Инвестиции в сдаваемую в аренду недвижимость — хорошее начало для новых инвесторов в недвижимость. Арендная недвижимость может создавать денежный поток, а также стоимость за счет оценки. Инвесторы получают выгоду от налоговых льгот и вычетов при покупке недвижимости.
Хотя инвестирование в сдаваемую в аренду недвижимость может быть прибыльным методом инвестирования в недвижимость, перед этим следует многое обдумать. Этот всеобъемлющий учебник научит вас, как начать инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость в качестве новичка. Мы расскажем о том, что нужно для инвестирования в сдаваемую в аренду недвижимость, о распространенных ловушках, которых следует избегать, и о том, что следует учитывать перед покупкой вашей первой сдаваемой в аренду недвижимости.
Что такое арендная недвижимость?
Арендная недвижимость – это жилая или коммерческая недвижимость, которая сдается в аренду или сдается арендатору на определенный период времени. Есть краткосрочная аренда, такая как аренда на время отпуска, и долгосрочная аренда, например, с арендой на срок от одного до трех лет.
Жилая недвижимость для сдачи в аренду варьируется от одной до четырех семей и включает:
- односемейные резиденции,
- дуплексы,
- триплексы, а также
- квадроциклы.
Коммерческая недвижимость в аренду представлена в различных формах, в том числе:
- многоквартирные (квартирные комплексы),
- коммерческие (например, склад или самосклад),
- рабочее место,
- и торговые площади
- многоцелевой.
Поскольку они дешевле, сдаваемая в аренду жилая недвижимость часто более доступна для новичков. Меньше денег требуется авансом, что обычно означает, что финансирование легче получить. Хотя существуют исключения, сдаваемую в аренду жилую недвижимость часто легче обслуживать. Управлять одним тенантом обычно проще, чем двадцатью.
В результате основное внимание в этом подробном руководстве по инвестированию в сдаваемую в аренду недвижимость уделяется аренде жилья.
Большинство инвесторов покупают арендуемую недвижимость, чтобы генерировать положительный денежный поток или зарабатывать больше денег каждый месяц, чем они тратят на расходы. Хотя не вся сдаваемая в аренду недвижимость поначалу приносит положительный денежный поток, его достижение является типичной целью инвестирования в аренду.
Инвестирование в аренду недвижимости
Владение арендной недвижимостью — это активный вид инвестиций в недвижимость, который требует времени, внимания и участия. Не каждому дано быть хозяином. Как видите, поиск, оценка, покупка и управление высококачественной арендуемой недвижимостью требует большой работы.
Хотя некоторые из этих активных работ можно передать на аутсорсинг, это редко бывает полностью пассивным, и всегда есть опасность.
Считаете ли вы, что инвестирование в сдаваемую в аренду недвижимость является для вас хорошим выбором? Продолжайте читать, чтобы узнать, с чего начать и как эффективно подготовиться к заданию.
Давайте рассмотрим семь шагов, которые вам понадобятся для инвестирования в сдаваемую в аренду недвижимость:
№1. Решите, куда вы хотите вложить свои деньги.
Начинающие инвесторы в недвижимость часто пытаются инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость в своем районе. Это может подразумевать проживание в том же почтовом индексе, городе или штате, что и их текущий адрес. Однако, в зависимости от рынка, на котором вы живете, это может быть невозможно, и это не всегда лучший вариант.
Арендная плата может не поддерживать положительный денежный поток от сдаваемой в аренду недвижимости, если вы живете в районе, где стоимость недвижимости находится на высоком уровне рынка.
Читайте также: Коммерческая недвижимость: определение, типы, компании и лучшие советы по инвестированию
Возможно, вы проживаете на рынке с высокими ценами, таком как Сан-Франциско, где типичная недвижимость на одну семью в марте 1.6 года стоила 2021 миллиона долларов. У вас может не хватить денег, чтобы купить соседнюю арендуемую недвижимость. Если это так, ищите свои первоначальные инвестиции на других рынках.
