Una de sus tareas más importantes como inquilino es asegurarse de que puede cumplir con los requisitos de su contrato de arrendamiento, en particular la duración. Incluso si tiene un contrato de arrendamiento de mes a mes, debe cumplir con los términos del contrato de arrendamiento para evitar multas como cargos por mora o la anulación de su reembolso. ¿Necesita rescindir el contrato de arrendamiento de un apartamento antes de tiempo sin penalización? ¿Qué pasa si rompes tu contrato de arrendamiento? Aprenda cómo rescindir el contrato de arrendamiento de un apartamento sin penalización y continúe con su vida.
Razones para rescindir el contrato de arrendamiento de un apartamento sin pagar una multa
Hay varias situaciones en las que puede rescindir el contrato de arrendamiento de su apartamento antes de tiempo sin incurrir en una multa.
#1. La unidad de alquiler es ilegal.
Los dueños de propiedades sin escrúpulos o los propietarios que intentan ganar dinero rápido convertirán ilegalmente las habitaciones desocupadas en pisos de alquiler. Si no sabía que el piso se había transformado incorrectamente en un alquiler, tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento y recuperar la totalidad o una parte de su depósito. Si cree que está viviendo en un apartamento de alquiler convertido ilegalmente, consulte las leyes de vivienda de su estado para ver dónde puede obtener ayuda legal.
#2. Incumplimiento de los códigos de vivienda locales o estatales
Tiene derecho a un entorno de vida seguro y habitable. Si su apartamento no cumple con los requisitos locales de salud y seguridad, ¡definitivamente debe rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo! El agua corriente y la electricidad deben estar disponibles, así como las estructuras de plomería, calefacción y sonido en funcionamiento. Cualquier problema grave que pueda poner en peligro su salud, seguridad o bienestar se cancela el contrato de arrendamiento de su apartamento sin penalización.
El problema es que, a menos que la situación represente un peligro inminente para su persona, debe permitir que el propietario resuelva el problema. Después de enviarle a su arrendador una notificación por escrito sobre su problema, debe esperar un período de tiempo razonable para que lo aborden. Si su arrendador aún se niega a resolver el problema, puede presentar una queja legal ante la autoridad de vivienda local.
#3. Infracción de sus derechos de inquilino
Cualquier infracción de sus derechos como inquilino también puede causar que usted rescinda el contrato de arrendamiento de su apartamento sin penalización. Por ejemplo, si su arrendador viola sus derechos de privacidad al visitar sus apartamentos alquilados legalmente sin previo aviso, puede presentar una demanda en la corte de reclamos menores en su contra. Puede rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo si obtiene un fallo judicial que indique que se han violado sus derechos como inquilino.
#4. Servicio militar
Si usted es un miembro en servicio activo y de tiempo completo de cualquier rama militar, la Ley de Ayuda Civil para Miembros del Servicio (SCRA, por sus siglas en inglés) le permite rescindir el contrato de alquiler de un apartamento antes de tiempo sin penalización si lo llaman al servicio. Debe incluir una copia de sus órdenes con su notificación de intención de desalojar.
#5. Actividad delictiva en las instalaciones
En muchos lugares, una víctima de violencia doméstica u otras formas de conducta delictiva que ocurren dentro de la unidad de alquiler pueden rescindir el contrato de arrendamiento de su apartamento antes de tiempo sin penalización. Debe poder proporcionar pruebas de la acción criminal, como informes policiales, documentos médicos u órdenes judiciales.
Posible sanción por romper el contrato de arrendamiento de un apartamento
Puede arriesgarse a una multa si viola el contrato de arrendamiento de su apartamento. Y no se excluyen mutuamente, por lo que es posible que tenga varias experiencias al mismo tiempo.
#1. El dueño de la propiedad tiene derecho a demandarlo.
El dueño de la propiedad puede demandarlo por renta no pagada si su razón para romper el contrato de arrendamiento no está protegida por las leyes estatales o las normas que rigen las relaciones entre el inquilino y el dueño de la propiedad. Es más probable que ocurra si:
- Cuando el saldo restante del alquiler supera con creces los posibles costos judiciales de una demanda, usted desocupa al principio de su arrendamiento.
- El propietario tiene conocimiento de su paradero.
- El propietario descubre que tiene los medios para pagar el alquiler si lo ordena.
- La unidad de alquiler ha estado desocupada durante algún tiempo y los esfuerzos por volver a alquilarla han sido inútiles.
- Si el dueño de la propiedad ha tratado con inquilinos desagradables en el pasado, no dudará en llevarlo a los tribunales si vale la pena.
