ما هو سند البيع والصفقة
صفقة البيع وسند البيع هو صك قانوني يسمح للمالك السابق (المانح) بنقل ملكية إلى المالك الحالي (المستفيد). يشيع استخدام هذا النوع من السند في عمليات حبس الرهن العقاري والمبيعات الضريبية ، بينما كثيرًا ما تستخدم سندات الضمان في معاملات الملكية العادية. ولكن بعد ذلك ، يفضل المقرضون التجاريون صكوك الضمان لأنها تضمن أن الممتلكات ستكون خالية من العيوب مثل عيوب الملكية ، والامتيازات الضريبية للمالك السابق ، وحقوق الارتفاق غير المعروفة من الممتلكات الأخرى. لا يتم توفير هذه الضمانات من خلال صكوك المساومة والبيع.
بغض النظر ، سيُظهر لك هذا المنشور الغرض من استخدام عقد البيع والصفقة وكل ما يجب أن تعرفه عنها. ويتضمن أيضًا ما إذا كان يجب عليك استخدامها أم لا.
سند المساومة والبيع: نظرة عامة
فقط بائع العقار هو من يملك حق الملكية وله سلطة نقل الملكية ، بموجب عقد صفقة وبيع. كما ذكرنا سابقًا ، لا يحمي هذا النوع من السند المشتري من الامتيازات أو المطالبات الأخرى على الأرض ، وبالتالي قد يتحمل المشتري المسؤولية في حالة ظهور هذه الصعوبات.
ولكن نظرًا لأنه من المحتمل أن يكون لدى البائع القليل من المعرفة بتاريخ الملكية وحالتها ، فإن صكوك الصفقات والبيع تُستخدم بشكل شائع عند نقل الملكية في الرهن أو المبيعات الضريبية ، كما يوضح إريك ماريبوجوك، المدير التنفيذي لمركز جامعة جورج ميسون لريادة الأعمال العقارية في أرلينغتون ، فيرجينيا.
وفقا لماريبوجوك ،
"لا يقدم البائع أي ضمانات فيما يتعلق بأي مطالبات ضد الملكية أو عيوب الملكية". "المشتري من ناحية أخرى ، يقبل الممتلكات خاضعة لأية مطالبات أو مشاكل الملكية التي قد تكون موجودة."
ومع ذلك ، قد يختار البائع الإشارة إلى الرهن ، مثل حقيقة أنه لا توجد ضرائب على الممتلكات متأخرة ، كما يوضح ماريبوجوك. ونتيجة لذلك ، يصنف السند في هذه الحالة على أنه "عقد صفقة وبيع مع تعهدات".
وفقًا لأندرو ماغواير ، محامي العقارات التجارية في شركة McCausland Keen & Buckman في ديفون ، بنسلفانيا ، فإن صكوك الصفقات والبيع قانونية في بعض الولايات القضائية بما في ذلك نيفادا ونيوجيرسي ونيويورك وأوريجون ورود آيلاند وواشنطن.
يقول ماجواير: "سيطالب معظم مشتري العقارات في هذه الولايات بصفقة صفقة وسند بيع مع تعهدات" ، مما يعني أن "بائع العقار يذكر أنه لم يفعل شيئًا لإثبات ملكية العقار الذي يتم نقله ، باستثناء هؤلاء الأعباء المشار إليها على وجه التحديد في الفعل ".
من الأهمية بمكان فهم ماذا أو من تحمي العهود في صفقة البيع والصفقة. هذا يثير السؤال ، "كيف يعمل عقد البيع والصفقة؟"
كيف تعمل صفقة البيع وسند البيع؟
يشتمل نموذج عقد البيع والصفقة على عدد من التفاصيل المهمة.
- العنوان البريدي ورقم طرد المقيم الضريبي: يأتي هذا في الوصف القانوني للممتلكات.
