Одне з ваших найважливіших завдань як орендаря — переконатися, що ви можете виконати вимоги оренди, зокрема щодо тривалості. Навіть якщо у вас є щомісячна оренда, ви все одно повинні дотримуватися умов оренди, щоб уникнути штрафів, таких як прострочення або анулювання відшкодування. Чи потрібно достроково розривати договір оренди квартири без штрафних санкцій? Що станеться, якщо ви розірвете договір оренди? Дізнайтеся, як розірвати договір оренди квартири без штрафних санкцій і жити далі.
Причини розірвати договір оренди квартири без сплати штрафу
Є кілька ситуацій, за яких можна достроково розірвати договір оренди квартири без штрафних санкцій.
#1. Об’єкт оренди є незаконним.
Недобросовісні власники або орендодавці, які намагаються швидко заробити гроші, незаконно переобладнають вільні кімнати під орендні квартири. Якщо ви не знали, що квартира була неналежним чином перетворена в оренду, ви маєте право розірвати договір оренди та отримати назад весь або частину вашої застави. Якщо ви вважаєте, що проживаєте в незаконно переобладнаній орендованій квартирі, ознайомтеся з житловим законодавством вашого штату, щоб дізнатися, де ви можете отримати юридичну допомогу.
#2. Недотримання місцевих або державних житлових кодексів
Ви маєте право на безпечне та придатне для проживання середовище. Якщо ваша квартира не відповідає місцевим вимогам охорони здоров’я та безпеки, ви обов’язково повинні розірвати договір оренди раніше! Повинні бути доступна проточна вода та електрика, а також робоча сантехніка, опалення та звукоізоляція. Будь-яка серйозна проблема, яка може загрожувати вашому здоров’ю, безпеці чи благополуччю, призведе до розірвання договору оренди квартири без штрафних санкцій.
Заковика в тому, що, якщо ситуація не становить безпосередньої небезпеки для вас, ви повинні дати орендодавцю час вирішити проблему. Надіславши своєму орендодавцю письмове повідомлення про вашу проблему, ви повинні почекати розумний період часу, щоб вони її вирішили. Якщо ваш орендодавець все одно відмовляється вирішити проблему, ви можете подати судову скаргу до місцевого житлового управління.
#3. Порушення ваших прав орендаря
Будь-яке порушення ваших прав орендаря також може призвести до розірвання договору оренди квартири без штрафних санкцій. Наприклад, якщо ваш орендодавець порушує ваші права на конфіденційність, відвідуючи вашу законно орендовану квартиру без попереднього повідомлення, ви можете подати на нього позов до суду за невеликими позовами. Ви можете розірвати договір оренди достроково, якщо отримаєте рішення суду про те, що ваші права орендаря були порушені.
#4. Військова служба
Якщо ви перебуваєте на постійній службі в будь-якому військовому підрозділі, Закон про цивільну допомогу військовослужбовцям (SCRA) дозволяє вам достроково розірвати договір оренди квартири без штрафних санкцій, якщо вас призвуть на службу. Ви повинні додати копію своїх наказів разом із повідомленням про намір звільнитися.
#5. Злочинна діяльність на території
У багатьох місцях жертва домашнього насильства чи інших форм злочинної поведінки, які відбуваються в орендованому приміщенні, може достроково розірвати договір оренди квартири без штрафних санкцій. Ви повинні бути в змозі надати докази кримінальної дії, наприклад поліцейські звіти, медичні документи або ухвали суду.
Можливий штраф за розірвання договору оренди квартири
Ви можете отримати штраф, якщо порушите договір оренди квартири. І вони не є взаємовиключними, тож ви можете мати декілька досвідів одночасно.
#1. Власник нерухомості має право подати на вас до суду.
Власник майна може подати на вас до суду за несплачену орендну плату, якщо причина розірвання договору оренди не захищена законами штату чи правилами, що регулюють відносини між орендарем та власником майна. Це більш імовірно, якщо:
- Коли залишок орендної плати значно перевищує можливі судові витрати на позов, ви покидаєте житло достроково.
- Власник знає про ваше місцезнаходження.
- Власник виявляє, що у вас є кошти сплатити орендну плату, якщо буде наказано.
- Приміщення, яке орендується, деякий час було незайнятим, і спроби здати його в оренду були марними.
- Якщо власник нерухомості мав справу з неприємними орендарями в минулому, вони без вагань подадуть на вас до суду, якщо це варте їхнього часу.
