هناك العديد من عوامل القرض التي يجب مراعاتها أثناء الحصول على قرض عقاري. أحد أهم القرارات هو الحصول على قرض عقاري بسعر ثابت أو قابل للتعديل. يمكن أن تكون ARM جذابة في مناخ ارتفاع معدل اليوم بسبب معدلات بدايتها المنخفضة ، لكنها تأتي مع مخاطر كبيرة.
كل نوع من القروض له مزايا وعيوب. لذلك ، يجب أن يسترشد قرارك بميزانيتك ، ومتطلبات الإسكان ، وتحمل المخاطر المالية. دعونا نرى تعريف الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) والأنواع المختلفة بما في ذلك 5/1 و 5/6 ARM
ما هو القرض العقاري القابل للتعديل (ARM)؟
الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) هو قرض يتغير فيه سعر الفائدة على أساس منتظم ، ويعتمد عادةً على مؤشر محدد مسبقًا. قد يحتوي قرض ARM على فترة معدل ثابت مبدئي من 5 إلى 10 سنوات. بمجرد انتهاء الفترة الثابتة الأولية ، يمكن تغيير سعر الفائدة (تعديل) كل عام بعد ذلك. على سبيل المثال ، مع قرض 5/1 ARM لمدة 30 عامًا ، سيتم تحديد سعر الفائدة الخاص بك لأول 5 سنوات قبل أن يتذبذب بالزيادة أو النقصان كل عام على مدار الـ 25 عامًا القادمة.
كيف يعمل الرهن العقاري القابل للتعديل؟
ARM هي قروض عقارية طويلة الأجل لها مرحلتان منفصلتان ، تعرفان بالفترة الثابتة والفترة القابلة للتعديل.
- فترة محددة: أولاً ، هناك فترة مبدئية ذات معدل فائدة ثابت (عادةً ما تكون أول 5 أو 7 أو 10 سنوات من القرض) والتي لن يتقلب خلالها سعر الفائدة الخاص بك.
- فترة التعديل: بعد ذلك ، قد يرتفع سعر الفائدة أو ينخفض بناءً على التغييرات في المعيار. (المزيد عن المعايير قريبا.)
على سبيل المثال ، افترض أنك تناولت ARM لمدة 30 عامًا مع 5 سنوات ثابتة. سيؤدي ذلك إلى معدل فائدة ثابت للسنوات الخمس الأولى من القرض. بعد ذلك ، قد يتقلب سعر الفائدة الخاص بك على مدار الـ 25 عامًا المتبقية من القرض.
ARMs غير المتوافقة مقابل ARMs المطابقة
أثناء البحث عن خيارات ARM الخاصة بك ، ستصادف قروضًا مطابقة وغير مطابقة.
القروض المطابقة هي قروض عقارية تفي بمعايير معينة ويمكن بيعها إلى فاني ماي وفريدي ماك. إذا اتبع المقرضون معاييرهم ، فيمكنهم بيع الرهون العقارية التي أنشأوها لهذه الشركات التي ترعاها الحكومة لإعادة تجميعها في سوق الرهن العقاري الثانوي.
إذا كان القرض لا يفي بهذه المتطلبات الدقيقة ، فإنه يصنف على أنه غير متوافق. ومع ذلك ، قبل الدخول في قرض غير متوافق ، كن على دراية بالمخاطر المحتملة! على الرغم من وجود أسباب وجيهة وراء مطالبة المقترضين برهن عقاري غير مطابق. في حين أن غالبية منشئي الرهن العقاري غير المطابقين جديرون بالثقة ، فإن العديد منهم ليسوا كذلك. إذا كنت تفكر في الحصول على ARM غير متوافق ، فتأكد من قراءة التفاصيل الدقيقة حول إعادة تعيين الأسعار بعناية وفهم كيفية عملها.
