Se stai andando in pensione e stai cercando di far fronte alle tue spese con un reddito fisso, un mutuo inverso può sembrare allettante. Tuttavia, a seguito di un esame più attento, le ipoteche inverse possono apparire meno allettanti.
Esistono numerose frodi sui mutui inversi, ma i prestatori possono anche addebitare commissioni e spese di chiusura esorbitanti e i mutuatari devono pagare l'assicurazione ipotecaria. I mutui inversi possono anche avere tassi di interesse variabili, il che significa che le tue spese complessive potrebbero cambiare in futuro.
Se ritieni che un mutuo inverso possa aiutarti a rimanere a casa tua durante la pensione, assicurati di capire come funzionerà, i pro ei contro in modo da poter prendere una decisione informata.
Che cos'è un mutuo inverso?
Un mutuo inverso è un prestito in cui un proprietario di 62 anni o più con un patrimonio immobiliare significativo può prendere in prestito un prestito contro il valore della propria proprietà e ricevere fondi sotto forma di somma forfettaria, pagamento mensile fisso o linea di credito. A differenza dei mutui a termine, che vengono utilizzati per acquistare una casa, i mutui inversi non richiedono al proprietario della casa di effettuare pagamenti di prestito.
Come funziona un mutuo inverso?
Un mutuo inverso funziona utilizzando prima l'equità che hai accumulato nella tua casa per ripagare il tuo attuale mutuo. Il resto delle entrate potrebbe quindi essere ricevuto dal prestatore come somma forfettaria, linea di credito o rate mensili. Non è un mutuo regolare; piuttosto, ripaga il tuo mutuo tradizionale e non sei tenuto a effettuare alcun pagamento sul prestito fino alla scadenza. Devi, tuttavia, continuare a pagare le tasse sulla proprietà, assicurazione per i proprietari di abitazionee spese di manutenzione della casa, proprio come faresti con un mutuo standard.
Esistono altri requisiti per i mutui ipotecari in aggiunta agli impegni finanziari sopra delineati. Per qualificarsi per un mutuo inverso, devi avere almeno 62 anni e avere sufficiente equità nella tua casa. Puoi possedere la casa a titolo definitivo o con un mutuo e deve essere la tua residenza principale.
L'ipoteca di conversione dell'equità domestica (HECM), garantita dalla Federal Housing Administration, è il tipo più popolare di ipoteca inversa (FHA). Questo può aiutare a salvaguardare il mutuatario. Se vuoi un HECM, dovrai passare attraverso una valutazione finanziaria per confermare che sei disposto e in grado di far fronte alle responsabilità finanziarie del prestito. Devi anche partecipare a una sessione di consulenza per assicurarti di aver compreso i termini del prestito e che alla fine lo ripagherai.
Diversi tipi di ipoteche inverse
Esistono vari tipi di ipoteche inverse, ognuna delle quali risponde a una particolare esigenza finanziaria.
# 1. Ipoteca di conversione di capitale proprio (HECM)
Questo è il tipo più comune di mutuo inverso. Questi mutui assicurati a livello federale hanno maggiori spese iniziali ma possono essere utilizzati per qualsiasi scopo. Puoi anche scegliere come prelevare il denaro, ad esempio tramite rate mensili regolari o una linea di credito (o entrambe le opzioni contemporaneamente). Sebbene ampiamente disponibili, gli HECM sono disponibili solo da istituti di credito approvati dalla FHA e tutti i mutuatari devono ottenere una consulenza approvata dall'HUD prima della chiusura.
#2. Mutui inversi privati
Un prestito privato che non è sostenuto dal governo. Questo tipo di mutuo ipotecario fornisce spesso un anticipo sul prestito maggiore, soprattutto se possiedi una casa di valore superiore.
#3. Mutuo ipotecario unidirezionale
Questo mutuo è meno frequente degli altri ed è generalmente emesso da organizzazioni senza scopo di lucro, nonché da enti governativi statali e locali. Un mutuo unico è la meno costosa delle tre opzioni; tuttavia, i mutuatari possono utilizzare il prestito (che in genere è per un importo molto inferiore) solo per uno scopo specifico, come una ristrutturazione accessibile agli handicap, spiega Jackie Boies, direttore senior dei servizi abitativi e fallimentari per Money Management International, un consulente per il debito senza scopo di lucro con sede a Sugar Land, Texas.
Quando devi rimborsare il mutuo inverso?
Anche se non sei obbligato a pagare mensilmente il tuo mutuo inverso, il prestito alla fine scadrà e dovrà essere rimborsato. Un mutuo ipotecario deve essere rimborsato nei seguenti modi:
- Quando il mutuatario non è più in vita.
