Als u op zoek bent naar een nieuw huis, maar problemen ondervindt bij het verkrijgen van een voorafgaande goedkeuring van een lening, is financiering door de eigenaar een optie die u kan helpen uw eigendomsdoel te bereiken. Hoewel niet alle verkopers bereid of in staat zullen zijn om de koper directe financiering te verstrekken, kan het een geweldige methode zijn om een huis te kopen en tegelijkertijd het sluitingsproces soepeler te laten verlopen. Aan de andere kant kunnen door de eigenaar gefinancierde huizen ingewikkeld zijn en een schriftelijke overeenkomst vereisen, dus het is van cruciaal belang om de procedure te begrijpen voordat u op de ondertekende lijn tekent. We zullen doornemen hoe financiering door eigenaren werkt, hoe u er als koper of verkoper van kunt profiteren en hoe u een deal met een eigenaar kunt structureren.
Wat zijn door de eigenaar gefinancierde huizen?
Een financiële overeenkomst tussen een huisverkoper en een huizenkoper die een standaard door de bank gesubsidieerde hypotheek vervangt door een rechtstreeks betalingsplan tussen de verkoper en de koper, staat bekend als eigenaarsfinanciering. Eigenaarsfinanciering werkt op dezelfde manier als een traditionele bank lening in die zin dat de verkoper het huis financiert en de koper de verkoper in de loop van de tijd terugbetaalt volgens de voorwaarden van de lening.
Dit proces begint met een aanzienlijke aanbetaling op het huis en een maandelijks aflossingsbedrag plus rente. Eigenaarsfinanciering is doorgaans duurder dan reguliere leningen van een bank of een andere financiele instelling. Toch is het een reële optie voor huizenkopers die geen financiering kunnen krijgen bij een reguliere kredietverstrekker.
Overzicht
Een koper wil misschien graag een huis kopen, maar de verkoper zal niet wijken voor de vraagprijs van $ 350,000. De koper is bereid dat bedrag te betalen en kan 20% van de aankoopprijs neerleggen - $ 70,000 uit de verkoop van hun vorige eigendom. Ze zouden $ 280,000 aan financiering nodig hebben, maar ze kunnen alleen worden goedgekeurd voor een typische hypotheek van $ 250,000.
De verkoper kan ermee instemmen hen $ 30,000 te lenen om het gat te dichten, of ze kunnen overeenkomen om het totaal van $ 280,000 te financieren. In beide situaties is de koper zou de verkoper maandelijks betalen voor de hoofdsom en rente van de lening. Wanneer de koper en verkoper familie of vrienden zijn of op een andere manier verbonden zijn buiten de transactie om, zijn deze leningen vrij typisch.
Voorbeeld van door de eigenaar gefinancierde woningen
Laten we ons voorstellen dat een verkoper een huis op de markt brengt voor $ 200,000. Omdat hij zzp'er is, kan een potentiële koper geen klassieke financiering krijgen. Hij doet een bod voor de volledige prijs en vraagt om 15 procent ($ 30,000) van de financiering van de eigenaar.
De verkoper, die geen hypotheek op het huis heeft, aanvaardt het aanbod en maakt een hypotheeknota waarin de koper wordt verplicht haar over tien jaar terug te betalen tegen 8% rente met een ballon betaling aan het einde. De koper betaalt de verkoper $ 1,247.40 per maand en de verkoper ontvangt een rendement van 8%, in totaal $ 224,532 in de loop van tien jaar.
Hoe werken door de eigenaar gefinancierde woningen?
Hier is een algemeen overzicht van hoe het financieringsproces door de eigenaar werkt.
#1. De koper en verkoper komen de financieringsvoorwaarden overeen
Wanneer de koper en verkoper een promesse ondertekenen, komen ze de voorwaarden van de lening overeen. Dit omvat parameters zoals rentetarieven, aflossingsschema's (de periode voor het doen van reguliere hypotheekbetalingen) en de uitbetalingstermijn van de lening.
#2. De koper betaalt een aanbetaling
Nadat beide partijen akkoord zijn gegaan financiering voorwaarden, de koper maakt een aanbetaling op het onroerend goed om de aankoop veilig te stellen. In vergelijking met een standaard hypotheekverstrekker is deze vooruitbetaling vaak een groter percentage van de aankoopprijs. Gezien het financiële risico dat ze nemen, wil de eigenaar namelijk zoveel mogelijk zekerheid.
#3. De koper betaalt maandelijks de lening
In de meeste gevallen betaalt de koper het restant van de hypotheek in maandelijkse termijnen af. Dit omvat directe onroerendgoedbelasting en verzekeringsbetalingen, die vaak zijn opgenomen in een reguliere hypotheek, maar niet met financiering door de eigenaar.
