Когда начинается новый год, людям часто нужно время, чтобы подумать и понаблюдать. Я имел удовольствие и удачу работать с риэлторами® и продвигать их уже почти 6 лет. Допустим, я видел, слышал или мне это рассказывали несколько раз, и обычно это делал Риэлтор®! Это как Интернет: если вы слышите что-то неоднократно, значит, это правда, верно? Ха-ха, может быть, не так уж и много. Одна из самых сложных вещей для понимания — это поиск причин. Я слышал больше примеров закупок в сфере недвижимости, больше определений и объяснений, чем у Картера были таблетки для печени (как «они» говорят), но редко я слышал правильный пример, определение или рекомендации.
Итак, давайте раскроем тайну причины закупок, что это значит для профессионалов в сфере недвижимости и как предотвратить споры еще до их начала.
Ключевые моменты
- В сфере недвижимости под залогом понимаются события, инициированные агентом по недвижимости, который в конечном итоге помог покупателю закрыть дом.
- Подача жалобы, обращение в арбитраж и заслушивание решения комиссии — вот некоторые вещи, которые происходят во время споров.
- Следуйте протоколу открытых дверей и соглашению о раскрытии информации агентства, общайтесь со своим агентом по недвижимости, всегда совершайте осмотр недвижимости вместе со своим агентом и дайте понять, работаете ли вы с другим агентом. Это способы предотвратить спор о причинах закупок.
Что такое закупки в сфере недвижимости?: Понимание влияния
В сфере недвижимости под залогом понимаются события, инициированные агентом по недвижимости, который в конечном итоге помог покупателю закрыть дом. По словам Джима Меллена, агенты, получившие комиссию, — это те, кто выполнял задачи, которые привели вас к покупке риэлтора® с полуостровом Re/Max в Вильямсбурге, штат Вирджиния.
В большинстве случаев это будет агент, который первым показал вам дом. Но если вы разорвали связи с этим агентом и случайно увидели дом снова с другим агентом, обеспечение причины может также означать того, кто напишет предложение и поможет вам вести переговоры.
Теперь вы можете увидеть, насколько сложной может быть эта ситуация.
Ноэль Нильсен, агент по недвижимости из Re/Max Advantage Plus в Игане, штат Миннесота, говорит, что на агентов по недвижимости можно подать в суд, если они помогают клиенту купить дом, зная, что клиент уже посмотрел дом, находясь по контракту с другим лицом. агент. Этот контракт не истек и не был официально расторгнут до покупки. Однако первому агенту придется доказать, что второй агент знал, что покупатель уже заключил договор, когда покупал дом, что может быть затруднительно.
Кроме того, агенты, которые не согласны друг с другом по поводу процентов комиссионных, могут обратиться в местный совет по недвижимости для арбитража. В этом случае покупателя могут попросить дать показания в качестве свидетеля и изложить свою версию событий.
Честность со своим агентом поможет вам предотвратить конфликты такого рода. Если вам нужно отказаться от первого агента, попробуйте еще раз. Просто не забудьте сообщить второму агенту, какие объекты недвижимости вы просматривали с помощью первого.
Читайте также: 15 книг по инвестированию в недвижимость, которые стоит прочитать новичкам
Что вызывает закупочные споры?
Споры по поводу обеспечительных причин при сделках с недвижимостью случаются редко и могут возникать по разным причинам. Эти споры часто возникают из-за разногласий относительно того, какой агент по недвижимости или брокер имеет право получать комиссию при успешной продаже недвижимости.
Однако понимание общих причин имущественных споров необходимо всем сторонам, участвующим в сделке с недвижимостью, для эффективного разрешения потенциальных конфликтов. Ниже приведены некоторые из основных причин, с которыми я столкнулся на протяжении многих лет, которые могут привести к спорам о причинах закупок:
№1. Несколько агентов, заявляющих о причине закупок
Одной из наиболее распространенных причин споров при закупках является ситуация, когда несколько агентов или брокеров заявляют о своем участии в содействии продаже недвижимости. Такая ситуация часто возникает, когда покупатель или продавец взаимодействовал с несколькими агентами на протяжении всего процесса сделки. Вопрос о том, какой агент внес наиболее значительный вклад и инициировал цепочку событий, приведших к продаже, становится предметом спора.
№2. Не поддерживаете контакт с вашим агентом по недвижимости
Иногда отношения между покупателями и их агентами по недвижимости терпят крах, не имея формального завершения. Эти неоднозначные окончания могут вызвать споры, поскольку непрерывность отношений между агентом и его клиентом является ключевым фактором в определении причины закупок. Если вы считаете, что нашли дом самостоятельно, но ваш старый агент по недвижимости все еще считает, что он ваш агент, он может претендовать на роль инициатора закупки.