أحد الآثار المترتبة على ذلك هو أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية و VA ARMs غير متوافقة بموجب إرشادات فاني ماي وفريدي ماك ، ومع ذلك فهي تتمتع بالدعم الكامل من حكومة الولايات المتحدة. إذا كان لديك دعم من الحكومة الفيدرالية ، فقد تشعر براحة أكبر في اختيار أحد هذه القروض إذا كان متاحًا لك.
الحد الأقصى للأسعار ومعدلات الرهن العقاري القابلة للتعديل
هناك عدد من الأشياء التي تؤثر على معدلات الرهن العقاري. يتم تضمين العناصر الشخصية مثل درجة الائتمان الخاصة بك ، وكذلك الآثار الأوسع للظروف الاقتصادية. قد تواجه في البداية سعرًا تشويقيًا لجذبك بمعدل منخفض للغاية سيتلاشى في وقت ما خلال مدة القرض.
المعيار المحدد في العقد بمثابة الأساس لسعر ARM. قد يحدد العقد ، على سبيل المثال ، الخزانة الأمريكية أو معدل التمويل لليلة واحدة (SOFR) كمعيار للسعر. سيعمل المعيار بشكل أساسي كنقطة انطلاق لأي عمليات إعادة تعيين للحسابات.
تعد معدلات الخزانة الأمريكية ومعدلات SOFR من بين أدنى المعدلات المتاحة للقروض قصيرة الأجل لعملائها الأكثر جدارة ائتمانية ، وهم غالبًا حكومات ومؤسسات كبرى. يتم تسعير القروض الاستهلاكية الأخرى بهامش ، أو هوامش ، لأدنى معدلات القروض الممكنة بناءً على هذا المعيار.
يتم تحديد الهامش في ARM الخاص بك من خلال درجة الائتمان الخاصة بك وتاريخك ، بالإضافة إلى الهامش القياسي الذي يعترف بأن الرهون العقارية هي في جوهرها أكثر خطورة من القروض المفهرسة بالمعايير. سيدفع العملاء الأكثر جدارة ائتمانية ما يقرب من هامش الرهن العقاري النموذجي ، وسيتم ترميز القروض ذات المخاطر العالية أكثر من هناك.
والخبر السار هو أنه قد يتم وضع حدود لأسعار الفائدة ، مما يشير إلى الحد الأقصى لتعديل سعر الفائدة المسموح به خلال أي فترة معينة من ARM. نتيجة لذلك ، سيكون لكل تعديل معدل جديد تقلبات أكثر احتمالًا.
إعادة تمويل الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)
في بعض الحالات ، قد يكون ARM هو الخيار الأفضل. ولكن ماذا لو تغير وضعك المالي؟ لتأمين استقرار أكثر مما يمكن أن توفره ARM ، يمكنك إعادة تمويل ARM الخاص بك إلى رهن عقاري بسعر ثابت.
لحسن الحظ ، فإن الإجراء بسيط نسبيًا. سوف تحصل على قرض جديد لسداد الرهن الحالي إذا قمت بإعادة التمويل. بعد ذلك ، ستبدأ في سداد الرهن العقاري الجديد.
نظرًا لأنك تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري جديد ، فستحتاج إلى اتباع العديد من نفس الخطوات التي قمت بها عندما تقدمت بطلب للحصول على قرض عقاري لأول مرة. قسائم الدفع ، وكشوف الحسابات المصرفية ، والإقرارات الضريبية ، على سبيل المثال ، ستكون مطلوبة بالتأكيد.
مع أسعار الفائدة الجذابة في السوق ، قد يكون الوقت مناسبًا الآن للتفكير في تثبيت سعر فائدة منخفض طوال مدة القرض.
الرهن العقاري الثابت مقابل الرهن القابل للتعديل
بصفتك مشتري منزل محتمل ، ستكون قادرًا على الاختيار بين الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت ورهن عقاري قابل للتعديل. إذن ، ما هو الفرق بين هذه الرهون العقارية؟
يوفر الرهن العقاري ذو السعر الثابت مزيدًا من اليقين لأن معدل الفائدة يظل ثابتًا خلال مدة القرض. هذا يعني أنه سيتم تحديد دفعة الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك طوال مدة القرض.
