Si un comprador no puede obtener un préstamo convencional, puede ser difícil tanto para el comprador como para el vendedor completar la transacción. Si bien el escenario puede parecer desesperado, ambas partes pueden concluir el acuerdo utilizando otra fuente de financiamiento. Le mostraremos cómo hacerlo con el ejemplo de una hipoteca integral en Texas y cómo calcularlo con una calculadora de hipotecas.
Los wraps, que son un tipo de financiación del vendedor, tienen el efecto de reducir los obstáculos a la propiedad inmobiliaria. Al mismo tiempo que acelera el proceso de compra de una vivienda.
¿Qué es la Hipoteca Wraparound??
Una hipoteca envolvente es un tipo de financiamiento del vendedor en el que el comprador firma una hipoteca con el vendedor en lugar de solicitar un préstamo bancario tradicional. Después de eso, el vendedor asume el papel del banco y acepta pagos del nuevo dueño de la propiedad. La tasa de interés que se cobra en la mayoría de los préstamos financiados por el vendedor tendrá un diferencial, lo que le dará más ganancias al vendedor.
Las hipotecas envolventes suelen ser más rentables para el vendedor. Esto se debe en gran parte al hecho de que los vendedores pueden pedir una tasa de interés mayor que la de su préstamo hipotecario actual. Como resultado, mientras sus compradores continúen haciendo sus pagos de tasas de interés más altas a tiempo, pueden obtener una buena ganancia.
Definición de hipoteca integral
Un comprador compra una casa con la ayuda de un prestamista hipotecario en una transacción inmobiliaria convencional. El producto de la venta se utiliza luego para pagar la hipoteca existente del vendedor sobre la propiedad.
Con una hipoteca envolvente, el vendedor mantiene la hipoteca existente sobre la casa y ofrece financiamiento al comprador-vendedor. El vendedor también incluye el préstamo del comprador en la hipoteca existente. El vendedor asume la posición del prestamista en este caso. Ambos acordarán un pago inicial y el monto del préstamo. Ambos firmarán un pagaré que describe los términos de la hipoteca, y luego el comprador recibe el título y la escritura. A pesar de continuar con los pagos de la hipoteca original, el vendedor ya no es dueño de la propiedad.
El comprador realiza un pago hipotecario mensual al vendedor, mientras que el vendedor sigue realizando los pagos a su prestamista original. La hipoteca envolvente funciona como un gravamen menor o una segunda hipoteca. El prestamista original aún puede ejecutar la hipoteca de la casa si el vendedor no paga la hipoteca existente.
El vendedor a menudo paga la hipoteca original con el producto de la venta. Debido al hecho de que la mayoría de las hipotecas envolventes tienen tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales. El vendedor normalmente se beneficiará del segundo préstamo.
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Un ejemplo es la mejor manera de describir una hipoteca envolvente. La siguiente es una ilustración simplificada de una transacción de bienes raíces estándar: El vendedor ("S") quiere vender su casa, que actualmente está financiada. El comprador (“B”) desea comprar la casa de S y busca un préstamo de un banco u otra institución crediticia. B envía a S un pago inicial cuando se autoriza su préstamo. El banco de B luego paga la hipoteca pendiente de S, dejando a S con el saldo. La hipoteca de S está pagada y B ahora es dueño de la casa. Eso sí, la nueva hipoteca que adquirió del banco es una condición.
Una transacción normal, por otro lado, se ve así: S quiere vender su casa, mientras que B quiere comprar una. B hace a S un pago inicial y le entrega a S un pagaré por el resto del precio de compra en lugar de pedir un préstamo bancario. B ahora es dueño de la casa, pero solo bajo los términos de su pagaré de la hipoteca anterior de S. S, así como la nueva hipoteca de B, todavía se debe en la casa. Cada mes, B paga a S su pagaré y S paga su hipoteca inicial a su banco. Como resultado, la deuda de B ha rodeado la hipoteca original de S.
Ejemplo de hipoteca envolvente
Digamos que quiere obtener $225,000 por su casa. Todavía debe $ 50,000 en su hipoteca cuando coloca su casa en el mercado.
Posteriormente, encuentra compradores que están dispuestos a pagar $ 225,000 por su casa pero no pueden obtener un préstamo de una institución hipotecaria estándar. Es posible que pueda cerrar el trato con una hipoteca integral.
