Short sales waren populair van 2008 tot 2012, maar zijn nu ongewoon in de huidige bloeiende vastgoedmarkt. Desalniettemin kunnen shortverkopen terugkeren naar de huizenmarkt. Een korte verkoop kan resulteren in een geweldige deal voor een huis, maar het vereist meestal veel moed en geduld, evenals veel geluk. Hier is een gids door het korte verkoopproces en hypotheek in de vastgoedsector.
Wat is een korte verkoop?
Een korte verkoop, ook wel pre-executieverkoop genoemd, vindt plaats wanneer u uw huis verkoopt voor minder dan het verschuldigde bedrag op uw hypotheek. Als uw hypotheekverstrekker akkoord gaat met een korte verkoop, kunt u uw huis verkopen en het geld gebruiken om een deel van uw hypotheeksaldo af te betalen. Het kan zijn dat u, afhankelijk van uw omstandigheden, een financiële bijdrage moet leveren aan het saldo, maar nadat de korte verkoop is voltooid, wordt u ontheven van uw verplichting om het resterende saldo te betalen - dit staat bekend als een 'ontheffing van tekorten'.
Hoe werkt een korte verkoop?
U kunt niet zomaar een huis kopen voor een lage prijs met een korte verkoop. Hier is een inleiding over het kopen van een huis voor korte verkoop:
- De kredietverstrekker moet akkoord gaan met: De geldschieter moet eerst akkoord gaan met de korte verkoop. In het geval van een typische verkoop van een huis, zouden de inkomsten worden gebruikt om de initiële lening af te betalen. Bij een korte verkoop wordt het huis verkocht voor minder dan de verkoper verschuldigd is, daarom ontvangt de geldschieter niet het volledige bedrag. Als gevolg hiervan moet de verkoop worden goedgekeurd door de oorspronkelijke geldschieter.
- De verkoper moet aantonen dat hij geen andere keuze heeft: De verkoper moet een soort van ontbering aantonen. Als ze kunnen aantonen dat ze niet in staat zullen zijn om door te gaan met het doen van hypotheekbetalingen en uiteindelijk in gebreke zullen blijven, is de kans groter dat de geldschieter hieraan gehoor geeft, vooral als de geldschieter niet wil betalen. het afschermingsproces om vervolgens zelf het huis te verkopen.
- De prijs van een woning moet marktconform zijn: In veel gevallen worden korte verkopen afgerond omdat de markt krimpt en de waarde van het huis evenredig is gedaald. De prijs die de koper betaalt, moet meestal de marktwaarde zijn.
- Shortverkopen moeten worden gerapporteerd: Ten slotte, als een woning wordt vermeld voor minder dan het verschuldigde bedrag op de hypotheek, moet het verschil vooraf worden vermeld. Potentiële kopers moeten zich ervan bewust zijn dat de verkoopprijs van het huis lager is dan het hypotheeksaldo, dus zullen ze naast de verkoper ook moeten onderhandelen met een geldschieter.
Hoe lang duurt het om een kort verkoopproces te voltooien?
Een korte verkoop kan in een kwestie van weken of maanden worden afgerond. Korte verkoop duurt langer om te voltooien, omdat het meer gecompliceerde deals zijn. Bovendien moet de oorspronkelijke geldschieter het korte verkoopaanbod analyseren om te zien of het zal worden geaccepteerd. Als de geldschieter van mening is dat het voortzetten van het executieproces hem meer geld zal opleveren, kan hij de short sale-overeenkomst afwijzen.
Door samen te werken met een makelaar die ervaring heeft met short-sale-transacties, kunt u tijd besparen. Een korte verkoop is een type onroerendgoedtransactie waarbij u de hulp moet inroepen van een deskundige agent of advocaat. Omdat niet alle makelaars in onroerend goed gekwalificeerd zijn om een korte verkoop te beheren, moet u ervoor zorgen dat u praat met iemand met een specifieke opleiding en een bewezen staat van dienst. Als u een makelaar aan uw zijde heeft die alles begrijpt van een korte verkoop en met anderen heeft onderhandeld, vergroot u uw kansen om de deal te sluiten.
