بالنسبة لكثير من الناس ، فإن امتلاك منزل هو حلم يتحقق. لكن الحصول على قرض عقاري هو إحدى الخطوات القليلة التي يجب اتخاذها للوصول إلى هناك.
أكثر من ذلك ، لأنه قرار مالي كبير ، من المهم أن تفهم ما الذي ينطوي عليه الحصول على قرض عقاري قبل المضي قدمًا في القيام بذلك.
ومن ثم ، إذا كنت تفكر في امتلاك منزل وكيفية البدء ، فهذه المقالة مفيدة للغاية. حيث أنه يحتوي على كل ما تحتاج لمعرفته حول الرهن العقاري ومعناه وأنواعه وعملياته.
لنبدأ بتعريف بسيط للرهن العقاري.
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو قرض يستخدمه المقترض لشراء منزل أو لصيانته ، أو أي شكل آخر من أشكال الممتلكات العقارية.
عادة ، يوافق المقترض على سداد القرض خلال فترة زمنية متفق عليها ، وفي سلسلة من المدفوعات المنتظمة. الممتلكات بمثابة ضمان للقرض.
على الرغم من إمكانية الحصول على قرض يغطي التكلفة الكاملة للمنزل ، إلا أنه من الشائع أكثر أن تحصل على قرض بحوالي 80٪ من قيمة المنزل.
أكثر من ذلك ، فإن تكلفة الرهن العقاري تعتمد على مدة القرض (على سبيل المثال 20 سنة) ، وسعر الفائدة التي يفرضها المقرض.
أيضًا ، هناك آلية قانونية تسمح للمقرض بالاستيلاء على الممتلكات وبيعها لسداد ديون المقترضين.
يُطلق على الرهون العقارية أيضًا اسم "قروض الرهن العقاري" ، وهي طريقة جيدة للحصول على منزل إذا لم يكن لديك المال النقدي بعد.
مقالات لها صلة: التدقيق المالي: كل ما تحتاجه ، مبسط !! (+ pdf مفصل)
كيف يعمل الرهن العقاري
عندما تتلقى رهنًا عقاريًا ، يمنحك المُقرض مبلغًا متفقًا عليه من المال يُعرف باسم "رأس المال" لشراء المنزل.
أنت توافق على سداد القرض مع الفائدة على مدى فترة زمنية. هذا يعني أيضًا أنه ليس لديك سيطرة كاملة على المنزل حتى تسدد قرضك العقاري.
عادة ، يتكون الرهن العقاري من عنصرين: رأس المال والفائدة.
رأس المال هو المبلغ المحدد من المال الذي يمنحه المُقرض للمقترض لشراء منزل. على سبيل المثال ، إذا اقترضت 5,000 دولار من أحد المقرضين لشراء منزل ، فإن مبلغ 5,000 دولار بالكامل هو رأس المال.
بينما الفائدة من ناحية أخرى هي ما يفرضه عليك المُقرض لمنحك تلك الأموال. بمعنى آخر ، يمكنك القول إنه المبلغ الذي يفرضه عليك المُقرض لاقتراض رأس المال.
يتم تحديد الفائدة من خلال شيئين يقول صاروخ: أسعار السوق الحالية ومستوى المخاطرة التي يتخذها المُقرض لإقراضك المال. على الرغم من أنه لا يمكنك التحكم في أسعار السوق الحالية ، إلا أنه لا يزال بإمكانك التحكم في الطريقة التي يراك بها المُقرض.
إن الحصول على درجة ائتمانية عالية ، ومصدر دخل جيد ومستقر ، وقليل من العلامات الحمراء في تقرير الائتمان الخاص بك يوضح للمقرض أنك قادر على سداد قرض الرهن العقاري الخاص بك. أكثر من ذلك ، فإنه يظهر للمقرض أنك أقل مخاطرة ، وبالتالي يقلل من سعر الفائدة الخاص بك.
يعتمد مبلغ المال الذي يمكنك اقتراضه على ما يمكنك تحمله بشكل مريح والقيمة السوقية للمنزل. وذلك لأن المُقرض يمكنه فقط منحك مبلغًا يعادل قيمة المنزل.
عند سداد القرض ، يميل المقترضون إلى الدفع على أقساط ، عادة ما تكون شهرية تتكون من كل من رأس المال ورسوم الفائدة.
