Если вы выходите на пенсию и пытаетесь покрыть свои расходы за счет фиксированного дохода, обратная ипотека может показаться привлекательной. Однако при ближайшем рассмотрении обратная ипотека может показаться менее привлекательной.
Существует множество случаев мошенничества с обратной ипотекой, но кредиторы также могут взимать непомерные сборы и сборы за закрытие, а заемщики должны платить за ипотечное страхование. Обратная ипотека также может иметь переменные процентные ставки, что означает, что ваши общие расходы могут измениться в будущем.
Если вы считаете, что обратная ипотека может помочь вам остаться в своем доме во время выхода на пенсию, убедитесь, что вы понимаете, как это будет работать, плюсы и минусы, чтобы вы могли принять обоснованное решение.
Что такое обратная ипотека?
Обратная ипотека — это ссуда, по которой домовладелец в возрасте 62 лет и старше со значительным собственным капиталом может взять кредит под стоимость своей собственности и получить средства в виде единовременной суммы, установленного ежемесячного платежа или кредитной линии. В отличие от форвардной ипотеки, которая используется для покупки дома, обратная ипотека не требует от домовладельца каких-либо платежей по кредиту.
Как работает обратная ипотека?
Обратная ипотека работает, сначала используя капитал, который вы накопили в своем доме, чтобы погасить свою текущую ипотеку. Затем оставшаяся часть доходов может быть получена от кредитора в виде единовременной суммы, кредитной линии или ежемесячных платежей. Это не обычная ипотека; скорее, он погашает вашу традиционную ипотеку, и вы не обязаны вносить какие-либо платежи по кредиту до наступления срока его погашения. Однако вы должны продолжать платить налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, а также сборы за содержание дома, как и при стандартной ипотеке.
В дополнение к финансовым обязательствам, изложенным выше, существуют и другие требования к обратной ипотеке. Чтобы претендовать на обратную ипотеку, вы должны быть не моложе 62 лет и иметь достаточную долю в вашем доме. Вы можете владеть домом напрямую или с ипотекой, и он должен быть вашим основным местом жительства.
Ипотека с конверсией собственного капитала (HECM), которая гарантируется Федеральной жилищной администрацией, является наиболее популярным типом обратной ипотеки (FHA). Это поможет обезопасить заемщика. Если вы хотите получить HECM, вам придется пройти финансовую оценку, чтобы подтвердить, что вы готовы и способны выполнять финансовые обязательства по кредиту. Вы также должны посетить консультационную сессию, чтобы убедиться, что вы понимаете условия кредита и что вы в конечном итоге погасите его.
Различные типы обратной ипотеки
Существуют различные типы обратной ипотеки, каждый из которых направлен на решение конкретной финансовой потребности.
№1. Ипотека с конверсией собственного капитала (HECM)
Это самый распространенный вид обратной ипотеки. Эти застрахованные на федеральном уровне ипотечные кредиты требуют больших первоначальных затрат, но их можно использовать для любых целей. Вы также можете выбрать способ снятия денег, например, регулярными ежемесячными платежами или кредитной линией (или оба варианта одновременно). Хотя HECM широко доступны, их можно получить только у кредиторов, одобренных FHA, и все заемщики должны получить одобренную HUD консультацию перед закрытием.
№ 2. Частные обратные ипотечные кредиты
Частный кредит, который не поддерживается государством. Этот тип обратной ипотеки часто обеспечивает больший аванс по кредиту, особенно если вы владеете более дорогим домом.
№3. Одноцелевая обратная ипотека
Эта ипотека встречается реже, чем другие, и обычно выдается некоммерческими организациями, а также государственными и местными органами власти. Одноцелевая ипотека является наименее дорогой из трех вариантов; однако заемщики могут использовать кредит (который, как правило, на гораздо меньшую сумму) только для одной конкретной цели, например, для ремонта, доступного для инвалидов, объясняет Джеки Бойс, старший директор по жилищным вопросам и службам банкротства в Money Management International, некоммерческом консультанте по долгам. базируется в Шугар-Ленде, штат Техас.
Когда вы должны погасить обратную ипотеку?
Хотя вы не обязаны вносить ежемесячные платежи по обратной ипотеке, кредит в конечном итоге подлежит погашению. Обратная ипотека должна быть погашена следующими способами:
- Когда заемщика уже нет в живых.
- Когда заемщик больше не живет в доме или это больше не его основное место жительства.
