Heb je je ooit afgevraagd wat er met je hypotheekgeld gebeurt nadat je het hebt afbetaald? Het kan op de secundaire hypotheekmarkt terechtkomen. De secundaire markt is goed voor een groot deel van de hypotheken in de Verenigde Staten, waardoor kredietverstrekkers leningen kunnen verstrekken en meer particulieren huizen kunnen kopen. Het kopen van een woning zou moeilijker zijn zonder.
Lees verder om de secundaire hypotheekmarkt te begrijpen, hoe deze werkt, de belangrijkste deelnemers, investeerders, kredietverstrekkers, de risico's en voordelen die ermee gepaard gaan.
Wat is de secundaire hypotheekmarkt?
Kredietverstrekkers en investeerders kopen en verkopen hypotheken en servicerechten op de secundaire hypotheekmarkt. Het is ontwikkeld door de Verenigde Staten. Het congres van de Verenigde Staten in de jaren dertig. Het doel is om kredietverstrekkers een consistente geldstroom te bieden om te lenen en tegelijkertijd het risico op hypotheekbezit te verminderen.
Het is gemakkelijker om stabiel te blijven woninghypotheekmarkt met deze constante circulatie van geld.
Wie zijn de belangrijkste deelnemers aan de secundaire hypotheekmarkt?
Hypotheekverstrekkers, kopers, hypotheekinvesteerders en huiseigenaren zijn de belangrijkste spelers op de secundaire hypotheekmarkt. Hypotheekverstrekkers, of kredietverstrekkers, creëren de hypotheken, die vervolgens worden verkocht op de secundaire hypotheekmarkt.
Kopers zullen grote groepen hypotheken bundelen tot effecten en deze aanbieden aan hypotheekbeleggers, zoals: door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE) Fannie Mae en Freddie Mac. Investeringsbanken, hedgefondsen en pensioenfondsen behoren tot hypotheekbeleggers.
Als u een woning bezit en een hypotheek heeft, bent u mogelijk een van de deelnemers op de secundaire hypotheekmarkt. Het geld voor uw huisaankoop kan afkomstig zijn van deze markt, afhankelijk van wie uw lening heeft verstrekt.
Als dit moeilijk klinkt, laten we het dan opsplitsen en bespreken hoe de secundaire hypotheekmarkt werkt.
Hoe werkt de Secundaire Hypotheekmarkt?
De secundaire hypotheekmarkt werkt door huizenkopers, kredietverstrekkers en investeerders samen te brengen. Deze koppeling maakt het eigenwoningbezit toegankelijker voor de gemiddelde persoon. Maar hoe werkt het precies?
Stel u vraagt om een lening en uw geldschieter keurt het goed. U plaatst een bod en sluit vervolgens een huis af en wordt de trotse eigenaar van een nieuwe woning. Door uw hypotheek heeft uw geldverstrekker nu minder geld om uit te lenen. Het kan dit geld terugverdienen door uw hypotheek te verkopen aan een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE) zoals Fannie Mae of Freddie Mac, of een andere financiële instelling. De geldschieter heeft nu meer geld om aan anderen uit te lenen.
Uw hypotheek wordt vervolgens gecombineerd met andere hypotheken om door hypotheek gedekte zekerheid te vormen. De koper verkoopt deze activa vervolgens aan investeerders over de hele wereld. Pensioenfondsen, beleggingsfondsen, verzekeringsmaatschappijen en banken zijn hiervan voorbeelden.
Aandelen van deze gebundelde hypotheken worden gekocht door beleggers omdat ze een vrijwel gegarandeerde bron van consistente inkomsten vormen. Dit consistente inkomen is het resultaat van het feit dat huiseigenaren zoals u op tijd hypotheekbetalingen betalen.
U doet een betaling aan een hypotheekverstrekker, die uw lening beheert en doorstuurt naar de financiële instelling die eigenaar is van de hypotheek. Als onderdeel van hun vergoeding voor het beheer van de hypotheek, behoudt de beheerder een percentage van de betaling.