Вот сценарий, с которым я столкнулся в первый год работы агентом по недвижимости. Я подумывал о том, чтобы помочь Саре, покупателю, которая первой обратилась ко мне, найти ее идеальный дом. Сначала мы обменялись электронными письмами, но Сара перестала со мной разговаривать, потому что была слишком занята личной и профессиональной жизнью. Судя по нашим ранним разговорам, я продолжал искать недвижимость. Однако мне нужна была помощь в поиске альтернатив без измененных предпочтений и вклада Сары. Через некоторое время Сара самостоятельно нашла недвижимость, купила ее через другого агента по недвижимости и завершила сделку. Тот факт, что я не знал о выборе Сары, заставил меня тратить время и деньги на поиски домов, которые не соответствовали ее потребностям, подчеркивая важность постоянного общения при сделках с недвижимостью.
№3. Разногласия по поводу сроков и усилий
Закупки вызывают споры, которые часто зависят от сроков и степени участия агента в сделке. Агенты могут расходиться во мнениях относительно того, кто инициировал контакт с покупателем или продавцом, поддерживал постоянную связь на протяжении всего процесса или играл значительную роль в обсуждении условий продажи. Различия в восприятии ценности и усилий, вложенных каждым агентом, могут перерасти в споры по поводу причины закупок.
№4. Недостаточная документация и ведение учета
Недостаточная документация и практика ведения учета могут усугубить споры, связанные с закупками, затрудняя обоснование заявлений об участии и вкладе. Без подробного учета взаимодействий, коммуникаций и усилий, предпринятых каждым агентом на протяжении всего процесса транзакции, установление причины становится сложной задачей. Отсутствие документации оставляет место для двусмысленности и противоречивых версий, что разжигает споры.
№5. Внешние факторы и влияния
Внешние факторы, такие как изменения рыночных условий, предпочтения покупателей или продавцов или непредвиденные обстоятельства, также могут способствовать возникновению споров в сфере закупок. Агенты могут объяснять успех сделки внешними факторами, находящимися вне их контроля, что приводит к разногласиям относительно размера их вклада и права на комиссионные.
Что является ключевым фактором для доказывания причины закупок?
Независимо от того, является ли брокер, причина продажи должна быть фактически определена на основе конкретного случая. На определение причины закупок могут повлиять многие факторы, но ни один фактор не является определяющим. Причина закупки — это взаимодействие факторов, которые вместе демонстрируют, что непрерывные усилия конкретного брокера привели к тому, что покупатель решил совершить продажу на условиях, которые продавец счел приемлемыми. Другими словами, наличие брокера, обеспечивающего причину продажи, является непременным условием продажи: продажа не произошла бы, если бы не усилия брокера.
Помните, что тот факт, что определенный фактор появляется в данной структуре фактов, не указывает на существование или отсутствие приводящей причины; скорее, необходимо учитывать совокупность этих факторов. Причина в том, что выявление причины во многом зависит от взаимодействия компонентов, а не только от присутствия одного фактора. В действительности, относительный вес каждого компонента и его место в хронологии случаев определяют, является ли данный фактор решающим или нет. Для достижения организационных целей можно использовать девять различных типов причинных факторов закупок. Вот категории:
- Характер и статус транзакции
- Характер, статус и условия листингового соглашения или предложения о компенсации
- Роли и взаимоотношения сторон
- Первый контакт с покупателем
- Поведение брокера или агента
- Непрерывность и разрывы непрерывности
- Поведение покупателя
- Поведение продавца
- Дополнительная информация
Руководство по закупкам
Профессионалы в сфере недвижимости должны понимать и эффективно ориентироваться в концепции закупок. Рекомендации по закупкам обеспечивают полезную основу для этой цели. Обычно применяются определенные общие принципы, хотя они могут различаться в зависимости от местных правил и отраслевых стандартов.
№1. Инициирование транзакции
Агент, который инициирует серию событий, приводящих к успешной сделке с недвижимостью, обычно рассматривается как инициатор закупки. Это может включать в себя такие задачи, как ознакомление покупателя с недвижимостью, планирование просмотров недвижимости или помощь в переговорах между сторонами.
№2. Значительные усилия
Усилия и вклад агента должны быть значительными и напрямую связаны с завершением сделки. Простого предоставления общей информации или дополнительной помощи может быть недостаточно для установления причины закупки.
№3. Время введения
Время играет решающую роль в определении причины покупки, так как оно влияет на то, когда агент по недвижимости знакомит покупателя с объектом или начинает активно работать с клиентом. Агент, устанавливающий отношения с клиентом или показывающий ему недвижимость, может предъявить более серьезные претензии.