Хотя может быть проще поддерживать аренду, которая находится всего в 10 минутах езды, а не в двух штатах, вы можете инвестировать в любой рынок. Если вы не собираетесь инвестировать в собственный двор, внимательно изучите другие рынки, ищите регионы, соответствующие следующим критериям:
- Спрос на арендную недвижимость высок, но доступность жилья и уровень вакантности низки.
- Рост рабочих мест либо постоянный, либо увеличивается. Экономический рост, создание рабочих мест и рост населения — все это положительные признаки.
- Средний доход от аренды покрывает стоимость сдаваемой в аренду недвижимости и соответствует средствам, которые вы можете инвестировать. Арендная недвижимость за 200,000 700 долларов не принесет большой прибыли, если ее можно арендовать всего за 20,000 долларов в месяц. И если у вас есть только 200,000 XNUMX долларов, вы вряд ли получите одобрение банка на финансирование арендной недвижимости за XNUMX XNUMX долларов.
Читайте также: Оценка недвижимости: как оценить ваши инвестиции в недвижимость и недвижимость.
Существует множество бесплатных и платных инструментов, которые помогут вам в проведении маркетинговых исследований в различных регионах страны, в том числе наш собственный путеводитель по лучшим местам для покупки арендной недвижимости в 2023 году. Используйте их, чтобы узнать об экономическом росте и спросе на жилье. , доли вакантных площадей, среднего дохода и средней стоимости жилья в различных местах.
- Mashvisor — это частично бесплатный веб-сайт, который помогает вам оценить цены на аренду жилья для отпуска, текущее предложение и жизнеспособность потенциальных инвестиций. Некоторые функции доступны только при наличии приобретенного обновления.
- Local Market Monitor — это платный веб-сайт, который предлагает демографические данные о рынке, оценки инвестиций и ставки капитализации.
- Department of Numbers — это бесплатный веб-сайт, который предоставляет информацию о населении, занятости, жилье и экономике.
- Уровень вакансий можно найти на сайте Census.gov.
- Основные рынки недвижимости США представлены в отчете PwC Emerging Trends in Real Estate 2021.
Приняв решение о рынке для инвестиций, изучите его на микроуровне. Определите определенные районы или почтовые индексы для таргетинга, учитывая следующие факторы для каждой области:
- Предложение и спрос на жилье, включая любое будущее строительство, которое повысит спрос. Уровень преступности.
- Школьные оценки.
- Стоимость недвижимости в среднем.
- Аренда примерно средняя.
- Есть ли какие-то определенные рынки, которых следует избегать или к которым следует стремиться, например, студенческое или дешевое жилье?
№ 2. Выясните, во что вы хотите инвестировать.
В то время как недвижимость для сдачи в аренду на одну семью является одним из вариантов инвестиций, они не единственные. Вы можете владеть дуплексом, триплексом, квадроплексом или чем-то большим (если вы хотите сдавать свою недвижимость в аренду). Определите, хотите ли вы владеть недвижимостью в аренду на время отпуска или в долгосрочную аренду.
Какой бы тип недвижимости вы ни выбрали, очень важно понимать, какие функции этого типа недвижимости пользуются спросом. Это включает в себя размер квартиры или дома, количество спален и ванных комнат, а также любые удобства, такие как бассейн или камин.
Определите, является ли определенный тип недвижимости перенасыщенным или недостаточно предложенным. Например, вы можете обнаружить, что в регионе слишком много квартир с одной спальней и слишком мало квартир с двумя спальнями, сдаваемых в аренду. Вы можете сделать это, просматривая текущие рыночные запасы на веб-сайтах, посвященных аренде недвижимости, таких как Zillow, HotPads или ForRent.com. Разговор с местным агентом по недвижимости — еще один отличный способ узнать о данном рынке.
Убедитесь, что вы понимаете, что вы ищете в арендуемой недвижимости, например:
- площадь поверхности,
- количество спален или ванных комнат и т. д.
- тип конструкции (например, дерево или бетон),
- тип доступной парковки и
- Тип собственности (например, дом на одну семью, кондоминиум, таунхаус, дуплекс, триплекс или четырехэтажный дом).