Incluso si la ley aplicable no cubre su opción de romper el contrato de arrendamiento, puede presentar una defensa. En varios estados, por ejemplo, los dueños de propiedades deben demostrar esfuerzos de buena fe para volver a arrendar los apartamentos abandonados. No pueden simplemente dejar una unidad vacía hasta que expire el contrato de arrendamiento y luego demandar al infractor por alquiler atrasado.
Sin embargo, si no tiene un caso sólido por incumplimiento de su contrato de arrendamiento, es casi seguro que el juez decidirá a favor del dueño de la propiedad. Si ya se fue de la ciudad, es posible que no valga la pena ni su tiempo ni su dinero para regresar y hacer acto de presencia. Muchos inquilinos desalojados no lo hacen.
#2. Podría enfrentar un juicio monetario.
Se emitirá un fallo monetario, también conocido como fallo de crédito, si un tribunal determina que usted está legalmente obligado a pagar el resto de su alquiler adeudado. Es posible que pueda evitar daños crediticios a largo plazo haciendo lo siguiente:
- Negociar un acuerdo de pago mutuamente aceptable en la corte es algo que no puede lograr a menos que comparezca para defender su caso.
- Si es posible, pague la sentencia en su totalidad en el acto.
Como resultado del Plan Nacional de Asistencia al Consumidor, los juicios y gravámenes fiscales ya no aparecen en los informes crediticios del consumidor que mantienen las tres principales agencias de informes crediticios. Como resultado, es posible que no tengan un impacto directo en su puntaje crediticio.
No obstante, son jurídicamente vinculantes. Un fallo monetario a favor del dueño de la propiedad puede permitirle embargar sus ganancias (hasta el 25% de su ingreso disponible) y posiblemente su cuenta bancaria. Si vive en un estado de propiedad comunitaria, los bienes de su cónyuge también pueden ser embargados.
#3. Es posible que deba tratar con cobradores de deudas.
Si el dueño de la propiedad decide no buscar una sentencia judicial para recuperar el alquiler pendiente, podría contratar una agencia de cobranza para recuperar la deuda en su nombre.
A pesar del hecho de que la ley federal limita la medida en que las empresas de cobranza pueden cobrar las deudas, las agencias de cobranza son generalmente más agresivas que los acreedores originales. Lo sabrás si alguien acepta tu caso. Además, la agencia de cobranza que hereda su obligación de romper el contrato de arrendamiento puede hacer lo que el dueño de la propiedad no hizo: buscar una sentencia monetaria en la corte.
Debe intentar evitar el cobro de deudas a toda costa. Tendrá una influencia negativa en su puntaje de crédito. Si le preocupa que el dueño de la propiedad contrate a una agencia de cobranza, regístrese para el monitoreo de crédito de TransUnion. Cada mes, también puede usar Credit Karma para verificar su puntaje de crédito de forma gratuita.
#4. Su depósito de seguridad puede perderse.
Una de las muchas razones por las que podría perder su depósito de seguridad es cancelar su contrato de arrendamiento. Incluso si el propietario decide no demandarlo, puede embargar su depósito, generalmente en su totalidad.
La mayoría de los estados requieren uno o dos meses de alquiler como depósito de seguridad. Solo unos pocos estados, como Ohio y Nueva York, tienen límites legales sobre los depósitos de seguridad para apartamentos sin control de alquiler. Los municipios de dichos estados pueden imponer limitaciones a los depósitos de seguridad reducidos.
#5. Es posible que tenga problemas para encontrar una nueva vivienda.
Aunque los fallos monetarios por alquiler impago ya no se reflejan en los informes crediticios, las deudas permanecen y es poco probable que el arrendador olvide que usted incumplió su contrato de arrendamiento. Eso podría volver a atormentarte mientras buscas un lugar para vivir.
Incluso si omite la dirección donde rompió su contrato de arrendamiento en su solicitud de alquiler o hipoteca, una verificación de antecedentes normal y una búsqueda de propiedades la revelarán, así como la identidad del propietario. El hecho de que haya omitido la dirección del problema es una bandera roja en sí misma. Considere la conversación que se llevará a cabo entre el propietario que estafó y el propietario o el prestamista hipotecario de su futura casa potencial.
El propietario desalojado también puede denunciar el incumplimiento del contrato de arrendamiento a las agencias de informes de inquilinos, como la Agencia de Protección del Propietario. Los inquilinos pueden tener pocas o ninguna opción para eliminar material despectivo y tal vez falso de estos recursos poco controlados.
#6. Es posible que tenga dificultades financieras continuas.
Cuando el dinero es escaso y los ahorros son bajos, cualquier tarifa adicional relacionada con la vivienda puede ser suficiente para desviar su presupuesto. Verse responsable por el alquiler impago de varios meses después de que el dueño de una propiedad obtenga una sentencia monetaria puede ser desastroso para sus finanzas.