- أسماء المانح والممنوح: المانح هو المالك الحالي للممتلكات. الحاصل على المنحة هو المالك الجديد للعقار الذي يتولى حق الملكية.
- تؤكد الصفقة وسند البيع على أن للمانح الحق القانوني في التصرف أو نقل الملكية إلى مالك جديد.
لا توجد حماية للملكية: لا يضمن مستند الصفقة والبيع أن العقار خالٍ من الأعباء أو صعوبات الملكية. الامتيازات الضريبية ، وحقوق الارتفاق المزعجة ، ومطالبات الطرف الثالث بالملكية قد يواجهها أصحاب المنازل الذين يشترون منزلًا ممنوعًا من خلال صفقة صفقة وسند بيع. يقوم بعض المشترين بإجراء تحقيق بشأن الملكية ، والحصول على تأمين على الملكية ، وتوظيف محامي عقارات قبل شراء منزل ممنوع لتقليل المخاطر المرتبطة بصفقة صفقة وبيع.
ما هو الفرق بين سندات المساومة والبيع وسندات Quitclaim؟
نادرًا ما تُستخدم سندات Quitclaim ، المعروفة أيضًا باسم سندات المطالبات السريعة ، في معاملات العقارات التجارية لنقل الملكية. يتم استخدامها عادة لنقل ملكية الممتلكات عندما لا يتم تبادل تعويض مالي. يعد نقل الملكية العقارية بين أفراد العائلة أو إلى صندوق ائتماني حي (عادةً كجزء من التخطيط العقاري) ، أو تصحيح الأخطاء وعيوب الملكية من معاملة سابقة ، أو إضافة أو إزالة شخص من مجموعة ملكية ، كلها أمثلة لما يمكن القيام به.
ولأنها لا تثبت أن المانح لديه السلطة القانونية لسند قطعة أرض ، نادرًا ما تُستخدم سندات الإقلاع في المعاملات العقارية التجارية. صك صك المانحين يعلم الطرفان أنهما لا يمتلكانه في بعض المواقف (عادةً لتصحيح مشاكل الملكية) ، وهذا هو السبب في عدم استخدام سند الاستقالة في مزاد الرهن. يُفضل عقد صفقة وسند بيع لأنه ينشئ حقًا قانونيًا في البيع.
هناك ستة أنواع مختلفة من الأعمال
اعتمادًا على علاقتهم بالمشتري أو المستفيد ، غالبًا ما يتعامل مالكو العقارات مع ستة أنواع مختلفة من السندات.
صك Quitclaim
ينقل سند quitclaim الملكية من مالك إلى آخر ، لكنه لا يضمن ملكية واضحة أو يشير إلى أن المانح لديه السلطة القانونية لتصديق (نقل) الملكية. تُستخدم مستندات Quitclaim بشكل شائع لتصحيح أخطاء الملكية ، أو نقل الملكية بين أفراد العائلة أو إلى صندوق ثقة حي ، أو الأهم من ذلك ، إضافة أو إزالة أشخاص من مجموعة من المالكين.
سند الضمان العام
سند الضمان العام هو مستند يأتي مع بيع عقارات تجارية. إنها في الأساس شهادة خطية تتحقق من أن المانح لديه السلطة القانونية لتصديق الملكية على المستفيد ، ويضمن العنوان طوال مدة تاريخ الملكية. يضمن أن المشتري لن يواجه أي مطالبات أو امتيازات ضريبية أو أعباء أخرى من المالكين السابقين للعقار.
صك المنحة
سند المنحة ، المعروف أيضًا باسم سند الضمان الخاص أو صك الضمان المحدود ، يعمل بشكل مشابه لسند الضمان العادي مع اختلاف رئيسي واحد: إنه يضمن فقط ملكية واضحة وغياب الأعباء في جميع أنحاء ملكية البائع للعقار. يكون المشتري أقل حماية من خلال هذا النوع من السند من صك الضمان العام ، والذي يضمن ملكية واضحة طوال تاريخ ملكية العقار. في حين أن وثيقة المنحة لا تعزل المشتري عن المطالبات المقدمة خلال فترة ملكية سابقة ، إلا أنها تحمي البائع من المسؤولية.