من ناحية أخرى ، قد يتقاضى ARM فائدة أقل خلال الفترة التمهيدية ، مما يؤدي إلى خفض الدفعة الشهرية الأولى. ومع ذلك ، بعد تلك المدة الأولية ، سيكون للتغييرات في أسعار الفائدة تأثير على مدفوعاتك. إذا انخفضت أسعار الفائدة ، يمكن أن تصبح ARM أقل تكلفة من الرهون العقارية ذات السعر الثابت ؛ ومع ذلك ، إذا ارتفعت الأسعار ، يمكن أن تصبح ARM أكثر تكلفة بكثير.
أنواع قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل
هناك العديد من التخطيطات الممكنة للاختيار من بينها إذا كنت مهتمًا بـ ARM. إليك نظرة أعمق على بدائلك.
# 1. 5/1 و 5/6 رهن عقاري قابل للتعديل
معدل الفائدة على قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل 5/1 و 5/6 ثابت خلال السنوات الخمس الأولى من مدة القرض. يشير الرقم الثاني إلى مدى تكرار تعديل السعر بعد السنوات الخمس الأولى. معدل الرهن العقاري قابل للتعديل بنسبة 5/5 يختلف مرة واحدة في السنة. يتم تعديل المعدل على 1/5 ARM كل 6 أشهر. يمكن أيضًا تطبيق قيود السعر مع القرض.
إذن ، ما هو بالضبط سقف المعدل؟ في صناعة العقارات ، يمكن استخدام الكلمة 5/1 (2/2/5) للإشارة إلى الرهن العقاري بمعدل 5/1 القابل للتعديل.
المجموعة الثانية من الأرقام - 2/2/5 - تتعلق بتفاصيل سقف المعدل. هذه بعض الأمثلة:
- "2" الأول هو الحد الأقصى ، أو الحد ، لمقدار إعادة الضبط الأولي الخاص بك يمكن أن يعدل سعر الفائدة الخاص بك. بعبارة أخرى ، بعد الفترة التمهيدية الأولى البالغة 5 سنوات ، قد يقوم ARM بتعديل معدل الفائدة بنسبة 2٪ في السنة 6.
- سقف التعديل اللاحق: يمثل الرقم "2" الثاني الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن أن تؤدي إليه عمليات إعادة تعيين المعدل اللاحقة إلى زيادة معدل الفائدة. بشكل عام ، فإن سقف التعديل اللاحق العادي هو 2٪. هذا يعني أن سعر الفائدة الخاص بك قد يرتفع بنسبة تصل إلى 2٪ في السنة 7.
- يحدد سقف التعديل مدى الحياة مقدار ارتفاع معدل الفائدة بشكل إجمالي طوال فترة القرض. في حالتنا ، يمكن أن يرتفع معدل الفائدة بنسبة 1٪ فقط في السنة 8 وما بعدها: 5٪ (إجمالي الحد الأقصى لمدى الحياة) ناقص 2٪ (تعديل السنة 1) ناقص 2٪ (تعديل السنة 2) يساوي 1٪
اقرأ أيضا: دليل إعادة تمويل حاسبة الرهن العقاري: نظرة عامة ، ومقارنات ، وكل ما تحتاجه
معظم ARM لديها سقف تعديل مدى الحياة بنسبة 5٪ ، ولكن هناك حدود عمر أكبر قد تكلفك أكثر بكثير على المدى الطويل. إذا كنت تفكر في الحصول على ARM ، فتأكد من فهم كيفية إعداد عروض أسعار الحد الأقصى ومقدار مدفوعاتك الشهرية التي يمكن أن تزيد إذا ارتفعت أسعار الفائدة.