Stapsgewijze handleiding over hoe de secundaire hypotheekmarkt werkt
Hier is een stapsgewijze uitsplitsing van de secundaire hypotheekmarkt.
#1. Een hypotheek wordt verkregen van een geldschieter door een huizenkoper.
Wanneer een koper van onroerend goed een hypotheek van een geldschieter beveiligt, begint de procedure. Om de lening af te sluiten, moet u tijdens de fase van het aangaan van de hypotheek aan bepaalde normen voldoen.
#2. De lening wordt door de kredietverstrekker op de secundaire hypotheekmarkt verkocht.
Nadat de hypotheek is aangegaan, heeft de geldschieter de keuze om de lening in zijn boeken te houden of deze op de secundaire hypotheekmarkt te verkopen. Veel instellingen willen geen economische neergang riskeren of geld verliezen, daarom zullen ze de lening op de secundaire markt verkopen om het geleende geld terug te betalen.
#3. Door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) kopen een groot aantal leningen
GSE's zullen verschillende leningen van verschillende kredietverstrekkers kopen. Deze leningen kunnen rente opleveren. GSE's zullen nu hypotheken met vergelijkbare kredietnemerscriteria verpakken in door hypotheek gedekte effecten.
#4. Mortgage-Backed Securities worden gekocht door beleggers.
De door hypotheek gedekte effecten zullen door de GSE's in aandelen worden verkocht aan verschillende investeerders. In veel situaties zijn beleggers gretig om deze effecten te kopen vanwege de belofte van een langetermijnrendement.
Wat zijn door hypotheek gedekte effecten (MBS)?
Door hypotheek gedekte effecten zijn obligaties die worden gedekt door onroerendgoedleningen en hypotheken. Banken en kredietverenigingen kunnen ervoor kiezen om hypotheken te bundelen en door hypotheken gedekte effecten te creëren wanneer ze hypotheken financieren. De financiële instelling verkoopt deze MBS vervolgens op de secundaire markt aan particuliere en door de overheid gesponsorde bedrijven. De entiteiten gebruiken vervolgens de MBS als onderpand om nieuwe effecten vast te stellen. Deze activa zijn beschikbaar voor beleggers over de hele wereld.
De meerderheid van die 'entiteiten' zijn ofwel Amerikaanse overheidsorganisaties, zoals Ginnie Mae, of door de overheid gesponsorde entiteiten, zoals Fannie Mae en Freddie Mac. De waarde van de onderliggende leningen dient als onderpand voor de zekerheid. Wanneer een huiseigenaar een maandelijkse hypotheekbetaling doet, ontvangt de obligatiehouder een deel van de rente en hoofdsom. De investering wordt gegarandeerd door de instelling die de zekerheid heeft uitgegeven, en rente en aflossingen zullen worden uitgekeerd.
Over het algemeen werkt het systeem als banken eerlijke leenvoorwaarden afdwingen en kredietnemers hun hypotheken op tijd betalen.
"De meerderheid van de mensen betaalt hun hypotheek", stelt Haynie. “Behalve wanneer er werkelijk ernstige economische gebeurtenissen plaatsvinden – en zelfs dan blijft de meerderheid van de mensen hun hypotheken betalen. Als gevolg hiervan is het vanuit investeringsoogpunt een vrij veilige kredietvorm.”
Wie koopt leningen op de secundaire markt?
Er zijn drie soorten hypotheekkopers op de secundaire markt:
#1. Door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's)
Fannie Mae en Freddie Mac zijn door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) die conventionele leningen op de secundaire markt kopen. Als geldschieters van plan zijn een lening aan Fannie Mae of Freddie Mac te verkopen, moeten ze garanderen dat zowel de lener als de lening voldoen aan bepaalde "conforme" regels die door die instanties zijn opgesteld.
