ВІДТВОРЕННЯ АМОРТИЗАЦІЇ: визначення та як його розрахувати

Що саме таке відрахування амортизації в IRS і як ви розраховуєте його для таких активів, як нерухомість і майно, яке ви могли придбати? Якщо ви маєте намір продати об’єкт, який амортизувався для цілей оподаткування, вам слід ознайомитися з наведеними нижче інструкціями. Ми розглянемо, як відшкодування амортизації може призвести до збільшення податкових платежів і як, трохи продумавши, ви можете уникнути впливу на свої фінанси та орендоване майно.

Що таке відшкодування амортизації?

Відшкодування амортизації — це процедура, яка дозволяє IRS відшкодовувати податки на фінансовий прибуток платника податків від продажу активу. Орендні будівлі, обладнання, меблі та інші активи є прикладами капітальних активів. Після закінчення терміну дії активу IRS вимагає від платників податків звітувати про будь-який прибуток від вибуття або продажу цього активу як регулярний дохід. Вимоги до відшкодування амортизації основних засобів відрізняються. Податок на приріст капіталу стягується з нерухомості та відшкодування амортизації майна. Проте податок на приріст капіталу не включається до відшкодування амортизації обладнання та інших активів. Але перш ніж ми перейдемо до повторного захоплення, ви спочатку зрозумієте, як працює амортизація. Нижче ми розглянемо, як працює амортизація.

Які активи підлягають відновленню амортизації?

Відповідно до розділу 1231 кодексу IRS будь-який капітальний актив, який утримується більше одного року, може вважатися активом, що амортизується, і називається власністю 1231. Далі йдуть розділи 1245 (основне майно, яке не є нерухомим майном, або поліпшення нерухомого майна) і 1250 (нерухомість і земля).

Якщо вам цікаво, такі активи, як акції, облігації, взаємні фонди, товари та дорогоцінні метали, не підлягають відновленню амортизації, оскільки вони або не мають операційні витрати або мати незначні операційні витрати, які не впливають на основу вартості активів. Навпаки, машини зношуються, зменшуючи свою ринкову вартість і корисність. Отже, нерухоме майно чутливе до витрат на обслуговування.

Відновлення амортизації орендованого майна

Однією з найважливіших відмінностей між відшкодуванням амортизації для обладнання та орендованого майна є те, що остаточна вартість відшкодування майна включає податок на приріст капіталу. Це означає, що будь-який прибуток, який ви отримаєте від продажу свого майна, буде обкладатися як приростом капіталу, так і іншими податками. IRS оподатковує частину вашого прибутку як приріст капіталу, а компонент, пов’язаний з амортизацією, оподатковується за вищою ставкою. IRS називає прибуток, пов’язаний із амортизацією, «невідновленим прибутком за розділом 1250».

Як спланувати відновлення амортизації орендованого майна

Тепер хороші новини. Коли орендоване майно продається, втрати від пасивної діяльності, які раніше не підлягали вирахуванню, стають повністю вирахуваними. Це може допомогти пом’якшити податкові наслідки податку на відшкодування амортизації.

Здану в оренду нерухомість також можна продати за подібний обмін, щоб уникнути податків на приріст капіталу та амортизаційних відрахувань. Якщо продаж не супроводжується купівлею, податки відкладаються на пізнішу дату.

Приклади відшкодування амортизації

Спосіб відшкодування вашого прибутку визначається типом відповідного активу. Розділ 1250 податкового кодексу застосовується до нерухомості, тоді як розділ 1245 застосовується до інших видів активів. Кожен визначає умови, за яких повторне захоплення може оподатковуватися як регулярний дохід, а не за ставкою 25%.

Розділ 1250: Оренда житла

Розділ 1250 застосовується до всього майна, придбаного або проданого після 31 грудня 1975 року. У ньому зазначено, що будь-який прибуток від продажу майна може оподатковуватись як звичайний дохід відповідно до вашого граничного або найвищого рівня податку на основі меншого з наступного:

• Передбачувана амортизація
• Розрив між ціною продажу або справедливою ринковою вартістю (якщо ви не продаєте майно).

В іншому випадку він підлягає 25% ставці, а не пільговій ставці приросту капіталу.

Інше нерухоме майно: розділ 1245

Відповідно до податкового кодексу, розділ 1245 застосовується до майна, яке не включає «будівлю або її структурні компоненти». Частина ціни продажу цього майна оподатковується як звичайний дохід у тій мірі, в якій вона перевищує меншу з:

• «Перерахована» база майна розраховується шляхом додавання зворотних відрахувань.
• Ціна придбання або справедлива ринкова вартість активу

Знову ж таки, повторне захоплення оподатковується за ставкою 25%, а не за нижчою ставкою податку на приріст капіталу.