- Quando il mutuatario non abita più nella casa o non è più la sua residenza principale.
- Quando il mutuatario vende o trasferisce la proprietà della residenza.
- Se il mutuatario non soddisfa i requisiti di prestito, come il pagamento delle tasse sulla proprietà e l'assicurazione sulla casa.
Come si rimborsa un mutuo inverso?
I mutui inversi vengono spesso rimborsati con i proventi della vendita della casa. Se muori prima della scadenza del prestito, i tuoi eredi saranno responsabili di organizzare il rimborso e avranno alcune alternative per rimborsare l'importo:
- Vendi la tua casa e utilizza il denaro per estinguere il tuo prestito.
- Rifinanziare in un mutuo regolare o utilizzare i loro fondi per acquisire la casa per il saldo del prestito o il 95 per cento del valore stimato, a seconda di quale sia il più piccolo.
- Consegnare il titolo al prestatore e abbandonare il prestito.
I vantaggi del mutuo inverso
Se hai problemi a soddisfare i tuoi obblighi finanziari, un mutuo inverso potrebbe essere in grado di aiutarti. Ecco alcuni vantaggi per ottenere un mutuo inverso.
# 1. Aiuta nella sicurezza della tua pensione
I mutui inversi sono perfetti per i pensionati che non hanno molti soldi risparmiati o investiti ma hanno molto valore accumulato nelle loro case. I mutui inversi convertono un'attività altrimenti illiquida in denaro che può essere utilizzato per soddisfare le esigenze pensionistiche.
#2. Puoi restare a casa.
Invece di vendere la tua casa per liquidare il tuo bene, puoi mantenere la proprietà e comunque guadagnare denaro da essa. Ciò implica che se dovessi trasferirti, non dovresti preoccuparti del ridimensionamento o del prezzo della tua comunità.
#3. Pagherai il tuo mutuo esistente.
I mutui inversi non richiedono che la tua casa venga ripagata. In effetti, i guadagni di un mutuo inverso possono essere utilizzati per estinguere un mutuo per la casa esistente. Questo libera fondi per altre spese.
#4. Non sarai soggetto a tassazione.
L'IRS considera il denaro ricevuto da un mutuo inverso come un anticipo sul prestito piuttosto che un reddito. Cioè, a differenza di altri tipi di reddito da pensione come le distribuzioni 401 (k) o IRA, i soldi non sono tassati.
#5. Sei protetto se il saldo supera il valore della tua casa.
In alcune situazioni, l'importo totale da pagare sull'ipoteca inversa può essere inferiore al valore della tua casa. Ciò può verificarsi se, ad esempio, i prezzi degli immobili crollano. In tal caso, i tuoi successori non saranno responsabili del pagamento del debito.
Contro di ipoteca inversa
Quindi, quali sono gli svantaggi di un mutuo inverso? Sebbene sembrino esserci numerosi vantaggi, ci sono anche alcuni importanti rischi da considerare.
# 1. Potresti perdere la tua casa a causa di pignoramento
Per qualificarti per un mutuo inverso, devi essere in grado di pagare le tasse sulla proprietà, l'assicurazione dei proprietari di case, le tasse HOA e altre spese associate alla proprietà della casa. Devi anche abitare all'interno della casa come residenza principale per la maggior parte dell'anno.
Se rimani indietro su queste spese in qualsiasi momento durante la durata del prestito o trascorri la maggior parte dell'anno vivendo fuori dalla proprietà, potresti inadempiere sull'ipoteca inversa e perdere la tua casa a causa del pignoramento.
#2. I tuoi eredi possono ricevere meno
La proprietà della casa è un passo importante nell'accumulo di ricchezza generazionale. Un mutuo inverso, d'altra parte, di solito richiede la vendita della casa per saldare il debito. Quando muori, i tuoi eredi devono pagare l'intera somma del prestito o il 95% del valore stimato della casa, a seconda di quale sia il minore. In genere, ciò comporta la vendita della casa o la consegna della proprietà al prestatore per soddisfare il debito.
Per non parlare del fatto che un mutuo inverso esaurisce l'equità nella tua casa. Nel momento in cui dovrebbe essere pagato, potrebbe non esserci più equità per i tuoi eredi.
#3. Non è gratuito
Un mutuo inverso non richiede pagamenti, ma ha una serie di costi associati. Non devi solo pagare le tasse, l'assicurazione e le commissioni HOA, ma devi anche pagare un premio assicurativo anticipato. Questo è di solito il 2% del valore stimato della tua casa. Ti verranno addebitate anche le commissioni di origine al momento della chiusura. Puoi scegliere di trasferire queste commissioni nel saldo del tuo prestito, ma riceverai meno denaro.
