Si no está familiarizado con el término “comercialización de propiedad divulgada”, indica que solo la información más básica está disponible para el público en general. Las propiedades fuera del mercado, por otro lado, con frecuencia se venden más rápido y con menos alboroto. Es posible que Fine & Country comercialice silenciosamente propiedades de manera interna y privada. Invertir en bienes raíces no es tan simple como navegar por el Servicio de listado múltiple (MLS) y seleccionando lo que quiere debido a la feroz competencia para encontrar vivienda en muchos lugares. Los inversionistas en bienes raíces hoy en día deben ser ingeniosos, lo que a menudo implica encontrar negocios que no están en el mercado abierto. El enfoque de este artículo es cómo encontrar o identificar propiedades fuera del mercado para la venta.
¿Qué son las propiedades fuera del mercado?
Todo está en el nombre, ¿no? En la mayoría de los casos, es una propiedad que nunca se ha puesto en el mercado de ninguna manera. Esta propiedad no figura en los sitios web de propiedades habituales, no está siendo vendida por sus agentes comerciales habituales y no se venderá en una subasta. Usando métodos convencionales, no podrá localizarlo.
En su mayor parte, se hace contactando directamente al vendedor.
Una verdadera propiedad fuera del mercado tendría un número limitado de compradores potenciales e inquilinos potenciales que saben que existe.
Entonces, ¿quién vende propiedades fuera del mercado?
Es posible encontrar una casa fuera del mercado vendida por un desarrollador o una agencia, pero es bastante poco común.
Los dueños de propiedades o arrendadores que deseen vender una propiedad específica de bienes raíces, ya sea de manera rápida o discreta, tienen más probabilidades de tener la propiedad en cuestión bajo su control.
¿Por qué un vendedor mantendría una propiedad fuera del mercado?
Hay varias razones por las que un vendedor podría no incluir su propiedad.
#1. Mercado del vendedor:
Es común que los vendedores en un mercado de vendedores puedan quedarse con su casa hasta que reciban la mejor oferta posible. No es raro que los corredores de bienes raíces y los consumidores hagan ofertas por casas, incluso si no están realmente a la venta.
#2. Ejecución Hipotecaria con Inquilinos:
Si el vendedor tiene inquilinos y no quiere notificarles que la casa está a la venta, puede optar por no incluir la propiedad en la lista incluso si está a punto de ejecutarse.
#3. Listado de bolsillo:
Usando una "lista de bolsillo", un vendedor podría contratar a un agente de bienes raíces para comercializar su casa a un grupo selecto de compradores. Los agentes en esta situación pueden contactar a sus clientes personalmente o compartir listados de bolsillo con un conjunto selecto de otros agentes en la región.
#4. No disponible para mostrar:
Los listados de MLS deben estar fácilmente disponibles para que se muestren. Una casa puede retirarse temporalmente del mercado si el vendedor no está disponible para exhibiciones. Aquí es cuando un agente de listado pondrá la propiedad en "retención temporal".
#5. Próximamente:
En el MLS, puede encontrarse con una propiedad marcada como "próximamente" si el vendedor desea probar el interés antes de ponerla en el mercado.
Cómo encontrar propiedades fuera del mercado
#1. Marketing de correo directo
Directo marketing por correo es un gran enfoque para descubrir oportunidades de bienes raíces fuera del mercado. Envíe postales u otros anuncios a posibles vendedores de casas expresando su deseo de comprar su propiedad. Es posible que los propietarios no estén listos para vender hasta que se les haga una oferta aceptable.
Asegúrese de hacer su tarea antes de emplear esta técnica de marketing. Necesita conocer las características de su cliente ideal y los mejores lugares para anunciarse para transmitirles su mensaje. Las posibilidades son infinitas, desde postales y cartas amarillas hasta anuncios en las paradas de los autobuses.
También es crucial recordar que las campañas de correo directo pueden tardar algún tiempo en dar sus frutos. Si envía varias campañas de correo directo sin respuesta, no se frustre.
Para encontrar propiedades fuera del mercado, las oportunidades inmobiliarias siguen siendo uno de los mejores métodos para hacerlo.
# 2. Recursos en línea
Es posible encontrar o descubrir propiedades fuera del mercado (ofertas) en sitios web como Zillow y TrueLocal, incluso si la mayoría de sus listados son para casas que figuran en la MLS. ¿Cómo? Por ejemplo, considere Zillow. Antes de la fecha de listado de la MLS, los vendedores pueden usar Zillow para listar su propiedad. Como resultado, los inversores deben monitorear estos sitios con frecuencia para mantenerse por delante de la competencia.
Los listados de bienes raíces fuera del mercado se pueden encontrar en varios sitios web. Opendoor, un sitio web que permite que se realicen transacciones de bienes raíces sin tener que colocarse en el MLS, promete una variedad de beneficios para compradores y vendedores.
