عندما يتعلق الأمر بالرهون العقارية ، يتحمل المقرضون عددًا من المخاطر. يمكن أن تظهر عمليات نقل الملكية والامتيازات وغيرها من المشاكل المالية في أي وقت بسبب تعقيدات سوق العقارات. يمكنهم استخدام شرط التبعية في العقارات للتأكد من أن حقوق السداد الخاصة بهم لها الأسبقية على الاتفاقات الأخرى بدلاً من ترك مصالحهم المالية للمصير. تناقش المقالة أدناه ما يجب أن تعرفه عن بند واتفاقية التبعية ، وكيف يعمل القرض في العقارات.
ما هو التبعية؟
التبعية هو عمل يتنازل فيه أحد الأطراف عن الأولوية لطرف آخر. يتم العثور عليها بشكل شائع في ملاحظات الرهن العقاري والاتفاقيات العقارية التجارية.
التبعية هي أيضًا عملية ترتيب قروض المنزل أو العقارات (الرهن العقاري ، HELOC ، أو قرض شراء منزل) بالترتيب من حيث الأهمية. على سبيل المثال ، إذا كان لديك حد ائتمان لشراء منزل ، فلديك أساسًا قرضان: الرهن العقاري الخاص بك و HELOC. في نفس الوقت ، فإن الضمان في منزلك يؤمن كلا الأمرين. يمنح المقرضون "امتياز الموقف "لهذه القروض من خلال التبعية. في معظم الحالات ، يتم تعيين موضع الامتياز الأول لرهنك العقاري ، بينما يتم تعيين مركز الامتياز الثاني الخاص بك لـ HELOC.
شرط التبعية
شرط التبعية هو بند في وثيقة أو اتفاقية تشير إلى أن المطالبة الحالية بأي ديون لها الأسبقية على أي مطالبات مستقبلية ناشئة عن اتفاقيات أخرى.
شرط التبعية في أ رهن يتطلب العقد من المدين سداد قرض قبل أي قرض آخر في حالة التخلف عن السداد. تم تحويل هذه القروض الأخرى إلى الدرجة الثانية. يتم سداد القروض الثانوية فقط عند تحرير الرهن الخاص بالمقرض الأول ، مما يزيد من مخاطر الديون للمقرض الثاني.
فهم شرط التبعية
يعطي شرط التبعية بشكل أساسي الأولوية للمطالبة الحالية في الاتفاقية على أي اتفاقيات لاحقة. تعد عقود الرهن العقاري واتفاقيات إصدار السندات أكثر الأماكن شيوعًا لرؤية هذه البنود. إذا أصدرت شركة سندات في السوق بشرط تبعية ، على سبيل المثال ، فإنها تضمن أنه في حالة إصدار سندات جديدة في المستقبل ، سيتم الدفع لحملة السندات الأولية قبل أن تدفع الشركة أي دين لاحق. يوفر هذا حماية إضافية لحاملي السندات المبدئيين ، حيث أن شرط التبعية يزيد من إمكانية حصولهم على عودة عائد الاستثمار.
الاستخدام الأكثر شيوعًا لهذه البنود هو في اتفاقيات إعادة تمويل الرهن العقاري. تخيل صاحب منزل لديه كل من الرهن العقاري الأساسي والثاني. إذا قام صاحب المنزل بإعادة تمويل رهنه العقاري الأساسي ، فهذا يعني أنه سيلغي الرهن العقاري الأول ويصدر رهنًا جديدًا عندما يحدث هذا ، يصبح الرهن الثاني أساسيًا ، ويصبح الرهن العقاري الجديد تابعًا للرهن الثاني. بسبب التحول في الأولوية ، يحتاج معظم المقرضين الأول إلى المقرض الثاني للتوقيع على اتفاقية تبعية تعد بالبقاء في مركزه الثانوي السابق. عادةً ما يكون هذا إجراءً نموذجيًا لإعادة التمويل. ومع ذلك ، إذا تدهور الوضع المالي للمقترض أو انخفضت قيمة العقار بشكل كبير ، فقد يرفض دائن الرهن العقاري تنفيذ شرط التبعية.