صفقة البيع وسند البيع
تشهد الصفقة وسند البيع على أن للمانح الحق في نقل ملكية العقار الذي يتم بيعه. ومع ذلك ، فإنه لا يضمن أن الحاصل على المنحة سيحصل على ممتلكاته بدون امتيازات.
صك الثقة
صك الثقة هو مستند قانوني مرفق ببعض قروض الإسكان. إنه عقد بين ثلاثة أطراف: المستفيد (المُقرض) والمانح (المقترض) والوصي (طرف ثالث محايد مثل شركة الملكية). إنه ينشئ امتيازًا على قطعة من الممتلكات يستمر حتى يسدد المقترض الدين بالكامل.
سند الرهن العقاري
سند الرهن يشبه صك الثقة ، مع استثناء واحد رئيسي. يشارك طرفان فقط في هذا النوع من الفعل ؛ المقرض والمقترض. سند الرهن لا يشمل الوصي الذي يحمل العنوان في صك الثقة. حتى يتم سداد الرهن العقاري بالكامل ، يشترك المقرض والمقترض في ملكية العقار بشكل متساوٍ. في هذه المرحلة ، يكون صاحب المنزل هو المالك الوحيد للعقار ، ولم يعد مسؤولاً عن أي ديون.
لماذا من المهم أي نوع من الصك تفعل؟
من الأهمية بمكان فهم نوع السند المصاحب للعقار. أي مشاكل ملكية لم يتم حلها ، على سبيل المثال ، تضيف مخاطر إلى المعاملة ويمكن أن تؤثر على صافي أرباحك إذا كنت مستثمرًا تشتري منزلًا في مزاد بقصد قلبه. نتيجة لذلك ، فإن العمل الشامل أمر ضروري.
"إذا كان المستثمرون مستعدين لتحمل مخاطر إضافية من خلال الاستثمار في عقار ينطوي على حبس الرهن أو البيع الضريبي من خلال صفقة وبيع أو سند مطالبة ، [عليهم] أن يكفلوا مشاريعهم بعائد مرتفع بما يكفي لدفع ثمن هذه المخاطر الإضافية ، يجادل ماريبوجوك.
يجب على المستثمرين أيضًا التأكد من أن الممتلكات قابلة للتمويل من قبل المُقرض - إذا لم يدفعوا نقدًا - وقابلة للتأمين من قبل شركة الملكية ، وفقًا لماغواير.
تجري شركات الملكية عمليات بحث عن المشكلات وتوفر التأمين للمساعدة في تسوية أي مطالبات لم يتم حلها قد تنشأ. نظرًا لأن سياسة المُقرض لا تغطي المشتري أو المستثمر ، فمن الجيد الحصول على بوليصة تأمين ملكية للمالك بالإضافة إلى سياسة المُقرض الضرورية. تجدر الإشارة أيضًا إلى أن شكل السند المستخدم في المعاملة قد يكون له تأثير على معدل تأمين الملكية الخاص بك.
وينصح ماجواير قائلاً: "يجب على المشترين أيضًا مناقشة شكل السند قبل توقيع عقد الشراء والتأكد من أن الجهة المُقرضة وشركات الملكية الخاصة بهم يوافقون على نموذج السند قبل الإغلاق".
متى يتم استخدام سند الصفقة والبيع؟
في المبيعات الضريبية ومبيعات العقارات وإجراءات الرهن ، يتم استخدام هذا النوع من السندات بشكل شائع. قد يكون البنك أو السلطات الضريبية على دراية جيدة بتاريخ الملكية أو المالك السابق ولن تتحمل أي مخاطر بتقديم أي وعود.