# 2. الأذرع 7/1 و 7/6
تتمتع ARMs 7/1 و 7/6 بمعدل ثابت لمدة 7 سنوات. مع فترة 30 عامًا ، قد ينتج عن ذلك مدفوعات متغيرة بناءً على أسعار الفائدة المتغيرة لمدة 23 عامًا بعد انتهاء فترة السعر الثابت الأولي.
تذكر أن معدل الفائدة قد ينمو أو ينخفض ، مما يؤدي إلى زيادة أو انخفاض دفعة الرهن العقاري لتغطية ميزانيتك.
# 3. الأذرع 10/1 و 10/6
المعدل الثابت في 10/1 و 10/6 ARM هو للسنوات العشر الأولى من القرض. بعد ذلك ، سوف يتقلب سعر الفائدة استجابة لظروف السوق. إذا كنت تأخذ 30 عامًا ، فستحصل على 20 عامًا من المدفوعات المتغيرة.
كيفية الحصول على الموافقة على قرض ARM
للتأهل للحصول على ARM ، يجب أن تفي بالعديد من المعايير المختلفة ، تمامًا كما تفعل مع أي قرض عقاري آخر.
يجب أن تكون مستعدًا لإثبات أرباحك. سيساعد مستوى دخلك المُقرض في تحديد حجم دفعة الرهن العقاري التي يمكنك التأهل للحصول عليها.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون لديك درجة ائتمانية ممتازة نسبيًا للتأهل. تتطلب معظم القروض ، على سبيل المثال ، درجة FICO® لا تقل عن 620.
من يجب أن يفكر في شراء ARM؟
يختار معظم الأفراد القدرة على التنبؤ ، ومع أسعار الفائدة المنخفضة اليوم ، يختارون الرهون العقارية ذات السعر الثابت.
من ناحية أخرى ، قد تكون ARM أكثر منطقية بالنسبة لبعض مشتري المنازل ، خاصة أولئك الذين يتنقلون بشكل متكرر أو يشترون منازل بداية. إذا كنت لا تبحث عن منزل إلى الأبد ، فإن شراء ARM وبيعه قبل انتهاء فترة السعر الثابت يمكن أن يؤدي إلى انخفاض مدفوعات الرهن العقاري.
بالطبع ، هناك دائمًا احتمال أنك لن تتمكن من بيع المنزل قبل تعديل سعر الفائدة الخاص بك. إذا حدث هذا ، يجب أن تفكر في إعادة التمويل إلى رهن عقاري بسعر فائدة ثابت أو رهن عقاري جديد قابل للتعديل. ومع ذلك ، لا تزال هناك فرصة لارتفاع أسعار الفائدة بحلول ذلك الوقت.
المصطلحات المعدلة للرهن العقاري
نظرًا لأن ARMs أكثر انخراطًا بشكل كبير من القروض ذات السعر الثابت ، فإن استيعاب الإيجابيات والسلبيات يتطلب وعيًا أساسيًا ببعض المصطلحات. قبل اختيار ARM ، يجب على المقترضين فهم المفاهيم التالية:
- تردد التعديل: هذا هو معدل تكرار تعديل أسعار الفائدة (على سبيل المثال ، شهريًا ، سنويًا ، إلخ).
- فهارس التعديل: تعديلات سعر الفائدة مرتبطة بمعيار. هذا هو في بعض الأحيان معدل الفائدة على أصل معين ، مثل شهادات الإيداع أو أذون الخزانة. يمكن أن يكون أيضًا مؤشرًا محددًا ، مثل معدل التمويل الليلي المضمون (SOFR) ، أو مؤشر تكلفة الأموال ، أو سعر الفائدة المعروض بين البنوك في لندن (ليبور).