Stappen om een huis te kopen via een kort verkoopproces
Volgens Bobbi Dempsey, co-auteur van "The Complete Idiot's Guide to Buying Foreclosures", omvat een typisch kort verkoopproces een reeks fasen, vaak in deze volgorde.
- Zoek potentiële korte verkopen.
- Onderzoek het pand.
- Voer je onderzoek uit.
- Zoek alle pandrechten en hypotheken.
- Bepaal de financiering
- Neem contact op met de kredietverstrekker.
- Vul indien nodig de aanvraag voor een korte verkoop van de geldschieter in.
- Stel het voorstel samen.
- Over de voorwaarden moet worden onderhandeld.
- Voltooi de transactie
Stap 1: zoek potentiële korte verkopen.
Controleer online aanbiedingen, gerechtsgebouwen en juridische advertenties, of schakel een ervaren kopersagent in om pre-executies in uw regio te vinden.
Zoek eerst uit hoeveel verschuldigd is op het huis in verhouding tot de geschatte waarde. Als het hoog lijkt te zijn, is het een uitstekende keuze, omdat het impliceert dat de verkoper moeite kan hebben om het te verkopen voor voldoende om de lening te dekken. Woningen doorgeven waar de eigenaar veel overwaarde in de woning heeft; de geldschieter zal hoogstwaarschijnlijk de voorkeur geven aan afscherming en doorverkopen tegen een lagere prijs.
Stap 2: Ga over het pand.
Beoordeel de staat ervan en geef een geschatte schatting van de kosten voor reparatie of upgrade. Veel "vaste" klanten zullen het niet overwegen als het werk nodig heeft, wat gunstig voor u is.
Stap 3: Voer uw onderzoek uit.
Hoeveel is het pand waard? Wat is de mogelijke winst? U wilt profiteren van de verkoop als u een belegger bent of zelfs een huiseigenaar die van plan is om voor een korte periode in het huis te wonen.
Stap 4: Zoek eventuele pandrechten of hypotheken.
Informeer bij de verkoper of de agent over de pandrechten op het onroerend goed en welke geldschieter de primaire pandhouder is. Voordat u de verkoop sluit, bevestigt u deze informatie met een titelonderzoek om er zeker van te zijn dat er geen niet-gemelde pandrechten op het onroerend goed zijn.
Stap #5: Bepaal de financiering.
Dit is essentieel. U moet plannen hoe u de woning gaat betalen. Als u een sterk krediet heeft, kan uw huidige geldschieter klaar zijn om u een lening te geven. Ze kunnen mogelijk het aanvraagproces voor een lening versnellen omdat ze al veel van uw informatie in het papierwerk voor korte verkoop hebben.
Het is van cruciaal belang om te erkennen dat u bij een korte verkoop snel moet kunnen handelen. Als er eenmaal overeenstemming is bereikt, is het gebruikelijk dat de kredietverstrekker binnen 20 dagen het contract wil afsluiten. Het is te laat om te beginnen met het zoeken naar een hypotheek.
Stap #6: Neem contact op met de geldschieter.
U of uw agent moet contact opnemen met de afdeling verliesbeperking van de geldschieter - of mogelijk de afdeling voor herstel van hulpbronnen - in plaats van met de afdeling incasso of klantenservice, die zich uitsluitend bezighoudt met het terugkrijgen van achterstallige leningbetalingen.
Een van de moeilijkste eerste problemen is het lokaliseren van de beslisser. U moet eerst de huiseigenaar een machtigingsbrief laten schrijven en ondertekenen (normaal is hiervoor een notariële bekrachtiging vereist), die de geldverstrekker machtigt om de hypotheekstatus met u te bespreken.
Stap #7: Vul indien nodig de aanvraag voor een korte verkoop van de geldschieter in.
Veel kredietverstrekkers bieden een speciale toepassing voor korte verkoopverzoeken. Ontdek welk papierwerk ze nodig hebben om een korte verkoop te overwegen als ze geen aanvraag voor een korte verkoop hebben.
Stap #8: Stel het voorstel samen.