- Когда заемщик продает или передает право собственности на место жительства.
- Если заемщик не выполняет свои требования по кредиту, такие как уплата налогов на недвижимость и страхование домовладельцев.
Как погасить обратную ипотеку?
Обратная ипотека часто погашается за счет выручки от продажи дома. Если вы умрете до истечения срока кредита, ваши наследники будут нести ответственность за организацию выплаты и будут иметь несколько альтернатив для погашения суммы:
- Продайте свой дом и используйте наличные для погашения кредита.
- Рефинансировать в обычную ипотеку или использовать свои средства для приобретения дома на остаток кредита или 95 процентов от оценочной стоимости, в зависимости от того, что меньше.
- Передать право собственности кредитору и уйти от кредита.
Плюсы обратной ипотеки
Если у вас возникли проблемы с выполнением ваших финансовых обязательств, вам может помочь обратная ипотека. Вот несколько преимуществ получения обратной ипотеки.
№1. Помощь в обеспечении вашей пенсии
Обратная ипотека идеально подходит для пенсионеров, которые не имеют больших сбережений или инвестиций, но имеют большую стоимость, накопленную в их домах. Обратная ипотека превращает неликвидный актив в наличные деньги, которые можно использовать для удовлетворения пенсионных потребностей.
№ 2. Вы можете оставаться дома.
Вместо того, чтобы продавать свой дом для ликвидации своего актива, вы можете сохранить собственность и при этом зарабатывать на ней деньги. Это означает, что если бы вам пришлось переехать, вам не пришлось бы беспокоиться о сокращении штатов или о том, что вас выкинут из вашего сообщества.
№3. Вы погасите существующую ипотеку.
Обратная ипотека не требует, чтобы ваш дом был выплачен. Фактически, доходы от обратной ипотеки могут быть использованы для погашения существующего ипотечного кредита. Это освобождает средства для других расходов.
№ 4. Вы не будете облагаться налогом.
IRS считает деньги, полученные от обратной ипотеки, авансом по кредиту, а не доходом. То есть, в отличие от других видов пенсионного дохода, таких как 401 (k) или распределения IRA, деньги не облагаются налогом.
№ 5. Вы защищены, если баланс превышает стоимость вашего дома.
В некоторых ситуациях общая сумма, подлежащая выплате по обратной ипотеке, может быть меньше стоимости вашего дома. Это может произойти, например, если цены на недвижимость резко упадут. Если это произойдет, ваши наследники не будут нести ответственность за уплату долга.
Минусы обратной ипотеки
Итак, каковы недостатки обратной ипотеки? Несмотря на многочисленные преимущества, следует учитывать и некоторые важные опасности.
№1. Вы можете потерять свой дом из-за обращения взыскания
Чтобы претендовать на обратную ипотеку, вы должны быть в состоянии платить налоги на недвижимость, страховку домовладельцев, сборы ТСЖ и другие расходы, связанные с владением домом. Вы также должны жить внутри дома в качестве основного места жительства большую часть года.
Если вы откладываете эти расходы в какой-либо момент в течение срока действия кредита или проводите большую часть года, живя за пределами собственности, вы можете не выполнить обязательства по обратной ипотеке и потерять свой дом из-за потери права выкупа.
№ 2. Ваши наследники могут получить меньше
Домовладение является важным шагом в накоплении богатства поколений. С другой стороны, обратная ипотека обычно требует продажи дома для погашения долга. Когда вы умираете, ваши наследники должны выплатить всю сумму кредита или 95% от оценочной стоимости дома, в зависимости от того, что меньше. Как правило, это влечет за собой продажу дома или передачу имущества кредитору для погашения долга.
Не говоря уже о том, что обратная ипотека истощает капитал в вашем доме. К тому времени, когда он должен быть выплачен, у ваших наследников может не остаться капитала.
№3. Это не бесплатно
Обратная ипотека не требует платежей, но имеет ряд связанных с ней расходов. Вы должны не только заплатить налоги, страховку и сборы за ТСЖ, но также должны заплатить авансовый страховой взнос. Обычно это 2% от оценочной стоимости вашего дома. При закрытии с вас также будет взиматься комиссия за отправку. Вы можете включить эти сборы в баланс вашего кредита, но вы получите меньше денег.
№ 4. Это может повлиять на другие ваши пенсионные выплаты.
