Іпотека — це вид позики, який використовується для купівлі або утримання будинку, землі чи інших видів нерухомості. У цьому випадку позичальник погоджується здійснювати періодичні платежі кредитору. Зазвичай це у формі серії регулярних платежів, які розділені на основну суму та відсотки. Однак, як позичальнику, необхідно знати різні типи іпотечних кредитів, які були б вам вигідні. Як інвестору в нерухомість також важливо знати типи іпотечного шахрайства та як їх уникнути. Тож, читаючи, будьте відкритими до різних типів іпотечних кредитів і до тих, які з них ви можете легко виплатити.
Що таке іпотека та як вона працює
Іпотечний кредит — це угода, яку ви (позичальник) і іпотечний кредитор укладаєте з метою придбання та рефінансування житла за кошти кредитора. Така угода дає позикодавцю законне право повернути житло у власність у випадку, якщо ви не в змозі виконати умови іпотеки, найчастіше через неспроможність повернути суму, яку ви позичили, плюс відсотки.
Коли ви подаєте заявку на отримання іпотеки, ваш позикодавець надає вам заздалегідь визначену суму грошей на придбання будинку. Ви погоджуєтеся погасити позику протягом тривалого періоду часу з відсотками. Поки іпотека не буде повністю виплачена, позикодавець має право на майно.
Види іпотеки
#1. Іпотека з фіксованою ставкою
«Іпотека з фіксованою процентною ставкою» — це кредит на будинок із фіксованою відсотковою ставкою протягом усього терміну кредиту. У цьому типі іпотеки позичальник (боржник) і кредитор (кредитор) домовляються про відсоткову ставку перед виплатою позики, і ця ставка залишається незмінною протягом усього терміну позики.
Фіксована ставка, як випливає з назви, означає, що відсоткова ставка за іпотечним кредитом залишається незмінною протягом усього періоду. Для клієнтів, які хочуть знати, скільки вони будуть платити щомісяця, іпотечні кредити з фіксованою ставкою є привабливими варіантами. Ви також можете забезпечити іпотечні кредити з фіксованою процентною ставкою житловою або комерційною нерухомістю.
Як наслідок, сума та термін виплати кредиту є фіксованими, а особа, відповідальна за його повернення, отримує переваги від надійного одноразового платежу та можливості складати фінансові плани на основі цих фіксованих витрат. Іпотечні позичальники з фіксованою процентною ставкою перебувають у кращому становищі у випадку несподівано високої інфляції.
#2. Іпотека з регульованою ставкою (ARM)
Іпотека з регульованою процентною ставкою (ARM) — це позика на будинок зі змінною процентною ставкою. Початкова процентна ставка за ARM встановлюється на певний період часу. Потім відсоткова ставка, що нараховується на несплачений залишок, спорадично скидається, іноді щомісяця.
ARM також відомі як плаваюча іпотека або іпотека зі змінною ставкою. Додатковий спред, відомий як маржа ARM, додається до контрольного показника або індексу, який використовується для скидання процентної ставки для ARM.
Докладніше про Іпотека з регульованою ставкою (ARM)
#3. Позики лише під відсотки
У іпотечному кредиті лише з відсотками позичальник (іпотекодержатель) зобов’язаний сплачувати лише відсотки за позику протягом заздалегідь визначеного періоду часу. Основна сума повертається або в повному обсязі на певну дату, або повертається з часом.
Існують численні методи структурування іпотечних кредитів, нарахованих лише на відсотки. Виплата лише відсотків може здійснюватися протягом заздалегідь визначеного періоду часу, пропонуватися як варіант або продовжуватися протягом усього терміну позики. Сплата лише відсотків може бути умовою, якою можуть скористатися лише певні позичальники з деякими кредиторами.
#4. Зворотна іпотека
Як і звичайна іпотека, зворотна іпотечна позика дозволяє власникам житла позичати гроші, використовуючи вартість свого будинку як заставу. Коли ви берете кредит під іпотеку під зворотну іпотеку, так само як і під час отримання звичайної іпотеки, право власності на ваш будинок залишається на вашому імені. На відміну від звичайної іпотеки, позичальники не сплачують щомісячних платежів за іпотечним кредитом зі зворотною іпотекою.
Коли позичальник звільняє майно, кредит повертається. Щомісяця сума кредиту збільшується внаслідок нарахування комісій та відсотків. Щоб мати право на зворотну іпотечну позику, домовласник повинен підтримувати хорошу кредитну історію, сплачувати податки на майно та страхування власників житла, а також використовувати будинок як основне місце проживання.
Види іпотечних кредитів
№1. Позика FHA
Позика FHA – це іпотека на будинок, яку гарантує уряд. Зазвичай його надає банк або інший кредитор, схвалений Федеральним житловим управлінням (FHA).