Para comenzar, consulte con su prestamista hipotecario para ver si es elegible para un acuerdo integral. Cuando vende su propiedad, muchos prestamistas le exigen que los pague en un solo pago. Su prestamista puede autorizar un acuerdo integral si su préstamo es asumible, es decir, si un comprador puede hacerse cargo de su hipoteca.
Sus compradores pueden hacer un depósito de $10,000 y pedir prestados los $215,000 restantes del precio de venta de usted, el vendedor, a través de una hipoteca envolvente. Usted hace pagos mensuales a su prestamista hipotecario hasta que paga los $50,000 que aún debe, que es cuando los compradores hacen sus cuotas mensuales.
La diferencia entre lo que el comprador le paga y la cantidad que usa para pagar su hipoteca original eventualmente será suya para conservarla. Sin embargo, este ejemplo de hipoteca integral puede aplicarse a todas las situaciones.
Hipoteca integral en Texas
Una hipoteca envolvente es un tipo de financiamiento del vendedor que es único. Ofrece una alternativa a la típica transacción inmobiliaria tanto para vendedores como para compradores. Una hipoteca integral es un tipo legítimo de financiamiento del vendedor en Texas, y se usa con frecuencia cuando un comprador no puede obtener una buena oferta de financiamiento estándar de un banco u otra organización de préstamos.
En Texas, se permiten los "préstamos envolventes" o una hipoteca envolvente. Cuando se hace correctamente, una casa se puede vender con un derecho de retención adjunto. El comprador utiliza un prestamista envolvente para obtener un segundo préstamo de interés más alto que "envuelve" al primero. El plan del prestamista envolvente es pagar ambos préstamos a lo largo del tiempo con los pagos de intereses más altos del segundo préstamo.
Sin embargo, en una estafa envuelta, un prestamista abusivo compra una casa con un gravamen de un vendedor desesperado, pero no utiliza los pagos aumentados para pagar la deuda anterior después de comprar la casa con un préstamo envuelto.
Debido a que los pagos del primer gravamen nunca se cumplen, o porque el primer gravamen contiene una condición de "vencimiento en el momento de la venta" que permite que el prestamista original exija el pago puntual de la totalidad del principal si se vende la casa, el resultado para el nuevo comprador a menudo es ejecución hipotecaria y pérdida de la vivienda. Mientras tanto, el crédito del vendedor original puede verse perjudicado por las mismas razones.
Calculadora de Hipoteca Integral
Hay tanta información y calculadoras interactivas en línea que están disponibles únicamente como herramientas de autoayuda para su propio uso. Una calculadora de hipoteca Wraparound no puede constituir una inversión o asesoramiento fiscal. Por lo tanto, no podemos prometerle que una calculadora de hipoteca integral sea aplicable o precisa en su situación específica. Todos los ejemplos son hipotéticos y están destinados a ser utilizados únicamente como ejemplos. Con respecto a todas las dificultades de finanzas personales, le recomendamos que obtenga asesoría especializada de profesionales calificados. Un profesional puede ayudarlo con su situación mejor que una calculadora de hipotecas integrales.
Ventajas de las hipotecas envolventes
Una de las razones por las que un vendedor puede aceptar una hipoteca integral es para generar ganancias. Estos tipos de préstamos también pueden ayudar a los vendedores que tienen problemas para vender sus casas. Amplía el grupo de compradores al hacer que la propiedad sea accesible para aquellos que no califican para una hipoteca convencional.
Esta forma de préstamo puede ser más flexible y más fácil de calificar, lo que permite a los compradores adquirir una casa que de otro modo sería imposible.
Riesgos involucrados con las hipotecas integrales
Aunque una hipoteca envolvente puede ser ventajosa para ambas partes, existen peligros a considerar antes de entrar en este tipo de trato.
Es prudente que ambas partes traten con un abogado con experiencia en bienes raíces, que pueda guiarlos a través del proceso y disminuir el riesgo para ambas partes.
Para Compradores
Como se señaló anteriormente, la hipoteca inicial sigue siendo el préstamo principal. La hipoteca envolvente es un gravamen subordinado. Esto significa que si el vendedor deja de hacer los pagos y no cumple con los pagos de la hipoteca existente, el prestamista original puede ejecutar la propiedad hipotecada y quitársela al nuevo comprador, aunque el comprador haya hecho los pagos a tiempo al vendedor.