Si los pasos más suaves, como el asesoramiento crediticio, no son suficientes, su mejor opción puede ser declararse en bancarrota, una decisión dura que tendrá un impacto negativo a largo plazo en su crédito.
¿Qué sucede si me mudo antes de que finalice mi contrato de arrendamiento?
Si tiene que irse antes de que finalice su arrendamiento, su arrendador o agente aún puede obligarlo a pagar el alquiler que debe hasta el final de su arrendamiento. Por ejemplo, si tiene un contrato de arrendamiento de 6 meses y se va después de tres meses, es posible que deba pagar el alquiler de los tres meses restantes.
¿Cómo puedo rescindir mi contrato de arrendamiento antes de tiempo?
De acuerdo con la Ley de Protección al Consumidor (CPA), sección 14, puede cancelar su contrato de arrendamiento existente mediante un aviso de veinte días hábiles, pero esto debe hacerse por escrito. Usted será responsable de su alquiler hasta el final de su período de notificación.
Mitigación de las consecuencias financieras de una ruptura de arrendamiento
Incluso si su acción de ruptura de contrato de arrendamiento no está cubierta por las leyes estatales de protección de inquilinos, estas técnicas pueden mitigar su impacto financiero.
#1. Documentar todo
En primer lugar, documente todo lo que pueda respaldar su reclamo si cree que su decisión de rescindir el contrato de arrendamiento está justificada por las leyes estatales o locales. Seguir:
- Horas y fechas importantes: El día que observó por primera vez un problema de habitabilidad, por ejemplo, o la fecha de una llamada de la policía al apartamento de al lado son ejemplos.
- Registros de Servicio o Inspección: Realice un seguimiento de cualquier evento o costo asociado con el problema, como una verificación del horno que confirmó la necesidad de reemplazo.
- Comunicación con el propietario sobre el problema: Se aceptan correos electrónicos, cartas enviadas por correo, notificaciones legales, resúmenes o grabaciones de llamadas telefónicas (si lo permite la ley) y resúmenes de conversaciones en persona.
Si se trata de eso, es significativamente menos probable que gane en la corte si no tiene la documentación adecuada.
#2. Informar al dueño de la propiedad de su obligación de mitigar los daños.
La mayoría de los estados requieren que los dueños de propiedades de alquiler tomen medidas razonables para volver a alquilar unidades vacantes antes de que expire el contrato de arrendamiento. Se conoce como una "responsabilidad de reducir los daños" en la jerga legal. Nolo ha compilado una lista detallada de estados que tienen el deber de reducir las pérdidas y donde la ley es menos clara.
Si vive en un estado con el deber de mitigar, consulte los sitios de listados de alquileres como Apartments.com, los sitios destacados de clasificados en línea como Craigslist y las bases de datos públicas de bienes raíces como Zillow para monitorear los esfuerzos del dueño de la propiedad para volver a alquilar la unidad que ha comprado. desocupado Si no parecen estar haciendo esfuerzos razonables, o si solicitan formalmente una renta pendiente poco después de que usted se mude, envíeles un aviso por escrito de su responsabilidad de mitigar.
La advertencia debe dirigirlos al estatuto estatal aplicable y describir sucintamente sus disposiciones, incluido el significado de "esfuerzos razonables" y cómo los pasos que han tomado o no han tomado hasta la fecha no alcanzan ese umbral. Deje en claro en su carta que el dueño de la propiedad no puede simplemente dejar que finalice el plazo de su contrato de arrendamiento, volver a arrendar el espacio en un nuevo contrato de arrendamiento a largo plazo y luego demandarlo por el alquiler.
#3. Encuentre un subarrendatario
Incluso si el dueño de la propiedad tiene la obligación legal de volver a alquilar la unidad, es mejor hacer sus propios esfuerzos razonables para ayudar en el proceso.
Subarrendar la unidad por el resto del plazo de su contrato de arrendamiento es una de las formas más sencillas de resolver un contrato de arrendamiento roto. Muchos contratos de arrendamiento de viviendas prohíben claramente el subarrendamiento; sin embargo, si el suyo no lo hace, notifique al dueño de la propiedad de su intención de subarrendar. Puede anunciar el espacio en sitios web gratuitos o de bajo costo que frecuentan los posibles inquilinos en su región, como Craigslist, Nextdoor o Roommates.com.
Es fundamental que sea sincero acerca de su deseo de subarrendar. Es comprensible que los propietarios estén preocupados por los subarrendatarios y, como mínimo, someterán a los suyos a la misma verificación de inquilinos que a los demás. También es lo mejor para usted porque sigue siendo responsable del arrendamiento y el alquiler, incluso si subarrienda.