Навіть якщо застосовне законодавство не поширюється на ваш вибір щодо розірвання лізингу, ви все одно можете надати захист. У кількох штатах, наприклад, власники нерухомості повинні продемонструвати добросовісність, щоб повторно здати в оренду квартири, які покинули. Вони не можуть просто залишити приміщення порожнім до закінчення терміну оренди, а потім подати до суду на порушника оренди для стягнення орендної плати.
Однак, якщо у вас немає вагомих доказів порушення договору оренди, суд майже напевно вирішить на користь власника нерухомості. Якщо ви вже поїхали з міста, можливо, повертатися й з’являтися не варто вашого часу та грошей. Багато виселених орендарів цього не роблять.
#2. Ви можете зіткнутися з грошовим вироком.
Грошове рішення, також відоме як кредитне рішення, буде видано, якщо суд визнає, що ви законно зобов’язані сплатити решту заборгованої орендної плати. Ви можете уникнути довгострокової кредитної шкоди, виконавши такі дії:
- Переговори щодо взаємоприйнятної домовленості про оплату в суді — це те, чого ви не зможете досягти, якщо не з’явитеся для захисту своєї справи.
- Якщо можливо, сплатіть повну суму судового рішення на місці.
У результаті Національного плану допомоги споживачам судові рішення та податкові застави більше не відображаються у звітах про споживчі кредити, які ведуть три основні бюро кредитної звітності. Як наслідок, вони можуть не мати прямого впливу на ваш кредитний рейтинг.
Тим не менш, вони є юридично обов’язковими. Судовий вирок на користь власника майна може дозволити йому стягнути арешт на ваш заробіток (до 25% вашого наявного доходу) і, можливо, на ваш банківський рахунок. Якщо ви проживаєте в державі спільної власності, на майно вашого подружжя також може бути накладено арешт.
#3. Можливо, вам доведеться мати справу з колекторами.
Якщо власник майна вирішить не вимагати судового рішення щодо відшкодування заборгованої орендної плати, він може найняти колекторське агентство для стягнення боргу від його імені.
Незважаючи на те, що федеральне законодавство обмежує обсяг, до якого колекторські компанії можуть стягувати борги, колекторські агентства, як правило, більш агресивні, ніж первісні власники застави. Ви дізнаєтесь, якщо хтось візьметься за вашу справу. Крім того, колекторська агенція, яка успадковує ваше зобов’язання щодо розірвання оренди, може зробити те, чого не зробив власник майна: вимагати грошового стягнення в суді.
Ви повинні намагатися уникати стягнення боргу будь-якою ціною. Це негативно вплине на ваш кредитний рейтинг. Якщо ви стурбовані тим, що власник нерухомості найме колекторське агентство, зареєструйтеся в системі кредитного моніторингу TransUnion. Щомісяця ви також можете використовувати Credit Karma, щоб безкоштовно перевірити свій кредитний рейтинг.
#4. Ваш депозит може бути конфіскований.
Однією з багатьох причин, через які ви можете втратити заставу, є розрив договору оренди. Навіть якщо власник вирішить не подавати на вас до суду, він може конфіскувати ваш депозит, як правило, повністю.
Більшість штатів вимагають орендну плату за один або два місяці як заставу. Лише кілька штатів, як-от Огайо та Нью-Йорк, мають законодавчі обмеження щодо гарантійних депозитів для квартир, оренда яких не контролюється. Муніципалітети в таких штатах можуть накладати знижені обмеження на заставу.
#5. У вас можуть виникнути проблеми з пошуком нового житла.
Незважаючи на те, що судові рішення щодо несплаченої орендної плати більше не відображаються в кредитних звітах, борги залишаються, і орендодавець навряд чи забуде, що ви порушили договір оренди. Це може повернутися до вас, поки ви шукаєте житло.
Навіть якщо ви не вкажете адресу, де ви розірвали договір оренди, у своїй заявці на оренду чи іпотеку, звичайна перевірка даних і пошук нерухомості виявлять її, а також особу власника нерухомості. Той факт, що ви пропустили адресу проблеми, сам по собі є червоним прапорцем. Подумайте про розмову, яка буде відбуватися між власником, якого ви зачепили, і власником або іпотечним кредитором вашого потенційного майбутнього будинку.
Виселений орендодавець також може повідомити про порушення договору оренди агентствам, що звітують про орендаря, наприклад Агентству захисту орендодавця. Орендарі можуть мати мало або зовсім не мати можливостей для видалення зневажливих і, можливо, неправдивих матеріалів із цих слабко контрольованих ресурсів.
#6. У вас можуть бути постійні фінансові труднощі.
Коли грошей не вистачає, а заощаджень мало, будь-яка додаткова плата за житло може бути достатньою, щоб збити ваш бюджет з колії. Визнати себе відповідальним за багатомісячну несплачену орендну плату після того, як власник нерухомості отримав грошове рішення, може мати катастрофічні наслідки для ваших фінансів.
