Cuando comienza un nuevo año, la gente suele tomarse un tiempo para pensar y observar. He tenido el placer y la suerte de trabajar con, para y promover Realtors® durante casi 6 años y contando. Digamos que lo he visto, oído o me han contado más de una vez, ¡y generalmente es un Realtor®! Es como Internet: si escuchas algo repetidamente, debe ser verdad, ¿no? Jaja, tal vez no tanto. Una de las cosas más difíciles de entender es la búsqueda de causas. He escuchado más ejemplos de procuración de causa en el sector inmobiliario, más definiciones y más explicaciones que las que Carter tenía con pastillas para el hígado (como dicen “ellos”), pero rara vez he escuchado el ejemplo, la definición o las pautas correctas.
Entonces, desmitifiquemos la causa del proxenetismo, lo que significa para los profesionales de bienes raíces y cómo prevenir disputas incluso antes de que comiencen.
Lista de verificación
- En el sector inmobiliario, la causa de adquisición se refiere a los hechos iniciados por el agente inmobiliario que finalmente ayudó al comprador a cerrar la vivienda.
- Presentar una queja, iniciar un arbitraje y escuchar la decisión del panel son algunas de las cosas que suceden durante las disputas.
- Siga el protocolo de puertas abiertas y el acuerdo de divulgación de la agencia, comuníquese con su agente de bienes raíces, recorra siempre las propiedades con su agente y deje en claro si está trabajando con otro agente. Éstas son formas de prevenir una disputa sobre la causa del proxenetismo.
¿Qué es la adquisición de causa en el sector inmobiliario?: Comprender el impacto
En el sector inmobiliario, la causa de adquisición se refiere a los hechos iniciados por el agente inmobiliario que finalmente ayudó al comprador a cerrar la vivienda. Los agentes que ganaron la comisión son aquellos que realizaron las tareas que lo llevaron a comprar, según Jim Mellen, agente inmobiliario® de Re/Max Peninsula en Williamsburg, VA.
En la mayoría de los casos, ese sería el agente que le mostró la casa por primera vez. Pero si ha cortado los lazos con ese agente y vuelve a ver la casa con otro agente, conseguir una causa también podría significar la persona que redacta la oferta y le ayuda a negociar.
Ahora puedes ver lo complicada que puede ser esta situación.
Noelle Nielsen, agente de bienes raíces de Re/Max Advantage Plus en Eagan, Minnesota, dice que los agentes de bienes raíces pueden ser demandados si ayudan a un cliente a comprar una casa sabiendo que el cliente ya había visto la casa mientras tenía contrato con otra persona. agente. Ese contrato no había expirado ni había sido rescindido oficialmente antes de la compra. Sin embargo, el primer agente tendría que demostrar que el segundo sabía que el comprador ya tenía contrato cuando compró la casa, lo que puede resultar problemático.
Además, los agentes que no estén de acuerdo entre sí sobre los porcentajes de comisión pueden acudir a su junta local de bienes raíces para un arbitraje. Si eso sucede, se le puede pedir al comprador que testifique como testigo y brinde su versión de los hechos.
Ser honesto con su agente le ayudará a prevenir este tipo de conflicto. Si necesitas pasar del primer agente, inténtalo de nuevo. Sólo asegúrese de informarle al segundo agente las propiedades que analizó con el primero.
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¿Qué causa las disputas sobre adquisiciones?
Las disputas sobre causas de contratación en transacciones inmobiliarias son poco comunes y pueden surgir de varios factores. Estas disputas a menudo surgen de desacuerdos sobre qué agente o corredor de bienes raíces tiene derecho a recibir la comisión tras la venta exitosa de una propiedad.
Sin embargo, comprender las causas comunes de las disputas de propiedad es esencial para que todas las partes involucradas en una transacción inmobiliaria puedan navegar los conflictos potenciales de manera efectiva. A continuación se detallan algunas de las razones principales que he encontrado a lo largo de los años y que pueden llevar a disputas sobre causas de adquisición:
#1. Múltiples agentes alegando causa de adquisición
Una de las causas más frecuentes de disputas en materia de adquisiciones es cuando varios agentes o corredores afirman su participación en facilitar la venta de una propiedad. Esta situación suele surgir cuando el comprador o vendedor ha interactuado con varios agentes durante todo el proceso de la transacción. Determinar qué agente hizo la contribución más significativa e inició la cadena de eventos que llevaron a la venta se convierte en un punto de discusión.
