Met veel ophef rondom wat een betere optie is tussen een trustakte en een hypotheek, komt dit bericht op het juiste moment. U bent het met mij eens dat het maken van keuzes in het algemeen vaak een groot probleem is, vooral als u geen idee heeft waar u aan begint. Het wordt echter gemakkelijker als de feiten duidelijk voor u worden uiteengezet en u weet wat u wilt. Met andere woorden: een duidelijke match tussen de twee (hypotheek versus vertrouwensakte) is de eerste stap om die keuze minder frustrerend te maken. Maar in dezelfde geest zullen we ook moeten kijken naar wat de term ‘akte van vertrouwen’ werkelijk betekent, naar de beste praktijken in Californië, en naar een voorbeeld van het formulier.
Wat is een akte van vertrouwen?
Een trustakte is een juridisch document dat dient als contract tussen u, de huizenkoper en uw geldschieter. In duidelijke bewoordingen geeft het aan dat u de lening moet terugbetalen, waarbij een derde partij in beeld komt die bekend staat als de trustee, die de wettelijke rechten op het onroerend goed behoudt totdat u dat doet.
Kortom, het helpt om een lening veilig te stellen omdat het is geregistreerd in openbare documenten. Als gevolg hiervan zijn leners verplicht om een trustakte te ondertekenen wanneer een staat er een nodig heeft om een woninglening te krijgen, net zo veel als voor een hypotheek in een andere staat.
Deed of Trust's partijen
Een trustakte bestaat uit drie partijen, in tegenstelling tot een vastgoedhypotheek die slechts twee partijen heeft: de schuldeiser en de geldschieter. Maar laten we daar even een pauze in nemen, aangezien we later in dit bericht dieper ingaan op Hypotheek versus Vertrouwensakte.
Onderstaande lijst zijn dus in principe partijen die samen een trustakte vormen:
- De lener, die ook bekend staat als de trustor (de persoon die het huis of een ander stuk onroerend goed koopt).
- De lener, wie de persoon of persoon is die het geld voor de aankoop ophaalt, staat bekend als de geldschieter.
- de trustee, die een derde partij is die legitieme rechten heeft op onroerend goed. Aangezien trustees noch de verkoper noch de koper vertegenwoordigen in een onroerendgoedovereenkomst, zijn ze vaak neutraal. Doorgaans is de trustee een afzonderlijke juridische instantie, zoals een titelvennootschap.
- Een Garant is een vierde persoon die zich in een trustakte kan aansluiten. Hij/zij is iemand die samen met de vertrouwenspersoon tekent. Dit geeft de curator ook een andere manier om geld op te halen als de schuldeiser zijn verantwoordelijkheden niet nakomt.
Hoe werkt een akte van vertrouwen?
Bij een verkoop van onroerend goed, zoals de aankoop van een huis, geeft een geldschieter de lener geld in ruil voor een of meer promessen (een juridische notitie die belooft een lening te betalen) gehecht aan een trustakte. Deze overeenkomst geeft een onafhankelijke trustee, zoals een eigendomsmaatschappij, escrow-onderneming of bank, de juridische eigendom van het onroerend goed, dat geldt als onderpand voor de promessen. De schuldeiser behoudt echter dezelfde titel - het recht om het enige eigendom te verwerven - evenals het volledige gebruik en de verantwoordelijkheid voor het land of eigendom.
Deze stand van zaken blijft bestaan tijdens de looptijd van de lening. Als de trustor (lener) zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst niet nakomt, behoudt de trustee zich het recht voor om het onroerend goed te verkopen. Aan de andere kant, als aan de leenvoorwaarden is voldaan en de koper zijn verplichtingen nakomt, draagt de trustee de bewaring van het onroerend goed over aan de koper, die nu de volledige eigendom van het onroerend goed heeft.
Onderdelen van een trustakte
Voor het grootste deel zijn de meeste componenten in een trustakte hetzelfde als in een lease. Deze omvatten in principe het volgende:
- Het initiële bedrag van de lening
- Een juridisch overzicht van het onroerend goed dat dient als bescherming of onderpand voor een lening.