Нередко разные сообщества имеют разные наборы требований.
№3. Найдите потенциальную недвижимость для сдачи в аренду, в которую можно инвестировать.
Вы можете начать искать недвижимость для инвестиций после того, как сузите свой рынок и определите свои критерии. Существуют различные методы поиска инвестиционной недвижимости.
Найдите MLS или проконсультируйтесь с риелтором.
Поиск в службе множественных списков (MLS) является наиболее распространенным методом поиска подходящей инвестиционной недвижимости. Такие веб-сайты, как Realtor.com и Zillow, позволяют вам настраивать параметры поиска и получать уведомления, когда новая недвижимость соответствует этим критериям.
Вы также можете связаться с местным агентом по инвестициям в недвижимость и попросить его настроить для вас такие же оповещения. Хороший риелтор может быть отличным источником связей с банками, кредитными учреждениями, подрядчиками и поставщиками, которые будут полезны при покупке арендуемой недвижимости.
Они также могут отправить вам «карманные списки», то есть списки, которые еще не были опубликованы в MLS.
Покупка арендной недвижимости под ключ
Некоторые предприятия специализируются на продаже готовой сдаваемой в аренду недвижимости. После покупки эта аренда практически не требует обслуживания; это в первую очередь денежные вложения. (Конечно, ни одна аренда не является полностью пассивной; вам может потребоваться вмешательство, если что-то пойдет не так.)
В большинстве случаев недвижимость была отремонтирована, у нее есть существующий арендатор, а обязанности арендодателя выполняет сторонняя управляющая компания.
Однако то, что инвестиция сделана «под ключ», не означает, что она хорошая. Изучите рынок, чтобы убедиться, что покупная цена недвижимости, арендная ставка и местоположение поддерживают инвестиции.
Сотрудничайте с оптовиком.
Внерыночные варианты инвестирования по ценам ниже рыночных обнаруживаются оптовым торговцем недвижимостью. Они торгуются с продавцом по низкой покупной цене, а затем переуступают контракт третьему лицу по более высокой цене. Оптовый торговец получает прибыль от разницы между ценами покупки и продажи.
Чтобы закрыть оптовую недвижимость, часто требуется 100-процентная оплата наличными. Они часто нуждаются в ремонте или улучшении, поэтому они могут не иметь права на финансирование. Существуют альтернативные кредиторы, такие как твердые деньги и частные кредиторы, которые могут помочь с наличными для закрытия и финансами для ремонта имущества. Эти кредиторы, с другой стороны, могут взимать высокие процентные ставки и предоставлять деньги только в течение ограниченного времени.
В то время как оптовики могут предоставить исключительные возможности для внерыночных инвестиций, финансовые проблемы могут сделать работу с ними проблематичной.
Маркетинг через прямой контакт
Маркетинговая кампания — еще один метод определения возможной сдаваемой в аренду недвижимости для инвестиций. Вы можете использовать целевой веб-маркетинг или вывески бандитов. Другим распространенным вариантом является прямой маркетинг по почте.
Инвестор использует кампанию прямой почтовой рассылки, чтобы отправить серию писем или открыток продавцам вне рынка. Источник списков и дерево данных, например, позволяют вам создавать и покупать списки людей, которые соответствуют определенным критериям. Ищите владельцев, которые находятся в потере права выкупа или до обращения взыскания, собственности, которая недавно прошла завещание, или собственности, которые принадлежат свободно и ясно (без ипотеки).
Вы можете отфильтровать результаты по параметрам недвижимости, таким как количество спален и ванных комнат, а также по округу, почтовому индексу или городу.
Напечатав или написав от руки серию писем или открыток, вы можете создать свою собственную почтовую кампанию. Вы также можете привлечь третью сторону, чтобы сделать это за вас.
Эта стратегия поиска возможных инвестиций требует больше всего времени и денег. Это может быть отличный способ найти нерыночную арендуемую недвижимость, но это может быть не лучший вариант для вас. Это хороший источник нерыночного инвентаря, если вы готовы потратить время, усилия и деньги, необходимые для проведения успешной почтовой кампании.
