Es ist noch nicht lange her, dass die meisten Menschen ihr erstes Eigenheim verkauften, bevor sie ein neues kauften. Die 1 %, die über die richtigen Verbindungen verfügten, könnten Eigentum an Mietobjekten sein. Heute haben sich die Zeiten geändert, und immer mehr Hausbesitzer kaufen ein zweites Zuhause und vermieten das erste, um ein wenig zusätzliches Geld zu verdienen und langfristigen Wohlstand aufzubauen.
Während es einige mögliche Vorteile bei der Vermietung des ersten Eigenheims gibt, gibt es auch einige Nachteile zu beachten. In diesem Beitrag gehen wir die Schritte zum Kauf eines Zweitwohnsitzes durch, während Sie das erste mieten, beginnend mit den Hauptvorteilen, ein Haus als Miete zu behalten, anstatt es an einen Investor zu verkaufen.
Wo kann ich einen Zweitwohnsitz kaufen?
Die Wahl, wo Sie Ihr neues Zuhause kaufen möchten, ist eine große Entscheidung. Sollten Sie ein Haus in der Nähe Ihrer Familie kaufen? Oder doch lieber am Strand, in den Bergen oder in deiner Lieblingsstadt?
Es ist wichtig, sich mit Ihrem Ehepartner und allen anderen Familienmitgliedern zu beraten, die möglicherweise an dieser Entscheidung beteiligt sind. Verbringen Sie etwas Zeit damit, die besten Nachbarschaften zu erkunden. Arbeiten Sie mit einem lokalen Immobilienmakler zusammen, um die idealen Standorte für einen Zweitwohnsitz zu ermitteln. Darüber hinaus vereinfacht dies den ersten Schritt des Hauskaufprozesses, die Vorabgenehmigung. Vorläufige Recherchen zu Ihrem neuen Standort durchzuführen, mit einem Immobilienmakler in diesem Bereich zusammenzuarbeiten und Ihre Finanzen am neuen Ort zu analysieren, kann Ihrem Kreditgeber proaktive Initiative zeigen, während Sie das Hypothekenverfahren für Ihr zweites Haus steuern.
Gründe für den Kauf eines Zweitwohnsitzes
Es gibt zahlreiche Situationen, in denen ein Zweitwohnsitz sinnvoll ist:
- Sie wünschen sich ein Feriendomizil, vielleicht für eine häufige Pause oder um sich eines Tages zur Ruhe zu setzen.
- Sie benötigen eine Pendlerwohnung, weil Sie oder Ihr Partner zu weit von Ihrem Hauptwohnsitz entfernt arbeiten, um eine tägliche Auto- oder Bahnfahrt zu ermöglichen.
- Sie möchten eine Immobilieninvestition tätigen, indem Sie ein zweites Zuhause kaufen, um es zu vermieten oder zu verkaufen.
- Sie möchten aufsteigen, indem Sie eine neue Immobilie kaufen, aber Ihre bestehende als Miete behalten.
- Sie kaufen ein Haus für ein Familienmitglied, möglicherweise um Ihre Eltern in der Nähe zu halten oder um Ihrem College-Studenten eine Unterkunft neben dem Campus zur Verfügung zu stellen.
Es ist wichtig, sich über Ihre Absichten im Klaren zu sein, denn die Art und Weise, wie Sie Ihren Zweitwohnsitz nutzen, beeinflusst Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und laufenden Kosten sowie die Lage und den Stil Ihres Zuhauses.
Kauf einer Eigentumswohnung anstelle eines freistehenden Einfamilienhauses kann sinnvoller sein, wenn Sie ein Pendlerhaus oder eine Unterkunft für Ihren Studenten benötigen. Um eine gute Investition zu sein, muss ein Mietobjekt oder eine Wohnung Mieter oder Käufer ansprechen. Wenn Sie nicht in der Nähe wohnen, kann es schwierig sein, ein Ferienhaus zu verwalten, das auch als Kurzzeitmiete dient.
Wichtige Faktoren, die beim Kauf eines Zweitwohnsitzes zu berücksichtigen sind
Ein Zweitwohnsitz mag ein Ort sein, an dem man sich im Urlaub entspannen kann, aber ein eigener ist es nicht. Sie müssen zusätzliche Kosten einplanen und nachverfolgen, wie viel Zeit Sie – oder jeder, der für die Nutzung bezahlt – dort verbringt.
