Якщо ви інвестор у нерухомість або хочете почати інвестувати, ви, звичайно, завжди шукаєте чудові знижки на будинки, які можна перевернути або здати в оренду. Нерухомість може бути одразу очевидна як хороша інвестиція, якщо ви добре знаєте місцевий ринок. Однак із розширенням ваших володінь знадобиться більш складний метод, заснований на вимірюваннях. Інвестори в нерухомість надають високу цінність показнику капіталізації (максимальній ставці) як інструменту для визначення вартості орендної або прибуткової власності та визначення перспективних інвестицій. Ставка капіталізації (капітальна ставка) корисна для визначення того, чи нерухомість є доцільною інвестицією. Ця частина покаже нам, як розрахувати максимальну ставку в нерухомості, орендованій власності та прибутковій власності.
Що таке Cap Rate?
Ставка капіталізації (або скорочено Cap Rate) — це термін, який використовується в галузі нерухомості для опису норми прибутку на нерухомість на основі її чистого операційного доходу (NOI). Іншими словами, рівень капіталізації (Cap Rate) — це показник прибутку, який використовується для розрахунку очікуваної прибутковості інвестицій або окупності капіталу.
Цей показник базується на прогнозованому чистому доході від власності та визначається шляхом ділення чистого операційного доходу на вартість активів власності, щоб отримати відсоток. На ринку нерухомості він використовується для прогнозування того, скільки грошей може заробити інвестор.
Незважаючи на те, що рівень капіталізації (капіталізація) є швидким способом порівняння ринкової вартості різних інвестицій у нерухомість, його не слід використовувати як єдиний показник потужних інвестицій, оскільки він не враховує кредитне плече, часову вартість грошей, або майбутні грошові потоки від покращення майна.
Які фактори визначають максимальну ставку?
Максимальна ставка – це лише один із факторів, який слід враховувати, коли ви хочете розрахувати ризик власності. Вирішуючи, інвестувати чи ні в комерційну нерухомість, важливо враховувати оточення нерухомості. На ризик і прибутковість інвестицій впливає місцезнаходження, стан і тип нерухомості. Отримавши повну картину, ви зможете краще визначити, чи підходить комерційна нерухомість для ваших потреб.
#1. Зростання орендної плати
Під час високої інфляції підвищення орендної плати може бути більшим, особливо при оренді з коротшими термінами оренди. Вищі відсоткові ставки можуть бути компенсовані очікуванням зростання орендної плати та більшого NOI. Зростання орендної плати можна стримати, а максимальні ставки підвищити, якщо економіка погіршиться. Гілберт зазначив, що, незважаючи на зростання процентних ставок, граничні ставки залишалися в основному стабільними до другого кварталу 2022 року через значне зростання орендної плати за квартири та промислові приміщення.
Останнім часом підвищення орендної плати дещо скоротилося. Чи буде ця зупинка короткочасною, чи це початок тенденції у відповідь на навмисне уповільнення економіки Федеральним резервом, ще належить побачити.
No2. Місцезнаходження
Близькість до робочого ядра міста, головних магістралей і громадського транспорту відіграють важливу роль у визначенні граничних ставок. Показники капіталізації, як правило, нижчі в регіонах із високим попитом і стабільними темпами і вищі в регіонах з перехідним періодом і на окраїнах через більшу нестабільність зайнятості та більш непостійний попит. В результаті оборот орендарів, витрати на оренду та інші фактори, що впливають на операційні грошові потоки, можуть зрости.
#3. Валовий внутрішній продукт (ВВП) і безробіття
ВВП і рівень безробіття є індикаторами стану економіки. Інвестиції в комерційну нерухомість мають нижчі максимальні ставки, коли ВВП високий, а безробіття низьке. Інвестиційна нерухомість більш ризикована в часи низького ВВП і високого безробіття. Однак майте на увазі, що граничні ставки часто мають прогнозний характер і що на конкретні транзакції, окрім ринкових та економічних умов, впливають такі фактори, як індивідуальні перспективи будівлі та погляди інвестора.
