Вы когда-нибудь задумывались, что происходит с вашими ипотечными деньгами после того, как вы их погасите? Он может попасть на вторичный ипотечный рынок. То вторичный рынок приходится основная часть ипотечных кредитов в Соединенных Штатах, что позволяет кредиторам предоставлять ссуды и позволяет большему количеству людей покупать дома. Без него купить недвижимость будет сложнее.
Продолжайте читать, чтобы понять вторичный ипотечный рынок, как он работает, основные участники, инвесторы, кредиторы, риски и выгоды, которые он влечет за собой.
Что такое вторичный ипотечный рынок?
Кредиторы и инвесторы покупают и продают ипотечные кредиты и права обслуживания на вторичном ипотечном рынке. Он был разработан Соединенными Штатами. Конгресс США в 1930-е гг. Его цель - предоставить кредиторам постоянный поток средств для кредитования, а также снизить риск владения ипотекой.
Легче поддерживать стабильный ипотечный рынок с этим постоянным обращением денег.
Кто основные участники вторичного ипотечного рынка?
Инициаторы ипотеки, покупатели, ипотечные инвесторы и домовладельцы являются основными участниками вторичного ипотечного рынка. Инициаторы ипотеки, или кредиторы, создают ипотечные кредиты, которые затем продаются на вторичном ипотечном рынке.
Покупатели будут объединять большие группы ипотечных кредитов в ценные бумаги и предлагать их ипотечным инвесторам, таким как спонсируемые государством предприятия (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac. Инвестиционные банки, хедж-фонды и пенсионные фонды входят в число ипотечных инвесторов.
Если у вас есть дом и есть ипотека, вы можете быть одним из участников вторичного ипотечного рынка. Средства на покупку дома могли быть получены с этого рынка, в зависимости от того, кто выдал вам кредит.
Если это звучит сложно, давайте разберемся и обсудим, как работает вторичный ипотечный рынок.
Как работает вторичный ипотечный рынок?
Вторичный ипотечный рынок объединяет покупателей жилья, кредиторов и инвесторов. Эта ссылка делает домовладение более доступным для среднего человека. Но как именно это работает?
Предположим, вы просите кредит, и ваш кредитор одобряет его. Вы делаете ставку, а затем закрываете дом, становясь счастливым владельцем нового дома. Из-за вашей ипотеки у вашего кредитора теперь меньше денег, чтобы одолжить. Он может возместить эти деньги, продав вашу ипотеку спонсируемому государством предприятию (GSE), такому как Fannie Mae или Freddie Mac, или другому финансовому учреждению. Кредитор теперь имеет больше денег, чтобы одолжить другим.
Затем ваша ипотека объединяется с другими ипотечными кредитами для формирования обеспечения, обеспеченного ипотекой. Затем покупатель продает эти активы инвесторам по всему миру. Пенсионные фонды, взаимные фонды, страховые компании и банки являются примерами этого.
Акции этих пакетных ипотечных кредитов покупаются инвесторами, потому что они обеспечивают почти гарантированный источник стабильного дохода. Этот стабильный доход является результатом того, что такие домовладельцы, как вы, своевременно выплачивают ипотечные платежи.
Вы делаете платеж ипотечному сервисному центру, который управляет вашим кредитом и направляет его в финансовое учреждение, которому принадлежит ипотечный кредит. В качестве платы за управление ипотекой сервисер удерживает процент от платежа.
Пошаговое руководство о том, как работает вторичный ипотечный рынок
Вот пошаговая разбивка вторичного ипотечного рынка.
№1. Ипотека получена от кредитора покупателем дома.
Когда покупатель недвижимости получает ипотечный кредит от кредитора, процедура начинается. Чтобы закрыть по кредиту, вы должны выполнить определенные стандарты на протяжении всего этапа выдачи ипотечного кредита.
№ 2. Заем продается кредитором на вторичном ипотечном рынке.
После того, как ипотечный кредит выдан, кредитор имеет возможность оставить кредит в своих книгах или продать его на вторичном ипотечном рынке. Многие учреждения не хотят рисковать экономическим спадом или терять деньги, поэтому они продают кредит на вторичном рынке, чтобы погасить взятые взаймы деньги.
№3. Спонсируемые государством предприятия (GSE) покупают большое количество кредитов
GSE приобретут несколько кредитов от различных кредиторов. На эти кредиты могут начисляться проценты. GSE теперь будут упаковывать ипотечные кредиты с сопоставимыми критериями заемщика в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.
№ 4. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, покупаются инвесторами.
Ценные бумаги с ипотечным покрытием будут проданы GSE в виде акций различным инвесторам. Во многих ситуациях инвесторы стремятся покупать эти ценные бумаги из-за обещания долгосрочного дохода.
Что такое ипотечные ценные бумаги (MBS)?
Ипотечные ценные бумаги — это облигации, обеспеченные кредитами на недвижимость и ипотечными кредитами. Банки и кредитные союзы могут решить объединить ипотечные кредиты и создать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, когда они финансируют ипотечные кредиты. Затем финансовое учреждение продает эти MBS на вторичном рынке частным и спонсируемым государством предприятиям. Затем организации используют MBS в качестве залога для создания новых ценных бумаг. Эти активы доступны для инвесторов по всему миру.