Позики FHA дозволяють заявникам мати нижчі кредитні рейтинги, ніж це часто необхідно, і пропонують менші мінімальні початкові внески, ніж багато комерційних позик. Метою позики FHA є допомога сім’ям із низькими та помірними доходами стати власниками житла. Вони особливо популярні серед тих, хто вперше купує житло.
#2. VA кредит
Позика VA – це один із типів іпотечних позик, які можна отримати за схемою, створеною Департаментом у справах ветеранів (VA) Сполучених Штатів (раніше Адміністрація ветеранів). Ветерани, військовослужбовці та подружжя, що пережили цих осіб, можуть отримати позики VA на купівлю будинків з невеликим початковим внеском або без нього, без приватного іпотечного страхування та зазвичай за конкурентними процентними ставками.
Військовослужбовці, ветерани та їхні подружжя, що залишилися в живих, можуть придбати житло за допомогою фінансування VA. Від вартості житла вони пропонують фінансування до 100%. Позичальники, які відповідають вимогам, можуть використати позику VA для реструктуризації своєї іпотеки, реконструкції та ремонту своїх будинків або створення нового.
#3. Позика на житло USDA
Покупці житла в деяких містах і сільській місцевості можуть отримати позику на житло USDA, яка не вимагає початкового внеску. Міністерство сільського господарства США гарантує кредити на кредити Міністерства сільського господарства США. Хоча уряд може надавати їх безпосередньо відповідним позичальникам із доходом нижче певного порогу, більшість позик USDA надаються кредиторами-партнерами.
Оскільки уряд бере на себе ризики, пов’язані з кредитуванням, житлові позики Міністерства сільського господарства США часто мають нижчі ставки, ніж звичайні іпотечні кредити, крім того, що не вимагають початкового внеску. Навіть коли Міністерство сільського господарства США видає позики, це все одно вірно.
Найкращі види іпотечних кредитів
Звичайні позики бувають двох видів: відповідні та невідповідні, і вони не застраховані федеральним урядом.
Позики, які «відповідають» стандартам, встановленим Федеральним агентством фінансування житлового будівництва (FHFA), включно зі стандартами щодо кредиту, боргу та розміру позики, як випливає з назви. Відповідні ліміти позики становлять 970,800 647,200 доларів США у дорожчих регіонах і XNUMX XNUMX доларів США у більшості регіонів.
Ці позики не відповідають стандартам FHFA. Натомість вони зосереджуються на позичальниках, які хочуть купити дорожче житло, або тих, хто має унікальні кредитні профілі. Найкращим варіантом для вас є, ймовірно, звичайна іпотека, якщо у вас хороша кредитна історія та гроші, щоб покласти значну суму.
Щоб забезпечити вам найкращу позицію для отримання іпотеки та придбання житла, услужливий кредитор або іпотечний брокер може також призначити вам домашнє завдання — конкретні фінансові сфери, які потрібно зміцнити.
Який найпоширеніший тип іпотеки?
Найпопулярнішим варіантом для покупців житла є звичайна іпотека з фіксованою ставкою на 30 років.
Оптимальна позика для ваших обставин значною мірою залежатиме від вашого фінансового стану, включно з вашим доходом, кредитною історією, кредитним рейтингом, зайнятістю та фінансовими цілями.
Вибрати найкращі варіанти позики, іпотечні кредитори можуть допомогти вам вивчити ваше фінансове становище. Вони також можуть допомогти вам зрозуміти кваліфікаційні потреби, які часто є складними.
Різні види іпотеки
#1. Іпотека з фіксованою ставкою проти іпотеки з регульованою ставкою
Іпотека з фіксованою ставкою відрізняється від іпотеки з регульованою ставкою тим, що відсоткова ставка заздалегідь визначена на момент отримання позики та не змінюється. Відсоткова ставка за іпотекою з регульованою ставкою може збільшуватися або зменшуватися.
Порівняно з іпотечними кредитами з фіксованою процентною ставкою, багато ARM мають нижчі початкові процентні ставки. Ця початкова ставка може бути постійною протягом кількох років, року чи кількох років. Ваша процентна ставка зміниться, коли цей рекламний час закінчиться, і сума вашого платежу, ймовірно, збільшиться.
Ваша процентна ставка частково базуватиметься на індексі, який є більш повним способом вимірювання процентних ставок. Коли цей індекс процентних ставок зростає, ваш платіж збільшується.
Коли цей індекс процентних ставок зростає, ваш платіж збільшується. Час від часу ваш платіж може зменшуватися, оскільки процентні ставки падають, але не для всіх ARM. Ваша процентна ставка може не перевищувати певний рівень з деякими ARM. Деякі ARM мають обмеження щодо найнижчої процентної ставки, яку ви можете мати.
