
#1. Procedimento Online para Cálculo de Ganhos de Capital
Você pode obter uma estimativa aproximada de seus ganhos de capital com a ajuda de uma ferramenta como uma calculadora de ganhos de capital que pode ser encontrada online. Os seguintes detalhes são necessários:
- O preço pedido de uma propriedade no mercado
- A soma gasta para adquirir um ativo.
- Data da compra ou venda (mês e ano)
- Específicos de investimento, como propriedades, ações, ouro, dívidas, participações acionárias, etc.
Você terá acesso aos seguintes detalhes após inseri-los:
- Duração dos ganhos de capital (seja de longo prazo ou de curto prazo)
- O CPI do ano de aquisição e alienação de um ativo.
- Índices de preço de compra
- O diferencial de preço entre a venda e a compra.
- A duração do tempo entre uma venda e uma compra
- Tipos de Investimentos
- O caso a favor e contra a indexação de ganhos de capital de longo prazo
#2. Procedimento off-line para calcular ganhos de capital
Não se estresse se você não puder acessar a internet e não estiver confiante em usar uma ferramenta online como uma calculadora de ganhos de capital.
- Encontre o seu pé. Isso inclui quaisquer comissões ou taxas incorridas durante a transação. Os dividendos em ações que são reinvestidos também podem aumentar a base de uma pessoa.
- Calcule a quantia que você realmente ganhou. Este é o produto líquido da venda após a dedução de quaisquer taxas ou comissões.
- Para calcular o ganho ou perda, deduza sua base (o que você pagou) do valor realizado (por quanto você o vendeu).
Dicas fiscais para vendedores de casas
- Se o preço de compra de uma casa recém-construída for inferior ao preço de venda, o comprador tem direito a uma isenção proporcional. Dentro de 6 meses, você pode reinvestir o restante do dinheiro de acordo com a Seção 54EC.
- Se o contribuinte comprar uma casa nova, mas o construtor não entregar as chaves em três anos, o contribuinte ainda poderá reivindicar a isenção.
- Os ganhos na venda serão determinados pelo valor usado na determinação do imposto de selo e taxas de registro no estado. Se o preço final de venda da propriedade for menor do que a avaliação da autoridade estadual, o departamento de impostos pode levantar uma objeção.
- Antes de entregar a declaração de IRS do ano em que ocorreu a venda, caso não consiga reinvestir os lucros noutra casa ou obrigações, pode colocar o valor restante no Regime de Conta de Lucros de Capital e reclamar a dedução no ano seguinte.
As vendas de imóveis podem ser isentas de impostos?
Sim. Desde que os seguintes requisitos sejam atendidos, a venda de uma residência principal pode ser isenta de imposto sobre vendas:
- Dois dos cinco anos anteriores (antes da data de fechamento) devem ter sido gastos com o vendedor ocupando a propriedade como sua residência principal. Os dois anos não precisam ser consecutivos para consideração.
- Para se qualificar para a isenção de imposto sobre ganhos de capital, o vendedor não pode ter vendido uma casa nos dois anos anteriores.
- O vendedor não tem obrigação de pagar impostos sobre a venda de sua casa se os ganhos de capital estiverem abaixo do limite de exclusão ($ 250,000 para solteiros e $ 500,000 para casais que declaram em conjunto).
Você paga ganhos de capital se perder dinheiro na venda de uma casa?
Qualquer dinheiro que você perder em sua casa principal não pode ser deduzido ou contado como perda de capital. No entanto, isso pode ser possível no que diz respeito à propriedade de aluguel ou investimento.
Tenha em mente que as perdas da venda de outros ativos podem ser usadas para compensar os lucros da venda de outros ativos até $ 3,000 ou sua perda líquida total, e que quaisquer perdas excedentes podem ser transportadas para o ano fiscal seguinte.6
Em alguns casos, o IRS pode tratar uma venda a um preço inferior ao valor de mercado como um presente e, portanto, exigir que o comprador pague impostos sobre a diferença. Não se esqueça de que o destinatário usará seu preço de compra original, todo o dinheiro que você investir em melhorias e quaisquer despesas de venda para calcular seus próprios ganhos de capital quando venderem a propriedade.
ponto de partida
Em conclusão, você pode ter que pagar impostos ao vender sua casa, mas provavelmente não o fará. Ganhos da venda de sua residência principal de até $ 250,000 estão isentos de imposto de renda federal sob certas condições. Se casado e arquivando em conjunto, o limite aumenta para $ 500,000. Se não tem qualquer responsabilidade fiscal, nem sequer tem de comunicar a venda da sua casa. As regras de cálculo do lucro tributável aplicam-se a qualquer ganho financeiro.
Perguntas frequentes sobre impostos sobre a venda de uma casa
Quanto é o imposto sobre ganhos de capital?
Para residências mantidas por mais de um ano, a taxa máxima de imposto sobre ganhos de capital é de 20%, enquanto a taxa máxima para residências mantidas por um ano ou menos é de 37.5%. Até US $ 250,000 em lucro, ou US $ 500,000 se casais e arquivamento em conjunto, provavelmente estarão isentos de impostos sobre ganhos de capital se você possuir e morar na casa por dois dos cinco anos anteriores à venda.
Você tem que pagar impostos quando vende sua casa no Texas?
Sim. A venda de uma casa no Texas ou outra propriedade mantida por mais de um ano está sujeita a impostos federais. Mas a quantia que você terá que pagar depende de quanto tempo você possui a propriedade.
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Referência