Los compradores pueden mitigar este riesgo haciendo pagos directamente al prestamista original si los términos de sus préstamos lo permiten.
Para Vendedores
En primer lugar, existe el peligro legal. Si el vendedor tiene una hipoteca existente, particularmente una que todavía es algo alta, el prestamista principal debe aprobar este préstamo secundario.
La mayoría de los prestamistas exigen que el préstamo se pague en su totalidad al momento de la venta y transferencia de propiedad de la propiedad. Esto eliminaría la posibilidad de una hipoteca envolvente. Antes de negociar las condiciones del préstamo o la venta, los vendedores deben examinar la documentación original del préstamo para asegurarse de que son elegibles para participar en este tipo de transacción de bienes raíces.
Una vez que están seguros de que pueden proceder con una hipoteca integral, son los únicos responsables de pagar la hipoteca anterior. Si el comprador deja de pagar los pagos, el vendedor debe continuar haciendo el pago inicial de la hipoteca con sus propios fondos.
Varias opciones alternativas a los préstamos integrales
Si tiene dificultades para calificar para un préstamo tradicional como comprador o para encontrar compradores calificados como vendedor, puede haber otros tipos de préstamos hipotecarios que puedan ayudarlo.
#1. Préstamos FHA
Los préstamos de la FHA pueden ser una excelente alternativa para compradores de vivienda calificados con puntajes de crédito más bajos o fondos de cierre limitados, ya que estos préstamos tienen criterios de puntaje de crédito y pago inicial más bajos que otros préstamos y con frecuencia permiten financiar los costos de cierre.
#2. Préstamos VA
Los préstamos VA para miembros militares en servicio activo o veteranos que califiquen pueden ayudar a los compradores sin un pago inicial. Estos préstamos se encuentran entre los pocos que no requieren un pago inicial. Además, estos préstamos suelen tener tasas de interés más económicas y no requieren seguro hipotecario privado (PMI).
#3. Préstamos USDA
Sin necesidad de un pago inicial, los préstamos del USDA hacen que la adquisición de una propiedad en una ubicación rural adecuada sea más asequible. Esta opción de préstamo generalmente presenta una tasa de interés más barata y un PMI menos costoso, los cuales pueden incorporarse al monto del préstamo.
Conclusión
El riesgo asociado con las hipotecas integrales puede no valer la pena. En una situación de hipoteca envolvente, el vendedor proporciona al comprador una hipoteca, que luego se transfiere a la hipoteca actual del vendedor. El comprador adquiere la propiedad de la propiedad y realiza los pagos de la hipoteca al vendedor, incluidos los intereses. Este pago se utiliza para liquidar la hipoteca existente del vendedor al prestamista original.
Dependiendo de los términos del préstamo, el vendedor puede obtener una ganancia de la diferencia entre los dos pagos que se le hacen a él y al prestamista. Esto a menudo se logra cuando el vendedor cobra una tasa de interés más alta en la hipoteca integral que en la hipoteca inicial.
Este préstamo puede ser ventajoso para ambas partes, pero conlleva una serie de peligros. El comprador y el vendedor deben cooperar con un abogado experimentado en bienes raíces para mitigar estos riesgos.
La mayoría de las viviendas se adquieren con financiación convencional. Si está buscando una casa nueva en el mercado y está preparado para obtener una hipoteca con menos riesgo de un prestamista confiable, obtenga una aprobación previa con Rocket Mortgage® para comenzar el proceso de compra de una casa.
Preguntas frecuentes
¿Es legal una hipoteca envolvente?
Las hipotecas envolventes generalmente se consideran legales.
¿Quién es responsable de un préstamo integral?
Un vendedor acepta un pagaré garantizado de un comprador por el saldo subyacente de la hipoteca más un monto hasta el saldo restante del dinero de compra envuelto. El nuevo comprador le paga al vendedor mensualmente, y el vendedor es entonces responsable de pagar a los acreedores hipotecarios subyacentes.
¿Qué es una escritura envolvente?
Una hipoteca envolvente, a veces conocida como "envoltura", es un tipo de segunda hipoteca que se utiliza para financiar la compra de bienes inmuebles. El vendedor le da al comprador una hipoteca junior que envuelve la propiedad y se suma a cualquier hipoteca superior que ya esté vigente.
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