In het algemeen bestaat het voorstel uit een materiaalpakket met daarin de aanvraag- en machtigingsbrief, alsmede:
- Koop- en verkoopovereenkomst
- Brief van lijden
- Taxatieverklaring onroerend goed
- Een grondige uitsplitsing van de kosten en verplichtingen
- Verklaring van schikking
Stap #9: Akkoord gaan over de voorwaarden
Het is niet ongebruikelijk dat de geldschieter uw bod afwijst of een tegenbod doet. Zoals bij elke onroerendgoedovereenkomst, moet u van tevoren uw absolute maximale limiet bepalen en wees niet bang om weg te lopen als de geldschieter weigert uw bedrag te voldoen.
Stap #10: Voltooi de transactie.
Zorg dat alles schriftelijk en formeel wordt vastgelegd zodra u een overeenkomst heeft bereikt waarmee alle drie partijen - u, de verkoper en de geldschieter - kunnen leven. Zorg ervoor dat de verkoper alle voorwaarden van de transactie kent. Daarna is het pand van jou.
Tips voor het kopen via korte verkopen
#1. Vraag reparatie offertes aan:
Zelfs als het onroerend goed in de huidige staat wordt verkocht, moet u het nog steeds laten onderzoeken en reparatieschattingen krijgen. Als u deze informatie bij de hand heeft, kunt u niet alleen beslissen of het huis de moeite waard is om te kopen, maar het geeft u ook meer onderhandelingsmacht met de geldschieter. Als u kunt aantonen dat het onroerend goed er slechter aan toe is dan het lijkt, heeft u een grotere kans om de geldverstrekker te overtuigen om tegen een lagere prijs te verkopen.
#2. Zorg ervoor dat uw bod realistisch is:
Hoewel geldschieters gemotiveerd zijn om te verkopen, willen ze ook hun winst uit de deal maximaliseren. Als u een low-ball bod doet of onvoorziene omstandigheden aanvraagt, is het onwaarschijnlijk dat uw aanbod wordt geaccepteerd.
#3. Geef zoveel mogelijk contant geld:
Kredietverstrekkers zoeken zekerheid nadat ze geld hebben verloren aan een riskante onderneming. Kredietverstrekkers zullen op uw aanbod ingaan als u contant kunt betalen. Zo niet, hoe hoger uw aanbetaling, hoe veiliger en aantrekkelijker uw aanbod zal verschijnen. (Vergeet niet dat als u financiering nodig heeft, u vooraf moet worden goedgekeurd voordat u een bod uitbrengt.)
#4. Aanbieding om de sluitingskosten van de verkoper te dekken:
Terwijl de geldschieter normaal gesproken de commissie en eventuele andere vergoedingen betaalt die de verkoper verschuldigd is, zal het voorstel om ze te betalen uw aanbod aantrekkelijker maken. Als er andere kopers zijn die geïnteresseerd zijn in de woning, biedt dit aanbod u een voordeel omdat de geldschieter hierdoor meer geld kan terugkrijgen.
#5. Schakel de hulp in van een vastgoedprofessional:
Als het gaat om short verkopen, zijn makelaars van onschatbare waarde. Shorttransacties zijn ingewikkelde procedures en omdat kredietverstrekkers alle beslissingen nemen, moet u vertegenwoordigd zijn. Een ervaren makelaar kan het onroerend goed onderzoeken, u adviseren over de waarde ervan, een betere prijs bedingen en garanderen dat uw belangen worden beschermd.
Voordelen van een korte uitverkoop
Short sales kan voordelig zijn voor alle betrokken partijen. Ze vergroten de investeringsmogelijkheden van kopers en minimaliseren tegelijkertijd de financiële gevolgen waarmee zowel kredietverstrekkers als verkopers te maken zouden krijgen als de eigendommen in afscherming zouden gaan. Laten we eens kijken naar de voordelen voor zowel kopers als verkopers.
Voordelen voor de koper van een korte verkoop
- Prijsverlaging: Terwijl de short sale-eigendommen tegen marktwaarde worden geprijsd, wordt de geldschieter sterk gestimuleerd om te verkopen om de verliezen van de bank te verminderen. Als gevolg hiervan kunnen kopers vaak een betere prijs voor het huis krijgen dan wanneer het in een traditionele verkoop zou worden gekocht.
- Er is minder concurrentie op de markt: Shortverkopen zijn aanzienlijk gecompliceerder dan normale verkopen vanwege de betrokkenheid van de geldschieter bij de transactie. Omdat de meeste kopers niet bekend zijn met korte verkopen, hebben ze de neiging deze te vermijden. Wanneer er minder potentiële kopers zijn, is er minder concurrentie en een grotere kans om een bod te krijgen en geaccepteerd te krijgen.