Хотя обратная ипотека не считается доходом для целей налогообложения, она может повлиять на ваше право на участие в других государственных программах, основанных на потребностях, таких как Medicaid или Supplemental Security Income (SSI). Рекомендуется проконсультироваться с консультантом по льготам, чтобы убедиться, что ваше право на получение льгот не поставлено под угрозу.
№ 5. Обратная ипотека — это сложно
Обратная ипотека имеет несколько законов и ограничений. Эти кредиты несут многочисленные опасности, которые не могут стоить дополнительных денег. Вы должны быть осторожны с любым предложением обратной ипотеки, пока полностью не разберетесь в деталях.
Можно ли выйти из обратной ипотеки?
Есть несколько вариантов, если вы хотите выйти из обратной ипотеки. Учитывайте свои цели и финансовое положение, выбирая, какой вариант лучше для вас. Некоторые решения могут повлечь за собой расходы, в то время как другие могут потребовать изменения образа жизни, например, переезда из дома. При взвешивании альтернатив рекомендуется проконсультироваться с финансовым консультантом или консультантом по обратной ипотеке, который был одобрен Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD).
Советы по выходу из обратной ипотеки
Перед оформлением обратной ипотеки убедитесь, что вы понимаете, как работает кредит, плюсы и минусы обратной ипотеки, а также ваши финансовые обязательства, которые включают оплату расходов на закрытие, страхование и налоги на имущество, а также погашение кредита. Вы также захотите убедиться, что знаете о своих возможностях. Все эти темы рассматриваются в консультации по обратной ипотеке, поэтому она требуется для HECM.
Если после всех этих размышлений вы получите обратную ипотеку и обнаружите, что вам больше не нужен кредит, вот пять популярных способов выйти из положения.
№1. Воспользуйтесь своими правами на отказ
У вас есть три дня после закрытия кредита, чтобы отменить обратную ипотечную сделку без штрафных санкций. Это называется правом расторжения договора, и оно позволяет вам передумать, если вы испытаете раскаяние покупателя после подписания закрывающих документов. Кредитор возместит любые сборы, сборы за закрытие и неиспользованные денежные средства, уплаченные заемщиком в течение 20 дней.
Если вы намереваетесь воспользоваться своим правом на расторжение договора, вы должны письменно уведомить своего кредитора. Помните, что это временное окно длится не более трех дней после закрытия. После этого вы не сможете расторгнуть кредит без штрафа.
№ 2. Продать свой дом
Продажа дома и использование наличных для погашения долга — один из самых простых способов избавиться от обратной ипотеки. Вы сохраните всю оставшуюся выручку от продажи после того, как погасите долг, в зависимости от того, сколько вы должны. Таким образом, если вы должны 150,000 200,000 долларов по кредиту и продать дом за 50,000 XNUMX долларов, вы сначала погасите долг, а затем присвоите себе оставшиеся XNUMX XNUMX долларов.
Что произойдет, если вы должны за свой дом больше, чем он стоит? HECM — это кредиты без права регресса, что означает, что вы никогда не будете должны больше, чем стоимость вашей собственности. Если вы продаете свою недвижимость по цене ниже остатка кредита, страховка FHA покроет разницу.
№3. Погасить его своими деньгами
Когда дело доходит до погашения кредита, вы должны погасить основную сумму плюс любые проценты, которые накопились. Если вы хотите сохранить свой дом и не хотите его продавать, вам придется погасить кредит самостоятельно. Это может означать использование ваших денег для выплаты одной суммы или разработку плана платежей, в котором вы делаете несколько платежей для его завершения. Это может потребовать начала ежемесячных платежей по кредиту и создания нового бюджета для покрытия этих платежей.
№ 4. Рефинансируйте свою обратную ипотеку
Возможно, проблема заключается не в самой обратной ипотеке, а в точных условиях вашей обратной ипотеки. Если это так, вы можете подумать о рефинансировании вашей текущей обратной ипотеки в другую с лучшими условиями. Если процентные ставки ниже, чем когда вы брали кредит, или если стоимость вашего дома выросла, вы можете рефинансировать в новую обратную ипотеку. Это может привести к более низкой процентной ставке, преобразованию регулируемой ставки в фиксированную, ускорению погашения кредита или доступу к большему капиталу.
Помните, что вам придется оплатить расходы на закрытие, если вы рефинансируете.