Докладніше про Обгорнута іпотека
Види іпотечного шахрайства
Іпотечне шахрайство – це різновид фінансового злочину, який включає зміну кредитних документів або спробу незаконного отримання прибутку від процесу іпотечного кредиту. Наприклад, завідомо неправдиві відомості в заяві на іпотеку. Практики шахрайства з іпотечними кредитами включають подвійні продажі, повітряні позики та купівлю соломи.
Існує багато різних типів іпотечного шахрайства, але деякі з них більш поширені, ніж інші, і кожен має свої попереджувальні ознаки.
#1. Шахрайство з володінням
Шахрайство щодо заселення має місце, коли позичальник робить неправдиві заяви про те, чи буде заселене майно чи ні. Щоб отримати сприятливий банківський статус, власник часто зазначатиме, що він займає будинок, навіть якщо живе в іншому місці. Навіть якщо це неправда, заява про те, що будинок буде зайнятий покупцем, дає йому змогу отримати нижчі процентні ставки, дешевші платежі з власної кишені та вищі співвідношення кредиту та вартості.
#2. Покупець соломи
Солом’яний покупець – це особа, яка навмисно спотворює суть угоди, діючи від імені справжнього покупця. Фактичний покупець може намагатися приховати сумнівну участь або мати погану кредитну історію, що може перешкодити йому отримати іпотечний кредит. Справжній покупець отримає право власності, коли покупець соломи завершить угоду.
#3. Незалежні операції
Іншим дуже типовим видом шахрайства з транзакцій є угода між сторонами. Це трапляється, коли обидві сторони іпотечного кредиту мають особистий зв’язок, залишаючи як позикодавця, так і позичальника вразливими для маніпуляцій іншої сторони.
#4. Властивості перевертання
Це коли майно має неправдиву оцінку, яка вводить в оману потенційного покупця. Хоча купити нерухомість, утримувати її, відремонтувати, а потім перепродати з метою отримання прибутку – законно. Однак купівля за ціною нижче ринкової і відразу продаж за штучно завищеною ціною є шахрайством.
Кілька типових ознак, швидше за все, можуть попередити іпотечних кредиторів про несанкціоновану покупку будинку. «Ласт», який надає фальшиву оцінку, часто є посередником або покупцем, якщо закупівля відбувається через нього.
#5. Крадіжка доходу
Шахрайство з доходами відбувається, коли позичальник робить неправдиві заяви про наявність або постійність джерела доходу, необхідного для погашення позики. Існує дві поширені форми шахрайства з доходами, які включають:
- Неправдива декларація про доходи: інформація про доходи стандартизованої заявки на позику не була ретельно перевірена.
- Неправдива інформація про роботу: позичальник надає фальшиві документи щодо працевлаштування, такі як підроблені квитанції про зарплату та записи про роботодавця.
Докладніше про Оплата на повітряній кулі
З яких 5 частин складається іпотека?
#1. Директор
Основна сума кредиту на житло – це сума, яку ви повинні повернути. Сума, яку ви повинні позичити, є меншою, якщо ви можете відкласти або накопичити достатньо грошей для першого внеску. Як загальна вказівка, ніколи не сплачуйте перший внесок за будинок, використовуючи свій резерв на випадок надзвичайних ситуацій, який зазвичай називають резервним фондом або фондом на чорний день. Подібним чином кошти, призначені для досягнення інших важливих цілей, не повинні витрачатися на початковий внесок.
#2. Інтерес
Це плата за іпотечний кредит, яка сплачується пропорційно сумі кредиту. Коли ви погашаєте позику, більша сума поступово переміщується до основної частини, а більша частина йде на відсотки протягом перших кількох років терміну позики. Це пов’язано з використанням EMI методу зменшення балансу в їх обчисленні. Ваш кредит на житло буде погашено швидше та за нижчою загальною вартістю відсотків, якщо ви передоплатите або прискорите свої платежі.
#3. EMI
Щомісячний внесок для житлової позики (або будь-якої іншої позики, якщо на те пішло) складається як з відсотків, так і з основної суми, яку необхідно повернути протягом усього кредиту.
Вам слід знати про відсоток позики на житло, який EMI розподіляється на відсотки та основну суму, навіть якщо EMI переважно залишатиметься незмінним протягом кредиту.
Якщо позика на житло має плаваючу ставку, сума EMI або термін позики змінюватимуться залежно від того, зростають чи знижуються процентні ставки (вгору чи вниз).
Ви, позичальник кредиту на житло, маєте вибір між коригуванням EMI (за рахунок зміни процентних ставок) або зміною терміну кредиту, залежно від того, що вам більше підходить. Має сенс зрозуміти амортизацію кредиту на житло.
№4. Іпотечне страхування
Кредитори часто вимагають від вас страхування іпотечного кредиту, коли ви подаєте заявку на кредит на житло.
