Якщо покупець не може отримати звичайну позику, і для покупця, і для продавця може бути важко завершити операцію. Хоча сценарій може здатися безнадійним, обидві сторони можуть укласти угоду, використовуючи інше джерело фінансування. Давайте покажемо вам, як це зробити на прикладі іпотеки в Техасі, а також як розрахувати за допомогою іпотечного калькулятора.
Обгортки, які є різновидом фінансування продавця, зменшують перешкоди для володіння нерухомістю. А також прискорити процес купівлі житла.
Що таке Wraparound Mortgage?
Обгорнута іпотека — це тип фінансування продавця, при якому покупець підписує з продавцем іпотеку, а не подає заявку на традиційну банківську позику. Після цього продавець бере на себе роль банку і приймає платежі від нового власника нерухомості. Процентна ставка, що стягується за більшістю кредитів, які фінансуються продавцем, міститиме спред, що дасть продавцю більше прибутку.
Обгорнута іпотека, як правило, більш вигідна для продавця. Багато в чому це пов’язано з тим, що продавці можуть вимагати більшу відсоткову ставку, ніж за поточною іпотечною позикою. В результаті, доки їхні покупці продовжують здійснювати свої платежі з вищими відсотками за графіком, вони можуть отримувати хороший прибуток.
Визначення іпотечного кредиту
Покупець купує будинок за допомогою іпотечного кредитора в звичайній операції з нерухомістю. Кошти від продажу потім використовуються для погашення наявної іпотеки продавця на нерухомість.
За допомогою комплексної іпотеки продавець зберігає існуючу іпотеку на будинок і пропонує фінансування покупця-продавця. Продавець також загортає позику покупця в існуючу іпотеку. Позицію кредитора в цьому випадку займає продавець. Вони обидва домовляться про початковий внесок і суму кредиту. Вони обоє підпишуть вексель із зазначенням умов іпотеки, а потім покупець отримає право власності та документ. Незважаючи на те, що продавець продовжує виплачувати первинну іпотеку, майно більше не є власником.
Покупець здійснює щомісячний іпотечний платіж продавцю, а продавець продовжує платити своєму початковому кредитору. Обгорнута іпотека функціонує як молодша застава або друга іпотека. Початковий кредитор все ще може звернути стягнення на будинок, якщо продавець не сплатить наявну іпотеку.
Продавець часто виплачує початкову іпотеку за рахунок коштів від продажу. У зв’язку з тим, що більшість іпотечних кредитів мають вищі процентні ставки, ніж традиційні іпотечні кредити. Продавець зазвичай отримує прибуток від другого кредиту.
Читайте також: ПРОДАЖ НЕРУХОМОСТІ: Покроковий посібник із процесу продажу
Приклад – найкращий спосіб описати іпотеку з обгортанням. Нижче наведено спрощену ілюстрацію стандартної операції з нерухомістю: Продавець («S») хоче продати свій будинок, який наразі фінансується. Покупець (“B”) бажає придбати будинок S і шукає позику в банку чи іншій кредитній установі. B надсилає S авансовий внесок, коли їхній кредит буде дозволено. Потім банк B погашає непогашену іпотеку S, залишаючи S залишок. Іпотека S погашена, і B тепер володіє будинком. Звісно, умовою є нова іпотека, яку він придбав у банку.
З іншого боку, звичайна транзакція виглядає так: S хоче продати свій будинок, а B хоче його купити. B робить S авансовий платіж і доставляє S вексель на залишок вартості покупки замість того, щоб просити банківську позику. Зараз B володіє будинком, але лише згідно з умовами його векселя на попередню іпотеку S. S, а також за нову іпотеку B, як і раніше, заборгованість за житло. Щомісяця B повертає S за своїм векселем, а S повертає свою початкову іпотеку своєму банку. В результаті борг B охопив початкову іпотеку S.
Приклад іпотечної іпотеки
Скажімо, ви хочете отримати 225,000 50,000 доларів США за свій будинок. Ви все ще маєте XNUMX XNUMX доларів США по іпотеці, коли виставляєте свій будинок на ринок.