#4. Клас активів
Максимальні ставки неоднакові для різних категорій активів. Найнижчі максимальні ставки часто спостерігаються в секторах багатоквартирної та промислової нерухомості. Декілька економічних показників можуть мати різне значення залежно від типу активу, що оцінюється. Багатоквартирні та торговельні будинки дуже чутливі до змін у наявному доході, тоді як промислові об’єкти більш чутливі до змін у витратах як на предмети тривалого, так і нетривалого користування.
Яка формула для максимальної ставки?
Формула для визначення норми капіталізації має кілька різних варіантів. Найбільш часто використовуваний метод розрахунку максимальної ставки інвестицій у нерухомість полягає в тому, щоб поділити чистий операційний дохід (NOI) нерухомості на її поточну ринкову вартість. Математично,
Максимальна ставка = чистий операційний дохід / поточна ринкова вартість
де,
Як випливає з назви, чистий операційний прибуток – це гроші, отримані від власності після вирахування всіх витрат, пов’язаних з її експлуатацією. Серед цих витрат – кошти, необхідні для поточного ремонту та податку на майно будівлі.
Вартість активу на момент оцінки відповідно до ринкових умов є його поточною ринковою вартістю.
Однією з альтернатив є використання ціни придбання або початкової інвестиційної ціни відповідного активу.
Норма капіталізації = Чистий операційний дохід / Ціна придбання
Однак є дві основні причини, чому друге видання не настільки популярне, як перше. По-друге, його не можна використати для спадкового майна, оскільки ціна придбання дорівнює нулю, що унеможливлює поділ. Перша проблема полягає в тому, що він дає неймовірні результати для старих об’єктів, які були придбані кілька років/десяти років тому за низькими цінами.
Крім того, перша версія, яка використовує ринкову ціну на той час, є більш точним представленням, ніж друга, яка використовує фіксоване значення початкової ціни покупки, оскільки ціни на нерухомість мають тенденцію зростати та падати з часом.
Крім того, один із варіантів для тих, хто цікавиться максимальними ставками, — це зареєструватися в чудовій онлайн-програмі нерухомості.
Як розрахувати ставку максимальної ставки
Коефіцієнт капіталізації (cap rate) є ключовим показником у галузі інвестицій у нерухомість. Розділіть річний чистий операційний прибуток нерухомості на ціну придбання або поточну ринкову вартість, щоб отримати максимальну ставку. Для інвесторів більша максимальна ставка є кращою, ніж нижча. Ось прості кроки для розрахунку максимальної ставки.
#1. Зрозумійте концепцію максимальної ставки
Ставка капіталізації, або «капітальна ставка», є способом розрахунку прибутковості орендованого майна. Він представляє поточну ринкову вартість майна як відсоток від його річного чистого операційного доходу.
Коли рівень капіталізації вище, рентабельність інвестицій (ROI) також вище. Важливо мати на увазі, що максимальна ставка є лише прогнозом можливої норми прибутку і жодним чином не є гарантією майбутніх показників власності.
#2. Визначте чистий операційний прибуток майна
Ви повинні спочатку зрозуміти, як обчислити NOI (чистий операційний дохід). Чистий операційний дохід (NOI) розраховується шляхом вирахування загальних операційних витрат з усіх доходів від власності.
Дохід від власності може надходити з різних джерел, включаючи орендну плату, комісію з користувачів і продаж товарів і послуг на місці. Розглянемо, наприклад, випадок, коли за відсутності будь-яких інших джерел доходу дохід від оренди певної нерухомості становить 5,000 доларів США на місяць.
Далі буде підраховано витрати, пов’язані з майном. Податки, страхування, технічне обслуговування та юридичні витрати – це очевидні сфери, на які варто витратити бюджет. Однак менш очевидні витрати, такі як можливі вакансії, також повинні бути включені. Середня національна кількість вакансій серед інвестиційної нерухомості становить 10%, але ви можете провести дослідження у вашому регіоні, щоб отримати більш точну цифру. Загальні щомісячні витрати на нерухомість, що розглядається, становлять 1,000 доларів США, і ця сума враховує 10% вакантності.
Ви можете розрахувати чистий дохід нерухомості, віднявши операційні витрати від валового доходу. Після цього буде розраховано NOI. Крім того, нерухомість генерує щомісячний чистий операційний дохід у розмірі 4,000 доларів США, або 48,000 XNUMX доларів США на рік.