- الهامش: عندما توقع على قرضك ، فإنك توافق على دفع معدل أعلى من المؤشر بنقطة مئوية واحدة. على سبيل المثال ، يمكن أن يكون معدلك القابل للتعديل هو معدل فاتورة الخزانة لسنة واحدة زائد 2٪. تُعرف نسبة 2٪ الإضافية بالهامش.
- القبعات: هذه هي حدود مقدار ارتفاع معدل الفائدة في كل فترة تعديل. تحتوي بعض ARM أيضًا على حدود دفع شهرية إجمالية. هذه القروض ، التي تُعرف أحيانًا باسم قروض الاستهلاك السلبي ، لها دفعات قليلة ، لكنها قد تغطي جزءًا فقط من الفائدة المستحقة الدفع. يتم إضافة الفائدة غير المدفوعة إلى رأس المال. بعد سنوات من مدفوعات الرهن العقاري ، قد يكون رأس المال المستحق عليك أكبر من المبلغ المقترض.
- سقف: الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن أن يكون عليه معدل الفائدة القابل للتعديل خلال مدة القرض.
كيف يتم تحديد المعدلات المتغيرة على الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل؟
يتم استخدام أداء واحد من ثلاثة فهارس أولية لتحديد معظم معدلات ARM:
- عائد الاستحقاق الأسبوعي الثابت على أذون الخزانة لسنة واحدة: العائد الذي تدفعه سندات دين الخزانة الأمريكية ، وفقًا لتتبع مجلس الاحتياطي الفيدرالي.
- مؤشر المنطقة الحادية عشر لتكلفة الأموال (COFI): معدل الفائدة الذي تدفعه المؤسسات المصرفية في غرب الولايات المتحدة على الودائع.
- SOFR (سعر التمويل الليلي المضمون): كمعدل مرجعي ل ARMs ، حلت SOFR محل سعر الفائدة بين البنوك في لندن (ليبور).
يتم تحديد الفهرس الذي يتبعه ARM في وثائق القرض.
يحدد مقرضو الرهن العقاري معدلات ARM من خلال أخذ معدل المؤشر وإضافة عدد متفق عليه من النقاط المئوية ، والمعروف باسم الهامش. يمكن أن يتقلب معدل المؤشر ، لكن ليس الهامش.
على سبيل المثال ، إذا كان المؤشر 1.25٪ والهامش 3 نقاط مئوية ، فإن معدل الفائدة هو 4.25٪. إذا انخفض المؤشر إلى 1.5 في المائة بعد عام ، فسوف يقفز معدل الفائدة على قرضك إلى 4.5 في المائة.
مزايا وعيوب ARM
الايجابيات
- يعني سعر الفائدة الافتتاحي الأرخص أقساط شهرية أقل والقدرة على وضع المزيد من الأموال على رأس المال.
- قد يتم تخفيض معدل الفائدة والدفعات الشهرية.
- لا يمكن أن يرتفع سعر الفائدة فوق الحد الأقصى.
سلبيات
- حتى مع تعيين الحد الأقصى ، قد تنمو أسعار الفائدة والمدفوعات الشهرية إلى مستويات لا يمكن السيطرة عليها.
- هيكل أكثر تعقيدًا وقد يكون من الصعب فهمه
- إمكانية دفع غرامة مسبقة
لماذا تختار البنوك القروض القابلة للتعديل؟
في وقت مبكر من فترة القرض ، تكون المدفوعات أقل والمعدلات أقل. يمكن للناس شراء منازل أكثر تكلفة مما قد يفعلون بخلاف ذلك لأن المقرضين يمكن أن يأخذوا المبلغ المخفض في الاعتبار عند تحديد أهلية المقترضين. يمكن للمقترضين الاستفادة من معدلات الانخفاض دون إعادة التمويل بفضل ذلك.