- Namen van de drie partijen
- De begin- en vervaldatum van de lening
- De voorwaarden van de hypotheek
- Vergoedingen voor te late betalingen
- Juridische acties en processen als een wanbetaling zich voordoet wanbetaling
- Vervreemdings- en versnellingsclausules (dit is wanneer de rechtbank een huiseigenaar achterstallig verklaart of wanneer deze de woning verkoopt)
- Bepalingen zoals vooruitbetalingskosten of de voorwaarden van een hypotheek met aanpasbare rente voor Riders, indien van toepassing.
PS: Als de schuldeiser niet betaalt volgens de voorwaarden van de promesse, kan de curator een ingebrekestelling indienen. De trustee kan ook een nieuwe trustee aanstellen om toezicht te houden op het hypotheekproces. In de meeste gevallen wordt dit gedaan door het indienen van een formele Substitution of Trustee.
Hypotheek versus akte van vertrouwen
Een trustakte is in sommige rechtsgebieden vaak een alternatief voor hypotheken. Kortom, een hypotheekbeleid stelt een pandrecht in op onroerend goed, dat de huiseigenaar dekt in het geval dat de schuldeiser zijn verplichtingen niet nakomt. Maar terwijl zowel een akte van vertrouwen als een hypotheek de geldschieter een zekerheidsbelang in het land geven, in tegenstelling tot een typische hypotheek, bezit de geldschieter het zekerheidsbelang niet. Andere belangrijke verschillen en overeenkomsten tussen hypotheek en trustakte (hypotheek versus trustakte) zijn de volgende;
Lees ook: Koopje en verkoopakte: hoe het werkt, belang, componenten en nadelen
- De schuldeiser en de verkoper zijn de enige partijen bij een hypotheekovereenkomst. Daarentegen bestaat Deeds of Trust uit een extra partij (Trustee). De derde-trustee behoudt de billijke titel van het onroerend goed dat door een trustakte wordt gehouden.
- Een promesse wordt door de geldschieter bewaard totdat de schuld volledig is terugbetaald, en in tegenstelling tot een trustakte, wordt deze gewoonlijk niet geregistreerd bij de county recorder of registrar of titles (ook bekend als de county clerk, register of akten of land register).
- Zowel trustaktes als hypotheken zijn van vitaal belang voor het creëren van pandrechten op onroerend goed en onderhandse leningen bij de bank.
- Een trustakte is niet hetzelfde als een lening ondanks het feit dat het als zodanig is geclassificeerd.
- Of u een akte van vertrouwen of een hypotheek hebt, bepaalt met welk type executie u te maken krijgt. U krijgt bijna altijd te maken met buitengerechtelijke executie als u een vertrouwensakte heeft. Uw geldschieter zal door de rechter moeten stappen als u een hypotheek heeft.
- Als u een hypotheekschuld heeft, moet uw geldschieter een gerechtelijke afscherming aanvragen om uw eigendom terug te vorderen. Dit betekent dat het uitsluiten van een hypotheek veel langer duurt en veel meer geld kost. Als gevolg hiervan zullen veel hypotheekverstrekkers, als uw staat dit toestaat, een akte van vertrouwen gebruiken in plaats van een hypotheek, evenals niet-gerechtelijke executies. Uw geldverstrekker zal in deze situatie vrijwel altijd minder tijd en geld besteden aan het ophalen van uw woning.
promessen
Promissory notes zijn een essentieel onderdeel van akten van vertrouwen. Het onderliggende stuk dient in feite als onderpand voor de bedragen die de geldschieter uitgeeft om de onroerendgoedtransacties te financieren. Belangrijke elementen van een promesse zijn;
- het rente percentage,
- Betaalvoorwaarden
- de verplichting van de koper om de lening te betalen
- het saldo van de lening plus rente
Als we het bovenstaande zorgvuldig analyseren, is het veilig om te zeggen dat promessen ten minste 50-60% van de componenten van een vertrouwensakte uitmaken. Bovendien, wanneer de schuld is afbetaald, wordt de promesse ondertekend “volledig betaald” en teruggestuurd naar de schuldeiser samen met een geregistreerde terugvorderingsakte. Gedurende de looptijd van de lening wordt de promesse in het bezit van de emittent gehouden. Totdat de lening is afbetaald, heeft de schuldeiser slechts een kopie.
Overeenkomsten
Hieronder volgen enkele overeenkomsten tussen een trustakte en een hypotheek:
Met beide opties kan uw geldschieter uw huis terugvorderen door middel van afscherming. Zowel trustaktes als hypotheken hebben dezelfde essentiële functie. Het zijn beide overeenkomsten waarin staat dat uw geldschieter uw huis kan afschermen als u zich niet aan de voorwaarden van uw lening houdt. Hoewel het type afscherming varieert, blijft de procedure hetzelfde.
Beide vallen onder de staatswetgeving. Staatswetten zijn van toepassing op zowel trustaktes als hypotheken. Dit houdt in dat het type contract dat uw geldschieter moet gebruiken, wordt bepaald door de wettelijke vereisten van uw staat. In sommige staten is alleen een hypotheek toegestaan. Kredietverstrekkers kunnen slechts in sommige gevallen gebruik maken van een trustakte. Slechts een paar staten (Alabama en Michigan bijvoorbeeld) staan beide toe. Als uw staat beide soorten contracten toestaat, zal uw geldschieter beslissen welke u krijgt.
De voordelen en nadelen van beleggen in trustaktes
Beleggers die op zoek zijn naar hoge rendementen, wenden zich vaak tot de onroerendgoedmarkt, die onvolledig zou zijn zonder een vertrouwensakte. De trustakte investeerder/geldschieter leent geld aan een ontwikkelaar die aan een vastgoedproject werkt via dit document. Dit houdt in dat de naam van de belegger op de trustakte moet komen te staan. Aan het einde van de deal verdient de geldschieter rente over zijn lening en krijgt hij zijn volledige hoofdsom terug.
Maar dan sta je voor de vraag: Wie zijn precies de mensen die bij dit soort deals betrokken zijn? Zeker geen banken. Banken kunnen niet lenen voor dit soort ontwikkelingen. Aan de andere kant kunnen voorzichtige kredietverstrekkers te langzaam gaan, vooral voor ontwikkelaars met een strakke deadline.
Hierdoor zitten ze vaak in een lastig parket. Als gevolg hiervan komen trustakte-investeerders in het spel. Het doel is om een hoog rendement op hun investeringen te behalen. Ze profiteren letterlijk van diversificatie naar een nieuwe activaklasse zonder specialist in vastgoedontwikkeling of -beheer: dit is een passieve belegging.
Investeren in trustaktes brengt echter bepaalde risico's en nadelen met zich mee.
- Vastgoedaandelen zijn, in tegenstelling tot obligaties, niet liquide, waardoor beleggers hun kapitaal niet direct terug kunnen krijgen.
- Bovendien mogen leners alleen verwachten dat de schuld rente zal aantrekken; verdere vermogensgroei is onmogelijk.
- Investerende partijen kunnen profiteren van eventuele juridische gebreken in de trustakte, met als gevolg dure juridische verwikkelingen die de investering in gevaar kunnen brengen.
- De gemiddelde belegger met weinig ervaring kan het moeilijk hebben. Dit komt omdat het vinden van gerenommeerde en betrouwbare ontwikkelaars, projecten en makelaars diepgaande kennis vereist.
Een voorbeeld van een trustakte in de echte wereld (formulier in Californië)
Het onderstaande voorbeeld toont een korte vorm van een trustakte die in Californië voor de meeste kredietverstrekkers wordt gebruikt. Het toont ook hun voorwaarden. Kortom, het formulier begint met een woordenlijst en lege spaties voor de lener, geldschieter en trustee om hun informatie in te vullen. Het geleende bedrag en het adres van de woning zijn ook vereist.
In navolging van deze clausule specificeert het contract de overgang van eigendomsrechten en uniforme convenanten, waaronder:
- Informatie over het betalen van de hoofdsom en rente
- In escrow aangehouden fondsen
- Liens (rechtsvorderingen op het onroerend goed).
- Verzekeringsdetails en onderhoud van de structuur
- Bezetting van de structuur - vereist dat de verhuurder binnen 60 dagen na ontvangst van de lening intrekt.
- Niet-uniforme convenanten, waarin staat dat er sprake is van verzuim of schending van een van de overeenkomstclausules. Verder wordt vermeld dat de lening in kwestie geen lening voor eigen vermogen is, dat wil zeggen een lening waarvan de lener contant geld zou ontvangen, maar eerder een lening voor de aankoop van het huis.
De trustakte wordt afgesloten met een handtekeningruimte voor de schuldeiser, die moet tekenen in aanwezigheid van een notaris en twee getuigen.
Wat is een vertrouwensakte?
Een akte van vertrouwen is een beveiligde onroerendgoedtransactie die in sommige staten wordt gebruikt in plaats van hypotheken. In de meeste staten geeft de lener de trustee de juridische titel van het onroerend goed, dat hij of zij in vertrouwen houdt voor het gebruik en voordeel van de lener.
Hoe werkt een akte van vertrouwen?
Een akte van vertrouwen is een overeenkomst tussen een geldschieter en een lener om het eigendom van het onroerend goed over te dragen aan een neutrale derde partij die als trustee zal optreden. Totdat de lener de lening afbetaalt, blijft het onroerend goed in handen van de trustee. De juridische eigendom van het onroerend goed is daarentegen in handen van de curator.
Wat is het doel van een trustakte?
Bij gefinancierde onroerendgoedtransacties geven trustaktes een derde partij, zoals een bank, escrow-bedrijf of titelbedrijf, het juridische eigendom van een onroerend goed om vast te houden totdat de lener de geldschieter terugbetaalt. Investeren in trustaktes kan een gestage stroom van inkomsten opleveren.
Wat is het verschil tussen akte van vertrouwen en akte?
Zowel een garantiebewijs als een vertrouwensakte kunnen worden gebruikt om de eigenaar van een stuk eigendom te wijzigen. Maar wie wordt beschermd, verschilt tussen deze twee contracten. Zoals u inmiddels weet, beschermt een trustakte de persoon die het geld krijgt (geldschieter). Aan de andere kant helpt een garantiebewijs de eigenaar van het onroerend goed te beschermen.
Is de akte van vertrouwen juridisch bindend?
Ja, de eigenaren zijn er wettelijk aan gebonden. Bij het splitsen van financiële activa in een echtscheidingsprocedure kan een familierechtbank dit echter over het hoofd zien. Een vertrouwensverklaring beschermt eigenaren omdat het een juridisch bindend document is. Dit is vooral geruststellend als er een situatie ontstaat tussen eigenaren die zijn gescheiden.
Conclusie
Voor vastgoedbeleggers die niet actief betrokken willen zijn, is beleggen met een trustakte een haalbare optie. Ik hoop dat dit bericht een waarschuwing heeft kunnen geven over de akten van vertrouwen in het algemeen met verwijzing naar formulieren in Californië. U kunt contact opnemen in het opmerkingengedeelte voor vragen over hoe u dit kunt doen.
- Reconveyance Deed of Trust: Praktische gids !!!
- Vertrouwensverklaring: beste praktijken in de VS en definitieve gids
- LIVING TRUST: overzicht, kosten, sjablonen, voor- en nadelen (+ schrijfgids)
- Hypotheek: eenvoudige 2023-gids voor beginners en alles wat je nodig hebt Bijgewerkt !!!
- Vertrouwensverklaring: beste praktijken in de VS en definitieve gids
