Ви коли-небудь думали про курс і як його розрахувати? Якщо так, то ви не самотні. У цій статті детально описано максимальну ставку нерухомості, тож будьте в курсі!
Небагато термінів так часто використовуються і, водночас, неправильно розуміються в інвестуванні в нерухомість, як «лімітна ставка». Зосередження на потенційному прибутку, обстоюючи розмір запланованих інвестицій, як правило, гарна ідея.
Статистика прибутку, відома як максимальна ставка, оцінює можливу віддачу від інвестицій або окупність капіталу. Через природу прибутку вони часто використовували його для комерційної нерухомості з підвищеним ризиком (операційний дохід).
Що таке максимальна ставка нерухомості?
Капіталізація, також відома як норма капіталізації, є статистичним показником, який використовується для визначення того, наскільки бажаним є об’єкт нерухомості. Це співвідношення, яке представляє ринкову вартість активу, поділену на його річний чистий операційний дохід (NOI).
За даними Statista, у першому кварталі 2023 року середня ставка капіталізації торговельної нерухомості в США становила 6.14%. Максимальні ставки для роздрібних об’єктів у торгових центрах протягом цього часу становили 6.75% порівняно з 5.63% для незалежних магазинів.
Максимальні ставки зазвичай використовуються для розрахунку внутрішньої вартості активу та служать еталоном для порівняння з іншими властивостями подібного типу. Тип, розташування, розмір і вік нерухомості по-різному впливають на максимальні ставки.
Ставка капіталізації часто використовується при розвитку та інвестиціях у нерухомість. Це один із ключових критеріїв для порівняння подібних об’єктів нерухомості для придбання, розвитку, реконструкції та відчуження.
Ці якості складаються з наступного:
- Оренда багатосімейних будинків
- Квартири Комерційна нерухомість
- Оренда таунхаусів
- Здача в оренду односімейного житла
Цей показник показує частку грошового потоку вашої власності, яку ви витрачаєте на неї. Висока максимальна ставка вказує на те, що нерухомість є прибутковою відносно вартості володіння. Низька гранична ставка вказує на те, що вартість володіння перевищує дохід, який він створює.
Що інвесторам потрібно знати про максимальні ставки
Купуючи інвестиційну нерухомість за готівку, інвестори можуть оцінити свою прогнозовану норму прибутку, використовуючи максимальну ставку. Незалежно від стратегії фінансування ця процедура працює. Таким чином, інвестори можуть оцінювати різні інвестиційні властивості, використовуючи максимальні ставки для створення чесних умов гри.
Оренда інвестиційної нерухомості добре підходить для граничної ставки, оскільки вона залежить від чистого операційного прибутку. На жаль, його не можна використовувати для придбання інших активів у сфері нерухомості, таких як будинки з ремонтом і перекиданням або, у деяких ситуаціях, для короткострокової оренди — формули грошового потоку та рентабельності інвестицій, які однаково корисні для вибір інвестиції.
Формула максимальної ставки нерухомості
Норма капіталізації в нерухомості визначається за наступною формулою.
Ми можемо розрахувати ставку капіталізації різними способами. Найпоширеніший метод передбачає ділення чистого операційного доходу нерухомості (NOI) на її поточну ринкову вартість, щоб отримати коефіцієнт капіталізації інвестицій у нерухомість. Математично,
Чистий операційний дохід, поділений на поточну ринкову вартість, є ставкою капіталізації.
Після вирахування всіх витрат, пов’язаних з утриманням майна, чистий операційний дохід – це (очікуваний) річний дохід, отриманий від активу (наприклад, орендна плата). Ці витрати включають ціну, сплачену за поточне обслуговування об’єкта, і податки на майно.
Максимальна ставка для інвестицій становить 5.0%, наприклад, якщо інвестиційна нерухомість вартістю 1 мільйон доларів США генерує 50,000 XNUMX доларів США річного чистого операційного доходу (оренда мінус операційні витрати).