№4. Документация и коммуникация
Наличие хорошо документированных записей о взаимодействии и общении агента с участвующими сторонами может укрепить их ответственность за сделку. Это может включать в себя отслеживание показов недвижимости, обмен электронными письмами, текстовыми сообщениями и другие формы переписки.
№5. Эксклюзивные соглашения о представительстве
Если между клиентом и агентом существует соглашение об исключительном представительстве, условия этого соглашения могут определять способ определения причины закупок. В таких случаях предпочтение часто отдается агенту, указанному в соглашении, но все равно будут учитываться фактические обстоятельства сделки.
Как происходят споры в Комиссии по недвижимости?: Пример
Когда вы выберете агента по недвижимости, вас попросят подписать агентское соглашение с покупателем, которое иногда называют соглашением покупатель-брокер. Этот документ представляет собой условный договор между агентом, его брокерской компанией и покупателем дома.
Стороны заключают эти соглашения из лучших побуждений, но иногда возникают споры. Например, предположим, что вы подписали эксклюзивное соглашение с Марком, агентом по недвижимости, и Марк работал с вами несколько месяцев.
Но на вечеринке вы встретили другого агента, который сказал, что у них есть новое объявление, похожее на то, что вы ищете. Вы можете не упоминать Марка, опасаясь отговорить Нэнси показать вам дом. Нэнси передает предложение от вашего имени, и оно принимается. Вы готовитесь к завершению, по пути игнорируя Марка.
Разумеется, Марк узнает о продаже. Они представляют свое эксклюзивное агентское соглашение с покупателем как доказательство того, что имеют право на комиссию, даже если вы не включили их в транзакцию. Как агент, совершивший продажу, Нэнси чувствует, что имеет право на комиссию. Компенсацию может получить только один агент, поэтому сейчас идет комиссионный спор.
Читайте также: Подходит ли вам карьера в сфере недвижимости?
Что происходит во время спора?
Когда между агентами по недвижимости возникает спор о причинах закупок, любой агент может подать жалобу в местный совет по недвижимости с просьбой о помощи в разрешении проблемы. Каждая вовлеченная сторона может участвовать в арбитражном слушании для разрешения конфликта.
№1. Подача жалобы
Если агент считает, что он был инициатором сделки, но не получил комиссию за свою работу, он может подать письменную жалобу в местный или государственный совет по недвижимости. Агент, подающий жалобу, известен как истец. Агент(ы), с которыми истец находится в конфликте, называются ответчиками. В жалобе должны быть указаны имена всех вовлеченных сторон, сумма спора и дата закрытия сделки с недвижимостью. Жалоба должна быть подана в течение 180 дней с момента закрытия или 180 дней с момента, когда заявитель узнал о проблеме.
Если Совет определит, что жалоба подлежит рассмотрению в арбитраже, он уведомит все стороны о решении и назначит дату арбитражного слушания.
№2. Вступление в арбитраж
Группа местных экспертов по недвижимости проводит арбитражное слушание, в ходе которого изучают факты спора и решают, как его разрешить. Во время слушания обе стороны могут иметь юридическое представительство, представлять доказательства по делу, давать показания свидетелей и экспертов по предмету, а также проводить перекрестный допрос своих оппонентов.
Одним из важнейших факторов, используемых для сбора доказательств с обеих сторон спора о закупках, является рабочий лист NAR по арбитражу по закупкам. Всем агентам, участвующим в слушании, возможно, потребуется заполнить эту таблицу до слушания. Этот список вопросов помогает арбитражной комиссии проанализировать факторы, которые могут способствовать обеспечению иска.
№3. Решение комиссии по слушанию
Комиссия по арбитражным слушаниям должна принять решение в течение 48 часов после слушания. Решение определит, какая сторона имеет право на комиссию, и укажет сумму. Однако в большинстве случаев комиссия определит, что одна сторона имеет право на всю комиссию, что является редкостью для разделения комиссии.
Как предотвратить спор о закупочной причине
Никто не хочет беспорядочной битвы за комиссию во время продажи. К счастью, я придумал несколько способов обеспечить плавный и понятный процесс взаимодействия с вашим агентом.
№1. Следуйте протоколу открытых дверей
Следуйте протоколу открытых дверей, если вы посещаете мероприятие без сопровождения. Если вы идете один, передайте визитную карточку вашего агента агенту, проводящему день открытых дверей. Подпишите гостевые книги, указав имя вашего агента рядом со своим собственным. Таким образом, агент дня открытых дверей не будет пытаться загнать вас в загон или запросить личную информацию; ваш агент сможет связаться с ними позже.