Mercado de propiedades de inversión de HouseCashin es un mercado para mayoristas e inversores inmobiliarios. Las propiedades fuera del mercado, en dificultades y otros tipos de propiedades que buscan los inversionistas de bienes raíces residenciales son el enfoque de este sitio.
Cuando busque casas en línea, tenga en cuenta que puede tener más suerte con tácticas de creación de clientes potenciales más proactivas. Las cotizaciones fuera del mercado publicadas en Internet pueden ser muy competitivas debido al uso generalizado de Internet. Con ese fin, no descarte este enfoque por completo; nunca sabes lo que encontrarás.
# 3 Redes
En el sector inmobiliario, la creación de redes es la mejor manera de generar clientes potenciales, y esto también se aplica a las viviendas fuera del mercado. No tengas miedo de exponerte; la creación de redes puede ser más fácil con la práctica.
Busque eventos locales de bienes raíces para conocer gente en su área y construir su red. Puede consultar con su REIA local, tablones de anuncios o Facebook para ver si hay clubes en su área que se reúnen regularmente.
Sus contactos inmobiliarios existentes también pueden ayudarlo a expandir su red. La creación de redes fuera del mercado es el método más común para descubrir y adquirir ofertas que no están disponibles públicamente. Si está buscando oportunidades de bienes raíces fuera del mercado, recomiendo enfáticamente crear una red de inversionistas de bienes raíces.
#4. Agentes de Bienes Raices
Para encontrar propiedades en la MLS, Agentes de Bienes Raices son expertos en ello, pero también son expertos en detectar oportunidades que no están en el mercado. Al buscar una casa, lo mejor es trabajar con un agente de bienes raíces que tenga experiencia en el área que le interesa. Es bien sabido entre los agentes de bienes raíces que es probable que las casas lleguen al mercado.
Debe compilar una lista de los mejores agentes inmobiliarios en el área de mercado donde planea invertir. Puede ponerse en contacto con ellos por teléfono o correo electrónico para ver si están al tanto de las listas fuera del mercado. Sin embargo, antes de contactar a un agente, asegúrese de consultar su sitio web; a menudo, sus listados de bolsillo se enumeran allí.
Recuerde que el hecho de que cierto agente de bienes raíces no pueda ayudarlo en su búsqueda actual, no descarta la posibilidad de que pueda hacerlo en el futuro, es otra consideración. Asegúrese de que todas las personas con las que entre en contacto tengan su nombre, número de teléfono y dirección de correo electrónico.
#5. Constructores y Contratistas
Para encontrar propiedades fuera del mercado como inversionista, busque ofertas fuera del mercado y hágase amigo de constructores y contratistas, además de agentes inmobiliarios. Cuando un propietario o inversionista abandona un proyecto de construcción porque carece de los fondos para completarlo, los constructores locales suelen estar al tanto.
Aunque esta es una mala situación para el vendedor, puede ser una oportunidad de oro para el inversionista que está dispuesto a intervenir y terminar la tarea, permitiéndole ganar dinero al cierre.
Existe una comunicación regular entre los contratistas y otros comerciantes. Asegúrese de ser absolutamente sincero en todas sus interacciones de red, ya que si tiene suerte, pueden llevarlo directamente a las listas de bolsillo locales.
Haga correr la voz de que usted es un inversionista de bienes raíces que busca propiedades que no están en el mercado abierto. Solo a través de este método puede comenzar a ganarse la confianza y el respeto de otros agentes inmobiliarios en su área de especialización.
#6. Mayoristas
Si es un inversionista y quiere encontrar propiedades fuera del mercado, los mayoristas pueden ser un recurso valioso. ¿Por qué? Los mayoristas de bienes raíces, por otro lado, solo negocian al por mayor.
Si está interesado en obtener más información sobre la venta al por mayor y el proceso de descubrir una propiedad con descuento que puede venderse con fines de lucro, esto es lo que necesita saber. Los mayoristas a menudo descubren casas fuera del mercado que tienen descuento.
Es importante recordar que trabajar con un mayorista es similar a trabajar con un intermediario, lo que significa que es posible que no obtenga el mejor valor posible.
Conectarse con mayoristas es una excelente manera de conocer las propiedades fuera del mercado en su área en términos generales. Incluso si actualmente no le ofrecen ninguna oportunidad, debe tener en cuenta que es posible que se comuniquen con usted en el futuro si surge una oportunidad.
#7. Registro Público
Las viviendas antes de la ejecución hipotecaria y en venta corta pueden ser inversiones exitosas si los registros públicos se mantienen actualizados, por lo que es una buena idea realizar un seguimiento de ellos. Para hacerlo, recomiendo buscar en los medios locales y estatales, así como en los sitios web del gobierno. No es raro ver propiedades inmobiliarias que están a punto de ser puestas a la venta mencionadas por estas fuentes.