Коефіцієнт обмеження = 50,000 1,000,000 доларів США поділено на 5.0 XNUMX XNUMX доларів США, або XNUMX%
Однак друга ітерація менш популярна з двох причин. По-перше, це дає нераціональні результати для старої нерухомості, придбаної за вигідними цінами кілька років чи десятиліть тому. По-друге, його не можна застосовувати до успадкованого майна, оскільки його викупна ціна дорівнює нулю, що робить поділ недоцільним.
Крім того, перша версія, у якій використовується поточна ринкова ціна замість встановленої початкової ціни покупки, є більш правдивим, оскільки ціни на нерухомість сильно відрізняються.
Один із найкращих коледжів онлайн-ріелторів може стати гарним вибором для тих, хто хоче дізнатися більше про ставки капіталізації.
Розрахунок максимальної ставки нерухомості
Після цього ви можете розрахувати чистий прибуток за наступною формулою:
Чистий прибуток дорівнює (100 – операційні витрати) [%]. * [%] = (100 – рівень вакансій] *Валовий дохід
Ви можете визначити максимальну ставку вручну за допомогою розрахунків, наведених вище, або нашого калькулятора максимальної ставки. Виконайте ці прості кроки, щоб досягти цього:
- Почніть із визначення вартості нерухомості, наприклад, дивлячись на її продажну ціну. Уявімо, що для початку це 200,000 XNUMX доларів.
- Отримайте уявлення про ваш валовий дохід від оренди. Це лише сума грошей, яку ви отримуєте від своїх орендарів щорічно. Припустимо, що це 30,000 XNUMX доларів на рік.
- Дізнайтеся рівень вакантності. Припустимо, що будинок порожній 2% часу.
- Виберіть відсоток операційних витрат. Наприклад, якщо ви повинні витрачати 500 доларів на місяць на гонорари, це становитиме 6000 доларів на рік або 20% вашого загального доходу.
- Обчисліть чистий дохід від оренди за наведеною вище формулою: Чистий дохід обчислюється як (100 – 20)% * (100 – 2)% * 30,000 0.8 доларів США, або 0.98 * 30,000 * 23,520 XNUMX доларів США, що дорівнює XNUMX XNUMX доларів США.
- Потім ми розрахували максимальну ставку, поділивши чистий дохід на вартість власності:
- Капітальна ставка дорівнює $23,520 200,000 / $11.76 XNUMX або XNUMX%.
Максимальна ставка комерційної нерухомості
Ставка капіталізації, іноді відома як «максимальна ставка», — це розрахунок, який використовується в комерційній нерухомості для визначення можливого прибутку, який інвестор може отримати від певного активу. Зазвичай від 3% до 20% максимальна ставка вказується у відсотках.
У більшості випадків ми протилежно співвідносили максимальні ставки та вартість нерухомості. Купівельна ціна зростає та зменшується обернено пропорційно максимальній ставці.
Подібно до того, як інвестори використовують множники для оцінки акцій чи інших цінних паперів, оцінка комерційної нерухомості за допомогою ліміту схожа на це. Наприклад, ставка обмеження 10% еквівалентна 10 разам.
Інвестор очікує отримати 1 мільйон доларів щорічного чистого операційного доходу від нерухомості, якщо він заплатить 10 мільйонів доларів за будівлю з лімітом 10%.
Подібно до того, як інвестор купує цілу компанію за 20 мільйонів доларів, ця ідея також використовується. 5% від 20 мільйонів доларів інвестицій повертаються, якщо бізнес генерує 1 мільйон доларів прибутку в певному році.
Інвестори в нерухомість називали ці інвестиції максимальною ставкою 5%, тоді як інвестори в акції зазвичай називають її 20-кратною. Відповідно до формули одиниця, помножена на максимальну ставку, дорівнює одиниці.
Що таке хороша ставка капіталу в нерухомості?
Хороша лімітна ставка – це така, коли на основі набору «нормалізованих» операційних доходів і витрат ліміт майна, що розглядається, є вищим, ніж у раніше проданих порівнянних об’єктів. Як приклад, подумайте про купівлю багатоквартирної нерухомості з обмеженням у 6%, коли три сусідні об’єкти тієї ж епохи нещодавно були продані за максимальними ставками від 5.50% до 5.75%.