№ 5. Получить новый кредит
Еще одним вариантом рефинансирования является преобразование обратной ипотеки в обычный кредит. Кредит погасит ваш RM, и вы возобновите ежемесячные платежи по ипотеке. Это может помочь вам сохранить и увеличить стоимость вашего дома, а также предотвратить проблемы с обратной ипотекой для ваших наследников в случае вашей смерти. Помните, что есть заключительные сборы, связанные с этой формой рефинансирования. Кроме того, вам нужно будет ежемесячно вносить платежи по кредиту. Убедитесь, что вы можете позволить себе этот выбор, прежде чем принять решение.
Читайте также: ЛУЧШИЕ ОБРАТНЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ КОМПАНИИ 2023 ГОДА
Кто выигрывает от обратной ипотеки?
Домовладельцы старше 62 лет могут использовать обратную ипотеку, чтобы получить доступ к собственному капиталу в своем доме. Федеральное жилищное управление (FHA) страхует подавляющее большинство обратных ипотечных кредитов, поэтому, если заемщик не в состоянии погасить обязательство, для этого будут использоваться резервы FHA.
Кто возмещает обратную ипотеку?
Обратная ипотека часто погашается за счет денежных средств, полученных от продажи основного места жительства. Если срок погашения кредита наступает после вашей смерти, ваши наследники могут продать дом и выплатить его.
Что происходит с обратной ипотекой после смерти владельца?
«Наследники» заемщика по обратной ипотеке могут иметь право на льготы после смерти. Лицо, являющееся наследником, имеет законное право на имущество другого лица после его смерти. Наследником мог быть оставшийся в живых супруг, который не был женат на заемщике RM, когда ссуда была взята.
Что происходит с обратной ипотекой после смерти владельца?
Ваш кредит RM становится подлежащим оплате после того, как вы, любой созаемщик (и) или правомочный супруг, не занимающий кредит, в зависимости от обстоятельств, скончались. После получения уведомления кредитора о том, что долг подлежит оплате, у ваших наследников есть 30 дней, чтобы купить, продать или передать дом кредитору, чтобы погасить обязательство.
Можете ли вы использовать обратную ипотеку для продажи дома?
Вы должны будете вернуть деньги, которые вы заняли, а также проценты и сборы, если вы решите продать свой дом, пока у вас есть кредит RM. Вы сохраняете разницу, если остаток по кредиту меньше суммы, за которую продается ваш дом.
Заключение
Обратная ипотека позволяет пожилым домовладельцам увеличить свой пенсионный доход или оплатить ремонт дома или другие нужды, такие как расходы на здравоохранение. Существуют ограничения приемлемости, которые описывают, кто имеет право на этот тип кредита, сколько денег может быть получено и что должен делать домовладелец, чтобы оставаться на хорошем счету.
Перед оформлением обратной ипотеки важно проконсультироваться с консультантом, одобренным HUD. Консультант может помочь вам взвесить все за и против этого типа долга, а также то, как он повлияет на ваших наследников после вашей смерти. Вы можете воспользоваться онлайн-поиском HUD или позвонить в Службу жилищного консультирования по телефону 800-569-4287, чтобы найти одобренного FHA кредитора или Консультационная служба, одобренная HUD.
Часто задаваемые вопросы об обратной ипотеке
В чем разница между ипотекой и обратной ипотекой?
Когда вы берете обратную ипотечную ссуду, право собственности на вашу собственность остается на ваше имя, как и при стандартной ипотеке. Однако, в отличие от типичной ипотеки, заемщики не вносят ежемесячные платежи по ипотеке с обратным ипотечным кредитом. Когда заемщик погасит кредит.
Кто больше всего выигрывает от обратной ипотеки?
Обратная ипотека лучше всего подходит для тех, кто мало или ничего не должен по своей первоначальной ипотеке и намерен оставаться в своем доме не менее пяти лет.
Что происходит в конце обратной ипотеки?
Если вы должны больше, чем стоит ваш дом, но продаете его по справедливой рыночной стоимости, ипотечная страховка покроет разницу. Кредит должен быть погашен, когда последний оставшийся заемщик умирает. Большинство наследников погасят кредит, продав дом.
Статьи по теме
- ОБРАТНЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ КОМПАНИИ: 10 лучших кредиторов в 2022 году
- Что такое обратный аукцион: полное руководство для полного мастерства
- Вторичный ипотечный рынок: пошаговое руководство о том, как это работает
- Примеры обратного аукциона, веб-сайты и процесс (+ краткие советы)
- Акции обратного слияния: обзор и примеры
