Ви коли-небудь замислювалися, що станеться з вашими іпотечними грошима після того, як ви їх погасите? Він може опинитися на вторинному ринку іпотеки. The вторинний ринок на нього припадає значна частина іпотечних кредитів у Сполучених Штатах, що дозволяє кредиторам надавати позики та дозволяти більшій кількості осіб купувати житло. Без нього придбати нерухомість було б складніше.
Продовжуйте читати, щоб зрозуміти вторинний ринок іпотеки, як він працює, основних учасників, інвесторів, кредиторів, ризики та винагороди, які він несе.
Що таке вторинний ринок іпотеки?
Кредитори та інвестори купують і продають іпотечні кредити та права на обслуговування на вторинному ринку іпотеки. Його розробили Сполучені Штати. Конгрес США в 1930-х роках. Його мета полягає в тому, щоб забезпечити кредиторам постійний потік коштів для позики, а також знизити ризик володіння іпотекою.
Легше підтримувати стійкість ринок житлової іпотеки з цим постійним обігом грошей.
Хто є основними учасниками вторинного іпотечного ринку?
Основними учасниками вторинного іпотечного ринку є ініціатори, покупці, іпотечні інвестори та власники житла. Організатори іпотеки, або кредитори, створюють іпотечні кредити, які потім продаються на вторинному іпотечному ринку.
Покупці об’єднують великі групи іпотечних кредитів у цінні папери та пропонуватимуть їх іпотечним інвесторам, таким як підприємства, що фінансуються державою (GSE) Фанні Мей і Фредді Мак. Серед іпотечних інвесторів – інвестиційні банки, хедж-фонди та пенсійні фонди.
Якщо ви володієте житлом і маєте іпотеку, ви можете бути одним з учасників вторинного іпотечного ринку. Кошти на покупку вашого будинку могли надходити з цього ринку, залежно від того, хто надав вашу позику.
Якщо це звучить складно, давайте розберемо це та обговоримо, як працює вторинний ринок іпотеки.
Як працює вторинний ринок іпотеки?
Вторинний іпотечний ринок функціонує шляхом об’єднання покупців житла, кредиторів та інвесторів. Це посилання робить власність житла більш доступною для пересічної людини. Але наскільки точно це працює?
Припустимо, ви просите позику, і ваш кредитор її схвалює. Ви робите ставку, а потім закриваєте будинок, стаючи гордим власником нового будинку. Через вашу іпотеку ваш кредитор тепер має менше грошей для позики. Він може відшкодувати ці гроші, продавши вашу іпотеку фінансованому державою підприємству (GSE), такому як Fannie Mae або Freddie Mac, або іншій фінансовій установі. Тепер кредитор має більше грошей, щоб позичити іншим.
Ваша іпотека потім об’єднується з іншими іпотечними кредитами, щоб утворити забезпечення, забезпечене іпотекою. Потім покупець продає ці активи інвесторам по всьому світу. Прикладами цього є пенсійні фонди, пайові фонди, страхові фірми та банки.
Акції цих пакетних іпотечних кредитів купуються інвесторами, оскільки вони забезпечують майже гарантоване джерело постійного доходу. Цей стабільний дохід є результатом того, що такі власники житла, як ви, вчасно сплачують іпотечні платежі.
Ви здійснюєте платіж до іпотечної служби, яка керує вашим кредитом і пересилає його до фінансової установи, яка володіє іпотекою. Як частину гонорару за адміністрування іпотеки, сервісник утримує відсоток від платежу.
Покроковий посібник про те, як працює вторинний іпотечний ринок
Ось покрокова розбивка вторинного іпотечного ринку.
№1. Іпотека одержується від кредитора покупцем житла.
Коли покупець нерухомості отримує іпотеку від кредитора, починається процедура. Щоб закрити позику, ви повинні дотримуватися певних стандартів на етапі оформлення іпотеки.
№2. Кредит продається на вторинному іпотечному ринку кредитором.
Після створення іпотеки кредитор має можливість зберегти позику на обліку або продати її на вторинному іпотечному ринку. Багато установ не хочуть ризикувати економічним спадом або втрачати гроші, тому вони продають позику на вторинному ринку, щоб повернути позичені гроші.
№3. Підприємства, що фінансуються урядом (GSE) купують велику кількість позик
GSE куплять кілька позик у різних кредиторів. Ці позики можуть нараховувати відсотки. GSE тепер пакуватимуть іпотеку з порівнянними критеріями позичальника в іпотечні цінні папери.
№ 4. Іпотечні цінні папери купують інвестори.
Цінні папери, забезпечені іпотекою, будуть продаватися акціями різним інвесторам GSE. У багатьох ситуаціях інвестори охоче купують ці цінні папери через обіцянку довгострокового прибутку.
Що таке іпотечні цінні папери (MBS)?
Іпотечні цінні папери - це облігації, які забезпечені кредитами на нерухомість та іпотекою. Банки та кредитні спілки можуть вирішити об’єднати іпотечні кредити та створити забезпечені іпотекою цінні папери, коли вони фінансують іпотеку. Потім фінансова установа продає ці MBS на вторинному ринку приватним і фінансованим урядом підприємствам. Потім суб'єкти господарювання використовують MBS як заставу для створення нових цінних паперів. Ці активи доступні інвесторам у всьому світі.