№ 4. Изучите объекты аренды и запустите цифры
Очень важно рассчитать чистый денежный поток для сдаваемой в аренду недвижимости. Это доход от аренды после вычета расходов и платежей по ипотеке. Это особенно важно, если вы хотите иметь положительный денежный поток, что почти наверняка так и есть.
Для начала подсчитайте, какой доход от аренды вы сможете получать. Rentometer — это бесплатный инструмент, который позволяет сравнивать средние и медианные цены аренды в зависимости от местоположения, размера и типа вашей недвижимости. Если у недвижимости в настоящее время есть арендатор, убедитесь, что арендатор платит рыночную арендную ставку; может быть возможность поднять арендную плату.
Всегда будьте уверены, что сопоставимые арендные платы находятся в сопоставимом состоянии с вашей собственностью. Если ваша арендная плата устарела или не имеет удобств по сравнению с другими объектами в сообществе, вы не сможете взимать рыночную арендную плату, пока не сделаете некоторые улучшения или ремонт.
Определите типичную норму вакантных площадей для вашего конкретного района на основе типа недвижимости, которую вы покупаете, после оценки рыночной арендной платы за недвижимость. Чтобы получить эту информацию, используйте перепись или инструмент данных о недвижимости.
Затем укажите любые расходы, связанные с недвижимостью, которые могут включать:
- Налоги,
- Страхование недвижимого имущества (также может потребоваться страхование от наводнения),
- Сточные воды и вода,
- Мусор
- Электрический,
- Газ,
- Сборы за товарищества собственников жилья (ТСЖ),
- реклама,
- техническое обслуживание (отраслевой стандарт составляет 1–3% от стоимости имущества),
- Уход за газонами
- Управление недвижимостью (если вы используете сторонний менеджер).
Читайте также: 5 обязательных онлайн-инструментов для агентов по недвижимости
При расчете рентабельности инвестиций в большинстве объектов сдаваемой в аренду недвижимости используется метод возврата наличными. С другой стороны, ставка капитализации выгодна при инвестировании в недвижимость с более чем одной арендной единицей.
Имейте в виду, что всегда существует вероятность того, что недвижимость не будет приносить прибыль или доход, которые ожидались ранее. Вы также можете столкнуться с неожиданными проблемами в ходе предприятия. Не существует таких вещей, как «идеальная» окупаемость инвестиций, идеальная ставка капитализации или оптимальный ежемесячный денежный поток. Все сводится к вашим собственным инвестиционным целям, желаемой норме прибыли и терпимости к риску.
Проанализируйте каждую арендуемую недвижимость и приступайте к инвестициям, которые соответствуют вашим потребностям.
№ 5. Получить финансирование (при необходимости)
Если вы не можете заплатить за всю недвижимость наличными, вам необходимо получить финансирование. После того, как вы выбрали инвестиции, начните документацию и процедуру андеррайтинга как можно скорее. Не каждый банк ссужает физическим лицам инвестиционную недвижимость; выберите кредитора или банк, с которым вы можете работать, прежде чем заключать договор на недвижимость.
Большинство банков требуют авансовый платеж в размере 20%, но чаще всего это означает лучшую процентную ставку. Процентные ставки по кредитам на инвестиционную недвижимость обычно выше и могут варьироваться в зависимости от типа приобретаемой недвижимости.
№ 6. Найти арендатора
После того, как вы закроете недвижимость, вам нужно будет найти арендатора. Скрининг арендаторов может быть разницей между порядочным арендатором, который поддерживает собственность и платит вовремя, и тем, кто опаздывает каждый месяц, полностью прекращает платить или выбрасывает имущество на выходе.
За небольшую плату онлайн-программы, такие как My Rental, Turbo Tenant и My Smart Move, могут проверять арендаторов, обеспечивая при этом соблюдение вами законов о справедливом жилье. Сторонние управляющие компании также будут проводить процедуру проверки арендаторов в рамках своих услуг.