Що означає 7.5% обмеження?
Максимальна ставка 7.5 вказує на те, що ви повинні очікувати 7.5% річного валового доходу від вартості ваших активів або інвестицій. Максимальна ставка 7.5 відповідає річному доходу в 11,250 150,000 доларів США для нерухомості, оціненої в XNUMX XNUMX доларів США.
Чи хороша максимальна ставка 4.25?
Максимальна ставка 4.25% (рівень капіталізації 4.25%) означає 4.25% річного прибутку від інвестицій. Іншими словами, якщо ви купуєте будинок, ваш річний чистий дохід від нього становитиме 4.25% від ціни, яку ви за нього заплатили.
Ціна або вартість майна ділиться на річний чистий операційний дохід, щоб отримати максимальну ставку 4.25 відсотка.
Що означає 3% обмеження?
Максимальна ставка в 3% (рівень капіталізації в три відсотки) означає, що ваша інвестиція принесе вам три відсотки річного прибутку. Іншими словами, якщо ви купуєте будинок, ваш річний чистий дохід від нього становитиме 3% від ціни, яку ви за нього заплатили.
Шляхом ділення річного чистого операційного доходу на ціну або вартість нерухомості було розраховано максимальну ставку в 3 відсотки.
Яка хороша максимальна ставка для оренди нерухомості у 2023 році?
Нормальна максимальна ставка може коливатися від 4% до 12%. 4% може бути гідною верхньою ставкою, якщо ви живете в місці з високим попитом і витратами, наприклад у Нью-Йорку чи Лос-Анджелесі. Середні ліміти 10% або більше можна побачити в районах із низьким попитом, наприклад у районах, що розвиваються, або в сільській місцевості. Ось деякі інші міркування:
- Поточний дохід від оренди нерухомості
- Прийняття ризику
- Прогноз оренди на майбутнє
- Майбутнє зростання вартості нерухомості
Висока ставка обмеження може бути кращою з точки зору прибутковості, якщо інвестор бажає швидко відшкодувати гроші, витрачені на ціну придбання. При оцінці ризику низька ставка обмеження означає нижчий рівень ризику, тоді як висока ставка обмеження означає вищий рівень ризику.
Вища ставка капіталізації зазвичай означає більший ризик, тоді як нижча ставка капіталізації означає менший ризик, але меншу винагороду. Тим не менш, експерти зазвичай вважають «хорошою» верхньою ставкою від 5% до 10%, тоді як максимальна ставка в 4% означає зниження ризику, але довший період для повернення інвестицій.
Запитання та відповіді про максимальну ставку нерухомості
Коли прийнятно запитувати максимальну ставку?
CПорівняння максимальних ставок між двома або більше властивостями може бути дуже корисним. Знання рівня капіталізації кожного об’єкта нерухомості дозволить вам визначити, яка частка генерує найбільший чистий операційний дохід (NOI). Інший спосіб поглянути на максимальну ставку як на показник міцності власності.
Чи входить іпотека до максимальної ставки?
Ваші іпотечні платежі не враховуються під час розрахунку максимальної ставки. Ваш річний чистий операційний дохід за вирахуванням річних витрат (окрім іпотеки) враховується у формулі для розрахунку максимальної ставки. (Щоб визначити максимальну ставку, розділіть цю суму на вартість будинку.)
Висновок
Максимальні ставки допомагають оцінити прибутковість. Інвестори в нерухомість можуть оцінити об’єкти, що здаються в оренду, за допомогою формули максимальної ставки, важливого показника для визначення очікуваного прибутку від інвестицій.
- ПРОГРАМИ ДЛЯ НЕРУХОМОСТІ: найефективніші добірки 2023 року
- CAP RATE: визначення та використання в інвестуванні в нерухомість
- Максимальна ставка в нерухомості: Посібник для інвесторів, щоб знати ставки капіталізації
- СТАВКА КАПІТАЛІЗАЦІЇ: пояснення ставки капіталізації в сфері нерухомості
- 4 основні елементи хорошого столу з кепками
посилання