Voordelen voor korte verkoop voor verkopers
- Afscherming vermijden: Een korte verkoop zorgt ervoor dat het huis van een verkoper niet in afscherming valt, wat aanzienlijk schadelijker kan zijn voor hun kredietscore.
- Schuldabsorptie: De koper van het huis zal het grootste deel van de schuld van de verkoper afbetalen.
- Kostenbesparing: Bij een conventionele verkoop zou de verkoper verantwoordelijk zijn voor het betalen van de commissies van de agent, maar bij een korte verkoop dekt de geldschieter deze kosten.
- Mogelijke kwijtschelding van schulden: De geldschieter kan de opbrengst van de korte verkoop accepteren en de resterende schuld als verlies afschrijven. In deze gevallen is de verkoper niet aansprakelijk voor enige schuld die overblijft na de korte verkoop.
- Herintreding woningmarkt: Onder de juiste omstandigheden stelt een korte verkoop de verkoper in staat om de markt opnieuw te betreden en snel een hypotheek te verwerven met een FHA lening. U mag daarvoor geen hypotheek- of termijnbetalingen hebben gedaan in het jaar voorafgaand aan de short sale, en ook geen late hypotheek- of termijnbetalingen in het jaar voorafgaand aan de short sale-aanvraag van de nieuwe hypotheek.
De nadelen van een korte uitverkoop
Ondanks de voordelen zijn er een aantal nadelen verbonden aan short sales. Het korte verkoopproces is ingewikkeld en tijdrovend, wat het risico van de transactie verhoogt en financiële gevolgen heeft voor kopers, verkopers en geldschieters.
Hier is een lijst van enkele van de uitdagingen die zowel kopers als verkopers ervaren tijdens een kort verkoopproces.
Uitdagingen voor kopers
- Tijdrovend: Vanwege de betrokkenheid van de geldschieter duurt een korte verkoop normaal gesproken langer dan een standaardverkoop. De belangrijkste geldschieter en eventuele junior pandhouders zullen de tijd nemen om te onderhandelen en de overeenkomst te sluiten om zoveel mogelijk geld terug te vorderen. Onthoud dat hoe langer het korte verkoopproces duurt, hoe meer pandhouders er zijn. Bovendien kan de verkoper de verkoop uitstellen omdat hij twijfelt aan zijn beslissing of niet over de nodige documenten beschikt.
- Verhoogd risico: Omdat een korte verkoopaanbieding "as-is" is zonder conventionele onthullingen, zoals de onthulling van een verkoper, is de koper niet altijd op de hoogte van de staat van het huis of de kwaliteit van de deal. Bovendien is er geen garantie dat de verkoop zal worden afgerond, dus de koper kan het risico lopen tijd en geld te verspillen aan een huis dat hij uiteindelijk niet kan kopen.
- Meer huiswerk: Een korte verkoop vereist een aanzienlijke hoeveelheid voorbereiding vooraf van de kant van de koper. Het onderzoeken van de werkelijke waarde van het huis, het lokaliseren van alle pandrechten op het onroerend goed en het identificeren van eventuele problemen met de staat van het onroerend goed zijn allemaal noodzakelijke stappen om te beoordelen of de aankoop de moeite waard is.
- Staat van eigendom: Omdat verkopers van short sale vaak in financiële moeilijkheden verkeren, zijn hun eigendommen in slechtere staat dan de gemiddelde woning die op de markt wordt aangeboden. Als gevolg hiervan moet de koper vaak aanzienlijk meer geld uitgeven aan reparaties en verbeteringen.
Valkuilen bij korte verkoop voor verkopers
- Geen onderhandelingsmacht: Hoewel de verkoper actief deelneemt aan de verkoop van het onroerend goed, is de geldschieter de enige die de bevoegdheid heeft om over de aankoopprijs van het huis te onderhandelen.
- winstgevendheid: Omdat een verkoper geld verschuldigd is aan de geldschieter, ontvangt hij niets van de inkomsten uit de verkoop van zijn huis.