También puede encontrar ofertas de bienes raíces fuera del mercado configurando alertas en sitios web como HUD Home Store, que puede notificarle cuando nuevas propiedades salgan al mercado.
También puede encontrar publicaciones caducadas al revisar los registros públicos. No dude en ponerse en contacto personalmente con el vendedor en estos casos. Los inversores inmobiliarios deben estar atentos a los registros públicos, ya que podrían llevarlos a un nuevo acuerdo en el futuro.
#8. Boca a boca
Invertir en bienes raíces es un negocio de personas, no importa cómo lo mires. Para asegurarse de que todas las personas con las que entre en contacto sepan exactamente quién es usted, de qué se trata y cómo pueden ponerse en contacto con usted, usar el boca a boca para promocionar su negocio es una excelente manera de lograr que la gente lo recuerde. cuando encuentran o se topan con propiedades fuera del mercado. Es muy parecido a armar una red.
Incluso si no están directamente activos en la industria de bienes raíces, no tenga miedo de comunicarse con ellos. Su próxima oportunidad de inversión puede provenir de una fuente inesperada.
#9. Subastas de Bienes Raíces
Debido a la oferta constante de propiedades fuera del mercado disponibles en las subastas, son una fuente excelente para los especuladores inmobiliarios. Explore sitios web de subastas para ofertas con promesas regularmente para descubrir propiedades de subasta.
Si está buscando clientes potenciales, le sugiero que consulte RealtyTrac o Auction.com. Además de escanear en línea, puede realizar un seguimiento de las subastas en el juzgado del condado oa través de sus conexiones de red. Es importante estar atento a dos tipos básicos de activos de subasta;
ejecuciones hipotecarias:
Dependiendo del condado, las ejecuciones hipotecarias se manejan de varias maneras, pero el procedimiento general sigue siendo el mismo. Estas propiedades se ofrecen con frecuencia a la venta "tal cual" con un descuento de su valor de mercado. Antes de invertir en una propiedad embargada, obtenga la mayor cantidad de información posible.
Aunque las ejecuciones hipotecarias pueden ser perspectivas maravillosas, pueden tener gravámenes u otras desventajas que reducen el valor total del trato. Un pequeño estudio previo a la subasta revelará todos estos problemas.
REO:
Las casas que los prestamistas poseen como resultado de una subasta de ejecución hipotecaria fallida se conocen como propiedades REO. Otra estrategia para conseguir una buena oferta en una casa es buscar propiedades que no estén en el mercado abierto. Los inversores, por otro lado, aún deben inspeccionar estas propiedades.
Si bien es poco probable que un prestamista haga modificaciones o reparaciones de la misma manera que lo hace un vendedor tradicional, es crucial obtener una imagen completa antes de ofertar por la casa. Los REO pueden ser una excelente opción de inversión fuera del mercado si presta atención a los detalles y hace su tarea.
Verifique el estado, la ubicación y el procedimiento de licitación de una propiedad deseable una vez que la haya encontrado (y esté preparado para actuar con rapidez). Si planea asistir a una subasta de bienes raíces, asegúrese de haber hecho su tarea primero.
Infórmese sobre el área y las especificaciones de la propiedad, y respete su presupuesto. Si decide participar en una subasta de bienes raíces, seguir estos procedimientos lo ayudará a mantenerse organizado y dentro del presupuesto.
#10. Conducir por dólares
Encontrar propiedades fuera del mercado conduciendo por las áreas puede ser una experiencia divertida y efectiva para los compradores. Los inversores conducen en busca de nuevas oportunidades, como su nombre lo indica. Las propiedades desocupadas o en dificultades son el tipo de trato más frecuente con el que se encontrará porque son las propiedades fuera del mercado más obvias.
Esté atento a los patios demasiado grandes, los bienes esparcidos en el patio o las ventanas tapiadas si desea identificar propiedades abandonadas o dañadas. Tome nota de cualquier dirección de correo electrónico que encuentre que podría convertirse en futuros clientes.
Una vez que haya anotado las direcciones de las posibles propiedades vacantes, el siguiente paso es buscar a los propietarios en los registros del condado utilizando la información que reunió. Infórmese sobre el estado de la vivienda con el propietario, una vez que lo haya localizado. Prepare una lista de preguntas para hacer cuando reciba información de contacto, como un número de teléfono o una dirección de correo electrónico.
Estos deberían ayudarlo a determinar si puede o no comprar la casa y si sería o no una buena inversión de su parte. Conducir por dinero en efectivo es un método completamente gratuito, pero lleva mucho tiempo. En algunas áreas, la búsqueda de propiedades fuera del mercado puede ser una opción viable.