#3. Використання поточної ринкової ціни як знаменника
Далі ми візьмемо прибуток від операцій після сплати податків і розділимо його на поточну ціну акцій. Більшість інвесторів використовують поточну ринкову вартість нерухомості, хоча існують значні суперечки щодо того, чи слід використовувати ціну покупки чи поточну ринкову вартість.
Тому ми будемо використовувати стандартний метод, який полягає в поділі чистого операційного доходу на поточну ринкову вартість. Поточну ринкову вартість нерухомості можна визначити шляхом перегляду фактів нерухомості та використання будь-якого з численних онлайн-інструментів оцінки вартості будинку.
Поточна ринкова вартість нерухомості становить 480,000 40,000 доларів США, як показано в нашому прикладі. Цього достатньо, щоб отримати 0.10 XNUMX доларів через ділення, або XNUMX.
#4. Визначте ставку капіталізації
Таким чином, можна розрахувати максимальну ставку після встановлення NOI та ринкової вартості. Щоб розрахувати максимальну ставку у відсотках, спочатку розділіть чистий операційний дохід на ринкову вартість, а потім помножте отримане число на 100.
#5. Проведіть аналіз результатів
Заключною дією є проведення аналізу результатів. Високий рівень капіталізації свідчить про те, що потенційний прибуток від інвестицій є високим, тоді як низький рівень капіталізації може означати, що очікуваний прибуток є низьким.
Однак важливо пам’ятати, що максимальна ставка є лише одним із кількох аспектів, які беруть участь у розрахунку можливого повернення інвестицій. Цей аспект, а також інші, такі як місце розташування, стан нерухомості та тенденції на ринку, слід брати до уваги.
Що таке хороша максимальна ставка?
Пошук «хорошої» максимальної ставки, яка застосовується до всіх властивостей, зрозумілий, але ринок надто специфічний, щоб отримати єдину вартість. Натомість інвестори можуть використовувати максимальну ставку, щоб вирішити, чи підходить їм нерухомість на основі їх власної толерантності до ризику.
Власності, які генерують більший операційний дохід, але оцінюються за нижчою ціною, матимуть вищу максимальну ставку, визначену алгоритмом. І навпаки, нижча ставка обмеження пов’язана з активами, які мають вищу оцінку, але нижчий чистий операційний дохід.
Менш ризикованими для інвесторів, але з довшим часовим горизонтом повернення їхніх грошей є об’єкти з нижчою верхньою ставкою. Як розсудливий інвестор, ви повинні ретельно зважити плюси та мінуси різних ставок капіталізації, перш ніж зупинитися на одній. Якщо ви маєте на увазі певну кількість, буде набагато легше усунути властивості, які становлять надто велику небезпеку.
Кому важлива максимальна ставка?
Для інвестора в нерухомість, який шукає новий актив, висока капітальна ставка, очевидно, є хорошим знаком. Однак для переважної більшості покупців різниця між високим і низьким капіталом не має сенсу. Оскільки вони не планують здавати будинок в оренду, їх більше хвилюватиме його ринкова вартість. Покупці зазвичай шукають угоди, які дозволять їм отримати прибуток від перепродажу.
Але для інвестора важлива поточна ринкова вартість нерухомості, як і її операційний прибуток (дохід за вирахуванням витрат).
Цілком можливо, що інвестори захочуть зберегти нерухомість за дохід від оренди, який вона забезпечує. Під час порівняння нерухомості з аналогічним річним чистим операційним доходом коефіцієнт капіталізації корисний для визначення того, яка з них є найкращою інвестицією.
NOI (чистий операційний прибуток) об’єкта нерухомості та максимальна ставка є важливими показниками, які майбутні покупці та іпотечні кредитори повинні враховувати при оцінці заявки на кредит. Максимальна ставка може впливати на фактори фінансування, включаючи відсоткову ставку та відсоток кредитора за надання позики.
Що таке гранична ставка в нерухомості?
Максимальна ставка в нерухомості – це показник для порівняння прибутковості різних інвестицій у комерційну чи житлову нерухомість. Основною темою цієї статті є житло на одну-чотири сім’ї, що здається в оренду для комерційних або інвестиційних цілей.