- Schade aan kredietscore: Een korte verkoop kan de kredietwaardigheid van een verkoper ernstig schaden. Hoe hoger uw credit score, hoe groter de hit. Aan de andere kant hebben short verkopen de neiging om de kredietscores van verkopers met minder punten te verlagen dan faillissementen.
- Vertraging bij het verkrijgen van een nieuwe hypotheek: Na een korte verkoop moet de verkoper een bepaalde tijd wachten voordat hij in aanmerking komt voor een nieuwe hypotheek. Buiten een FHA-lening kan de wachttijd variëren van 2 tot 7 jaar.
- Deficiëntie oordeel: In sommige gevallen zal de geldschieter de verkoper aanklagen om de uitstaande schuld na een korte verkoop terug te vorderen. Als een verkoper wordt aangeklaagd, zal hun kredietscore een vergelijkbare klap krijgen als die van een afscherming. Dit korte verkoopproces is echter niet in alle staten legaal.
Wat is de duur van een korte verkoop op uw kredietrapport?
Als u degene bent die in een korte verkoop verkoopt, zal dit hoogstwaarschijnlijk op uw kredietrapport verschijnen, maar niet op de manier die u zou verwachten. De uitdrukking "korte verkoop" verschijnt niet op het rapport, maar als u te laat was met betalen of uw hypotheek niet volledig hebt afbetaald, zal de rekening die is gekoppeld aan de korte verkoop slechte cijfers hebben die zeven jaar op uw kredietrapport kunnen blijven staan .
Veelvoorkomende fouten gemaakt door korte verkoopkopers
#1. De woninginspectie achterwege laten
Een huisinspectie helpt u bij het identificeren van problemen die u anders misschien over het hoofd zou zien, zoals noodzakelijke reparaties of onderhoud. Als u een ernstige fout ontdekt, wilt u misschien terugtrekken uit de verkoop. Beter nog, zorg dat er een aannemer of huisingenieur bij de hand is voor het geval de inspectie een moeilijk probleem aan het licht brengt - ze kunnen essentieel inzicht geven in de reparatiekosten, zodat u een beter geïnformeerde beslissing kunt nemen over de verkoop.
#2. Juridisch en verzekeringsadvies negeren
Een typische openbaarmakingsverklaring zou aangeven of een huis zich in een overstromingsgebied bevindt of dat er niet-toegestane renovaties zijn uitgevoerd. Aan de andere kant worden eigendommen van de bank vaak verkocht zoals ze zijn, zonder openbaarmaking, dus kopers moeten aanvullend onderzoek naar het onroerend goed doen.
#3. Onvoldoende tijd laten voor sluiting
Het sluiten van een woning kan onder normale omstandigheden enige tijd in beslag nemen, en het sluiten van een korte verkoop duurt vaak langer. Zorg ervoor dat u deze extra tijd in uw plannen opneemt.
#4. Verliefd worden op een waardeloos huis
Vastgoed is een emotionele markt; het is gemakkelijk om verliefd te worden op een huis als je jezelf er eenmaal ziet wonen. Houd er echter rekening mee dat u in feite een financiële transactie uitvoert.
Wat is het verschil tussen een afscherming en een korte verkoop?
Hoewel het verkopen van een huis als een korte verkoop niet ideaal is, zijn veel experts van mening dat het de voorkeur verdient om drastischer maatregelen te nemen, zoals afscherming. Wanneer een huiseigenaar achterloopt met hypotheekbetalingen, neemt de geldschieter het huis weer in bezit, meestal tegen de toestemming van de huiseigenaar, en probeert vervolgens een verkoop te doen. Afhankelijk van de staatsregels kan de huiseigenaar te maken krijgen met een oordeel over tekortkomingen als het bedrag dat de hypotheekverstrekker van de verkoop ontvangt, lager is dan de uitstaande hypotheekverplichting. Met andere woorden, de nu voormalige huiseigenaar kan nog steeds geld schuldig zijn aan zijn of haar hypotheek.
Short sales komen vaker voor dan foreclosures. Zelfs tijdens economische neergang, zoals de huizencrisis van 2011, stegen de tarieven tot slechts 3.6 procent. Het tarief schommelt momenteel rond de 1%.