Це захищає позикодавця у випадку непередбачених обставин, таких як втрата роботи, смерть тощо; страховий постачальник відшкодує кредитору будь-яку несплачену позику. Як наслідок, іпотечне страхування має деякі переваги як для вас, так і для кредитора.
№5. Страхування домовласників
Деякі комплексні поліси додатково покривають будинок та його майно на додаток до іпотечного страхування. Це захищає від крадіжки, пожежі, затоплення та інших катастроф. Знову ж таки, це вигідно як вам, так і іпотечному кредитору.
Один із найкращих способів збільшити свої активи – кредит на житло. Він також надає податкові переваги: Закон про податок на прибуток дозволяє вираховувати як основну суму, так і відсотки, сплачені за іпотекою.
Чому це називається іпотекою?
Термін «іпотека» походить від французького закону, який використовувався в Британії в середні віки і означав «заставу смерті». Він описує заставу, термін дії якої закінчується (вмирає), коли борг погашено або майно вилучено шляхом стягнення. Фраза «позичальник, який розглядає форму застави вигоди (кредиту)» також може використовуватися для опису іпотеки.
Позичальниками іпотечних кредитів можуть бути підприємства або люди, які заставляють комерційну нерухомість або свої будинки (наприклад, свої комерційні приміщення, житлову нерухомість, здану орендарям, або інвестиційний портфель).
Що таке 3 C в іпотеці?
Андеррайтер починає працювати, коли він має на руках вищезазначені документи (і, можливо, кілька додаткових). Три C — потужність, кредит і застава — використовуються для класифікації їхніх висновків під час оцінки кредитної та платіжної історії, доходу та активів, які можуть бути використані як початкові внески.
№1. Ємність
Порівнюючи ваш валовий місячний дохід із загальною сумою всіх ваших регулярних щомісячних боргів, ваш андеррайтер визначить, чи можете ви погасити позику. Відношення боргу до доходу (DTI) буде результатом цього розрахунку. Вони також розглядатимуть ваші 401(k), IRA та виписки з банківського рахунку як активи.
№2. Кредит
Щоб визначити, як вам вдалося погасити борг у минулому, андеррайтери переглядають зведений кредитний звіт від Equifax, Experian і Trans-Union.
Вони дізнаються, скільки кредиту ви взяли, умови позики та чи викликає у вашій попередній кредитній історії якісь сумніви щодо вашої здатності погасити позику на цьому етапі.
Якщо ви ще цього не зрозуміли, отримання вигідних умов іпотеки майже завжди залежить від наявності міцної кредитної історії.
№ 3. Застава
У цьому випадку ваш кредитор намагається захистити себе від можливості того, що ви не повернете позику. Для цього вони запитують оцінку будинку, щоб підтвердити вартість будинку в цілому, а не просто суму кредиту, а потім розраховують співвідношення кредиту до вартості (LTV).
Висновок
Для отримання іпотечного кредиту в будь-який час потрібні документи, тому їх потрібно підготувати заздалегідь. Ви можете вибрати з різних типів іпотечних кредитів, і є хороші варіанти для тих, хто вперше купує житло. Різні типи іпотеки та іпотечних кредитів повністю залежать від ставок і термінів (тобто щомісяця або щороку). Вибираючи один, ви повинні дивитися на те, наскільки добре ви можете його вчасно вкласти.
Питання і відповіді
Які три поширені іпотечні помилки?
- Виберіть першого кредитора, який вам зустрінеться.
- Неотримання попереднього схвалення.
- Нездатність захистити вашу кредитну історію.
Як дізнатися, чи буде схвалено мою іпотеку?
- Якщо ваш кредитний рейтинг вище 620.
- Ви поклали від трьох до п’яти відсотків або більше.
- На даний момент у вас невеликі борги.
- У вас є принаймні два роки постійної роботи та доходу.
Чого не можна робити, намагаючись отримати іпотеку?
- Не залишайте роботу, не припиняйте працювати та не починайте власний бізнес.
- Уникайте більш довгострокових боргів, уникаючи таких покупок, як меблі чи автомобіль для вашого нового будинку.
- Не використовуйте кредитні картки частіше та не залишайте неоплачених рахунків.
- Збережіть поточну фінансову установу.
посилання
Статті по темі
- ДРУГА ІПОТЕКА: визначення, ставки та вимоги
- Іпотека: простий посібник 2023 року для початківців і все, що вам потрібно, Оновлено!!!
- Іпотека без авансового внеску: отримання іпотеки без першого внеску у 2022 році
- БУДІВЕЛЬНИЙ БІЗНЕС: Детальний посібник із початку роботи
- Вторинний іпотечний ринок: покроковий посібник про те, як це працює