- Erschwinglichkeit: Wenn Sie Ihren Zweitwohnsitz nicht bar bezahlen, müssen Sie eine zweite Hypothekenzahlung leisten. Überprüfen Sie Ihr Budget sorgfältig, um zu sehen, ob die zusätzlichen monatlichen Kosten für Ihre Finanzen sinnvoll sind. Sie müssen auch zusätzliche Hausratversicherungen, Stromrechnungen, Grundsteuern und alle anderen Kosten einplanen, die mit dem Besitz eines Zweitwohnsitzes verbunden sind.
- Belegungsvoraussetzungen: Wenn Sie eine Zweitwohnung kaufen, können Sie erwägen, sie zu vermieten, wenn Sie sie nicht nutzen. Wenn Sie es jedoch zu häufig vermieten, kann Ihr Zweitwohnsitz als Anlageobjekt gelten und anderen Regeln unterliegen. Wenn Ihr Darlehen von Fannie Mae oder Freddie Mac garantiert wird, muss die Immobilie mehr als die Hälfte des Kalenderjahres „in erster Linie für den persönlichen Gebrauch und Genuss des Darlehensnehmers verfügbar“ sein. Auch der IRS hat Vorschriften: Wenn Sie Ihren Zweitwohnsitz länger als 14 Tage im Jahr vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen erfassen.
- Standort: Der Kauf eines Zweitwohnsitzes in einer Küstenstadt mag wie eine großartige Idee erscheinen, aber wenn Sie weit entfernt wohnen, kann es so schwierig sein, dorthin zu gelangen, dass Sie nicht oft dorthin kommen. Berücksichtigen Sie Ihren Lebensstil und wählen Sie einen Zweitwohnsitz an einem Ort, an dem Sie ihn häufig nutzen werden.
- Instandhaltung: Auch wenn Sie weniger Zeit in Ihrem Zweitwohnsitz verbringen, müssen Sie dennoch für den Unterhalt aufkommen. Das HLK-System muss später ersetzt werden, und das Haus benötigt möglicherweise ein neues Dach. Das Äußere erfordert auch Pflege (denken Sie an Rasenmähen und Schneeräumung). Wenn Sie also nicht häufig dort sind, sollten Sie ein Budget für eine Wartungsfirma einplanen, die es verwaltet.
Schritte zum Kauf eines Zweitwohnsitzes, während Sie das Erste mieten
Während es verschiedene Vorteile gibt, das erste Haus zu vermieten, sollte man sorgfältig überlegen, ob man zwei Immobilien hat. Hier sind die fünf grundlegenden Verfahren für den Kauf eines Zweitwohnsitzes bei gleichzeitiger Vermietung des ersten.
#1. Bewerten Sie Ihren finanziellen Status.
Zwei Wohnsitze zu haben kann bedeuten, dass man zwei Hypotheken hat, was eine finanzielle Belastung darstellen kann. Experten raten, vor dem Kauf eines Zweitwohnsitzes hochverzinsliche Schulden abzuzahlen, ein tragfähiges Finanzbudget aufzubauen und genügend Bargeld als Notgroschen für persönliche Notfälle beiseite zu legen. Sprechen Sie mit einem Finanzplaner oder einem Hausverwalter, um mehr über die Kosten zu erfahren, wenn Sie das erste Haus als Miete behalten.
#2. Sparen Sie für eine weitere Anzahlung.
Das Aufbringen der Mittel für eine Anzahlung auf einen Zweitwohnsitz kann eine einfache Herausforderung sein, die es zu meistern gilt. Ein Home-Equity-Darlehen, auch bekannt als a Home-Equity-Kreditlinie (HELOC), ist ein Darlehen, das das Eigenkapital des ersten Eigenheims verwendet, um die Anzahlung für ein zweites Eigenheim zu unterstützen. Andere Möglichkeiten, Geld für eine Anzahlung zu bekommen, sind die Nutzung eines Altersvorsorgekontos, die Refinanzierung mit Barauszahlung oder die Kreditaufnahme bei Familie und Freunden.