Если вы справитесь с этим самостоятельно, убедитесь, что ваш метод проверки одинаков для каждого арендатора. Разберитесь со Стандартами справедливого решения жилищных вопросов и проверочными вопросами, которые вы хотите задать. Хотя вы сами должны оценить свои потребности, в секторе аренды жилой недвижимости существует несколько отраслевых стандартов, о которых вам следует знать:
- Доход, равный или превышающий сумму арендной платы (трехкратная сумма арендной платы является золотым стандартом).
- Опыт работы, который был последовательным, с настоящей, стабильной работой.
- Подтверждаемый доход (например, платежные квитанции, банковские выписки или налоговые декларации).
- Кредит, который соответствует или превосходит ваш минимальный минимум (620 — это общий минимум).
- Проверка криминального прошлого, которая удовлетворяет вашим критериям в отношении предыдущих судимостей или правонарушений.
- Предыдущие арендодатели, которые могут подтвердить предыдущую историю аренды и производительность.
Если в процессе проверки обнаруживается проступок, криминальное прошлое, выселение или другой нежелательный результат, задавайте вопросы, чтобы узнать больше. Вы не обязаны арендовать жилье потенциальному арендатору, если он не соответствует вашим жилищным стандартам (которые должны соответствовать принципам справедливого предоставления жилья).
Имейте в виду, что даже самый лучший процесс проверки может привести к тому, что арендатор не соблюдает соглашение.
Арендные баллы для рассмотрения
Договор аренды — это юридически обязывающее соглашение между арендатором и арендодателем, в котором описаны обязанности каждой из сторон. Сюда часто входят:
- разрешено ли арендатору иметь домашних животных,
- Правила изменения свойства,
- пределы покраски,
- направления парковки транспортных средств,
- порядок подачи заявки на ремонт,
- Сроки уплаты арендной платы и штрафов за просрочку платежа,
- как произвести оплату и
- любые другие законы и правила, о которых должен знать арендатор
Договор аренды может состоять из двух или двадцати страниц. Несмотря на то, что в Интернете доступно множество бесплатных договоров аренды, рекомендуется, чтобы специалист по недвижимости проанализировал или подготовил для вас соглашение.
№ 7. Позаботьтесь об имуществе
Управление недвижимостью влечет за собой следующие задачи:
- Проверка новых арендаторов
- Забота об аренде и заселении;
- Координация заявок на техническое обслуживание от арендаторов;
- Взаимодействие с арендаторами
- Получение арендной платы;
- Доставка напоминаний, таких как уведомление о просроченной оплате и выселении;
- Инспекции выездов; а также
- После выезда оплата любых депозитных сборов
Когда дело доходит до управления недвижимостью, у вас есть два варианта: нанять третью сторону или справиться с этим самостоятельно.
Воспользуйтесь услугами сторонней управляющей организации.
Наем управляющей компании, вероятно, будет лучшим вариантом, если целью сдачи в аренду является получение пассивного дохода. В обмен на ежемесячную плату они управляют всем, что связано с арендой.
Каждый управленческий бизнес имеет отдельную структуру оплаты и услуг, которая может быть фиксированной суммой или процентом от валовой арендной платы. Как правило, вы будете платить 8–12% от арендной платы.
Прежде чем нанимать управляющую фирму, пройдите с ними собеседование. Запросите рекомендации от предыдущих клиентов, посетите другие объекты, которыми они управляют, и проверьте отзывы в Интернете, чтобы убедиться, что они выполняют свои обещания.
Самостоятельное управление арендуемой недвижимостью
Если вы решите управлять недвижимостью самостоятельно, рассмотрите возможность использования бесплатной онлайн-службы аренды, такой как Cozy или Avail, которая позволит вам:
- Арендуйте и собирайте депозиты онлайн,
- Контролировать аренду (в т.ч. отправлять на электронные подписи),
- Отправляйте текстовые или электронные напоминания о сроках аренды, если платежи просрочены,
- Автоматически определять, причитается ли пеня за просрочку платежа, и
- Все платежи должны быть внесены непосредственно на ваш банковский счет.