#4. De koper betaalt zijn lening af
Normaal gesproken moet de koper aan het einde van de leenperiode een ballonbetaling of een forfaitair bedrag betalen om eventuele resterende kosten te dekken. Als de koper niet in staat is om de ballonbetaling te doen, kan hij om extra vragen financiering om de verkoper te betalen en een nieuwe lening aan te gaan om het resterende saldo van de prijs van het huis plus rente te dekken.
4 soorten eigenaren Gefinancierde huizen
Een formeel contract moet worden gebruikt om een financieringsovereenkomst met de eigenaar te herdenken. Een eigenaarsfinancieringsarrangement kan op verschillende manieren worden gestructureerd, waaronder de hieronder genoemde.
#1. promesse of hypotheek
Zijn idee is vergelijkbaar met een standaard hypotheekakte, waarbij de koper een document bevestigen dat de geldschieter een zekerheidsbelang in hun huis heeft totdat de lening is terugbetaald. De koper krijgt de titel en de hypotheek is in dit scenario bij de lokale overheid.
#2. Daad van vertrouwen
Dit is een ander type promesse dat eruitziet als een hypotheekakte. Het eigendom van de woning is in handen van een derde partij curator in een akte van vertrouwen. De titel is voor de koper zodra aan de leningsvoorwaarden is voldaan.
#3. Contract voor daad
De koper ontvangt de akte en het eigendomsrecht pas als de lening volledig is, volgens deze overeenkomst. De verkoper houdt de eigendom akte en titel tot die tijd.
#4. Huurkoopovereenkomst
De koper van een huurkoopovereenkomst, ook wel huur-naar-eigendom genoemd. Huurt de woning voor een bepaalde tijd alvorens akkoord te gaan met de definitieve aankoopvoorwaarden. Alle huur die tijdens de leaseperiode wordt betaald, gaat naar de de verkoop van van de woning als de koper aan het einde van de huurperiode besluit te kopen.
5 Voordelen van door de eigenaar gefinancierde woningen
Voor zowel verkopers als kopers heeft eigenaarsfinanciering aanzienlijke voordelen ten opzichte van standaard financieringsmodellen.
#1. Minder hordes bij financiering voor kopers
Voor kopers kan eigenaarfinanciering u in staat stellen financiering te verwerven die u anders niet zou kunnen ontvangen. Als u een inconsistent inkomen of een lage kredietscore heeft. Het verkrijgen van een hypothecaire lening van een traditionele geldschieter kan bijvoorbeeld moeilijker zijn, waardoor financiering door de eigenaar een mogelijke keuze is.
#2. Kortere due diligence-periode
De due diligence-periode voor woningbeoordelingen en -inspecties kan in de financieringsregelingen van de eigenaar liggen. De koper heeft bijvoorbeeld geen woningwaardering nodig om financiering van zijn bank te krijgen. Hierdoor kunt u de verkoop eerder afronden, wat zowel de koper als de verkoper ten goede komt.
#3. Geen minimale aanbetaling
In tegenstelling tot een federale huisvesting Administratie (FHA) lening, er is geen door de overheid opgelegde minimale aanbetaling met financiering van de eigenaar. Dit betekent dat als een verkoper akkoord gaat, een koper kan onderhandelen over een lagere aanbetaling.
#4. De sluitingskosten zijn lager
Door eigenaarsfinanciering kunnen zowel verkopers als kopers geld besparen op sluitingskosten, waaronder inspecties, taxaties en bankkosten.
#5. Potentieel beter beleggingsrendement
Voor verkopers kan eigenaarfinanciering een consistente cashflow op lange termijn bieden op een onroerend goed tegen de hoge rente op de lening.
4 Nadelen van door de eigenaar gefinancierde woningen
Zonder de zekerheid van een standaard hypothecaire lening. Er zijn verschillende gevaren waarmee een koper of verkoper te maken kan krijgen bij het gebruik van eigenaarsfinanciering.
#1. Hogere kosten voor kopers:
Voor kopers brengt eigenaarsfinanciering meestal grotere aanbetalingen en rentetarieven met zich mee. Hierdoor zijn de totale kosten van de woning hoger dan bij een reguliere hypotheek.
#2. Hoge ballonbetalingen
Kopers kunnen aan het einde van hun lening een forfaitair bedrag ontvangen als de financieringsovereenkomst van de eigenaar een ballonbetalingsclausule bevat.
#3. Potentieel hoog risico voor verkopers
Huiseigenaren die hun verkochte woning financieren, lopen het risico dat hun koper in gebreke blijft. Als de koper in gebreke blijft met de lening, is de verkoper ook aansprakelijk en kan hij een verzoek tot executie indienen.