اقرأ أيضا: خيارات Straddle: أفضل الأمثلة لإتقان أي إستراتيجية
عملية الرهن العقاري
الأفراد الذين يسعون للحصول على قرض يبدأون بالتقدم إلى واحد أو أكثر من مقرضي الرهن العقاري. بعد ذلك سيطلب المُقرض الدليل الذي يُظهر أن المقترض قادر على سداد القرض. يمكن أن تشمل الأدلة كشف حساب مصرفي ، وإقرارات ضريبية ، وإثبات للتوظيف الحالي ، وتاريخ بطاقة الائتمان.
إذا تمت الموافقة على طلب القرض ، فسيقوم المُقرض بمنح المقترض مبلغ القرض المتفق عليه بسعر فائدة محدد.
يمكن لمشتري المنازل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري عندما يرون عقارًا يشترونه أو عندما لا يزالون يتسوقون. إذا تمت الموافقة على الطلب ، فإنهم يتلقون "موافقة مسبقة" معلقة عند الانتهاء من اتفاقية الرهن العقاري.
إن الحصول على "موافقة مسبقة" على الرهن العقاري يساعد في البحث عن منزلك ، حيث يعلم بائعي المنزل أن لديك أموالاً تدفعها مقابل شراء المنزل.
بمجرد أن يتفق الطرفان (المشتري والبائع) على شروط صفقتهما ، يمكن أن يجتمعوا للإغلاق.
سيقوم البائع بعد ذلك بنقل ملكية العقار إلى المشتري واستلام المبلغ المتفق عليه من المال ، وسيقوم المشتري بالتوقيع على أي مستندات رهن متبقية.
أجزاء من سداد الرهن العقاري
اعتمادًا على اتفاقية الرهن العقاري الخاصة بك ، تتكون مدفوعات الرهن العقاري من الرسوم التالية ؛
# 1. الضرائب العقارية
قد يختار المُقرض تحصيل ضرائب الملكية المرتبطة بالمنزل كجزء من مدفوعات الرهن العقاري.
في مثل هذه الحالة ، يتم الاحتفاظ بالأموال المحصلة للضرائب في حساب ضمان ، والذي سيستخدمه المُقرض لدفع ضرائب المنزل عند استحقاقها.
# 2. تأمين الرهن العقاري
قد تشمل مدفوعات الرهن العقاري أيضًا تأمين الرهن العقاري المعروف باسم تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
هذا التأمين مطلوب من قبل معظم المقرضين عندما يدفع المشتري دفعة أولى تقل عن 20 في المائة من سعر شراء المنزل.
# 3. تأمين لأصحاب المنازل
يمنحك هذا التأمين الحماية في حالة وقوع كارثة. في مثل هذه الحالات عندما تدفع فاتورة التأمين الخاصة بك في دفعة الرهن العقاري الخاصة بك ، يتم الاحتفاظ بفاتورة التأمين في حساب الضمان حتى استحقاق أقساط البوليصة.
اقرأ أيضا: أفضل مقرضي الرهن العقاري: تم تحديث 2023 (+ دليل مفصل)
أنواع الرهن العقاري
بمجرد أن تقرر الحصول على قرض عقاري ، فقد حان الوقت لكي تفكر في نوع القرض الذي تريد الحصول عليه. هناك أنواع مختلفة من قروض الرهن العقاري ، وسنقوم بإدراجها أدناه.
# 1. الرهن العقاري بسعر ثابت
يخبرك اسم الرهن العقاري عادة بنوع سعر الفائدة المتوقع. بالنسبة للرهن العقاري ذي السعر الثابت ، يتم الاتفاق على معدل الفائدة ويظل كما هو طوال مدة القرض.
عادة ، يتوفر الرهن العقاري بسعر ثابت لعدة فترات تصل إلى 30 عامًا. سداد القرض على مدى فترة طويلة يجعل القسط الشهري ميسور التكلفة.
بشكل عام ، بالنسبة لهذا النوع من القروض ، بغض النظر عن مدة القرض ، فإن معدل الفائدة سيظل كما هو. هذا هو السبب في أن الرهون العقارية ذات السعر الثابت هي الأفضل لأولئك الذين يفضلون سداد مدفوعات شهرية ثابتة.
# 2. الرهن العقاري
قرض VA هو قرض متاح للأفراد العسكريين في الخدمة الفعلية وقدامى المحاربين. وهي مضمونة من قبل وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية والتي تتطلب القليل من المال أو لا تتطلب أي أموال على الإطلاق.
قروض VA هي ميزة خدمة لأولئك الذين خدموا البلاد. وهو حقًا خيار جيد لأنه يتيح لك الحصول على منزل بدون دفعة أولى أو تأمين خاص على الرهن العقاري.