Якщо більш м’яких кроків, таких як кредитне консультування, недостатньо, вашим найкращим вибором може бути оголошення про банкрутство, суворе рішення, яке матиме довгостроковий негативний вплив на ваш кредит.
Що станеться, якщо я виїду до закінчення терміну оренди?
Якщо вам доведеться виїхати до закінчення терміну оренди, ваш орендодавець або агент може змусити вас сплатити орендну плату до закінчення терміну оренди. Наприклад, якщо у вас є 6-місячний договір оренди та виїжджаєте через три місяці, вам може знадобитися сплатити орендну плату за три місяці, що залишилися.
Як я можу достроково розірвати договір оренди?
Відповідно до розділу 14 Закону про захист прав споживачів (CPA), ви можете скасувати існуючий договір оренди, надіславши повідомлення за двадцять робочих днів, але це має бути зроблено в письмовій формі. Ви несете відповідальність за орендну плату до кінця терміну попередження.
Пом'якшення фінансових наслідків розриву оренди
Навіть якщо ваші дії щодо розірвання оренди не підпадають під дію державних законів про захист орендарів, ці методи можуть пом’якшити її фінансовий вплив.
№1. Документуйте все
По-перше, задокументуйте все, що може підтвердити вашу претензію, якщо ви вважаєте, що ваше рішення розірвати договір оренди є виправданим державним або місцевим законом. Стежити за:
- Важливі дати та час: наприклад, день, коли ви вперше помітили занепокоєння щодо придатності для проживання, або дата виклику поліції в сусідню квартиру.
- Записи про обслуговування або перевірку: стежте за будь-якими подіями чи витратами, пов’язаними з проблемою, наприклад перевіркою печі, яка підтвердила необхідність заміни.
- Спілкування з власником про проблему: Електронні листи, листи, надіслані поштою, юридичні повідомлення, підсумки телефонних розмов або записи (якщо це дозволено законом), а також підсумки особистих розмов — усе це прийнятно.
Якщо справа дійде до цього, у вас значно менше шансів виграти суд, якщо у вас немає належних документів.
#2. Повідомити власника майна про його зобов'язання зменшити збитки.
Більшість штатів вимагають від власників орендованого майна вжити розумних заходів для повторної оренди вільних одиниць до закінчення терміну оренди. Юридично це називається «відповідальність за зменшення збитків». Nolo склав детальний список штатів, які зобов’язані зменшити збитки, і де закон менш чіткий.
Якщо ви живете в штаті з обов’язком щодо пом’якшення, перевірте сайти зі списком оренди, як-от Apartments.com, відомі сайти онлайн-реклами, як-от Craigslist, і загальнодоступні бази даних нерухомості, як-от Zillow, щоб відстежувати зусилля власника нерухомості повторно орендувати квартиру, яку ви орендували. звільнений. Якщо здається, що вони не докладають розумних зусиль або якщо вони офіційно вимагають несплачену орендну плату незабаром після вашого виїзду, надішліть їм письмове повідомлення про їх відповідальність за пом’якшення.
Попередження має спрямовувати їх до відповідного закону штату та коротко описувати його положення, включаючи значення «розумних зусиль» і те, як кроки, які вони вжили чи не вжили на сьогоднішній день, не досягають цього порогу. У своєму листі чітко поясніть, що власник нерухомості не може просто дозволити закінчити термін вашої оренди, повторно здати приміщення в нову довгострокову оренду, а потім подати на вас до суду про оренду.
#3. Знайти Суборендаря
Навіть якщо власник нерухомості має юридичне зобов’язання повторно орендувати квартиру, найкраще докласти власних розумних зусиль, щоб сприяти цьому процесу.
Суборенда одиниці на решту терміну оренди є одним із найпростіших способів розірвати оренду. Багато договорів оренди житла чітко забороняють суборенду; однак, якщо у вас немає, повідомте власника нерухомості про свій намір здати в суборенду. Ви можете рекламувати приміщення на безкоштовних або недорогих веб-сайтах, які відвідують потенційні орендарі у вашому регіоні, наприклад Craigslist, Nextdoor або Roommates.com.
Дуже важливо, щоб ви заздалегідь повідомили про своє бажання здати в суборенду. Власники нерухомості, зрозуміло, побоюються суборендаторів, і принаймні вони піддадуть вашому орендареві таку саму перевірку, що й усі інші. Це також у ваших інтересах, оскільки ви все ще несете відповідальність за оренду та оренду, навіть якщо ви здаєте в суборенду.