Propiedades fuera del mercado en venta
A continuación se muestran algunos ejemplos de algunas propiedades fuera del mercado en venta
Apartamento de 1 habitación
Valoración de agentes inmobiliarios: £ 105,000
National Residential se complace en ofrecer este piso de 1 dormitorio en el último piso con una hermosa terraza abierta
Haga clic aquí para obtener más información sobre propiedades fuera del mercado en venta.
Apartamento de 1 habitación
Valoración de agentes inmobiliarios: £ 282,000
Destino: 4 Tavern Apartments, 102 Bird In Bush Road, Londres, SE15 1BQ,
Cómpralo ahora: £ 285,000
Bien presentado, apartamento de una habitación doble en una ubicación popular en Peckham, Londres.
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Casa Pareada 3 Dormitorios
Valoración de agentes inmobiliarios: £ 181,000
Destino: Blakesley Mews, Birmingham, B25 8TU
Cómpralo ahora: £ 181,000
National Residential se complace en ofrecer esta bien presentada casa familiar adosada de 3 dormitorios que se encuentra en la codiciada zona de Yardley.
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Apartamento de 40 habitación
Cómpralo ahora: £ 1,400,000
Destino: Portafolio del Bloque de la Escuela Coronation, SA72 6UU
Ubicado en Pembroke Dock, al suroeste de Gales, este bloque de propiedad absoluta de 40 unidades de alquiler independientes genera una renta neta anual de £159,800 y un rendimiento neto del 11% para la clientela de National Residential.
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¿Cuáles son las ventajas de comprar fuera del mercado?
Menos apresurado:
Los inversores pueden tomarse su tiempo para ver la propiedad antes de hacer una oferta por una casa fuera del mercado porque los propietarios no suelen tener prisa. En este caso, no tendrá que competir con otros compradores para presentar una oferta.
Ofertas únicas:
Es poco probable que los vendedores quieran una guerra de ofertas a menos que hayan contratado a una agencia para ofrecer su casa como una lista de bolsillo. Tal vez estén preocupados por su privacidad o simplemente busquen vender la casa tranquilamente. Es posible que pueda llegar a un acuerdo en estas situaciones.
Más inventario:
La búsqueda de propiedades que no están en el mercado abierto aumenta la cantidad de opciones que tiene. Su competidor en un mercado inmobiliario acalorado es cualquier otra persona que busque comprar una casa. La búsqueda fuera del mercado mejora la cantidad de opciones disponibles para usted y excluye a sus competidores del proceso.
Menos estrés:
En las transacciones fuera del mercado, hay menos contracción del tiempo, lo que las hace más fáciles y flexibles. Es un beneficio para el comprador si la propiedad está en peligro porque el vendedor no tiene tanto margen de maniobra para poner condiciones a la venta.
Desventajas de comprar fuera del mercado
Si bien hay muchas ventajas en comprar en el mercado, también hay algunas desventajas a considerar.
Podría tomar más tiempo para cerrar:
Si tiene prisa por cerrar como comprador, tener mucho tiempo puede ser una desventaja porque el vendedor no tiene el mismo nivel de urgencia que una propiedad que se ha publicado. También lleva más tiempo y trabajo identificar ofertas fuera del mercado que buscar en la MLS.
Más difícil de determinar el valor justo de mercado:
Es fácil comparar propiedades comparables, precio por pie cuadrado y otros elementos de propiedad en el MLS porque todo aparece en una página. El valor justo de mercado es más difícil de estimar para una propiedad que solo está disponible para un número limitado de compradores potenciales. Tendrá que realizar su investigación en el mercado inmobiliario local.
Costos:
Los servicios de cotización de bolsillo y los mercados fuera de cotización pueden cobrar tarifas de membresía.
Conclusión
Muchas partes del mercado inmobiliario del país todavía están calientes, con más personas que buscan comprar que casas disponibles para la venta. Los compradores enojados que han perdido en las subastas necesitan toda la ayuda que puedan obtener. Todavía se puede acceder a los listados fuera del mercado a través de la Declaración MLS 8.0, que restringe significativamente su acceso. Si investiga y es consciente de los peligros potenciales, encontrar su próxima propiedad a través de una lista fuera del mercado puede valer el tiempo y la energía que gasta.
Preguntas frecuentes sobre propiedades fuera del mercado
¿Se puede pedir que se retire una propiedad del mercado?
Los vendedores tienen control total sobre si continuarán o no promocionando su propiedad, incluso si usted les ha solicitado que lo hagan. Debido a la falta de estabilidad financiera del comprador, los vendedores pueden ser reacios a retirar la propiedad del mercado.
¿Cuáles son las propiedades fuera del mercado disponibles para la venta?
Las propiedades fuera del mercado disponibles para la venta son
Apartamento de 1 habitación
Valoración de agentes inmobiliarios: £ 105,000
National Residential se complace en ofrecer este último piso de 1 dormitorio con una hermosa terraza abierta, etc.