#3. Bestätigen Sie, dass das erste Haus eine anständige Miete sein wird.
Auch wenn das Mietobjekt in den meisten Regionen sehr gefragt ist, erwirtschaften einige Wohnungen eine höhere finanzielle Rendite als andere.
Die einfache Tabellenkalkulation von Roofstock macht es einfach, die voraussichtliche finanzielle Leistung einer bestimmten Immobilie zu sehen. Es kann verwendet werden, um die voraussichtliche Rendite einer Immobilie zu prognostizieren. Fügen Sie einfach einige Informationen hinzu, um die erwarteten wichtigen ROI-Kennzahlen wie Cashflow, Cash-on-Cash-Rendite, Nettobetriebsergebnis und Cap-Rate anzuzeigen.
#4. Bestimmen Sie, wie Sie mit der Mietwohnung umgehen werden.
Einige der häufigsten Jobs eines Vermieters und Selbstverwalters eines Mietobjekts sind wie folgt:
- Lesen und Verstehen lokaler, staatlicher und bundesstaatlicher Vermieter-Mieter-Gesetze sowie bundesstaatlicher Vorschriften für faires Wohnen.
- Ein Haus mietfertig machen, indem es für potenzielle Mieter attraktiv gemacht wird.
- Die Vermarktung des Hauses, die Überprüfung der Mieter und die Unterzeichnung eines Mietvertrags sind Teil des Prozesses.
- Monatliche Miete einziehen, die Immobilie warten und reparieren, Rechnungen pünktlich bezahlen und häufige Immobilieninspektionen durchführen
- Rechtzeitige Kündigung einer Mieterhöhung oder Räumung eines Mieters wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag.
Die Verwaltung eines Mietobjekts erfordert viel Wissen und Aufwand, weshalb viele Investoren einen Hausverwalter beauftragen. Lokale Immobilienverwalter machen es Ihnen leicht, die Vorteile der Anmietung Ihres ersten Eigenheims zu erleben und gleichzeitig die üblichen Verpflichtungen eines Vermieters zu vermeiden.
#5. Richten Sie ein kompetentes Buchhaltungssystem ein.
Wenn auch nur ein Haus vermietet wird, gibt es eine erstaunliche Menge an Papierkram. Mietverträge, Mietzahlungsbelege, bezahlte Wartungsrechnungen und Aufzeichnungen der Vermieter-Mieter-Korrespondenz müssen strukturiert und sicher aufbewahrt werden.
Kann ich mir einen Zweitwohnsitz leisten?
Sind Ihre Finanzen so gut aufgestellt, dass Sie sich einen Zweitwohnsitz leisten können? Auch wenn Sie beabsichtigen, mit der Immobilie Mietgelder zu verdienen, sollten Sie sicher sein, dass Sie sich den Kauf leisten können, insbesondere wenn die Immobilie mehrere Monate im Jahr leer steht.
Hier sind einige finanzielle Aspekte zu beachten.
#1. Zinssätze und Anzahlung
Wenn Sie nicht bar bezahlen möchten, ist für den Kauf eines Zweitwohnsitzes eine Anzahlung und eine Hypothek (natürlich mit Zinsen) erforderlich.
Tatsächlich ist für einen Zweitwohnsitz eine größere Anzahlung notwendig. Warum ist das so? Der Kauf eines Zweitwohnsitzes stellt ein größeres Risiko für einen Hypothekengeber dar, da bei einem Zweitwohnsitz (im Vergleich zu einem Hauptwohnsitz) im Falle finanzieller Schwierigkeiten die Ausfallwahrscheinlichkeit höher ist.
Die gleiche Argumentation kann für Zinssätze verwendet werden. Eine Hypothek für einen Zweitwohnsitz hat fast immer einen höheren Zinssatz, um sich gegen mögliche Verluste im Falle eines Zahlungsausfalls abzusichern.
#2. Anforderungen an das Verhältnis von Schulden zu Einkommen
Um sich für eine Hypothek für einen Zweitwohnsitz zu qualifizieren, müssen Sie die Richtlinien für das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) erfüllen. Die Höhe der Schulden, die Sie haben, im Vergleich zum Geldbetrag, den Sie verdienen, wird als Ihr DTI bezeichnet. Um Ihre DTI zu berechnen, addieren Sie Ihre monatlichen Schuldenzahlungen und dividieren Sie sie durch Ihren monatlichen Lohn vor Steuern.