# 3. الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)
من الاسم ، يمكنك بسهولة أن ترى أنه يمكن زيادة أسعار الفائدة أو خفضها مع تغير الأسعار.
يمكن أن يكون هذا النوع من الرهن العقاري خيارًا جيدًا عندما يكون سعر الفائدة منخفضًا عند مقارنته بمعدل قرض الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا.
مثال على ARM كما هو محدد في سعر البنك هو 5/1 ARM و / أو 7/1 ARM. في 5/1 ARM ، يشير الرقم 5 إلى فترة أولية مدتها خمس سنوات يظل خلالها سعر الفائدة ثابتًا بينما يشير الرقم 1 إلى أن سعر الفائدة يخضع للتعديل مرة واحدة في السنة.
أثناء الجزء القابل للتعديل من ARM ، يتم تحصيل سعر الفائدة بناءً على مؤشر مالي قياسي ، مثل سعر المؤشر الرئيسي الذي يحدده الاحتياطي الفيدرالي أو معدل التمويل الليلي المضمون (SOFR).
بينما تجعل ARM من الصعب على المقترض مراقبة إنفاقه / إنشائها ووضع ميزانياته الشهرية ، إلا أنها تحظى بشعبية لأنها تأتي بمعدلات فائدة ابتدائية أقل من الرهون العقارية ذات السعر الثابت.
قد يسعى المقترضون ، على افتراض أن دخلهم سينمو بمرور الوقت ، إلى ARM من أجل تأمين معدل ثابت منخفض في البداية ، عندما يكسبون أقل.
مقالات لها صلة: التمويل الأصغر: التعريف ، الأهمية ، التاريخ ، المؤسسات (+ تفاصيل القرض ونصائح)
# 4. الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية
قروض الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية مضمونة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية ، وهي خيار شائع بين مشتري المساكن.
وذلك لأن قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لها دفعة أولى منخفضة ومتطلبات درجة ائتمان منخفضة. يمكنك الحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية بدفعة أولى منخفضة تصل إلى 3.5٪ ودرجة ائتمان 580.
نظرًا لأن هذا القرض مدعوم من الحكومة ، فسيحصل المقرضون على تعويض إذا فشل المقترضون في سداد القرض. هذا يقلل من المخاطر التي يتحملها المقرضون من خلال إقراضك المال.
# 5. الرهن العقاري
في الرهن العقاري البالوني ، ستبدأ المدفوعات منخفضة ثم تنمو لتصبح مبلغًا كبيرًا قبل انتهاء القرض.
هذا النوع من الرهن العقاري مخصص للمشترين الذين سيكون لديهم دخل أعلى في نهاية فترة القرض أو الاقتراض منه في البداية.
كما أنها مثالية لأولئك الذين ينوون بيع العقار قبل نهاية فترة القرض. ولكن إذا كنت لا تنوي بيع العقار ، فقد تحتاج إلى إعادة التمويل للبقاء في العقار.
بشكل عام ، تعتبر القروض العقارية البالونية من أكثر أنواع الرهون العقارية خطورة.
# 6. قروض وزارة الزراعة الأمريكية
قروض وزارة الزراعة الأمريكية هي قرض مدعوم من الحكومة ، للمنازل في المناطق الريفية المؤهلة (على الرغم من أن العديد من المنازل في الضواحي مؤهلة لتكون "ريفية" وفقًا لتعريف وزارة الزراعة الأمريكية.) للحصول على قرض وزارة الزراعة الأمريكية ، لا يمكن أن يتجاوز دخل أسرتك 115٪ من متوسط دخل المنطقة.
هذا النوع من الرهن العقاري هو خيار جيد للمقترضين المؤهلين لأنه يسمح لك بالحصول على منزل بدون دفعة أولى.
في بعض الحالات ، تكلف رسوم الضمان التي يتطلبها برنامج وزارة الزراعة الأمريكية أقل من قسط تأمين الرهن العقاري FHA.
مصطلحات الرهن العقاري
قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، هناك عدة شروط يجب أن تكون على دراية بها. فيما يلي المصطلحات الأكثر استخدامًا التي يجب أن تعرفها ، لتتمتع بتجربة سلسة
# 1. دفعة أولى
الدفعة الأولى هي الرسوم التي يدفعها المشتري لشراء منزل. عادة ، يدفع المشترون نسبة مئوية من قيمة المنزل أولاً ثم يحصلون على الباقي كرهن عقاري.