Як розрахувати амортизацію

Щоб розрахувати відшкодування амортизації для обладнання чи орендованого майна, ви повинні спочатку оцінити собівартість свого активу. Основою собівартості є первісна ціна придбання вашого активу. Ви також повинні знати скориговану базу витрат. Ця вартість є базовою собівартістю активу за вирахуванням будь-яких витрат, що підлягають вирахуванню, понесених протягом терміну служби. Тепер ви можете розрахувати вартість відшкодування амортизації активу шляхом вирахування скоригованої бази собівартості з ціни продажу активу.

Якщо ви заплатили 30,000 15 доларів США за обладнання, а IRS виділила вам ставку відрахувань у розмірі 30,000% із чотирирічним терміном відрахування, база ваших витрат становить 4,500 12,000 доларів США. Ваші щорічні витрати, які підлягають вирахуванню, становитимуть 13,500 доларів США. Щоб розрахувати скориговану базу витрат, помножте вчетверо вашу річну вартість відрахувань і відніміть її від бази витрат. У результаті ваша скоригована база витрат становитиме 300 12,000 доларів США. Якщо ви продали актив за 1,500 XNUMX доларів США, вам доведеться включити будь-які додаткові витрати чи комісійні. Якщо комісія становить XNUMX доларів США, ви б відняли цю суму від ціни продажу. Ця цифра відображає ваш чистий дохід. Потім ви повинні відняти XNUMX XNUMX доларів США від цього значення, щоб отримати реалізований прибуток у XNUMX XNUMX доларів США.

Читайте також: АМОРТІЗАЦІЯ ОРЕНДОВОГО МАЙНА: як її розрахувати

Однак ви не зможете відновити амортизацію, якщо на момент продажу амортизованого об’єкта були збитки. Важливо пам’ятати, що прибутки та збитки розраховуються на основі скоригованої собівартості, а не початкової ціни покупки. Податкове управління класифікує ваше повернення як звичайний дохід, коли ви подасте податки. IRS також порівнює реалізований прибуток від активу з витратами на його амортизацію. Менше значення представляє відбиток амортизації. Це також стосується оренди житла та нерухомості.

Той самий метод буде використано для визначення скоригованої бази витрат і витрат на відрахування для оренди майна. Основна відмінність полягає в тому, що на ваш реалізований прибуток впливає ставка податку на приріст капіталу та інші податки.

Скільки можна амортизувати щороку?

Лінійна формула знову є найпоширенішим підходом для обчислення амортизації. Це передбачає взяття бази собівартості активу на момент придбання та віднімання її від скоригованої бази вартості активу в кінці терміну його корисного використання. Потім розділіть грошову суму базової вартості за мінусом скоригованої бази вартості на кількість років, протягом яких актив може функціонально обслуговувати вашу організацію (років). Це дасть вам суму амортизації в доларах, яку ви можете вимагати за рік за допомогою прямолінійної техніки.

Однак виявляється, що не завжди потрібно використовувати прямолінійний метод. Під егідою Загальноприйнятих принципів бухгалтерського обліку (GAAP) існують три різні методи обчислення амортизації. Вони включають зменшення залишку, цифри підсумку року та одиниці виробництва.

Як я можу уникнути повторного відрахування амортизації?

Обмін 1031, викликаний після Розділ 1031 IRS податкового кодексу IRS, може допомогти вам уникнути відшкодування амортизації та податків на приріст капіталу, якщо ви хочете зменшити свій податковий тягар. Однак кошти від продажу мають бути використані для інвестування в іншу інвестиційну нерухомість відповідно до вимог біржі 1031.

Простіше кажучи, як продавець, ви можете відкласти сплату податку на приріст капіталу від продажу своїх інвестицій, продавши нерухомість і вклавши гроші в нерухомість, яка за своєю природою порівнянна з проданою та має таку ж або більшу вартість, ніж ваш початковий капітал. . Насправді ви не отримуєте прибутку, продаючи свою нерухомість і передаючи право власності новому покупцеві. Однак ви можете використати будь-які надходження для збільшення своїх загальних інвестицій у нерухомість.

Що робити, якщо ваш прибуток менший за витрати на амортизацію?