#2. No mantener contacto con su agente inmobiliario
A veces, las relaciones entre los compradores y sus agentes inmobiliarios fracasan sin un final formal. Estos finales ambiguos pueden causar disputas porque la continuidad de la relación entre un agente y su cliente es un factor clave para determinar la causa de contratación. Si cree que encontró una casa por su cuenta, pero su antiguo agente de bienes raíces todavía cree que es su agente, podría reclamar ser la causa de adquisición.
Este es un escenario que encontré durante mi primer año como agente de bienes raíces. Consideré ayudar a Sarah, la compradora que me contactó por primera vez, a localizar su casa ideal. Al principio intercambiamos correos electrónicos, pero Sarah dejó de hablarme porque estaba demasiado ocupada con su vida personal y profesional. Basándome en nuestras primeras conversaciones, seguí buscando propiedades. Sin embargo, necesitaba ayuda para encontrar alternativas sin las preferencias y aportes modificados de Sarah. Después de un tiempo, Sarah encontró la propiedad de forma independiente, la compró a través de otro agente inmobiliario y completó la transacción. El hecho de que ignorara la elección de Sarah me hizo desperdiciar tiempo y dinero buscando casas que no se adaptaban a sus necesidades, lo que subraya la importancia de la comunicación constante en las transacciones inmobiliarias.
#3. Desacuerdos sobre el tiempo y el esfuerzo
Las adquisiciones causan disputas que a menudo dependen del momento y el alcance de la participación de un agente en la transacción. Los agentes pueden no estar de acuerdo sobre quién inició el contacto con el comprador o vendedor, mantuvo una comunicación constante durante todo el proceso o jugó un papel importante en la negociación de los términos de la venta. Las diferencias en la percepción sobre el valor y el esfuerzo aportado por cada agente pueden derivar en disputas sobre la causa de adquisición.
#4. Documentación y mantenimiento de registros inadecuados
La documentación y las prácticas de mantenimiento de registros insuficientes pueden exacerbar las disputas relacionadas con las adquisiciones al dificultar la fundamentación de las afirmaciones de participación y contribución. Sin registros completos de las interacciones, las comunicaciones y los esfuerzos realizados por cada agente a lo largo del proceso de transacción, establecer una causa se vuelve un desafío. La falta de documentación deja lugar a la ambigüedad y a narrativas contradictorias, lo que alimenta las disputas.
#5. Factores e influencias externos
Los factores externos, como cambios en las condiciones del mercado, preferencias del comprador o vendedor, o circunstancias imprevistas, también pueden contribuir a generar disputas. Los agentes pueden atribuir el éxito de la transacción a factores externos fuera de su control, lo que lleva a desacuerdos sobre el alcance de su contribución y el derecho a recibir comisiones.
¿Cuál es el factor clave para demostrar la causa del proxenetismo?
Si se trata de un corredor, la causa de una venta debe determinarse objetivamente basándose en cada caso. Muchos factores pueden afectar la determinación de una causa de adquisición, pero ningún factor es determinante. La causa compradora es la interacción de factores que en conjunto demuestran que los esfuerzos ininterrumpidos de un corredor específico fueron responsables de que el comprador decidiera consumar la venta en términos que el vendedor consideró aceptables. En otras palabras, que un corredor obtenga la causa de una venta es una condición sine qua non de la venta: la venta no habría ocurrido si no fuera por los esfuerzos del corredor.
Recuerde que el hecho de que un determinado factor aparezca en un patrón de hechos determinado no indica la existencia o ausencia de una causa procuradora; más bien, se debe considerar la totalidad de estos factores. La razón es que la identificación de la causa depende en gran medida de las interacciones de los componentes y no de la presencia de un solo factor. En realidad, el peso relativo de cada componente y su ubicación en la cronología del caso determinan si un factor determinado es decisivo o no. Se pueden utilizar nueve tipos distintos de factores causantes de adquisiciones para los objetivos organizacionales. Aquí están las categorías:
- La naturaleza y el estado de la transacción.
- La naturaleza, el estado y los términos del acuerdo de cotización u oferta de compensación.