يمكن أن تؤدي الدفعة الأولى الأكبر إلى زيادة فرص المشتري في الحصول على سعر فائدة أقل. والرهون العقارية المختلفة لها حد أدنى مختلف للدفعات المقدمة.
مقالات لها صلة: إدارة الأموال: أهم 10+ نصائح لتصبح محترفًا
# 2. الضمان
حساب الضمان هو حساب يحتفظ بجزء من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية للمقترض الذي يغطي أقساط التأمين على أصحاب المنازل والضرائب العقارية.
يتم إنشاء حساب ضمان للتأمين والضرائب من قبل مُقرض الرهن العقاري ، الذي يقوم بدفع مدفوعات التأمين والضرائب نيابة عن المقترض.
يسمح هذا الحساب للمقترض بسداد نفقاته بسهولة على أقساط صغيرة شهريًا.
# 3. الإطفاء
الاستهلاك هو عملية سداد القرض على أقساط على مدى فترة زمنية طويلة. يذهب جزء من الدفعة إلى دفع المبلغ الأساسي ، بينما يذهب البعض الآخر إلى دفع أسعار الفائدة.
عندما يتم إطفاء القرض بالكامل ، فهذا يعني أنه قد تم سداده بالكامل بنهاية جدول الإطفاء.
# 4. سند إذني
السند الإذني هو مثل سند الإيداع الذي يحتوي على جميع المبادئ التوجيهية للسداد. هي الاتفاقية المكتوبة التي تحتوي على جميع شروط قرض الرهن العقاري. تشمل هذه الشروط ؛
- نوع سعر الفائدة (قابل للتعديل أو ثابت)
- نسبة سعر الفائدة
- مدة سداد القرض (مدة القرض)
- يتم سداد المبلغ المقترض بالكامل
بمجرد سداد القرض بالكامل ، يتم تسليم السند الإذني للمقترض.
# 5. الاكتتاب
اكتتاب الرهن العقاري هو العملية التي يقوم المقرض من خلالها بتقييم المخاطر التي ينطوي عليها إقراض المال للمقترض.
تتطلب عملية الاكتتاب تطبيقًا وتنظر في عدة عوامل مثل درجة الائتمان للمقترض والتقرير والديون وقيمة الممتلكات التي يرغبون في شرائها.
قانون الرهن العقاري
يشير قانون الرهن العقاري إلى الآليات القانونية المشاركة في تأمين الرهون العقارية والقروض. وفق ويكيبيديا، الرهن العقاري هو أداة قانونية تُستخدم لإنشاء مصلحة ضمان في الممتلكات العقارية التي يحتفظ بها المُقرض كضمان لدين ، وعادة ما يكون قرضًا من المال.
في معظم الولايات القضائية ، ترتبط الرهون العقارية ارتباطًا وثيقًا بالقروض من العقارات بدلاً من العقارات الأخرى.
أكثر من ذلك ، قد تكون الرهون العقارية قانونية أو عادلة. قد يستغرق الأمر واحدًا من عدد من الهياكل القانونية المختلفة ، والتي تعتمد على الولاية القضائية التي يتم بموجبها الرهن العقاري.
تقول سلطات القانون العام أن هناك جانبين قانونيين للرهن العقاري ؛
- الرهن العقاري بالزوال
- الرهن العقاري برسوم قانونية
# 1. الرهن العقاري بالزوال
في حالة الرهن العقاري بالزوال ، يظل المُقرض مالك العقار المرهون حتى يتم سداد القرض بالكامل. يمنح هذا النوع من الرهن الدائن الحقوق الكاملة للممتلكات بشرط إعادة العقار عند السداد الكامل.
مقالات لها صلة: الرافعة المالية: دليل بسيط لمساعدتك على البدء ، مع أمثلة (+ نصائح سريعة)
# 2. الرهن العقاري برسوم قانونية
في هذا الشكل من الرهن العقاري ، يظل المدين هو المالك القانوني للممتلكات ، ولكن للدائن حقوق كافية على العقار لفرض ضمانه.
لحماية المقرض ، عادة ما يتم تسجيل الرهن العقاري عن طريق الرسوم القانونية في سجل عام. يقوم مقرضو الرهن العقاري بإجراء عمليات بحث عن ملكية العقار المعني للتأكد من عدم وجود رهون عقارية مسجلة على ممتلكات المدين.