Покупка дома — одна из самых крупных сделок, которые вы когда-либо совершали, и ваш агент поможет сделать ее гладкой и успешной. Вы, вероятно, не хотите, чтобы этот важный момент закончился на печальной ноте. Кроме того, следуйте нескольким основным правилам, чтобы ваш агент мог получать оплату за свою работу и чтобы никому не приходилось терпеть никаких юридических баталий.
№2. Соглашение о раскрытии информации агентства
Работа в соответствии с Агентским соглашением о раскрытии информации устанавливает тип отношений между специалистом по недвижимости и клиентом, например, агент продавца, агент покупателя или двойной агент. Он управляет ожиданиями, избегает конфликтов интересов и обеспечивает соблюдение юридических и этических требований. Это соглашение защищает профессионала и клиента, четко определяя их ответственность и обязанности во время сделки.
№3. Свяжитесь с вашим агентом по недвижимости
Очень важно поддерживать регулярный контакт с вашим агентом на протяжении всего процесса покупки жилья. Самый простой способ избежать споров — всегда связываться со своим агентом, прежде чем смотреть дом, независимо от того, как он бросается в глаза.
Не звоните агентам по листингу, чьи имена указаны на табличке «Продается» перед домом, мимо которого вы проезжали, без предварительного звонка своему агенту. Они свяжутся с агентом напрямую и назначат время, чтобы осмотреть дом и провести переговоры от вашего имени.
Читайте: Оценка имущества: руководство по затратам и процессам
№4. Всегда совершайте поездку по объектам недвижимости вместе со своим агентом
Поход на день открытых дверей в одиночку может привести к спору о закупках, что еще больше усложнит процесс покупки дома. Агент по продаже может ошибочно полагать, что он является агентом по закупкам, если вы покупаете дом, если вы разговариваете с ним, не упомянув, что работаете со своим агентством. Всегда проводите просмотр недвижимости вместе со своим агентом, чтобы избежать недоразумений. Агенты таким образом не запутаются. Вы можете сказать своему риэлтору, что именно вы ищете в идеальном доме, когда вы сможете ходить с ним по домам и выражать свои симпатии и антипатии.
Не забывайте придерживаться определенных стандартов, чтобы избежать проблем с закупками, если вы проедете день открытых дверей, который вам придется посетить самостоятельно. Чтобы агент по листингу знал, кому звонить, запишите имя и номер телефона вашего агента рядом с вашим на любом регистрационном листе, доступном по прибытии. Обязательно укажите имя вашего агента и предложите визитную карточку листингового агента агенту, проводящему день открытых дверей. Честность в отношении того, кто представляет ваши интересы при покупке дома, имеет решающее значение для минимизации разногласий.
№5. Дайте понять, работаете ли вы с другим агентом
Большинство агентов сразу спросят вас, работаете ли вы с кем-то еще. Агенты обучены задавать вам этот вопрос, но иногда они этого не делают. Возможно, они отвлеклись или не хотят слышать ваш ответ. Немедленно выпрямите их. Своевременно предоставляйте информацию добровольно, чтобы вы могли заранее урегулировать любые конфликты.
Причина закупок в контрольном списке недвижимости
Я составил контрольный список по закупкам для агентов по недвижимости, но помните, что особенности закупок могут варьироваться в зависимости от местных законов и правил, поэтому важно проконсультироваться с профессиональным юристом или экспертом по недвижимости, знакомым с правилами в вашем регионе. .
Контрольный список причин повышения доходности бизнеса
Заключение
Когда агент по недвижимости участвует в цепочке событий, приводящих к приобретению объекта недвижимости, его называют обеспечивающей причиной сделки. Комиссия вашего агента по недвижимости может оказаться под угрозой, если вы невольно начнете проблему закупок в результате взаимодействия с другими агентами, например, когда вы посетите день открытых дверей без них. Знание того, как предотвратить эти проблемы в процессе покупки дома, избавит все стороны от головной боли после закрытия сделки, даже если NAR предоставит арбитражный процесс для их урегулирования.
Хотя это правда, что сотрудничество с одним надежным РИЭЛТОРОМ® может значительно снизить вероятность подобных конфликтов, это только начало процесса, который начинается с поиска идеальной недвижимости. Если вы готовы двигаться вперед, вы можете подать заявку на ипотеку прямо сейчас.
похожие статьи
- Какие виды инвестиций могут помочь вам сэкономить?
- Как оспаривать платежи по кредитной карте: процессы и ограничения
- Вам нужен бизнес-адвокат?
Справка