يسمح شرط التبعية للرهون العقارية الأولية على نفس العقار بالحصول على مطالبة أعلى إذا قدم صاحب الامتياز الثاني واحدة. إذا أصبح السداد صعبًا ، كما هو الحال في حالة الإفلاس ، فإن القروض الثانوية ستتخلف عن الرهن العقاري الأساسي وقد لا تتلقى السداد على الإطلاق.
شرط التبعية أو الاتفاق في العقارات
عند الحصول على الرهن العقاري الثاني أو إعادة تمويل الممتلكات، عادة ما يستخدم المقرضون شرط التبعية. أولوية الرهن العقاري الثاني أقل من القرض الأولي. لذلك يصبح القرض الثاني مستحقًا بمجرد سداد المدين للقرض الأول.
تشمل البنود الأخرى المستخدمة في العقارات ما يلي:
- شرط الدفاع
- شرط الاغتراب
- شرط الإفراج الجزئي
- شرط التعجيل
سبب شرط التبعية
الهدف من شرط التبعية هو حماية المُقرض الأساسي. يغطي المقرض الرئيسي تكلفة شراء أو إعادة تمويل منزل. توفر شروط التبعية للمقرضين بعض اليقين بأنهم سيحصلون على السداد إذا أفلس المدين.
لماذا التبعية مهمة
يجب استخدام حقوق الملكية في الممتلكات الخاصة بك لسداد الرهن العقاري الخاص بك و HELOC في حالة الرهن. للأسف ، قد لا تكون حقوق ملكية المنزل كافية دائمًا لسداد كلا القرضين بالكامل. ولكن مع مواقف الامتياز المحددة مسبقًا ، يعالج التبعية هذه المشكلة.
الأهم من ذلك ، أن الرهن الأول يتلقى دائمًا السداد الكامل (في هذه الحالة ، هو الرهن العقاري الخاص بك). لذلك بمجرد أن يحصل الرهن العقاري على مدفوعات كاملة ، يمكن أن تكون حقوق الملكية مفيدة فقط لسداد الرهن الثاني. في حالة وجود امتياز ثالث ، سيتم سداده بعد الثاني. وهلم جرا.
يخسر مُقرض HELOC المال عندما لا يكون هناك ما يكفي من رأس المال للوفاء بالمبلغ المستحق بامتيازك الثاني. في حين أن التبعية لا تسدد القروض على الفور ، إلا أنها تساعد المقرضين في تقدير المخاطر وتحديد أسعار الفائدة المناسبة.
أمثلة على شرط التبعية
ومن الأمثلة على ذلك:
- شراء منزل
- أخذ رهن عقاري ثان
- تأجير العقارات
- إعادة تمويل منزلك
- استخدام حقوق ملكية منزلك
اتفاقية التبعية
تحدد اتفاقية التبعية الترتيب الذي يتم بموجبه سداد مدفوعات ديون حامل السندات من خلال جعل أحد القروض "أفضل" على الآخر. إذا تخلف المالك عن سداد الرهن العقاري أو أعلن إفلاسه ، فإن شرط التبعية يصبح بالغ الأهمية.
اتفاقية التبعية هي وثيقة قانونية تحدد أولوية قرض على آخر عندما يتعلق الأمر بتحصيل مدفوعات من المدين. عندما يتخلف المدين عن سداد مدفوعات أو يرفع دعوى إفلاسه ، فقد يصبح تحديد أولويات الديون أمرًا ضروريًا.
إذا قام المقترض بتصفية أصوله لتسوية الديون ، فإن هذه الاتفاقية تقر بأن مطالبة أو مصلحة أحد الطرفين أعلى من مطالبة أو مصلحة طرف آخر.
في حالة حبس الرهن والتصفية ، لن يتمكن المُقرض الثانوي من تحصيل القرض إلا إذا كان المقترض يفي بالتزامات المُقرض الأساسي.