Um sich für eine zweite Hypothek zu qualifizieren, wollen die meisten Kreditgeber einen DTI von 43 % oder weniger.
#3. Budgetierung für den Monat
Sie werden vielleicht auf dem Papier für eine zweite Hypothek akzeptiert, aber Sie sollten die Zahlen überprüfen, um zu sehen, ob die Aufnahme eines weiteren Kredits finanziell sinnvoll ist. Dazu summieren Sie alle Ihre monatlichen Zahlungen und ziehen die Summe von Ihrem monatlichen Nachsteuerlohn ab. Die verbleibenden Mittel werden für Ihre zweite Hypothekenzahlung verwendet.
Möglicherweise setzen Sie auf Mieteinnahmen, um Ihre zweite Hypothekenzahlung auszugleichen, aber Sie sollten dennoch sicher sein, dass Sie sie selbst verwalten können, falls Ihre Immobilie nicht so schnell vermietet wird, wie Sie möchten.
Bevor Sie diese Auswahl treffen, sollten Sie auch die Grundsteuern, die Gebühren der Eigentümergemeinschaft und die allgemeinen Unterhaltskosten berücksichtigen.
#4. Instandhaltung von Mietobjekten
Sie sollten auch die Kosten für den Kauf einer Mietimmobilie sowie die damit verbundenen Instandhaltungskosten einplanen. Sie sind sowohl als Eigentümer als auch als Vermieter für alle Reparaturen und Schäden verantwortlich. Dies könnte die Einstellung einer Reparaturperson, den Kauf von Farbe, Türklinken und anderen Heimwerkerbedarfsartikeln oder die Einstellung eines Rasenpflegers zur Pflege des Gartens umfassen.
Planen Sie mindestens 10 % der Jahresmiete für Instandhaltung und Hausverwaltung ein. Wenn Ihre Immobilie jeden Monat 2,000 US-Dollar vermietet, beträgt die Jahresmiete 24,000 US-Dollar. Aus diesem Grund sollten Sie 2,400 US-Dollar für Notfallreparaturen einplanen. Denken Sie daran, dass Reparaturen mehr oder weniger als diese Schätzung kosten können, daher ist es immer eine gute Idee, mehr Geld zu sparen.
Zusammenfassung
Der Kauf eines Zweitwohnsitzes stellt sicher, dass Sie immer einen Ort haben, an den Sie flüchten können, aber ein Zweitwohnsitzbesitzer zu sein, bringt einige harte Realitäten mit sich: erhöhte Preise, Wartungsprobleme und erhebliche Steuerbelastungen. Wenn Sie beabsichtigen, eine Hypothek für ein Zweitwohnsitz zu sichern, planen Sie im Voraus und arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen, der Erfahrung in dem Ort hat, den Sie Ihr Zweitwohnsitz nennen möchten.
Häufig gestellte Fragen zum Kauf eines Zweitwohnsitzes
Wie viel muss ich für einen Zweitwohnsitz ausgeben?
Ein Zweitwohnsitz hingegen erfordert mit ziemlicher Sicherheit eine Anzahlung von 10 %. Da eine zweite Hypothek einen Eigenheimkäufer finanziell stärker belastet, verlangen die Kreditgeber in der Regel eine etwas höhere Kreditwürdigkeit für eine zweite Hypothek.
Kann ich ein weiteres Haus kaufen, wenn ich bereits eine Hypothek habe?
Da Sie bereits eine Hypothek haben, müssen Sie damit rechnen, dass der Underwriting-Prozess erheblich schwieriger wird, wenn Sie eine zweite beantragen.
Ist es einfach, eine Zweitwohnung zu kaufen?
Kreditgeber betrachten Zweitwohnungen als riskanter, unabhängig davon, ob es sich um Ferienhäuser oder Anlageimmobilien handelt. Die Kriterien für die Mindestbonität sind oft höher und die maximalen Schulden-Einkommens-Verhältnisse niedriger als für eine Hauptwohnung.
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Bibliographie