ومع ذلك ، حتى في ظل هذه الظروف ، فإن هذه الأعمال ليست نموذجية في جميع الدول. الولايات الغربية مثل كولورادو ووايومنغ وواشنطن هي الأكثر احتمالا أن يكون لديها صكوك صفقات وبيع. يتم استخدامها أيضًا في نيويورك وفيرمونت في بعض الأحيان.
مكونات سند المساومة والبيع
باستثناء ما هو مذكور صراحة ، يمكن نقل الضمانات في سندات المساومة والبيع. إنه اختيار بالرغم من ذلك. لا شيء يمنع مثل هذا الفعل من تضمين واحد أو أكثر من الضمانات.
من ناحية أخرى ، عادة ما تسجل الصفقة وسند البيع الأساسيات المجردة للمعاملة: التاريخ واسم المشتري والبائع والمبلغ المدفوع مقابل العقار ووصفه القانوني. سيتم الاقتباس من وسيلة النقل ، عادةً بالكلمات "يمنح المانح ويتعامل ويبيع ..." أو "يمنح المانح ويطلق سراحه ..."
عهود أم لا عهود؟
يجب التعبير عن العهود صراحةً في الفعل ولا يمكن تضمينها. إذا تم تقديم مثل هذا المستند إليك ، فلا تفترض أنك غير مغطى إذا كان هناك أي امتيازات أو أعباء معلقة على الممتلكات. اقرأها بعناية أو قم بمراجعتها من قبل محامٍ حتى تعرف بالضبط ما الذي تحصل عليه بنفسك.
إذا كان ذلك ممكنًا ، فقم بإجراء بعض الأبحاث حول العقار. سترغب في أن تكون على دراية ببعض الأعباء الشائعة حتى تتمكن من اكتشافها.
عدد قليل من العيوب الشائعة
فيما يلي بعض العيوب التي تأتي مع استخدام سندات المساومة والبيع. سيساعدك بشكل أساسي على تحديد ما إذا كان يجب عليك التعامل مع هذا النوع من السندات.
# 1. الضرائب على العقارات
يتم فرض ضرائب على العقارات من قبل المدن والمقاطعات والولايات في بعض الأحيان. سيؤدي عدم دفع هذه الضرائب إلى فرض امتياز على الممتلكات. يمكن بيع الامتياز الضريبي إلى المستثمر ، الذي لديه بعد ذلك خيار حبس الرهن على الممتلكات.
الرهون العقارية الثانية وقروض تحسين المنزل لها الأسبقية على الرهون العقارية الأولى ، ومع ذلك ، في معظم الحالات ، ضرائب الملكية لها الأسبقية على الرهون العقارية.
# 2. المستحقات لجمعية أصحاب المنازل
يتم تسجيل مستحقات جمعية أصحاب المنازل كالتزامات قانونية في المحاكم المحلية. سيؤدي عدم دفع فواتيرك في الوقت المحدد إلى حجز عقارك ، وفي النهاية حبس الرهن. عندما يتم بيع العقار ، يجب سداد الامتياز كجزء من صفقة الإغلاق.
تعتبر الشقق السكنية فريدة من نوعها من حيث أنك لا تمتلك المرافق المشتركة ، ومع ذلك فأنت لا تزال مسؤولاً عن رسوم الصيانة والجبايات. يجوز فرض الحجز إذا لم يتم دفع هذه الرسوم والمستحقات.
قواعد وقيود جمعية أصحاب المنازل
هناك لوائح وعهود وقيود في التقسيمات الفرعية وجمعيات أصحاب المنازل. يمكن أن تكون مستندات واسعة للغاية مع إرشادات تغطي كل شيء من العناية بالعشب إلى لون السقف. يمكن أن تؤدي انتهاكات هذه القيود على أساس منتظم إلى حجز الممتلكات للغرامات غير المدفوعة.