Коефіцієнт капіталізації нерухомості визначається діленням її чистого операційного доходу (NOI) на вартість її активів.
Ціннісні судження можна покращити за допомогою ставок капіталізації. Інвестиція в нерухомість вимірюється декількома факторами, а не лише рівнем капіталізації. Окрім особливостей нерухомості та розташування, інвестори повинні думати про рентабельність інвестицій (ROI), внутрішню норму прибутку (IRR) і мультиплікатор валової орендної плати (GRM). Крім того, читайте Максимальна ставка нерухомості: яка хороша максимальна ставка оренди у 2023 році.
Коли ставка капіталізації доцільна?
Максимальна ставка має деякі недоліки, але все ж це корисний інструмент для розрахунку рентабельності орендованого майна. Важливо мати на увазі, що застосовність ліміту залежить від регіону. Тобто те, що становить здорову ставку капіталізації в мегаполісі, буде відрізнятися від того, що являє собою здорову ставку капіталізації в сільській місцевості.
При виборі між кількома потенційними об’єктами оренди чи іншими видами інвестицій у нерухомість ставка капіталізації може бути безцінним інструментом. Норма капіталізації (капіталізація) може допомогти вам вирішити, яка інвестиція є найкращим варіантом. Ви можете легко порівнювати активи, не враховуючи такі змінні, як ціна покупки, ринкова вартість або коливання орендної ставки.
Максимальна ставка є корисним інструментом для аналізу моделей і трендів. Для цього просто зіберіть інформацію про ставки капіталізації нерухомості в певній місцевості та часовому проміжку та використайте її для створення ринкового профілю, що висвітлює будь-які зміни в прибутковості нерухомості протягом цього періоду часу.
Інвесторам і зацікавленим сторонам у нерухомість може бути корисним дослідження історичних і поточних ставок капіталізації. Моделі та тенденції можуть допомогти вам передбачити наступний бум ринку. Якщо граничні ставки нещодавно зростали, ви повинні очікувати вищого прибутку від інвестицій у цю сферу.
Крім того, ви повинні порівняти нерухомість, що здається в оренду, подібну до вашої інвестиційної нерухомості, щоб отримати точну максимальну ставку. Якщо ви купуєте триповерховий будинок в оренду, не використовуйте менші або більші об’єкти для розрахунку максимальної ставки.
Як використовувати максимальну ставку як інвестор в оренду нерухомості?
Ви можете розрахувати вартість орендованого майна або оцінити власний успіх інвестування в нерухомість за допомогою максимальної ставки. Коефіцієнт капітального капіталу портфеля можна використовувати для виявлення неефективних інвестицій. Крім того, ви можете дізнатися, якою є типова максимальна ставка в певній місцевості, і використовувати її для визначення вартості нерухомості. Порівнюючи два схожі будинки, той, у якого нижча верхня ставка, коштуватиме менше.
Ви повинні знати, що ви можете знайти прибуткові інвестиції за межами компаній з великою капіталізацією. У регіоні з низькою капіталізацією може бути великий потенціал для зростання. Щоб підвищити рівень капіталізації (ROI) у наступному році, шукайте регіони, де орендна плата зростає. Крім того, через рік-два вартість нерухомості зросте через підвищення максимальної ставки.
Найкраще орендоване майно матиме підвищення орендної плати та стабільні експлуатаційні витрати. Але якщо операційні витрати швидко зростають, чистий операційний прибуток зросте разом із цим, зменшуючи максимальну ставку на рік. Старі конструкції, які потребують капітального ремонту, піддаються такому ризику. Довгострокова цінність може бути створена шляхом придбання, якщо можна виявити та відновити старі властивості, які потребують ремонту.
Важливість верхньої ставки в інвестуванні в нерухомість
У сфері нерухомості максимальна ставка є стандартним показником ефективності. Він допомагає тим, хто хоче зробити фінансові інвестиції, розраховуючи можливу віддачу від конкретного об’єкта нерухомості. У цьому полягає важливість максимальної ставки.
#1. Знаючи, скільки коштує нерухомість
Коефіцієнт капіталізації (cap rate) є простим, але надійним показником вартості нерухомості. Він обчислює рентабельність інвестицій (ROI) у відсотках, враховуючи NOI та ціну придбання нерухомості.