#4. Bestaande hypotheekproblemen
Er kunnen bestaande pandrechten zijn die de terugbetalingsprocedure van de lening bemoeilijken als de verkoper al een hypotheek heeft op het onroerend goed dat ze verkopen. Als de verkoper op de koper vertrouwt om zijn hypotheekbetalingen te doen en de koper in gebreke blijft. De bank kan beslag leggen op het huis, waardoor beide partijen in een slechte situatie komen.
Is het riskant om gebruik te maken van financiering door de eigenaar?
De verwerving van onroerend goed door middel van financiering door de eigenaar is een veilige financieringsmethode als zowel de koper als de verkoper de nodige procedures volgen om hun respectieve financiële belangen te vrijwaren. De voorwaarden van de financiering moeten in de eerste plaats goed worden vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst die bij voorkeur is opgesteld door een gecertificeerde juridische professional.
En ondanks het feit dat kopersfinanciering de vereiste van een door de geldschieter opgelegde taxatie en inspectie overbodig maakt, moeten kopers toch zorgvuldig overwegen om maatregelen te nemen om te garanderen dat de aankoopprijs redelijk is. Evenzo zijn verkopers niet verplicht om een kredietcontrole uit te voeren op potentiële kopers voordat ze akkoord gaan met het financieren van een deal. Dit is echter een goede strategie om de risico's die gepaard gaan met financiering door de eigenaar te verminderen en om de kans te vergroten dat een koper zijn betalingen op tijd doet.
Wie betaalt onroerendgoedbelasting op een door de eigenaar gefinancierde woning?
Bij onderhandelingen met een conventionele hypotheekverstrekker is het gebruikelijk om de betaling voor onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies op te nemen in de maandelijkse hypotheekbetaling. Bij gebruik van financiering door de eigenaar betaalt de lener normaal gesproken zijn belastingen en verzekeringspremies rechtstreeks aan respectievelijk de betreffende overheidsinstantie en verzekeringsmaatschappij. Het is echter essentieel op te merken dat kopers en verkopers de financieringsovereenkomst van de eigenaar kunnen gebruiken om te kiezen hoe deze betalingen moeten worden verwerkt.
Wat als de koper in gebreke blijft?
Als een koper in gebreke blijft met financiering door de eigenaar, zal het type overeenkomst dat is gesloten tussen de koper en de verkoper de gevolgen bepalen, evenals het vermogen van de verkoper om hulp te zoeken. Als de transactie bijvoorbeeld is gestructureerd als een lease-optie, moet de verkoper ontruimingsprocedures starten om de niet-betalende koper van het onroerend goed te verwijderen. Bij een verkoop die is opgesplitst in termijnen of een contract voor een akte, kunnen de regels van de staat variëren en kan de verkoper worden verplicht de koper uit te sluiten.
Daarom moeten verkopers de financieringsovereenkomst gebruiken als een middel om zichzelf te beschermen tegen onbekenden en om duidelijke verwachtingen voor de koper vast te stellen. Dit kan het verstrekken van details zijn over wat een te late betaling inhoudt, of er een aflossingsvrije periode is en wat er gebeurt in het geval dat de lener de lening niet nakomt.
Een financieringsovereenkomst voor verkopers structureren
Een schriftelijk document met de details van de deal moet altijd in een eigenaarsfinancieringsovereenkomst tussen koper en verkoper staan. Er zijn echter een paar andere benaderingen die u kunt volgen, en de ideale voor u hangt af van uw individuele behoeften en omstandigheden. Een door de verkoper gefinancierde deal kan op drie manieren worden gestructureerd:
#1. Gebruik een promesse en hypotheek of akte van vertrouwen
Als u bekend bent met typische hypotheken, herkent u dit model. Een promesse specificeert termen zoals het geleende bedrag, de rentevoet en het aflossingsschema, en het is door zowel de koper als de verkoper. Het huis dient als onderpand voor de lening en de naam van de koper verschijnt op de titel. De lening is dan bij de lokale overheid.
#2. Een contract voor akte opstellen
Een contract voor akte, ook wel verkoop op afbetaling of grond genoemd contract, is wanneer een koper de akte van een door de eigenaar gefinancierd onroerend goed niet verkrijgt totdat de laatste lening is betaald. Als alternatief, als de koper de schuld herfinanciert bij een andere geldschieter en de verkoper volledig betaalt, krijgt de koper de titel.