Читайте также: Оценка недвижимости: как оценить ваши инвестиции в недвижимость и недвижимость.
Ремонт и техническое обслуживание — одна из последних активных работ в управлении арендованной недвижимостью. Лучше всего проявлять инициативу в обслуживании в качестве арендодателя, чтобы вам не приходилось заниматься срочным ремонтом. Прежде чем въедет арендатор, убедитесь, что помещение находится в хорошем рабочем состоянии. Осмотрите:
- сантехника,
- электрические
- потолок,
- системы вентиляции и кондиционирования и др.
- водонагреватель
- поклонники,
- а также фары
- Техника.
Может быть полезно снабдить арендатора напоминаниями или даже расходными материалами для планового технического обслуживания, такого как замена воздушного фильтра.
Многие арендодатели составляют список местных поставщиков услуг, таких как разнорабочие, сантехники, электрики и подрядчики. Если требуется непредвиденный ремонт, арендодатель точно знает, к кому обратиться, чтобы решить проблему как можно скорее.
Осмотрите недвижимость до того, как в нее въедет арендатор. Сделайте снимки каждой комнаты с отметкой времени и запишите состояние недвижимости в отчете об осмотре. Это соглашение должно быть подписано как арендатором, так и арендодателем при заселении и выезде.
Этот договор демонстрирует арендатору ваши ожидания относительно состояния арендованного жилья после выезда и позволяет ссылаться на исходное состояние в случае каких-либо несоответствий. Используйте те же критерии после выезда, чтобы оценить условия и определить, какая часть депозита арендатора будет возвращена.
10 лучших характеристик прибыльной арендной недвижимости
№1. Место жительства
Тип арендаторов, которых вы привлекаете, и ваша доля вакантных площадей будут определяться районом, в котором вы покупаете. Если вы покупаете жилье рядом с университетом, студенты, скорее всего, будут доминировать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вам будет сложно заполнить вакансии каждое лето. Имейте в виду, что некоторые муниципалитеты пытаются препятствовать преобразованию арендной платы, вводя высокие сборы за разрешение и бюрократию.
№ 2. Налоги на недвижимость
Налоги на недвижимость будут сильно различаться в зависимости от выбранного вами района, и вам нужно знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость — это не всегда плохо — например, в красивом районе, привлекающем долгосрочных арендаторов, — но есть и нежелательные места с высокими ставками.
В налоговой службе муниципалитета будет храниться вся налоговая информация, или вы можете поговорить с местными домовладельцами. Проверьте, не будет ли в ближайшем будущем повышения налога на недвижимость. Во время финансового кризиса муниципалитет может поднять налоги значительно выше того, что арендодатель может фактически потребовать в качестве арендной платы.
№3. Учебные заведения
Если вы имеете дело с семейным домом, подумайте о качестве местных школ. Хотя вашей первой заботой будет ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашей арендуемой недвижимости будет играть роль, когда вы ее продаете. Если поблизости нет хороших школ, стоимость ваших инвестиций может пострадать.
№ 4. Кража
Никто не хочет жить рядом с очагом незаконной деятельности. Статистические данные о преступности в районе должны быть доступны в местной полиции или публичной библиотеке. Проверьте уровень вандализма, серьезных и мелких преступлений и отметьте, увеличивается или уменьшается преступная деятельность. Вы также должны узнать о частоте присутствия полиции в вашем районе.
№ 5. Рынок труда
Больше арендаторов привлекает места с расширяющимися перспективами трудоустройства. Обратитесь в Бюро статистики труда США (BLS) или в местную библиотеку, чтобы узнать, какое место занимает определенная область с точки зрения наличия вакансий. Если есть объявление о переезде крупной корпорации в этот район, можно поспорить, что рабочие, ищущие место для проживания, устремятся туда. В зависимости от типа ведения бизнеса это может повлиять на рост или падение стоимости дома. Вы можете предположить, что если вы хотите, чтобы эта фирма была на вашем заднем дворе, ваши арендаторы тоже.