Після цього ви знаходите покупців, які готові заплатити 225,000 XNUMX доларів за ваш будинок, але не можуть отримати позику в стандартній іпотечній установі. Можливо, ви зможете укласти угоду за допомогою повної іпотеки.
Для початку зверніться до свого іпотечного кредитора, щоб дізнатися, чи маєте ви право на угоду обгортання. Коли ви продаєте свою нерухомість, багато кредиторів вимагають від вас сплатити їх одним платежем. Ваш кредитор може санкціонувати угоду про обгортання, якщо ваша позика є передбачуваною, тобто якщо покупець може прийняти вашу іпотеку.
Потім ваші покупці можуть внести депозит у розмірі 10,000 215,000 доларів США та позичити решту 50,000 XNUMX доларів США від вашої продажної ціни у вас, продавця, через повну іпотеку. Ви робите щомісячні платежі своєму іпотечному кредитору, доки не погасите XNUMX XNUMX доларів, які ви все ще заборгували, і саме тоді покупці вносять свої щомісячні платежі.
Різницю між тим, що вам платить покупець, і сумою, яку ви використовуєте для погашення початкової іпотеки, зрештою залишите ви. Однак цей комплексний приклад іпотеки може бути застосовний до будь-яких ситуацій.
Обгорнута іпотека в Техасі
Обгорнута іпотека — це унікальний вид фінансування продавця. Це дає альтернативу типовій операції з нерухомістю як для продавців, так і для покупців. Повна іпотека є законним видом фінансування продавця в Техасі, і вона часто використовується, коли покупець не може отримати вигідну угоду на стандартне фінансування від банку чи іншої кредитної організації.
У Техасі дозволені «обгортання позик» або іпотека з обгортанням. Якщо все зроблено належним чином, будинок можна продати із заставою, що залишилася. Покупець використовується для отримання другої позики з високими відсотками, яка «обгортає» першу. План кредитора полягає в тому, щоб погасити обидві позики з часом із вищими відсотками за другу позику.
Однак у шахрайстві з обгортанням кредитор-хижак купує будинок під заставу у відчайдушного продавця, але не використовує збільшені платежі для погашення попереднього боргу після купівлі житла під заставну позику.
Оскільки платежі за першим правом застави ніколи не виконуються, або оскільки перша застава містить умову «настання з продажу», яка дозволяє початковому кредитору вимагати негайної виплати всієї суми основної суми, якщо будинок продається, результатом для нового покупця часто є вилучення та втрата житла. Тим часом кредиту початкового продавця може постраждати з тих же причин.
Іпотечний калькулятор
В Інтернеті є стільки інформації та інтерактивних калькуляторів, які доступні лише як інструменти самодопомоги для власного використання. Іпотечний калькулятор Wraparound не може вважатися інвестиційною чи податковою консультацією. Отже, ми не можемо обіцяти вам, що комплексний іпотечний калькулятор буде застосовним або точним у вашій конкретній ситуації. Усі приклади є гіпотетичними та призначені для використання лише як приклади. Що стосується всіх особистих фінансових труднощів, ми рекомендуємо вам отримати спеціалізовану консультацію кваліфікованих фахівців. Професіонал може допомогти вашій ситуації краще, ніж комплексний іпотечний калькулятор.
Переваги глобальної іпотеки
Однією з причин, чому продавець може погодитися на іпотечний кредит, є отримання прибутку. Ці типи позик також можуть допомогти продавцям, які мають проблеми з продажем своїх будинків. Це розширює пул покупців, роблячи нерухомість доступною для тих, хто не має права на звичайну іпотеку.
Ця форма позики може бути більш гнучкою та легшою для отримання, дозволяючи покупцям придбати будинок, який інакше був би неможливий.
Ризики, пов’язані з іпотечними кредитами
Хоча комплексна іпотека може бути вигідною для обох сторін, є небезпеки, які слід враховувати перед тим, як укладати таку угоду.
Обом сторонам доцільно мати справу з досвідченим юристом з нерухомості, який допоможе їм у процесі та зменшить ризик для обох сторін.
Для Покупців
Як зазначалося раніше, початкова іпотека залишається основною позикою. Обгортка іпотеки є підпорядкованою заставою. Це означає, що якщо продавець припиняє здійснювати платежі та не виплачує існуючу іпотеку, початковий позикодавець може стягнути заставлене майно та забрати його у нового покупця, навіть якщо покупець своєчасно здійснив платежі продавцю.