Якщо ваш загальний визнаний прибуток менший за ваші амортизаційні витрати, IRS вимагає від вас розрахувати податок до сплати за вашою звичайною ставкою.

Припустимо, що ринок нерухомості перебуває в нормальному спаді. Незважаючи на те, що це ринок покупців, ви вирішуєте продати покупцю, який пропонує 105,000 XNUMX доларів з особистих чи комерційних причин. Оскільки ваш прибуток менший, ніж загальна сума податкових відрахувань на амортизацію протягом десяти років, протягом яких ви володіли майном, ваш податок розраховується за вашою звичайною податковою ставкою:

Ціна продажу нерухомості 99,000 63,640 доларів США – основа скоригованої вартості XNUMX XNUMX доларів США = загальний визнаний прибуток 35,360 XNUMX доларів США.

Оскільки ваші витрати на амортизацію в розмірі 36,360 35,360 доларів США перевищують ваш загальний визнаний прибуток у розмірі XNUMX XNUMX доларів США, ви сплачуєте податок за звичайною податковою ставкою:

Загальна податкова заборгованість = $35,360 24 визнаний прибуток * звичайна податкова ставка 8,486% = $XNUMX XNUMX

Чи застосовується відшкодування амортизації, коли орендоване майно продається зі збитком?

Вимоги до відрахування амортизації не застосовуються, якщо ви продаєте орендоване майно зі збитком. Однак, навіть якщо ви втратите гроші на продажу, ви отримаєте вигоду від того, що за останні 36,360 років ви зможете взяти амортизаційні відрахування в розмірі 10 XNUMX доларів США, щоб зменшити свій оподатковуваний дохід.

IRS також дозволяє вам повернути втрату орендованого майна, змінивши минулі податкові декларації. Ви також можете перенести втрати інвестицій в оренду нерухомості, щоб компенсувати майбутні доходи. Тема IRS № 425 «Пасивна діяльність – збитки та кредити», а також публікація 544 детально описують, як працюють збитки для операцій з оренди нерухомості.

Що таке часткова річна амортизація?

У наведених вище випадках ми використали амортизацію за повний рік, яка щороку становить 3.363 відсотка вартості майна. У реальному світі інвестиції в нерухомість, однак транзакції відбуваються кожного місяця в році.

Місяць введення орендованого майна в експлуатацію використовується для розрахунку часткової амортизації за рік. Відповідно до публікації IRS 527, орендоване майно вводиться в експлуатацію, коли воно готове та доступне для оренди, а не коли орендар вступає у володіння.

У цьому прикладі, якщо ваше орендоване приміщення готове до заселення 1 лютого, але орендар не підписує договір оренди та не заїжджає до 1 квітня, ви все одно можете розпочати нарахування амортизації 1 лютого. IRS також визначає, як працює часткова річна амортизація, щоб ви не помилилися:

• Повний рік = 3.636%
• Січень = 3.485%
• лютий = 3.182%
• березень = 2.879%
• квітень = 2.576%
• травень = 2.273%
• червень = 1.970%
• Липень = 1.667%
• серпень = 1.364%
• Вересень = 1.061%
• жовтень = 0.758%
• листопад = 0.455%
• грудень = 0.152%

Орендова нерухомість амортизується на рівні 3.636 відсотка за кожен повний рік служби після першого неповного року служби. Потім він знову частково амортизується залежно від того, який місяць року ви продаєте.

Заключні думки

Якщо ви орендуєте нерухомість або інвестуєте в нерухомість, амортизація може допомогти вам заощадити гроші на податках. Водночас існують обмеження на те, скільки ви можете вирахувати зі своїх податків і використати, щоб мінімізувати суму грошей, яку ви повинні IRS протягом будь-якого року. Незважаючи на це, завдяки попередньому ретельному фінансовому та податковому плануванню, а також погляду на реінвестування прибутків у зростання вашого портфеля нерухомості, ви можете змусити свої гроші піти набагато далі.

Поширені запитання щодо відновлення амортизації

Статті по темі

• НАКУПЕННА АМОРТИЗАЦІЯ: Розрахунок і приклади
• ПРЯМОЛІНІЙНА АМОРТИЗАЦІЯ: Як розрахувати амортизацію прямолінійної
• ОБЛІК АМОРТИЗАЦІЇ: визначення, методи, формула та все, що ви повинні знати
• Роз'яснення звіту про прибутки та збитки!!! Як прочитати та створити звіт про прибутки та збитки
• Операційний грошовий потік: використання та його застосування