ما هو الرهن العقاري والقرض؟
القرض هو مبلغ المال المأخوذ من مؤسسة مالية لتحقيق أهداف أو مطالب محددة. يمكن تأمينها أو بدون ضمانات. الرهن العقاري هو مطالبة مرفوعة ضد شيء غير منقول مرهون به كضمان للدين.
كم من المال تحتاج لبدء قرض عقاري؟
إذا كنت تشتري منزلًا لأول مرة ، فمن المحتمل أنك تبحث عن حزمة رهن عقاري بقرض بقيمة 90٪ أو 95٪ (مما يعني أنك ستحتاج إلى إعداد وديعة بنسبة 5٪ أو 10٪). المخاطرة هي العامل الحاسم عند اقتراض الأموال بأي صفة.
من الذي يتأهل كمشتري لأول مرة؟
أولاً ، دعنا نتناول الرد المقدم أعلاه: المشتري الفعلي لأول مرة هو شخص غير متزوج ولم يمتلك منزلًا من قبل في أي مكان في العالم. الأمر نفسه ينطبق على الأزواج عندما لا يشتري أي من الأعضاء منزلًا من قبل.
ما هو الراتب الذي يمكنني الحصول عليه على قرض عقاري؟
يعتمد غالبية المقرضين على المبلغ الذي يرغبون في تقديمه لك على مضاعفات أرباحك. سيقدم لك معظم أرباب العمل أربعة أضعاف راتبك السنوي إذا كنت مؤهلاً ، وقد يعرض عليك بعض أصحاب العمل خمس مرات ، وقد يرتفع بعض أصحاب العمل ستة أضعاف إذا كانت الظروف مناسبة.
ما الرهن العقاري يمكنني كسب 30 ألف؟
إذا نجحت في اجتياز شيكات القدرة على تحمل التكاليف ، فسوف يسمح لك معظم المقرضين باقتراض ما يصل إلى 4.5 إلى 5.5 ضعف أرباحك السنوية. ومع ذلك ، فإن المبلغ الذي يمكنك اقتراضه سيختلف بين المقرضين. بعبارة أخرى ، إذا ربحت 30,000 ألف جنيه إسترليني ، فقد تتمكن من الحصول على قرض عقاري بحوالي 150,000 ألف جنيه إسترليني.
هل يمكنني الحصول على قرض عقاري بقيمة 20 ألف سنويًا في المملكة المتحدة؟
يمكن بالتأكيد الحصول على رهن عقاري براتب قدره 20,000 جنيه إسترليني سنويًا ، وهو دخل محترم.
هل يمكنني الحصول على قرض عقاري بقيمة 25 ألف سنويًا في المملكة المتحدة؟
تطبيق المضاعف على الدخل يحدد تقليديا حجم الرهن العقاري. إذا كنت تربح 25,000 جنيه إسترليني سنويًا ، على سبيل المثال ، فقد يضاعف المُقرض هذا المبلغ بمقدار أربعة ليأتي بعرض رهن عقاري بقيمة 100,000 جنيه إسترليني. من غير المألوف أن يزيد المُقرض إيراداتك بأكثر من أربعة أضعاف.
وفي الختام
يعتبر الرهن العقاري خيارًا جيدًا إذا كنت ترغب في الحصول على منزل ولكن ليس لديك ما يكفي من المال للقيام بذلك.
آمل أن تشرح هذه المقالة كل ما تحتاج لمعرفته حول الرهون العقارية.
أتمنى لك كل خير!
الأسئلة الشائعة
ما هو الفرق بين الرهن العقاري والقرض؟
القرض هو مجموع الأموال المقترضة من مؤسسة مالية لتحقيق أهداف أو متطلبات مختلفة. قد تكون خالية من الضمانات أو مضمونة. يشير الرهن العقاري إلى الممتلكات غير المنقولة التي يتم استخدامها كضمان للحصول على قرض.
هل الرهن العقاري قرض شخصي؟
ما الفرق بين القرض الشخصي والرهن العقاري؟ القرض الشخصي هو قرض من بنك أو مقرض آخر غير مضمون مقابل أصل. يشار أحيانًا إلى مثل هذه القروض على أنها قروض غير مضمونة. الرهن العقاري هو قرض يستخدم لشراء عقار أو أرض.
هل يمكنني سداد الرهن العقاري بقرض؟
يمكنك استخدام قرض شخصي لسداد الرهن العقاري الخاص بك ، ولكن قد لا تكون هذه هي الاستراتيجية الأفضل ، خاصة إذا كان معدل الفائدة على القرض أعلى من معدل الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك.