Uno dei tuoi compiti più importanti come inquilino è assicurarti di poter soddisfare i requisiti del tuo contratto di locazione, in particolare la durata. Anche se hai un contratto di locazione mensile, devi comunque seguire i termini del contratto di locazione per evitare sanzioni come tasse in ritardo o annullare il rimborso. Hai bisogno di interrompere un appartamento in anticipo senza penali? Cosa succede se rompi il contratto di locazione? Impara come rompere un contratto d'affitto senza penali e andare avanti con la tua vita.
Motivi per rompere un contratto di locazione di un appartamento senza pagare una penale
Ci sono diverse situazioni in cui è possibile interrompere anticipatamente il contratto di locazione dell'appartamento senza incorrere in una penale.
# 1. L'unità di noleggio è illegale.
Proprietari o proprietari senza scrupoli che cercano di guadagnare denaro velocemente convertiranno illegalmente le stanze libere in appartamenti in affitto. Se non eri a conoscenza che l'appartamento è stato trasformato in modo improprio in un affitto, hai il diritto di interrompere il contratto di locazione e ricevere indietro tutto o una parte della caparra. Se ritieni di vivere in un appartamento in affitto convertito illegalmente, controlla le leggi sugli alloggi del tuo stato per vedere dove puoi ottenere assistenza legale.
#2. Mancato rispetto dei codici abitativi locali o statali
Hai diritto a un ambiente di vita sicuro e abitabile. Se il tuo appartamento non soddisfa i requisiti di salute e sicurezza locali, dovresti assolutamente interrompere il contratto di locazione in anticipo! Dovrebbero essere disponibili acqua corrente ed elettricità, oltre a impianti idraulici, termici e acustici funzionanti. Qualsiasi problema grave che potrebbe mettere a repentaglio la salute, la sicurezza o il benessere dell'appartamento interrompe l'affitto dell'appartamento senza alcuna penalità.
Il problema è che, a meno che la situazione non rappresenti un pericolo imminente per la tua persona, devi concedere del tempo al tuo padrone di casa per risolvere il problema. Dopo aver inviato al tuo padrone di casa una notifica scritta in merito al tuo problema, devi attendere un periodo di tempo ragionevole affinché lo risolva. Se il tuo padrone di casa si rifiuta ancora di risolvere il problema, puoi presentare un reclamo legale all'autorità locale per l'edilizia abitativa.
#3. Violazione dei diritti dell'inquilino
Qualsiasi violazione dei tuoi diritti di inquilino può anche causare la rottura del contratto di locazione dell'appartamento senza penali. Ad esempio, se il tuo padrone di casa viola i tuoi diritti alla privacy visitando i tuoi appartamenti in affitto legalmente senza preavviso, puoi presentare un reclamo in tribunale contro di loro. Puoi disdire anticipatamente il tuo contratto di locazione se ottieni una sentenza del tribunale che indica che i tuoi diritti di inquilino sono stati violati.
#4. Servizio militare
Se sei un membro in servizio attivo ea tempo pieno di qualsiasi ramo militare, il Servicemembers Civil Relief Act (SCRA) ti consente di interrompere anticipatamente un contratto di locazione di un appartamento senza penali se vieni chiamato in servizio. Devi includere una copia dei tuoi ordini con la notifica dell'intenzione di lasciare.
#5. Attività criminale in loco
In molti luoghi, una vittima di violenza domestica o altre forme di condotta criminale che si verificano all'interno dell'unità in affitto può interrompere anticipatamente l'affitto dell'appartamento senza penali. Devi essere in grado di fornire prove dell'azione penale, come rapporti di polizia, documenti medici o ordini del tribunale.
Possibile sanzione per rottura di un contratto di locazione di un appartamento
Potresti rischiare una sanzione se violi il contratto di locazione dell'appartamento. E non si escludono a vicenda, quindi potresti avere più esperienze contemporaneamente.
# 1. Il proprietario dell'immobile ha il diritto di citare in giudizio.
Il proprietario dell'immobile può citare in giudizio l'affitto non pagato se il motivo della rottura dell'affitto non è protetto dalle leggi statali o dalle norme che regolano i rapporti tra inquilino e proprietario dell'immobile. È più probabile che si verifichi se:
- Quando il saldo dell'affitto rimanente supera di gran lunga le possibili spese processuali di una causa, si lascia presto la locazione.
- Il proprietario è a conoscenza di dove ti trovi.
- Il proprietario scopre che hai i mezzi per pagare l'affitto se ordinato.
- L'unità in affitto non è stata occupata per un po' di tempo e gli sforzi per riaffittarla sono stati inutili.
- Se il proprietario ha avuto a che fare con affittuari spiacevoli in passato, non esiterà a portarti in tribunale se ne vale la pena.
Anche se la legge applicabile non copre la tua scelta di rottura del contratto di locazione, puoi comunque presentare una difesa. In diversi stati, ad esempio, i proprietari di immobili devono dimostrare gli sforzi in buona fede per riaffittare gli appartamenti abbandonati. Non possono semplicemente lasciare un'unità vuota fino alla scadenza del contratto di locazione e quindi citare in giudizio l'affittuario per l'affitto arretrato.
Tuttavia, se non hai un valido motivo per violare il contratto di locazione, il giudice deciderà quasi sicuramente a favore del proprietario dell'immobile. Se hai già lasciato la città, potrebbe non valere la pena spendere tempo e denaro per tornare e fare un'apparizione. Molti affittuari sfrattati non lo fanno.
#2. Potresti dover affrontare un giudizio monetario.
Una sentenza in denaro, nota anche come sentenza di credito, verrà emessa se un tribunale ritiene che sei legalmente obbligato a pagare il resto dell'affitto dovuto. Potresti essere in grado di evitare danni al credito a lungo termine procedendo come segue:
- Negoziare un accordo di pagamento reciprocamente accettabile in tribunale è qualcosa che non puoi realizzare a meno che tu non sembri difendere il tuo caso.
- Se possibile, paga la sentenza per intero sul posto.
A seguito del Piano nazionale di assistenza ai consumatori, giudizi e gravami fiscali non compaiono più sui rapporti di credito al consumo gestiti dai tre principali uffici di segnalazione del credito. Di conseguenza, potrebbero non avere un impatto diretto sul tuo punteggio di credito.
Sono comunque giuridicamente vincolanti. Un giudizio in denaro a favore del proprietario dell'immobile può consentire loro di pignorare i tuoi guadagni (fino al 25% del tuo reddito disponibile) ed eventualmente il tuo conto bancario. Se vivi in uno stato di proprietà comunitaria, anche i beni del tuo coniuge possono essere pignorati.
#3. Potrebbe essere richiesto di trattare con gli esattori.
Se il proprietario dell'immobile decide di non perseguire una sentenza del tribunale per recuperare l'affitto in sospeso, potrebbe assumere un'agenzia di riscossione per recuperare il debito per suo conto.
Nonostante il fatto che la legge federale limiti la misura in cui le società di riscossione possono andare a riscuotere i debiti, le agenzie di riscossione sono generalmente più aggressive dei titolari di pegno originari. Saprai se uno accetta il tuo caso. Inoltre, l'agenzia di riscossione che eredita il tuo obbligo di rottura del contratto di locazione può fare ciò che il proprietario non ha fatto: chiedere un giudizio pecuniario in tribunale.
Dovresti cercare di evitare il recupero crediti a tutti i costi. Avrà un'influenza negativa sul tuo punteggio di credito. Se temi che il proprietario dell'immobile assumerà un'agenzia di recupero crediti, iscriviti al monitoraggio del credito TransUnion. Ogni mese, puoi anche utilizzare Credit Karma per controllare gratuitamente il tuo punteggio di credito.
#4. Il tuo deposito cauzionale potrebbe essere incamerato.
Uno dei tanti motivi per cui potresti perdere il deposito cauzionale è la rottura del contratto di locazione. Anche se il proprietario decide di non denunciarti, può sequestrare il tuo deposito, generalmente per intero.
La maggior parte degli stati richiede uno o due mesi di affitto come deposito cauzionale. Solo pochi stati, come l'Ohio e New York, hanno limiti legali sui depositi cauzionali per appartamenti senza affitto. I comuni in tali stati possono imporre limiti di deposito cauzionale ridotti.
#5. Potresti avere problemi a trovare un nuovo alloggio.
Sebbene i giudizi in denaro per l'affitto non pagato non si riflettano più sui rapporti di credito, i debiti rimangono ed è improbabile che il proprietario dimentichi che hai violato il contratto di locazione. Potrebbe tornare a perseguitarti mentre cerchi un posto dove vivere.
Anche se ometti l'indirizzo in cui hai interrotto il contratto di locazione nella domanda di affitto o mutuo, un normale controllo dei precedenti e una ricerca della proprietà riveleranno sia l'identità del proprietario della proprietà. Il fatto che tu abbia omesso l'indirizzo del problema è una bandiera rossa in sé e per sé. Considera la conversazione che avrà luogo tra il proprietario che hai irrigidito e il proprietario o il prestatore di mutui della tua potenziale futura casa.
Il padrone di casa sfrattato può anche denunciare la violazione del contratto di locazione ad agenzie di segnalazione degli inquilini come l'Agenzia per la protezione del proprietario. Gli inquilini possono avere poche o nessuna opzione per rimuovere materiale denigratorio e forse falso da queste risorse scarsamente controllate.
#6. Potresti avere difficoltà finanziarie in corso.
Quando i soldi sono scarsi e i risparmi sono bassi, qualsiasi commissione aggiuntiva relativa all'alloggio può essere sufficiente per buttare fuori strada il tuo budget. Trovarsi responsabili per l'affitto non pagato di numerosi mesi dopo che il proprietario di un immobile ha ottenuto un giudizio monetario potrebbe essere disastroso per le tue finanze.
Se passaggi più morbidi come la consulenza creditizia non sono sufficienti, la tua scelta migliore potrebbe essere quella di dichiarare fallimento, una decisione dura che avrà un impatto negativo a lungo termine sul tuo credito.
Cosa succede se mi trasferisco prima della scadenza del contratto di locazione?
Se devi partire prima della fine del tuo contratto di locazione, il tuo padrone di casa o agente può comunque costringerti a pagare l'affitto dovuto fino alla conclusione del tuo mandato. Ad esempio, se hai un contratto di locazione di 6 mesi e te ne vai dopo tre mesi, potresti dover pagare i restanti tre mesi di affitto.
Come posso disdire anticipatamente il mio contratto di locazione?
Secondo il Consumer Protection Act (CPA), sezione 14, puoi annullare il tuo contratto di locazione esistente fornendo un preavviso di venti giorni lavorativi, ma questo deve essere fatto per iscritto. Sarai responsabile del tuo affitto fino alla fine del periodo di preavviso.
Mitigazione delle conseguenze finanziarie di una rottura del contratto di locazione
Anche se la tua azione di rottura del contratto di locazione non è coperta dalle leggi statali sulla protezione degli inquilini, queste tecniche possono mitigarne l'impatto finanziario.
#1. Documenta tutto
In primo luogo, documenta tutto ciò che potrebbe supportare la tua richiesta se ritieni che la tua decisione di interrompere il contratto di locazione sia giustificata da uno statuto statale o locale. Tenere traccia di:
- Orari e date importanti: Il giorno in cui hai notato per la prima volta un problema di abitabilità, ad esempio, o la data di una chiamata della polizia all'appartamento accanto sono entrambi esempi.
- Registri di servizio o ispezione: Tenere traccia di eventuali eventi o costi associati al problema, ad esempio un controllo del forno che ha confermato la necessità di sostituzione.
- Comunicazione con il proprietario sul problema: Sono accettabili e-mail, lettere spedite, notifiche legali, riepiloghi o registrazioni di telefonate (se consentito dalla legge) e riepiloghi di conversazioni di persona.
Se si tratta di questo, è molto meno probabile che tu vinca in tribunale se non disponi di una documentazione adeguata.
#2. Informare il proprietario dell'immobile del proprio obbligo di mitigare i danni.
La maggior parte degli stati richiede ai proprietari di immobili in affitto di adottare misure ragionevoli per affittare nuovamente le unità libere prima della scadenza del contratto di locazione. Viene chiamata "responsabilità di ridurre i danni" in legalese. Nolo ha stilato un elenco dettagliato degli Stati che hanno il dovere di ridurre le perdite e dove la legge è meno chiara.
Se vivi in uno stato di obbligo di mitigazione, controlla i siti di annunci di noleggio come Apartments.com, importanti siti di annunci online come Craigslist e database immobiliari pubblici come Zillow per monitorare gli sforzi del proprietario per riaffittare l'unità che hai lasciato libero. Se sembra che non stiano compiendo sforzi ragionevoli, o se richiedono formalmente l'affitto in sospeso poco dopo il tuo trasloco, invia loro un avviso scritto della loro responsabilità di mitigare.
L'avvertimento dovrebbe indirizzarli allo statuto statale applicabile e descrivere succintamente le sue disposizioni, incluso il significato di "sforzi ragionevoli" e come i passi che hanno intrapreso o non sono riusciti a compiere fino ad oggi non sono al di sotto di tale soglia. Spiega chiaramente nella tua lettera che il proprietario non può semplicemente far scadere il periodo di locazione, riaffittare lo spazio con un nuovo contratto di locazione a lungo termine e poi denunciarti per l'affitto.
#3. Trova un subaffittuario
Anche se il proprietario dell'immobile ha l'obbligo legale di affittare nuovamente l'unità, è meglio fare ogni ragionevole sforzo per aiutare il processo.
Subaffittare l'unità per il resto della durata del contratto di locazione è uno dei modi più semplici per risolvere un contratto di locazione rotto. Molti contratti di locazione abitativa vietano chiaramente la sublocazione; tuttavia, se il tuo non lo fa, comunica al proprietario la tua intenzione di subaffittare. Puoi pubblicizzare lo spazio su siti Web gratuiti o a basso costo frequentati dai potenziali affittuari nella tua regione, come Craigslist, Nextdoor o Roommates.com.
È fondamentale che tu sia in anticipo sul tuo desiderio di subaffittare. I proprietari di immobili sono comprensibilmente preoccupati per i subaffittuari e, per lo meno, sottoporranno il tuo alla stessa verifica dell'inquilino di tutti gli altri. È anche nel tuo migliore interesse perché sei comunque responsabile per il contratto di locazione e l'affitto anche se subaffitti.
Il subaffittuario ideale è qualcuno con cui hai una relazione precedente e può garantire con sicurezza. Conosco inquilini che sono stati bruciati da subaffittuari loschi con i quali non avevano precedenti relazioni.
#4. Cambia il tuo contratto di locazione
Se non vuoi essere responsabile del tuo contratto di locazione dopo il trasloco, potresti essere in grado di trasferirlo a un nuovo affittuario. I cessionari si assumono la responsabilità legale per l'affitto dovuto dopo la data di trasferimento, assolvendo l'inquilino precedente e consentendoti di interrompere anticipatamente il contratto di locazione senza alcun obbligo persistente oltre a eventuali multe consentite dalla legge per danni o impurità che hai commesso.
Prima di dedicare tempo e sforzi per trovare nuovi inquilini, assicurati che il tuo contratto di locazione sia trasferibile. Se il tuo contratto di locazione è trasferibile, il proprietario non può impedirti di farlo, ma potresti comunque essere soggetto a un periodo di preavviso necessario, che normalmente va da 30 a 60 giorni. Se il trasferimento non è esplicitamente approvato, puoi richiederlo, ma il proprietario potrebbe avere la facoltà di rifiutare.
In entrambi gli scenari, sii onesto. Molti proprietari di immobili sono preoccupati per i trasferimenti di locazione per le stesse ragioni per cui sono preoccupati per gli accordi di sublocazione. Prove aneddotiche suggeriscono che i proprietari impediscono i tentativi degli inquilini in partenza di trasferire i contratti di locazione, anche quando il contratto di locazione consente espressamente i trasferimenti.
#5. Dare quanto più preavviso possibile
Più lungo è il periodo di preavviso, meno è probabile che la tua unità non sia occupata quando te ne vai. Se possibile, vai oltre il periodo di notifica obbligatorio del tuo stato.
#6. Optare per un contratto di locazione a breve termine.
La tolleranza del mio padrone di casa è stata indubbiamente influenzata dal fatto che l'affitto che ho rotto era solo di sei mesi. E, fortunatamente per me e mia moglie, poco prima di acquistare la nostra prima casa siamo riusciti a passare a un contratto di locazione mensile. Eravamo liberi e liberi alla fine del nostro ultimo mese nell'appartamento.
Se stai per rinnovare il contratto di locazione e prevedi di traslocare prima della prossima data di rinnovo, chiedi al proprietario se puoi ottenere un periodo di rinnovo inferiore a un anno. Mensile è preferibile, ma molti imprenditori non sono disposti a cogliere questa possibilità. Da tre a sei mesi è più tipico. Si precisa che il proprietario dell'immobile non è tenuto ad acconsentire a un contratto di locazione più breve.
#7. Chiedi pazienza
Quando tutto il resto fallisce, fai appello al lato più tenero del proprietario. La maggior parte dei proprietari di immobili non sono cattivi dei cartoni animati che si preoccupano solo di aumentare il flusso di cassa dei loro beni. Potrebbero essere disposti a darti una pausa se ne hai veramente bisogno.
Fai il possibile prima e durante il trasloco per aiutare il proprietario a dire di sì. Fai uno sforzo concertato per reclutare inquilini alternativi, senza usurpare il dovere di mitigazione del proprietario dell'immobile, e lodare le loro lodi sui forum degli inquilini online.
Se il proprietario non è disposto a perdonare l'affitto in sospeso, l'opzione migliore è trovare un accordo di rimborso reciprocamente ragionevole senza andare in tribunale. Se devi quattro mesi di affitto, il proprietario potrebbe essere disposto ad accettare pagamenti rateali nei prossimi 12 o 18 mesi. Infine, è probabile che il proprietario dell'immobile preferisca il pagamento totale o parziale nel tempo rispetto a una grande cancellazione.
Conclusione
Se ti stai chiedendo come rompere un appartamento in anticipo senza pagare una penale, ci sono opzioni. Esplorare le tue opzioni legali e mantenere aperti i canali di comunicazione con il tuo padrone di casa sono le tecniche più efficaci per il successo.
Se rompi un appartamento, assicurati di documentare tutto e fai tutto il possibile per ridurre al minimo le perdite, proteggere il tuo punteggio di credito e partire in buoni rapporti con il tuo padrone di casa.
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Riferimenti