# 3. الامتيازات المادية أو الميكانيكا
إذا كان المالك السابق قد أجرى إصلاحات ، أو استبدال المعدات ، أو إنجاز عمل كبير ولم يدفع على النحو المتفق عليه ، فمن المرجح أن يتم إيداع رهن في العقار. نادرًا ما تشكل هذه الامتيازات خطرًا على الملكية ، ولكن إذا كانت تكتسب فائدة ، فقد تكون في مأزق للحصول على مبلغ كبير من المال عندما تبيع وتغلق عملية الشراء.
# 4. الامتيازات على الضرائب
إذا تخلف صاحب المنزل عن ضرائب دخله ، فسيتم رفع الامتيازات ضده ، وعلى الأرجح منزله. إذا حاولت البيع لاحقًا ، فإن الحكومة تأخذ حصتها أولاً ، ويمكن أن تزيد الفوائد والغرامات بسرعة.
# 5. التقديرات والرسوم البلدية
إذا لم تدفع تكاليف القمامة والصرف الصحي ، فسوف يعود ذلك ليؤذيك. عادة ما يكونون مدينين للحكومة أو كيان تابع للحكومة. قد تفرض البلدية رسومًا على مالكي العقارات مقابل أنظمة الصرف الصحي أو الممرات الجديدة. تصل الفاتورة عبر البريد ، ويجب على صاحب المنزل دفعها أو سيتم وضع حجز على العقار.
# 6. مجال البارز
هذا غير شائع ، لكنه يمكن أن يكون مشكلة كبيرة. قد يكون منزلك في حي قديم يعوق بناء ملعب رياضي جديد في المقاطعة. فجأة ، تضطر إلى بيع العقار الذي اشتريته ، ويتم إعطاؤك تقديرًا للمبلغ الذي ستحصل عليه.
ما هو الغرض من المساومة وسند البيع؟
فقط بائع العقار هو من يملك حق الملكية وله سلطة نقل الملكية ، بموجب عقد صفقة وبيع. لا يحمي هذا النوع من السند المشتري من الامتيازات أو المطالبات الأخرى على العقار ، وبالتالي قد يكون المشتري مسؤولاً في حالة ظهور هذه الصعوبات.
هل المساومة وسند البيع سيء؟
شراء العقارات بهذا النوع من السندات ليس دائمًا فكرة سيئة ، ولكن من الأفضل توخي الحذر. لا يمكن المطالبة باسترداد الأموال من البائع في ظل الظروف التي يتم فيها شراء عقار بصفقة ويتم اكتشاف صك البيع وعيوب الملكية بعد الواقعة.
ما هي المساومة والبيع في العقارات؟
يتم استخدام سندات المساومة والبيع في المعاملة ، كما يوحي الاسم. ينص مستند المساومة والبيع ، على عكس طلب الإقلاع ، على أن المانح يمتلك العقار ويمكنه بيعه إلى المشتري. في المعاملات العقارية ونقل الممتلكات المصادرة ، يتم استخدام سندات المساومة والبيع.
ما هما نوعان من الأعمال؟
"سند المنحة" و "صك الاستقالة" هما النوعان الأكثر شيوعًا من السندات في كاليفورنيا. معظم الأعمال الأخرى التي ستصادفها ، مثل "صك التحويل بين الزوجين" في كل مكان ، هي نسخ متخصصة من صكوك المنح أو صكوك الإقلاع عن المطالبة.
ما هو الفرق الأساسي بين عقد الصفقة وعملية البيع ووثيقة مطالبة ترك؟
تذكر أن المانح الذي ينفذ صفقة صفقة وسند بيع يضمن ملكيته المطلقة للممتلكات. يشير هذا إلى أنه لا يوجد مالك آخر لديه أي مطالبة بملكية العقار. من ناحية أخرى ، لا يقدم سند الاستقالة مثل هذه الضمانات.
مقالات ذات صلة