#3. Een huurkoopovereenkomst maken
Een verkoper verhuurt een onroerend goed aan een koper die de optie heeft om het voor een bepaalde prijs te kopen. Ook bekend als de huur-naar-eigen of lease-optie. De koper betaalt huur en heeft vervolgens de mogelijkheid om het pand te kopen of zijn huuroptie te verliezen aan het einde van de huurperiode. Huur tijdens de huurperiode is tot de aankoopprijs als hij besluit het onroerend goed te kopen.
We raden aan om een competente advocaat te raadplegen die de relevante documentatie in uw belang zal opstellen, omdat financiering door de eigenaar ingewikkeld kan zijn.
Hoe werkt eigenaarsfinanciering in Texas aan een huis?
Wanneer een huiseigenaar in Texas financiering verstrekt voor de aankoop van zijn eigendom, betekent dit dat de verkoper de functie van geldschieter op zich neemt, wat een meer conventionele onroerendgoedtransactie is die zou worden uitgevoerd door een financiële instelling. In plaats van contant geld aan de koper te overhandigen, biedt de verkoper echter krediet aan voor het bedrag van de prijs die voor de verkoop is overeengekomen, verminderd met het bedrag dat de koper als aanbetaling zal storten.
Welke invloed heeft financiering door de eigenaar op belastingen?
U kunt de realisatie van uw winst over een aantal jaren spreiden als u de woning met eigen financiering verkoopt en de transactie als verkoop op afbetaling meldt. U betaalt het hele jaar door een aanzienlijk kleiner bedrag aan belastingen op de vermogenswinsten wanneer u het inkomen ontvangt, in tegenstelling tot het betalen van het volledige bedrag aan belastingen op de winst in het eerste jaar. Zo kunt u de impact van de belastingdruk over een aantal jaren spreiden.
Hoe werkt eigenaarsfinanciering in Texas?
Wanneer een huiseigenaar in Texas financiering verstrekt voor de aankoop van zijn eigendom, betekent dit dat de verkoper de functie van geldschieter op zich neemt, wat een meer conventionele onroerendgoedtransactie is die zou worden uitgevoerd door een financiële instelling. In plaats van contant geld aan de koper te overhandigen, biedt de verkoper echter krediet aan voor het bedrag van de prijs die voor de verkoop is overeengekomen, verminderd met het bedrag dat de koper als aanbetaling zal storten.
Vereisten voor door de eigenaar gefinancierde woningen
Een promesse zou moeten zijn om een transactie die de eigenaar financiert, te vergemakkelijken. De promesse beschrijft de details van de overeenkomst, inclusief de rentevoet, terugbetaling tijdlijn, en onder meer boetes bij verstek. Om zichzelf tegen wanbetaling te beschermen, behoudt de eigenaar gewoonlijk de eigendomstitel totdat alle betalingen zijn gedaan.
Terwijl sommige doe-het-zelf-transacties volledig door de eigenaar kunnen worden afgehandeld. Het inhuren van een advocaat om te controleren of alle bases meestal een goed idee zijn. Betalen voor het zoeken naar een titel kan er ook voor zorgen dat de eigenaar/verkoper in staat is om het onroerend goed te verkopen en dat ze uiteindelijk de titel zullen vrijgeven in ruil voor de financiering van een deel van of de gehele transactie.
Veelgestelde vragen
Is financiering door eigenaar hetzelfde als huur naar eigenaar?
Een cruciaal verschil tussen deze twee manieren om een huis te kopen, is het tijdstip waarop het huis van eigenaar verandert. In het geval dat een verkoper de geldschieter is, vindt de eigendomsoverdracht meteen plaats. Bij huur-naar-eigendom wordt de huurder pas eigenaar van een tijd die mogelijk nog jaren op zich laat wachten.
Wie betaalt de onroerendgoedbelasting op de financiering van de eigenaar?
Wanneer u met een traditionele hypotheekverstrekker werkt, worden onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies vaak in de maandelijkse hypotheekbetalingen opgenomen. Bij financiering door de eigenaar betaalt de lener doorgaans belastingen rechtstreeks aan het relevante agentschap en verzekeringspremies aan hun verzekeringsmaatschappij.
Staat de financiering van de eigenaar op uw krediet?
Door de eigenaar gefinancierde hypotheken worden doorgaans niet gerapporteerd aan een van de kredietbureaus, dus de informatie komt niet in uw kredietgeschiedenis terecht.
Kan ik de verkoper financieren als ik een hypotheek heb?
Door de verkoper gedragen financiering van hypotheken kan worden gedaan, hoewel verkopers hun huisverkopen zorgvuldig moeten structureren. Hoewel hypotheekverstrekkers misschien niet op hun hypotheekleningen letten als ze op tijd worden betaald, merken ze dat er betalingen worden gemist.
Gerelateerde artikelen