Більшість із цих «організацій» є або урядовими організаціями США, такими як Ginnie Mae, або фінансованими урядом організаціями, такими як Fannie Mae та Freddie Mac. Вартість базових позик служить заставою для забезпечення. Коли власник будинку здійснює щомісячний платіж по іпотеці, власник облігації отримує частину відсотків та основної суми. Інвестиції будуть гарантуватися установою, яка випустила цінний папір, а також розподілятимуться відсотки та виплати основної суми.
Загалом система працює, якщо банки дотримуються справедливих умов кредитування, а позичальники вчасно виплачують свої іпотеки.
«Більшість людей сплачують свої іпотечні кредити», — стверджує Хейні. «За винятком випадків, коли відбуваються справді серйозні економічні події — і навіть тоді більшість людей продовжують платити по іпотеці. В результаті, з точки зору інвестування, це досить безпечний вид кредиту».
Хто купує кредити на вторинному ринку?
На вторинному ринку є три типи покупців іпотеки:
№1. Підприємства, що фінансуються урядом (GSE)
Fannie Mae і Freddie Mac є фінансованими урядом підприємствами (GSE), які купують звичайні позики на вторинному ринку. Якщо кредитори мають намір продати позику Fannie Mae або Freddie Mac, вони повинні гарантувати, що і позичальник, і позика відповідають певним «відповідним» правилам, встановленим цими агентствами.
№2. Державні установи:
Позики, забезпечені державою, такі як позики FHA, VA та USDA, конвертуються в іпотечні цінні папери урядовою установою Ginnie Mae.
№3. Приватні особи
Прикладами приватних організацій є пенсійні фонди, страхові компанії та хедж-фонди. «Їхні критерії андеррайтингу можуть відрізнятися від критеріїв Fannie Mae та Freddie Mac», — припускає Хейні. «Деякі інвестори, наприклад, будуть спеціалізуватися на кредитах з більшим співвідношенням боргу до доходу».
Чи вигідний вторинний іпотечний ринок?
Переваги вторинного іпотечного ринку численні. Це сприяє грошовому обігу, що дозволяє позичальникам отримувати готівку для покупок житла. Вторинний ринок іпотеки також утримує ставки нижчими та стабільнішими.
Можливість продавати іпотечні кредити дозволяє кредиторам фінансувати більше позик. Це позбавляє їх від ризику позики, водночас дозволяючи їм отримувати прибуток від комісій.
Потім іпотечні кредити можуть бути об’єднані в пакети та продані як цінні папери покупцями. Інвестори, які купують ці цінні папери, можуть розраховувати на стабільний прибуток у результаті здійснення позичальниками своїх іпотечних платежів.
Коли система працює добре, всі виграють. Отже, у пенсіонерів є гроші з інвестиційних фондів, у банків є гроші, щоб позичати фізичним особам, а ви можете отримати гроші, необхідні для покупки нерухомості.
Які ризики вторинного іпотечного ринку?
Те, що сталося під час іпотечної кризи 2008–2009 років, було найпомітнішим ризиком вторинного іпотечного ринку. У цій ситуації Fannie Mae і Freddie Mac тримали в іпотеці майже 5 трильйонів доларів на межі дефолту. Інші значні фінансові організації, такі як Lehman Brothers і Bear Stearns, мають великі суми грошей, вкладених в іпотеку.
Позичальники перебували під водою щодо своїх іпотечних кредитів і не могли здійснювати платежі, що призвело до звернення стягнення. Через кризу банки або збанкрутували, або швидко розпродали свої іпотечні кредити і пішли з ринку. Тоді Фанні Мей і Фредді Мак володіли 100% іпотечних кредитів у Сполучених Штатах.
Таким чином, хоча вторинний ринок іпотеки може мінімізувати ризики, якщо достатня кількість позичальників не сплатить свої платежі, все може зруйнуватися. Після обвалу такого масштабу лише найбільш кредитоспроможні клієнти можуть отримати позики. Вони підтримуються безпосередньо великими банками з величезними кишенями. Ця реакція обмежує види доступних іпотечних кредитів, а також те, хто може їх отримати.
Після фінансової кризи 2008 року банки повернулися на вторинний ринок іпотеки лише у 2013 році. Це призвело до низки коригувань. Вони надавали менше позик і дотримувались суворіших інструкцій щодо кредитування.
У Висновку
Вторинний іпотечний ринок — це взаємопов’язана мережа позичальників, кредиторів, покупців та інвесторів. Це сприяє руху та доступності грошей, одночасно знижуючи ризик для кредиторів. Вона, як і будь-яка інша система, має переваги і недоліки. Коли ви знаходите баланс, переваги перевищують ризики.
- Вторинний ринок: як торгувати на вторинному ринку
- Гранти проти позик: відмінності, подібності та найкращий варіант для бізнесу
- 4 Cs of Credit: найкращий описовий посібник 2021 року (оновлений)
- Що таке біткойн? Історія, як це працює та все, що вам потрібно
- ECN Broker: найкращі методи США та як зробити найкращий вибір