أيهما أفضل ، ARM أم معدل ثابت؟
بالنسبة للمقترضين الذين يعتزمون مغادرة منزلهم قبل انتهاء صلاحية جزء معدل الفائدة الثابت من ARM ، قد تكون الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل أفضل من الرهون العقارية ذات السعر الثابت. غالبًا ما تكون ARM مفيدة في المواقف العقارية ذات معدلات الفائدة المرتفعة لأن سعر الفائدة الخاص بك يمكن أن يتغير إذا انخفضت الأسعار.
من الذي يصنع مرشحًا مناسبًا للحصول على قرض عقاري بسعر قابل للتعديل؟
قد يكون مشترو المنازل الذين يعتزمون نقل أو بيع مسكنهم قبل تعديل معدل الرهن العقاري الأول مرشحين مناسبين لـ ARM. نظرًا لأن ARM لديها في كثير من الأحيان معدلات فائدة أقل من القروض الثابتة ، وتبحث عن أقل معدل فائدة أو دفعة شهرية.
هل الرهون العقارية ARM لا تزال قيد الاستخدام اليوم؟
حتى لو عادت ARMs في مناخ ارتفاع الأسعار اليوم ، فإن الحصول على الموافقة على أحدها يمكن أن يكون أكثر صعوبة من الحصول على قرض عقاري بسعر ثابت ، فالقرض العادي بسعر فائدة ثابت لا يتطلب سوى دفعة أولى بنسبة 3٪ ، بينما تحتاج إلى 5٪ على الأقل .
وفي الختام
من خلال تقديم سعر فائدة أقل للسنوات القليلة الأولى من القرض الخاص بك ، فإن الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل تتداول في اليقين طويل الأجل من أجل المدخرات المسبقة. غالبًا ما تكون مناسبة للمقترضين الذين لا ينوون البقاء في منازلهم لفترة طويلة من الزمن أو الذين ينوون إعادة التمويل بعد بضع سنوات. إذا كنت ترغب في البقاء في منزلك لعقود من الزمن ، يمكن أن يكون ARM خطيرًا لأن مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك قد تزيد بشكل كبير بمجرد انتهاء فترة المعدل الثابت. إذا كنت تشتري منزلك إلى الأبد ، ففكر في ما إذا كان ARM مفيدًا لك.
الأسئلة الشائعة حول الرهن العقاري القابل للتعديل
لماذا الرهن العقاري المعدل سيء؟
إذا كان لديك خيار الدفع ARM وقمت فقط بسداد الحد الأدنى من المدفوعات التي لا تشمل جميع مستحقات الفائدة ، فستتم إضافة الفائدة غير المدفوعة إلى أصل الرهن العقاري الخاص بك ، وستدين بأكثر مما اقترضته في الأصل. إذا وصل مبلغ القرض الخاص بك إلى الحد الأقصى للعقد ، فستزيد أقساطك الشهرية.
كيف يعمل الرهن العقاري المعدل؟
معدل الفائدة المبدئي على ARM ثابت لفترة زمنية محددة. بعد ذلك ، يتم إعادة تعيين معدل الفائدة المطبق على الرصيد المستحق على أساس منتظم ، على فترات سنوية أو حتى شهرية.
هل يمكنك سداد رهن ARM مبكرًا؟
يمكن سداد رهن عقاري قابل للتعديل لمدة 5 سنوات (5/1 ARM) مبكرًا ؛ ومع ذلك ، قد يتم تطبيق غرامة الدفع المسبق. تتطلب عقوبة الدفع المسبق فائدة أعلى على الرهن العقاري.
- الرهن العقاري: دليل بسيط 2022 للمبتدئين وكل ما تحتاجه محدث !!!
- دليل إعادة تمويل حاسبة الرهن العقاري: نظرة عامة ، ومقارنات ، وكل ما تحتاجه
- حاسبة الرهن العقاري من Zillow: ما مدى دقة حاسبة Zillow للرهن العقاري؟ (+ نصائح سريعة)
- مصاريف تعديل الخسارة (LAE): المعنى ، كيف يعمل LAE
- إطفاء حاسبة الرهن العقاري: دليل شامل (محدث)