#4. Potrebbe avere un impatto sulle altre prestazioni pensionistiche.
Sebbene un mutuo inverso non sia considerato reddito ai fini fiscali, può influire sulla tua idoneità ad altri programmi governativi basati sui bisogni come Medicaid o Supplemental Security Income (SSI). È una buona idea consultare un consulente per i vantaggi per garantire che la tua idoneità non sia compromessa.
#5. I mutui inversi sono difficili
I mutui inversi hanno diverse leggi e restrizioni. Questi prestiti comportano numerosi rischi che potrebbero non valere i soldi extra. Dovresti stare attento a qualsiasi offerta di mutuo inverso finché non afferri a fondo i dettagli.
È possibile uscire da un mutuo inverso?
Ci sono alcune opzioni se desideri uscire da un mutuo inverso. Considera i tuoi obiettivi e la tua posizione finanziaria mentre selezioni la scelta migliore per te. Alcune soluzioni potrebbero comportare delle spese, mentre altre potrebbero richiedere un cambiamento nello stile di vita, come il trasloco. Quando si valutano le alternative, è una buona idea consultare un consulente finanziario o un consulente per i mutui ipotecari che è stato approvato dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD).
Suggerimenti per uscire da un mutuo inverso
Prima di stipulare un'ipoteca inversa, assicurati di comprendere come funziona il prestito, i pro ei contro di avere un'ipoteca inversa e i tuoi obblighi finanziari, che includono il pagamento dei costi di chiusura, l'assicurazione e le tasse sulla proprietà e il rimborso del prestito. Dovrai anche assicurarti di essere a conoscenza delle tue opzioni. Tutti questi argomenti sono trattati nella consulenza sui mutui inversi, motivo per cui è richiesta per l'HECM.
Se, dopo tutto questo pensiero, ottieni un mutuo inverso e scopri che non desideri più il prestito, ecco cinque modi popolari per uscirne.
# 1. Esercita i tuoi diritti di recesso
Hai tre giorni dopo la chiusura del prestito per annullare la transazione del mutuo inverso senza penali. Questo è indicato come il diritto di recesso e ti consente di cambiare idea se provi il rimorso dell'acquirente dopo aver firmato i documenti di chiusura. Il prestatore rimborserà eventuali commissioni, spese di chiusura e contanti non utilizzati pagati dal mutuatario entro 20 giorni.
Se intendi avvalerti del tuo diritto di recesso, devi avvisare per iscritto il tuo prestatore. Ricorda che questa finestra temporale dura solo fino a tre giorni dopo la chiusura. Successivamente, non sarai in grado di terminare il tuo prestito senza penali.
#2. Vendi la tua casa
Vendere la casa e utilizzare il denaro per saldare il debito è uno dei metodi più semplici per uscire dai mutui ipotecari. Manterrai tutti i proventi di vendita rimanenti dopo aver saldato il debito, a seconda di quanto devi. Quindi, se devi $ 150,000 sul prestito e vendi la casa per $ 200,000, prima pagherai il debito e poi intascherai i restanti $ 50,000.
Cosa succede se devi per la tua casa più di quanto vale? Gli HECM sono prestiti pro-soluto, il che significa che non dovrai mai più del valore della tua proprietà. Se vendi la tua proprietà per meno del saldo del prestito, l'assicurazione FHA coprirà la differenza.
#3. Ripagalo con i tuoi soldi
Quando si tratta di rimborsare il prestito, è necessario restituire l'importo principale più eventuali interessi maturati. Se vuoi mantenere la tua casa e non vuoi venderla, dovrai rimborsare tu stesso il prestito. Ciò potrebbe implicare l'utilizzo del tuo denaro per pagarlo in un'unica somma o l'ideazione di un piano di pagamento in cui effettui più pagamenti per completarlo. Ciò potrebbe richiedere l'inizio di pagamenti mensili del prestito e la creazione di un nuovo budget per accogliere tali pagamenti.
#4. Rifinanzia il tuo mutuo inverso
Forse il problema non è il mutuo inverso in sé, ma piuttosto i termini precisi del tuo mutuo inverso. Se questo è il caso, potresti pensare di rifinanziare il tuo attuale mutuo inverso in uno con condizioni migliori. Se i tassi di interesse sono inferiori rispetto a quando hai preso il prestito, o se il valore della tua casa è cresciuto, potresti essere in grado di rifinanziare un nuovo mutuo inverso. Ciò potrebbe comportare un tasso di interesse più basso, la conversione di un tasso variabile in un tasso fisso, l'accelerazione del rimborso del prestito o l'accesso a più equità.