№ 6. Удобства
Прогуляйтесь по окрестностям и посмотрите на парки, рестораны, спортивные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и другие удобства, привлекающие арендаторов. Мэрия может предложить рекламные брошюры, которые укажут вам наилучшее сочетание общественных удобств и частной собственности.
№ 7. Будущее развитие
Местный отдел планирования будет располагать информацией о существующих разработках или планах для региона. Если идет много строительства, это, скорее всего, отличная зона роста. Следите за новыми разработками, которые могут повлиять на стоимость близлежащих объектов. Дополнительные новые дома также могут составить конкуренцию вашей собственности.
№8. Количество доступных объявлений и вакансий
Если в какой-либо области исключительно много объявлений, это может быть результатом сезонного цикла или упадка сообщества — вы должны определить, что именно. Высокий уровень вакантных площадей в любой ситуации вынуждает арендодателей снижать арендную плату, чтобы привлечь арендаторов. Арендодатели могут повысить арендную плату, поскольку уровень вакантных площадей низкий.
№ 9. Арендная плата в среднем
Доход от аренды будет вашим хлебом с маслом; поэтому следует знать среднюю арендную плату в этом районе. Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может приносить достаточную арендную плату для покрытия ваших платежей по ипотеке, налогов и других расходов. Исследуйте область достаточно хорошо, чтобы предсказать, где она будет в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот регион сейчас, но налоги, вероятно, вырастут в будущем, а доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже,
№10. Стихийные бедствия
Страхование — это еще одна статья расходов, которую вам придется вычесть из дохода, поэтому вам нужно знать, сколько это будет стоить. Если вы живете в районе, подверженном землетрясениям или наводнениям, расходы на страхование могут уменьшить ваш доход от аренды.
Обычные ошибки в аренде новичков
№1. Просчет спроса в регионе
Не покупайте недвижимость на рынке, который не поддерживает ваши инвестиции, просто потому, что вы считаете, что это хорошее место для инвестиций. Это верно для всех видов сдаваемой в аренду недвижимости, но особенно актуально для аренды на время отпуска.
Успех или неудача вашей арендной собственности определяется спросом и предложением. Изучите спрос и предложение в вашем регионе. Узнайте средний уровень вакантных площадей для вашей категории недвижимости в режиме реального времени. Они скажут вам, является ли это хорошим местом для вложения ваших денег. Уровень вакансий можно найти в данных переписи, а местные агенты и управляющие недвижимостью могут предоставить вам актуальную информацию о вакансиях.
№ 2. Завышение расходов и занижение арендной платы
Начинающие инвесторы часто переоценивают чистую арендную плату, потому что они в восторге от потенциала владения сдаваемой в аренду недвижимостью. Разумно ошибиться из-за осторожности и подсчитать арендную ставку, которая немного ниже средней.
Если ваши расчеты с этим числом окажутся хорошими, то рыночная арендная плата будет еще лучше. Это позволяет вам быть более гибким в отношении арендной платы, если рынок изменится или если предложение на ваш тип аренды в этом районе больше, чем спрос.
Подтвердите свои прогнозируемые расходы перед покупкой аренды. Изучите годовую налоговую ставку, получите цену на страхование арендованного имущества и изучите предыдущие счета за электроэнергию. Если это ваша первая инвестиция в аренду, рассмотрите также возможность включения 5-10% подушки расходов.
№3. Отсутствие обслуживания и занижение затрат на ремонт
Даже если вы отложите деньги на непредвиденный ремонт и ежегодное техническое обслуживание, вам может не хватить на замену крупного предмета.
В качестве меры предосторожности держите несколько тысяч долларов на сберегательном счете. Это гарантирует, что у вас будут дополнительные средства в случае дорогостоящего аварийного ремонта.
№ 4. Несвоевременное начало производства по делу о выселении
Выселение — не самое приятное занятие. Однако всегда существует вероятность того, что арендатор перестанет платить, что потребует от вас его выселения.