#2. Overheidsinstellingen:
Door de overheid gedekte leningen, zoals FHA-, VA- en USDA-leningen, worden door Ginnie Mae, een overheidsinstantie, omgezet in door hypotheken gedekte effecten.
#3. privé-entiteiten
Pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en hedgefondsen zijn voorbeelden van particuliere entiteiten. "Hun acceptatiecriteria kunnen verschillen van die van Fannie Mae en Freddie Mac", speculeert Haynie. "Sommige investeerders zullen zich bijvoorbeeld specialiseren in leningen met een grotere schuld / inkomensratio."
Is de secundaire hypotheekmarkt gunstig?
De voordelen van de secundaire hypotheekmarkt zijn talrijk. Het bevordert de geldcirculatie, waardoor leners contant geld kunnen krijgen voor hun aankopen van huizen. Ook worden de tarieven door de secundaire hypotheekmarkt lager en stabieler gehouden.
Door hypotheken te kunnen verkopen, kunnen kredietverstrekkers meer leningen financieren. Het verlost hen van het risico van de lening, terwijl ze toch kunnen profiteren van vergoedingen.
De hypotheken kunnen vervolgens worden gebundeld en als effecten door de kopers worden verkocht. Beleggers die deze effecten kopen, kunnen een consistent rendement verwachten als gevolg van het feit dat leners hun hypotheekbetalingen doen.
Als het systeem goed werkt, wint iedereen. Gepensioneerden hebben dus geld van investeringsfondsen, banken hebben geld om particulieren te lenen, en u kunt het geld krijgen dat u nodig heeft om onroerend goed te kopen.
Wat zijn de secundaire hypotheekmarktrisico's?
Wat er gebeurde in de hypotheekcrisis van 2008-2009 was het meest opvallende risico van de secundaire hypotheekmarkt. Fannie Mae en Freddie Mac hadden in deze situatie bijna $ 5 biljoen aan hypotheken die op het punt stonden in gebreke te blijven. Andere belangrijke financiële organisaties, zoals Lehman Brothers en Bear Stearns, hebben grote bedragen geïnvesteerd in hypotheken.
Leners stonden onder water met hun hypotheken en waren niet in staat om betalingen te doen, wat resulteerde in gedwongen verkopen. Door de crisis gingen banken failliet of verkochten ze snel hun hypotheken en verlieten de markt. Fannie Mae en Freddie Mac hadden toen 100% van de hypotheken in de Verenigde Staten.
Dus hoewel de secundaire hypotheekmarkt de risico's kan minimaliseren, kan het geheel afbrokkelen als genoeg kredietnemers hun betalingen niet doen. Na een ineenstorting van deze omvang kunnen alleen de meest kredietwaardige klanten leningen krijgen. Deze worden direct ondersteund door grote banken met enorme zakken. Deze reactie beperkt de soorten hypotheekleningen die beschikbaar zijn, evenals wie ze kan krijgen.
Na de financiële crisis van 2008 keerden banken pas in 2013 terug naar de secundaire hypotheekmarkt. Dit bracht een hele reeks aanpassingen met zich mee. Ze verstrekten minder leningen en volgden striktere leenrichtlijnen.
In Conclusie
De secundaire hypotheekmarkt is een onderling verbonden netwerk van kredietnemers, kredietverstrekkers, kopers en investeerders. Het bevordert de beweging en beschikbaarheid van geld en vermindert het risico voor kredietverstrekkers. Het heeft, net als elk ander systeem, voor- en nadelen. Wanneer u een balans vindt, overtreffen de voordelen de risico's.
- Secundaire markt: hoe te handelen op de secundaire markt?
- Subsidies versus leningen: verschillen, overeenkomsten en de beste optie voor bedrijven
- 4 Cs of Credit: beste beschrijvende gids voor 2021 (bijgewerkt)
- Wat is Bitcoin? Geschiedenis, hoe het werkt en alles wat je nodig hebt
- ECN Broker: beste praktijken in de VS en hoe u de beste keuzes kunt maken