Mensen verwarren vaak afscherming en een korte verkoop, en hoewel ze bepaalde overeenkomsten delen, omdat beide typisch voorkomen bij noodlijdende huiseigenaren, zijn het proces en de resultaten enorm verschillend. Om te beginnen wordt het executieproces over het algemeen versneld omdat kredietverstrekkers graag de kosten van de onbetaalde hypotheek willen recupereren.
Een afscherming heeft ook een negatief effect op de kredietscore en het kredietrapport van een persoon. Als gevolg hiervan moeten degenen die het doorlopen vaak minimaal vijf jaar wachten voordat ze in aanmerking kunnen komen voor een nieuwe woninglening.
Waarom is het een korte verkoop?
Aangezien het onroerend goed voor minder wordt verkocht dan de verkoper verschuldigd is, verliest de bank geld op de korte verkoop. Korte verkopen zijn geen faillissementen.
Wat is een korte verkoop?
Een pre-executieverkoop of korte verkoop is wanneer u uw huis verkoopt voor minder dan uw hypotheeksaldo. Als uw hypotheekbeheerder een korte verkoop goedkeurt, kunt u uw huis verkopen en een deel van uw hypotheek aflossen.
Wie dekt short sales?
Kredietverstrekkers ontvangen alle korte verkoopopbrengsten. De geldschieter kan het resterende bedrag kwijtschelden of een vonnis van gebreke nastreven om de voormalige huiseigenaar te dwingen het verschil te betalen. Sommige staten zien af van dit prijsverschil.
Hoe riskant is een korte verkoop?
Short sales zijn van invloed op de koper, verkoper en geldschieter. Korte verkopen hebben invloed op het krediet van verkopers, maar niet zozeer als executieverkopen. Je raakt ook je huis kwijt zonder enige compensatie, waardoor het moeilijk wordt om een nieuwe te vinden en te betalen.
Conclusie
Een huis voor korte verkoop kan een geweldige manier zijn om een huis te krijgen voor minder geld. In veel omstandigheden verkeren woningen in een korte verkoop in goede staat, en hoewel de aankoopprijs meer kan zijn dan een afscherming, kunnen de kosten om het huis verkoopbaar te maken aanzienlijk lager zijn en kunnen de nadelen voor de verkoper minder ernstig zijn.
Kopers en verkopers moeten echter bereid zijn te wachten vanwege het langdurige proces van de korte verkoop. Een deskundige makelaar kan u helpen bij het bepalen van een redelijk bod op korte termijn en bij het onderhandelen met de bank.
Omdat belastingwetten ingewikkeld zijn en voortdurend veranderen, moet u een gecertificeerde openbare accountant (CPA) raadplegen die bekend is met beleggen in onroerend goed en de gerelateerde belastingwetten om ervoor te zorgen dat u over volledige en actuele informatie beschikt.
Het kan het verschil betekenen tussen winst maken en geld verliezen op een investering.
Veelgestelde vragen over korte verkoop
Hoe werkt een korte verkoop?
Bij een korte verkoop initieert de huiseigenaar de verkoop van het huis, maar het huis moet minder waard zijn dan het verschuldigde bedrag op de hypotheek om de korte verkoop mogelijk te maken.
Is een korte verkoop erger dan een afscherming?
Shortverkopen hebben minder invloed op een kredietrecord dan faillissementen. Er is sprake van executie wanneer een woning in beslag wordt genomen en te koop wordt aangeboden door een belegger of bank. Elke hypotheekovereenkomst omvat een pandrecht op het onroerend goed waarmee de bank de controle kan overnemen van de huiseigenaar die de hypotheekbetalingen niet doet.
Kun je geld verdienen met een korte verkoop van een huis?
Bij korte verkoop profiteert u niet van de verkoop van de woning; de bank of hypotheekverstrekker ontvangt de volledige verkoopwinst.
- HUIS AFSLUITING Uitgelegd!!! (+ Gedetailleerde gids voor het kopen van afgeschermde huizen
- AFSPRAAK ADVOCAAT: overzicht en vergoedingen (bijgewerkt!)
- VERZEKERINGSVERSLAGEN: Hoe u stressvrij gratis executievermeldingen kunt vinden
- TWEEDE HYPOTHEEK: definitie, tarieven en vereisten
- Secundaire hypotheekmarkt: stapsgewijze handleiding over hoe het werkt