Ідеальним суборендором є той, з ким у вас є попередні стосунки і ви можете з упевненістю поручитися. Я знаю орендарів, яких спалили тіньові суборендарі, з якими вони раніше не мали стосунків.
#4. Змініть договір оренди
Якщо ви не хочете нести відповідальність за свою оренду після виїзду, ви можете передати її новому орендарю. Особи, які передають оренду, беруть на себе юридичну відповідальність за орендну плату після дати передачі, звільняючи попереднього орендаря та дозволяючи вам достроково розірвати договір оренди без жодних тривалих зобов’язань, окрім будь-яких юридично дозволених штрафів за пошкодження чи нечистоту, яку ви вчинили.
Перш ніж витрачати час і зусилля на пошук нових орендарів, переконайтеся, що ваш договір оренди можна передавати. Якщо ваш договір оренди можна передавати, власник нерухомості не може заборонити вам це робити, але ви все одно можете мати необхідний період попередження, який зазвичай становить від 30 до 60 днів. Якщо передача явно не схвалена, ви можете подати запит, але власник майна може мати право відмовити.
У будь-якому випадку будьте чесними. Багато власників нерухомості стурбовані передачею в оренду з тих самих причин, з яких вони стурбовані угодами про сублізинг. Неофіційні дані свідчать про те, що власники перешкоджають спробам орендарів, які від’їжджають, передати договір оренди, навіть якщо договір прямо передбачає передачу.
#5. Попереджайте якомога раніше
Чим довший період повідомлення, тим менша ймовірність того, що ваша квартира залишиться незайнятою, коли ви підете. Якщо можливо, вийдіть за межі встановленого штатом періоду сповіщення.
#6. Вибирайте короткострокову оренду.
На толерантність мого орендодавця, безсумнівно, вплинув той факт, що договір оренди, який я розірвав, був лише на шість місяців. І, на щастя для нас з дружиною, ми змогли перейти на місячну оренду незадовго до покупки нашого першого будинку. Наприкінці нашого останнього місяця в квартирі ми були вільні та чисті.
Якщо ви збираєтеся продовжити договір оренди та очікуєте переїзду до дати наступного продовження, запитайте у власника нерухомості, чи можете ви отримати термін продовження, менший ніж рік. Бажано щомісяця, але багато власників бізнесу не бажають ризикувати. Три-шість місяців є більш типовим. Слід зазначити, що власник майна не зобов’язаний давати згоду на більш короткий термін оренди.
#7. Попросіть терпіння
Коли все інше не допомагає, зверніться до більш м’якої сторони власника нерухомості. Більшість власників нерухомості не є мультяшними лиходіями, які дбають лише про збільшення грошового потоку своїх активів. Вони можуть бути готові дати вам перерву, якщо ви справді потребуєте.
Пройдіть додаткову милю до та під час виїзду, щоб допомогти власнику сказати «так». Докладайте спільних зусиль, щоб залучити альтернативних орендарів — не узурпуючи обов’язок власника нерухомості щодо пом’якшення — і хваліть їх на онлайн-форумах орендарів.
Якщо орендодавець не бажає прощати заборговану орендну плату, наступним найкращим варіантом є домовитися про взаємно розумну компенсацію без звернення до суду. Якщо ви заборгували орендну плату за чотири місяці, орендодавець може прийняти розстрочку платежу протягом наступних 12 або 18 місяців. Нарешті, власник майна, швидше за все, віддасть перевагу повній або частковій оплаті з часом, а не великому списанню.
Висновок
Якщо ви задалися питанням, як достроково розірвати договір оренди квартири без сплати штрафу, варіанти є. Вивчення ваших правових можливостей і підтримка відкритих каналів зв’язку з вашим орендодавцем є найефективнішими методами для досягнення успіху.
Якщо ви розриваєте договір оренди квартири, обов’язково задокументуйте все та зробіть усе можливе, щоб мінімізувати свої збитки, захистити свій кредитний рейтинг і залишити квартиру в хороших умовах з орендодавцем.
- НЕЗАБЕЗПЕЧЕНИЙ БОРГ: визначення, типи та приклади
- ОРЕНДА ПРОТИ ОРЕНДИ БУДИНКУ: які ключові відмінності?
- ЧИ МОЖЕ ОРЕНДОДАВЕЦЬ РОЗІРВАТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ?: Що робити, якщо ваш орендодавець розриває ваш договір оренди
- КУПІВЛЯ КВАРТИРИ: покрокова інструкція для початківців
- ЯК СКЛАДАТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ в 2022 році Оренда квартири
посилання