كيف تعمل اتفاقية التبعية
عندما يحتاج الأفراد والشركات إلى مساعدة مالية ، فإنهم يلجئون إلى المؤسسات المقرضة. ما لم يتخلف المقترض عن سداد مدفوعاتها وحتى يتخلف عنها ، يتلقى المُقرض تعويضًا عندما يحصل على مدفوعات فائدة على مبلغ الإقراض. إذا قام المقترض بوضع امتيازات إضافية على العقار ، على سبيل المثال إذا حصل على رهن عقاري ثان ، فيجوز للمقرض أن يسعى للحصول على اتفاقية تبعية لتأمين مصالحه.
الدين الثانوي هو قرض يشار إليه باسم "المبتدئ" أو "الثاني". الدين الرئيسي هو الدين الذي يحتوي على مطالبة أعلى للأصل. كبار مقرضي الديون لديهم استحقاق قانوني يتعين دفعه بالكامل قبل أن يتلقى مقرضو الديون الثانوية أي دفعة. قد تحصل الالتزامات ذات الأولوية الأقل على استرداد ضئيل أو معدوم إذا لم يكن لدى المدين الأموال اللازمة لتغطية جميع ديونه ، أو إذا لم يوفر الرهن والبيع عائدات سائلة كافية.
مثال على اتفاقية التبعية
انظر إلى الشركة التي لديها 670,000 ألف دولار من الديون الرئيسية ، و 460,000 ألف دولار في الديون الثانوية ، و 900,000 ألف دولار من إجمالي قيمة الأصول. تعلن الشركة إفلاسها وتصفية أصولها بمبلغ 900,000 ألف دولار. سيحصل حاملو الديون الكبار على السداد الكامل ، مع تقسيم المبلغ المتبقي البالغ 230,000 ألف دولار بين صغار أصحاب الديون بمعدل 50 سنتًا على الدولار. نظرًا لأن المساهمين تابعون لجميع الدائنين ، فلن يتلقى المساهمون في الشركة التابعة شيئًا في عملية التصفية. نظرًا لأن الديون الثانوية هي أكثر خطورة من القروض ذات الأولوية الأعلى ، فعادة ما يفرض المقرضون معدلات فائدة أعلى للتعويض عن المخاطر.
أنواع اتفاقية التبعية
اتفاقيات التبعية مفيدة في مجموعة واسعة من المواقف ، بما في ذلك هياكل تمويل الشركات المعقدة.
النوعان الأكثر شيوعًا لاتفاقيات التبعية هما كما يلي:
# 1. اتفاقية التبعية التنفيذية
من خلال التوقيع على اتفاقية تبعية تنفيذية ، يوافق المرء على إخضاع مصلحة الفرد لمصلحة الضمان الخاصة بشخص آخر. نظرًا لأنه مجرد وعد مستقبلي ، فقد يكون من الصعب تنفيذ مثل هذه الاتفاقية.
إذا رفض الطرف التوقيع على الاتفاقية ، فقد يتبع ذلك انتهاك مطالبة بالعقد.
# 2. اتفاقية التبعية التلقائية
يتم تنفيذ كل من الاتفاقيات الأولية والاتفاقية الفرعية وتسجيلها بشكل متزامن في اتفاقية التبعية التلقائية. اذا كان عمل الثقة يتضمن بندًا ثانويًا ، على سبيل المثال ، ستشير الاتفاقية عادةً إلى أنه بمجرد التسجيل ، سيكون امتياز عقد الثقة ذي الصلة ثانويًا بشكل لا إرادي لسند ائتمان آخر.
تبعية القرض
في حالة التخلف عن السداد ، فإن القروض الثانوية هي قروض ثانوية تتلقى مدفوعات بعد سداد جميع الامتيازات الأولى بالكامل. نظرًا لأنها ثانوية ، غالبًا ما يكون لديهم معدلات فائدة أعلى للتعويض عن المخاطر الأعلى للمقرض الثانوي من قروض المقرض الأساسي.