Знайте правила выселения вашего штата и не откладывайте начало процедуры выселения слишком долго. Начинающие арендодатели часто дают арендатору несколько шансов, и прежде чем они это осознают, проходит несколько месяцев без арендной платы. Им все равно придется выселять людей. Следуйте своему договору аренды, если в нем указано, что вы уведомите об этом за 30 дней после определенного количества дней неуплаты.
Каковы некоторые общие юридические вопросы, связанные с арендой недвижимости?
Общие юридические вопросы, связанные с арендуемой недвижимостью, включают выселение, споры о залоге, контроль арендной платы и пригодность для проживания. Арендодатели должны быть ознакомлены со своими государственными и местными законами и правилами, чтобы избежать потенциальных юридических споров с арендаторами.
Каковы законы и правила, касающиеся аренды недвижимости в разных штатах?
Законы и правила, касающиеся сдаваемой в аренду недвижимости, варьируются от штата к штату. Например, в некоторых штатах действуют законы о контроле за арендной платой, которые ограничивают сумму, на которую арендодатель может увеличить арендную плату, а в других нет. Кроме того, в некоторых штатах есть специальные законы о залоговых депозитах, а в других нет. Арендодателям важно знать конкретные законы и правила своего штата, чтобы избежать каких-либо юридических проблем.
Что произойдет, если арендатор причинит ущерб арендованному имуществу?
Если арендатор причиняет ущерб сдаваемому в аренду имуществу, арендодатель может взыскать с арендатора стоимость устранения ущерба. Это можно сделать за счет отчислений из залогового депозита или путем прямой оплаты от арендатора. Если ущерб значительный, арендодатель может принять решение подать в суд на арендатора, чтобы возместить свои убытки.
Какова роль управляющего недвижимостью в аренде недвижимости?
Управляющий недвижимостью отвечает за управление повседневными операциями сдаваемого в аренду имущества, включая поиск и проверку арендаторов, сбор арендной платы, обслуживание и ремонт, а также рассмотрение любых жалоб или проблем арендаторов. Арендодатели могут нанять управляющих недвижимостью, чтобы они помогали управлять сдаваемой в аренду недвижимостью и могли предоставить ценную поддержку и опыт в этой области.
Как арендодатель может защитить свою арендуемую недвижимость от стихийных бедствий?
Арендодатели могут защитить свою арендуемую недвижимость от стихийных бедствий, приняв определенные меры предосторожности, такие как установка детекторов дыма, защита незакрепленных предметов и создание плана экстренной эвакуации. Кроме того, арендодатели могут приобрести страховку, чтобы защитить арендуемую недвижимость от ущерба, причиненного стихийными бедствиями.
Заключение
В каждом штате есть хорошие города, хорошие районы и хорошая недвижимость. Чтобы выстроить все три, требуется много работы ногами и изучения. Когда вы определите свою идеальную арендуемую недвижимость, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы находятся в достаточно хорошем состоянии, чтобы дождаться, когда недвижимость начнет приносить деньги.
При деловом подходе аренда недвижимости может стать отличной инвестицией. Но, прежде чем положить деньги, вам нужно понять (насколько это возможно), во что вы ввязываетесь. Хотя перспектива получения пассивного ежемесячного дохода от недвижимости привлекательна, важно понимать, что часто требуется много труда, чтобы поддерживать этот доход.
Инвестиции в сдаваемую в аренду недвижимость могут быть весьма прибыльными. Тем не менее, вы должны провести тщательное исследование свойств, рынков и арендаторов.
- ДОГОВОР АРЕНДА: Формы, шаблоны и передовая практика США (Подробное руководство)
- УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: роли управляющих недвижимостью и фирм (+Лучшее программное обеспечение)
- КРЕДИТОРЫ ТВЕРДЫХ ДЕНЕГ: лучшие кредиторы твердых денег для начинающих инвесторов (обновлено)
- Оценка недвижимости: как оценить ваши инвестиции в недвижимость и недвижимость.
- Коммерческая недвижимость: определение, типы, компании и лучшие советы по инвестированию
- ВНЕБИРЖЕВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: как найти внебиржевую недвижимость для продажи