Ricorda che dovrai pagare le spese di chiusura se rifinanzia.
#5. Ottieni un nuovo prestito
Un'altra opzione per il rifinanziamento è convertire l'ipoteca inversa in un normale prestito. Il prestito rimborserà il tuo RM e riprenderai a pagare mensilmente il mutuo. Questo può aiutarti a mantenere e sviluppare il valore della tua casa, prevenendo anche le complicazioni del mutuo inverso per i tuoi eredi in caso di morte. Ricorda che ci sono spese di chiusura associate a questa forma di rifinanziamento. Inoltre, ti verrà richiesto di effettuare pagamenti mensili sul prestito. Assicurati di poterti permettere questa scelta prima di decidere.
Leggi anche: LE MIGLIORI AZIENDE DI MUTUI INVERSI DEL 2023
Chi guadagna da un mutuo inverso?
I proprietari di case di età superiore ai 62 anni possono utilizzare un mutuo inverso per accedere all'equità nella loro casa. La Federal Housing Administration (FHA) assicura la grande maggioranza dei mutui inversi, quindi se il mutuatario non è in grado di rimborsare l'obbligazione, le riserve FHA verranno utilizzate per farlo.
Chi rimborsa un mutuo inverso?
I mutui inversi vengono spesso rimborsati con il denaro ricevuto dalla vendita della residenza principale. Se il prestito scade dopo la tua morte, i tuoi eredi possono vendere la casa e ripagarla.
Cosa accade a un mutuo inverso dopo la morte del proprietario?
Gli "eredi" di un mutuatario ipotecario inverso possono avere diritto a benefici dopo la morte. Una persona che è un erede ha il diritto legale alla proprietà di un'altra persona dopo la morte di quella persona. Un erede potrebbe essere un coniuge superstite che non era sposato con il mutuatario RM quando il prestito è stato contratto.
Cosa accade a un mutuo inverso dopo la morte del proprietario?
Il tuo prestito RM diventa esigibile una volta che tu, qualsiasi co-mutuatario o un coniuge idoneo non mutuatario, a seconda dei casi, siete deceduti. Dopo aver ricevuto l'avviso del creditore che il debito è esigibile, i tuoi eredi hanno 30 giorni per acquistare, vendere o trasferire la casa al creditore al fine di estinguere l'obbligazione.
Puoi utilizzare un mutuo inverso per vendere una casa?
Ti verrà richiesto di rimborsare il denaro preso in prestito più interessi e commissioni se scegli di vendere la tua casa mentre hai un prestito RM. Mantieni la differenza se il saldo del tuo prestito è inferiore a quello per cui la tua casa viene venduta.
Conclusione
Un mutuo inverso consente ai proprietari di case più anziani di integrare il reddito da pensione o di pagare i miglioramenti della casa o altre esigenze come le spese sanitarie. Esistono restrizioni di ammissibilità che descrivono chi ha diritto a questo tipo di prestito, quanto denaro può essere ricevuto e cosa deve fare il proprietario della casa per rimanere in regola.
È importante consultare un consulente approvato dall'HUD prima di impegnarsi in un mutuo inverso. Un consulente può aiutarti a valutare i pro ei contro di questo tipo di debito, nonché il modo in cui influenzerà i tuoi eredi dopo la tua morte. Puoi utilizzare il cercatore online di HUD o chiamare la Housing Counseling Line al numero 800-569-4287 per trovare un prestatore approvato dalla FHA o un Servizio di consulenza approvato HUD.
Domande frequenti sui mutui inversi
Qual è la differenza tra un mutuo ipotecario e un mutuo ipotecario?
Quando prendi un mutuo ipotecario inverso, il titolo della tua proprietà rimane a tuo nome, proprio come con un mutuo standard. Tuttavia, a differenza di un tipico mutuo, i mutuatari non effettuano rate mensili del mutuo con un mutuo ipotecario inverso. Quando il mutuatario rimborsa il prestito.
Chi beneficia maggiormente di un mutuo ipotecario?
Un mutuo inverso è la cosa migliore per qualcuno che deve poco o nulla sul suo mutuo iniziale e intende rimanere nella propria casa per almeno cinque anni.
Cosa succede alla fine di un mutuo inverso?
Se devi più del valore della tua casa ma la vendi per il valore equo di mercato stimato, l'assicurazione ipotecaria coprirà la differenza. Il prestito deve essere rimborsato alla morte dell'ultimo mutuatario rimasto. La maggior parte degli eredi rimborserà il prestito vendendo la casa.
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