Большинство этих «организаций» являются либо государственными организациями США, такими как Ginnie Mae, либо спонсируемыми государством организациями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac. Стоимость основных кредитов служит залогом для безопасности. Когда домовладелец вносит ежемесячный платеж по ипотеке, владелец облигации получает часть процентов и основной суммы долга. Инвестиции будут гарантированы учреждением, выпустившим ценную бумагу, а проценты и основные платежи будут распределены.
В целом система работает, если банки соблюдают справедливые условия кредитования, а заемщики вовремя выплачивают свои ипотечные кредиты.
«Большинство людей платят по ипотечным кредитам», — утверждает Хейни. «За исключением тех случаев, когда происходят действительно серьезные экономические события, и даже тогда большинство людей продолжают платить по ипотечным кредитам. В результате, с точки зрения инвестирования, это достаточно безопасный вид кредита».
Кто покупает кредиты на вторичном рынке?
На вторичном рынке есть три типа покупателей ипотечных кредитов:
№1. Государственные предприятия (GSE)
Fannie Mae и Freddie Mac — это спонсируемые государством предприятия (GSE), которые покупают обычные кредиты на вторичном рынке. Если кредиторы намереваются продать заем Fannie Mae или Freddie Mac, они должны гарантировать, что и заемщик, и заем соответствуют определенным «соответствующим» правилам, установленным этими агентствами.
№ 2. Правительственные агенства:
Ссуды, обеспеченные государством, такие как ссуды FHA, VA и USDA, конвертируются в ценные бумаги с ипотечным покрытием государственным агентством Ginnie Mae.
№3. Частные лица
Пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды являются примерами частных организаций. «Их критерии андеррайтинга могут отличаться от критериев Fannie Mae и Freddie Mac», — предполагает Хейни. «Некоторые инвесторы, например, будут специализироваться на кредитах с более высоким отношением долга к доходу».
Выгоден ли вторичный ипотечный рынок?
Преимущества вторичного ипотечного рынка многочисленны. Это способствует обращению денег, что позволяет заемщикам получать наличные деньги для удовлетворения своих потребностей при покупке жилья. Ставки также поддерживаются более низкими и более стабильными благодаря вторичному ипотечному рынку.
Возможность продавать ипотечные кредиты позволяет кредиторам финансировать больше кредитов. Это избавляет их от кредитного риска, но в то же время позволяет им получать прибыль от комиссий.
Затем ипотечные кредиты могут быть объединены и проданы покупателями как ценные бумаги. Инвесторы, покупающие эти ценные бумаги, могут рассчитывать на стабильный доход в результате выплаты заемщиками ипотечных кредитов.
Когда система работает хорошо, выигрывают все. Итак, у пенсионеров есть деньги от инвестиционных фондов, у банков есть деньги, чтобы кредитовать частных лиц, и вы можете получить деньги, необходимые для покупки недвижимости.
Каковы риски вторичного ипотечного рынка?
То, что произошло во время ипотечного кризиса 2008–2009 годов, стало наиболее заметным риском вторичного ипотечного рынка. В этой ситуации у Fannie Mae и Freddie Mac были ипотечные кредиты на сумму почти 5 триллионов долларов, которые находились на грани дефолта. Другие крупные финансовые организации, такие как Lehman Brothers и Bear Stearns, инвестируют большие суммы денег в ипотечные кредиты.
Заемщики были под водой по своим ипотечным кредитам и не могли производить платежи, что привело к потере права выкупа. Из-за кризиса банки либо разорялись, либо быстро распродавали свои ипотечные кредиты и уходили с рынка. Fannie Mae и Freddie Mac тогда владели 100% ипотечных кредитов в Соединенных Штатах.
Таким образом, хотя вторичный ипотечный рынок может минимизировать риски, если достаточное количество заемщиков не сможет произвести свои платежи, все может рухнуть. После краха такого масштаба только самые кредитоспособные клиенты могут получить кредит. Они поддерживаются непосредственно крупными банками с огромными карманами. Эта реакция ограничивает виды доступных ипотечных кредитов, а также круг лиц, которые могут их получить.
После финансового кризиса 2008 года банки не возвращались на вторичный ипотечный рынок до 2013 года. Это привело к ряду корректировок. Они давали меньше кредитов и следовали более строгим правилам кредитования.
В заключение
Вторичный ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную сеть заемщиков, кредиторов, покупателей и инвесторов. Это способствует движению и доступности денег при одновременном снижении риска для кредиторов. У нее, как и у любой другой системы, есть свои преимущества и недостатки. Когда вы находите баланс, преимущества превышают риски.
- Вторичный рынок: как торговать на вторичном рынке
- Гранты и кредиты: различия, сходства и лучший вариант для бизнеса
- 4 Cs of Credit: лучшее описательное руководство 2021 года (обновлено)
- Что такое биткойн? История, как это работает и все, что вам нужно
- ECN Broker: лучшие практики США и как сделать лучший выбор