Покупці можуть пом’якшити цей ризик, здійснивши платежі безпосередньо первинному кредитору, якщо це дозволяють умови їхніх позик.
Для продавців
По-перше, існує правова небезпека. Якщо продавець має існуючу іпотеку, особливо ту, яка все ще є дещо високою, основний кредитор повинен схвалити цю вторинну позику.
Більшість кредиторів вимагають повної виплати кредиту при продажу та переході права власності на майно. Це усуне можливість іпотечного кредиту. Перш ніж вести переговори щодо умов позики чи продажу, продавці повинні перевірити свою оригінальну кредитну документацію, щоб переконатися, що вони взагалі мають право брати участь у такому типі операції з нерухомістю.
Коли вони впевнені, що можуть продовжити оформлення іпотечного кредиту, вони несуть виключну відповідальність за виплату старої іпотеки. Якщо покупець припиняє платити платежі, продавець повинен продовжити вносити початковий іпотечний платіж за рахунок власних коштів.
Різноманітні альтернативні варіанти кредитування
Якщо вам важко отримати традиційну позику як покупець або знайти кваліфікованих покупців як продавець, можуть бути інші типи іпотечних позик, які можуть допомогти.
№1. Позики FHA
Позики FHA можуть бути чудовою альтернативою для кваліфікованих покупців житла з нижчими кредитними рейтингами або обмеженими коштами на закриття, оскільки ці позики мають нижчий початковий внесок і критерії кредитної оцінки, ніж інші позики, і часто дозволяють фінансувати витрати на закриття.
№2. VA позики
Позики VA для відповідних військовослужбовців або ветеранів можуть допомогти покупцям без початкового внеску. Ці позики є одними з небагатьох без вимоги початкового внеску. Крім того, ці позики часто мають нижчі процентні ставки та не вимагають приватного іпотечного страхування (PMI).
№ 3. Позики USDA
Не потребуючи початкового внеску, кредити USDA роблять придбання нерухомості у відповідній сільській місцевості більш доступним. Цей варіант позики зазвичай має нижчу відсоткову ставку та дешевший PMI, обидва з яких можна включити в суму позики.
Висновок
Ризик, пов’язаний з іпотечними кредитами, може бути невиправданим. У ситуації з іпотечним кредитом продавець надає покупцеві іпотеку, яка потім включається в поточну іпотеку продавця. Покупець набуває права власності на нерухомість і сплачує продавцю іпотечні платежі, включаючи відсотки. Цей платіж використовується для погашення наявної іпотеки продавця перед початковим кредитором.
Залежно від умов позики продавець може отримати прибуток від різниці між двома платежами, здійсненими йому та його кредитору. Це часто досягається тим, що продавець стягує вищу відсоткову ставку за повною іпотекою, ніж за початковою іпотекою.
Ця позика може бути вигідною для обох сторін, але вона пов’язана з низкою ризиків. Покупець і продавець повинні співпрацювати з досвідченим юристом з нерухомості, щоб зменшити ці ризики.
Більшість будинків придбано за рахунок традиційного фінансування. Якщо ви шукаєте нове житло та готові отримати іпотеку з меншим ризиком від надійного кредитора, отримайте попереднє схвалення в Rocket Mortgage®, щоб розпочати процес купівлі житла.
ЧАСТІ ЗАПИТАННЯ
Чи законна повна іпотека?
Згортання іпотеки, як правило, вважається законним.
Хто несе відповідальність за повну позику?
Продавець приймає від покупця забезпечений векселем на залишок основного іпотечного кредиту плюс суму до залишку коштів на покупку таємно. Новий покупець щомісяця сплачує продавцю, а потім продавець несе відповідальність за оплату основного(их) іпотекодержателя(ів).
Що таке повний акт?
Обгортка іпотека, іноді відома як «обгортка», є типом другої іпотеки, яка використовується для фінансування покупки нерухомості. Продавець надає покупцеві молодшу іпотеку, яка огортає майно і є доповненням до будь-яких вищих іпотечних кредитів, які вже діють.
Статті по темі