في حالة وجود تقصير أو إفلاس، تحصل قروض التبعية على مدفوعات كاملة بعد القروض الرئيسية. ولأن المقرضين التابعين يعرفون أنهم يخاطرون ، فإنهم يفرضون سعر فائدة أعلى. اتفاقية التبعية أو الحكم مهم في كثير من الأحيان لتحديد تبعية القرض. في الرهن العقاري ، تحمي اتفاقية التبعية المُقرض الأساسي على العقار. عادة ما يحتفظ البنك أو أي مؤسسة مالية أخرى بالرهن العقاري الأول. إذا كان هناك تقصير أو حبس الرهن ، فإن تلك المؤسسة ستخسر أكثر من غيرها. يحمي البند صاحب الرهن الأصلي ، ويضمن الدفع في حالة وجود رهن على المنزل.
كيف يعمل قرض التبعية
أول قرض عقاري في العقار هو القرض الضروري لتمويل شراء العقار. يشير مصطلح "الدين الرئيسي" إلى كل من القرض الأصلي والديون التي يمثلها. يعد الحصول على قرض لشراء منزل أو حد ائتمان (HELOC) على العقار في تاريخ لاحق بمثابة دين مبتدئ.
يحمل قرض ملكية المنزل (HELOC) مخاطر أعلى من التخلف عن السداد أو الرهن من الرهن العقاري الأول. ونتيجة لذلك ، سيتم الدفع لصاحب الرهن العقاري الأول قبل أي مدينين آخرين في حبس الرهن. نظرًا لأن HELOC هو التزام ثانوي ، فإن المقرض الذي يحتفظ بها سوف يتقاضى راتبه مع ما تبقى. قد يكون التجميع مستحيلًا في بعض المواقف.
لاحظ أنه يمكن عادةً الحصول على قرض HELOC أو قرض ملكية المنزل من نفس البنك الذي قدم الرهن العقاري الأولي دون مواجهة أي مشكلات تبعية. سيخضع قرض الملكية العقارية للرهن العقاري الأول بشكل افتراضي.
وفي الختام
في الختام ، يعطي شرط التبعية بشكل أساسي الأولوية للمطالبة الحالية في الاتفاقية على أي اتفاقيات لاحقة. تعد عقود الرهن العقاري واتفاقيات إصدار السندات أكثر الأماكن شيوعًا لرؤية هذه البنود. على الرغم من الاسم المعقد للاتفاقية ، إلا أنها تخدم غرضًا مباشرًا. إنه ينقل رهنك العقاري الجديد إلى حالة الرهن الأول ، مما يسمح لك بإعادة التمويل باستخدام قرض ملكية المنزل أو خط ائتمان. يعد توقيع اتفاقيتك مرحلة مهمة في عملية إعادة التمويل.
الأسئلة الشائعة
لماذا أحتاج إلى اتفاقية التبعية؟
إنه ينقل رهنك العقاري الجديد إلى حالة الرهن الأول ، مما يسمح لك بإعادة التمويل باستخدام قرض ملكية المنزل أو حد ائتمان. يعد توقيع اتفاقيتك خطوة حاسمة في عملية إعادة التمويل الخاصة بك.
كيف تعمل اتفاقية التبعية؟
عندما يفلس المدين ، تعطي اتفاقية التبعية الأولوية للديون المضمونة ، وترتيبها حسب الأولوية لأغراض التحصيل. لا يستطيع الدائن الثاني في الخط الاستلام إلا بمجرد أن يحصل الدائن الأساسي على مدفوعات كاملة
كيف أتبع HELOC؟
يعتبر الحد الأدنى من التصنيفات الائتمانية والحد الأقصى لـ CLTV من المتطلبات الشائعة لترخيص التبعية (مزيج من القرض إلى القيم). قد يكون سداد دين قرض ملكية المنزل أو الحد من الائتمان الذي يمكن الوصول إليه على HELOC كافياً لتأمين التبعية.
كم من الوقت تستغرق اتفاقية التبعية؟
عادة ، سيكون لدى مقرض الرهن العقاري الخاص بك وشركة الملكية كافة المعلومات الضرورية. يستغرق الأمر عادةً حوالي 25 يوم عمل لإكمال العملية.
مقالات ذات صلة