El subarrendatario ideal es alguien con quien tenga una relación anterior y pueda responder con confianza. Conozco inquilinos que han sido quemados por subarrendatarios turbios con los que no tenían una relación previa.
#4. Cambie su contrato de arrendamiento
Si no quiere ser responsable de su contrato de arrendamiento después de mudarse, puede transferirlo a un nuevo inquilino. Los cesionarios asumen la responsabilidad legal por el alquiler adeudado después de la fecha de transferencia, absolviendo al inquilino anterior y permitiéndole a usted rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo sin obligaciones persistentes más allá de las multas legalmente permisibles por daños o falta de limpieza que haya cometido.
Antes de dedicar tiempo y esfuerzo a encontrar nuevos inquilinos, asegúrese de que su contrato de arrendamiento sea transferible. Si su contrato de arrendamiento es transferible, el dueño de la propiedad no puede impedir que lo haga, pero aún puede estar sujeto a un período de aviso necesario, que normalmente es de 30 a 60 días. Si la transferencia no se aprueba explícitamente, puede solicitarla, pero el dueño de la propiedad puede tener la autoridad para rechazarla.
En cualquier escenario, sea honesto. A muchos propietarios les preocupan las transferencias de arrendamiento por las mismas razones que les preocupan los acuerdos de subarrendamiento. La evidencia anecdótica sugiere que los propietarios impiden los intentos de los inquilinos que se marchan de transferir los arrendamientos, incluso cuando el arrendamiento permite expresamente las transferencias.
#5. Avisar con la mayor antelación posible
Cuanto más largo sea el período de aviso, es menos probable que su unidad esté desocupada cuando se vaya. Si es posible, vaya más allá del período de notificación obligatorio de su estado.
#6. Optar por un contrato de arrendamiento a corto plazo.
La tolerancia de mi arrendador indudablemente estuvo influenciada por el hecho de que el contrato de arrendamiento que rompí era solo por seis meses. Y, afortunadamente para mi esposa y para mí, pudimos cambiarnos a un contrato de arrendamiento mensual poco antes de comprar nuestra primera casa. Estábamos libres y despejados al final de nuestro último mes en el apartamento.
Si está a punto de renovar su contrato de arrendamiento y anticipa mudarse antes de la próxima fecha de renovación, pregúntele al dueño de la propiedad si puede obtener un plazo de renovación de menos de un año. Es preferible una publicación mensual, pero muchos dueños de negocios no están dispuestos a correr ese riesgo. De tres a seis meses es más típico. Cabe señalar que el dueño de la propiedad no está obligado a dar su consentimiento para un contrato de arrendamiento más corto.
#7. Pide paciencia
Cuando todo lo demás falla, apele al lado más suave del dueño de la propiedad. La mayoría de los propietarios no son villanos de dibujos animados que solo se preocupan por aumentar el flujo de efectivo de sus activos. Es posible que estén dispuestos a darle un descanso si realmente lo necesita.
Haga un esfuerzo adicional antes y durante la mudanza para ayudar al propietario a decir que sí. Haga un esfuerzo concertado para reclutar inquilinos alternativos, sin usurpar el deber del dueño de la propiedad de mitigar, y elogie sus elogios en los foros de inquilinos en línea.
Si el arrendador no está dispuesto a perdonar el alquiler adeudado, la siguiente mejor opción es encontrar un acuerdo de pago razonable para ambas partes sin ir a la corte. Si debe cuatro meses de alquiler, el arrendador puede estar dispuesto a aceptar pagos a plazos durante los próximos 12 o 18 meses. Finalmente, es probable que el dueño de la propiedad prefiera el pago total o parcial a lo largo del tiempo a una gran cancelación.
Conclusión
Si se pregunta cómo rescindir el contrato de arrendamiento de un apartamento antes de tiempo sin pagar una multa, hay opciones. Explorar sus opciones legales y mantener abiertos los canales de comunicación con su arrendador son las técnicas más efectivas para el éxito.
Si rompe el contrato de arrendamiento de un apartamento, asegúrese de documentar todo y hacer todo lo posible para minimizar sus pérdidas, proteger su puntaje de crédito y salir en buenos términos con su arrendador.
- DEUDA NO GARANTIZADA: definición, tipos y ejemplos
- ARRENDAMIENTO VS ALQUILER DE CASA: ¿Cuáles son las diferencias clave?
- ¿PUEDE UN PROPIETARIO ROMPER UN ARRENDAMIENTO?: Qué hacer cuando el propietario rompe el contrato de alquiler
- COMPRAR UN APARTAMENTO: Guía para principiantes paso a paso
- CÓMO ESCRIBIR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en 2022 para alquileres y apartamentos
Referencias