Знання про те, чи нерухомість завищена чи занижена, може допомогти інвесторам вирішити, чи варто її купувати.
#2. Аналіз ризиків і доходів
Інвестиції в нерухомість можуть бути ризикованими, але ставка капіталізації може допомогти вам зрозуміти, скільки. Об’єкти нерухомості з вищими лімітними ставками вважаються більш ризикованими інвестиціями, тоді як ті, що мають нижчі лімітні ставки, є більш безпечними.
Інвестори, які шукають розумний компроміс між ризиком і прибутком, можуть скористатися цими даними.
#3. Оцінка майбутнього доходу
Максимальна ставка – це прогнозний показник, який інвестори використовують для розрахунку майбутнього доходу від нерухомості чи оренди. Інвестор може використовувати поточну максимальну ставку, щоб спрогнозувати майбутні доходи від нерухомості на основі припущень щодо різноманітних змінних, включаючи підвищення орендної плати, вартість нерухомості та ринкові обставини.
Крім того, інвестори, які прагнуть приймати обґрунтовані рішення, можуть отримати значну користь від цих даних.
#4. Врахування інфляції
Той факт, що Cap Rate враховує інфляцію, робить його цінним інструментом для інвесторів, які хочуть захистити вартість своїх активів від погіршення купівельної спроможності валюти з часом.
Із зростанням інфляції купівельна спроможність долара падає. Це може мати негативний вплив на рентабельність інвестицій у нерухомість, яка купується через цю власність. Інвестори можуть бути впевнені, що їхні доходи скориговані з урахуванням інфляції за допомогою лімітованої ставки, і що їхні інвестиції продовжуватимуть зберігати свою вартість з часом, якщо вони це зроблять.
Висновок
Підсумовуючи, фундаментальні основи ставок капіталізації, а також те, як розраховувати та застосовувати їх для аналізу потенційних інвестицій, є важливими знаннями для інвесторів у нерухомість. Норма капіталізації, або гранична ставка, є одним із показників, який можна використовувати в поєднанні з іншими, такими як грошовий потік і повернення інвестицій, для створення потужного інструменту прийняття інвестиційних рішень.
Однак важливо мати на увазі, що максимальна ставка є лише одним із багатьох аспектів, які слід брати до уваги під час аналізу інвестицій у нерухомість, і що не слід повністю покладатися на неї, приймаючи рішення щодо інвестицій.
Важливо мати чітке розуміння основ граничної ставки, а також того, як розраховувати та ефективно використовувати її, щоб приймати обґрунтовані та прибуткові рішення щодо інвестицій у нерухомість та оренду нерухомості.
Поширені запитання про те, як розрахувати максимальну ставку
Що означає максимальна ставка 7.5%?
Ви можете розраховувати на 7.5% валового доходу від вашої інвестиції чи власності, якщо його максимальна ставка становить 7.5%. Використовуючи максимальну ставку в 7.5%, річна прибутковість нерухомості вартістю 150,000 11,250 доларів США становить XNUMX XNUMX доларів США.
Що таке максимальна ставка 10%?
Максимальна ставка в 10% еквівалентна кратному 10. При 10%-й ставці капіталізації інвестор, який купує будівлю вартістю 10,000,000 1,000,000 XNUMX доларів США, очікує річного чистого операційного доходу в XNUMX XNUMX XNUMX доларів США.
Яка ставка обмеження надто висока?
Загалом нижча норма капіталізації означає нижчий ризик і нижчу прибутковість, ніж вища норма капіталізації. Багато професіоналів галузі вважають від 5% до 10% «хорошим» лімітом, тоді як 4% вказує на менший ризик, але більшу рентабельність інвестицій.
Подібна стаття
- ЩО ТАКЕ ЗАРПЛАТА: значення проти погодинної, звільнення та вимоги
- 4 основні елементи хорошого столу з кепками
- CAP RATE: визначення та використання в інвестуванні в нерухомість
- Максимальна ставка в нерухомості: Посібник для інвесторів, щоб знати ставки капіталізації
- GRM REAL ESTATE: пояснення множника валової орендної плати!
- ОБЛІК ОСНОВНИХ ЗАСОБІВ; Що це таке, приклади, програмне забезпечення та посібник
Посилання