- Los roles y relaciones de las partes.
- El contacto inicial con el comprador.
- La conducta del corredor o agente.
- Continuidad y rupturas de continuidad
- La conducta del comprador.
- La conducta del vendedor.
- Más información (opcional – piso, bloque edificio, puerta, etc.)
Pautas de causa de adquisición
Los profesionales de bienes raíces deben comprender y navegar el concepto de procurar causas de manera efectiva. Las directrices sobre causas de adquisiciones proporcionan un marco útil para este propósito. Se tienden a aplicar ciertos principios generales, aunque pueden variar según las regulaciones locales y los estándares de la industria.
#1. Iniciando la transacción
El agente que inicia la serie de eventos que resultan en una transacción inmobiliaria exitosa generalmente se considera la causa concursante. Esto podría implicar tareas como familiarizar al comprador con la propiedad, programar visitas a la propiedad o ayudar con las negociaciones entre las partes.
#2. Esfuerzos sustanciales
Los esfuerzos y contribuciones del agente deben ser significativos y estar directamente relacionados con la finalización de la transacción. El simple hecho de proporcionar información general o asistencia incidental puede no ser suficiente para establecer una causa de adquisición.
#3. Momento de la introducción
El tiempo juega un papel crucial en la determinación de la causa de una compra, ya que afecta el momento en que el agente inmobiliario presenta la propiedad al comprador o comienza a trabajar activamente con el cliente. El agente que establece una relación con el cliente o le muestra la propiedad podría presentar un reclamo más sólido.
#4. Documentación y comunicación
Tener registros bien documentados de las interacciones y comunicaciones del agente con las partes involucradas puede fortalecer su reivindicación de responsabilidad por el trato. Esto puede incluir realizar un seguimiento de las exhibiciones de propiedades, intercambios de correo electrónico, mensajes de texto y otras formas de correspondencia.
#5. Acuerdos de representación exclusiva
Si existe un acuerdo de representación exclusiva entre un cliente y un agente, los términos de ese acuerdo pueden dictar cómo se determina la causa de adquisición. En tales casos, a menudo se da preferencia al agente designado en el acuerdo, pero aun así se tendrán en cuenta las circunstancias reales de la transacción.
¿Cómo ocurren las disputas por la Comisión de Bienes Raíces?: Ejemplo
Cuando se decida por un agente de bienes raíces, se le pedirá que firme un acuerdo de agencia comprador, a veces llamado acuerdo comprador-corredor. Este documento es un contrato condicional entre el agente, su corretaje y el comprador de la vivienda.
Las partes celebran estos acuerdos con las mejores intenciones, pero a veces surgen disputas. Por ejemplo, digamos que firmó un acuerdo exclusivo con Mark, un agente de bienes raíces, y Mark ha trabajado con usted durante meses.
Pero conociste a otro agente en una fiesta que dijo que tenía un nuevo listado que se parece a lo que estás buscando. Es posible que no menciones a Mark por temor a disuadir a Nancy de mostrarte la casa. Nancy le transmite una oferta en su nombre y ésta es aceptada. Te preparas para cerrar, ignorando a Mark en el camino.
Por supuesto, Mark se entera de la venta. Presentan su acuerdo exclusivo de agencia compradora como prueba de que tienen derecho a una comisión, aunque usted no los haya incluido en la transacción. Como agente que realizó la venta, Nancy se siente con derecho a recibir la comisión. Sólo se puede compensar a un agente, por lo que ahora hay una disputa por comisiones.
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¿Qué sucede durante una disputa?
Cuando surge una disputa sobre la causa del abastecimiento entre agentes de bienes raíces, cualquiera de los agentes puede presentar una queja ante la junta local de bienes raíces para solicitar ayuda para resolver el problema. Cada parte involucrada puede participar en una audiencia de arbitraje para resolver el conflicto.
#1. Presentar una queja
Si un agente cree que fue la causa de una transacción pero no recibió una comisión por su trabajo, puede presentar una queja por escrito ante la junta de bienes raíces local o estatal. El agente que presenta la denuncia se conoce como denunciante. Los agentes con los que el denunciante está en conflicto se conocen como demandados. La queja debe incluir los nombres de todas las partes involucradas, la cantidad de dinero en disputa y cuándo se cerró la transacción inmobiliaria. La queja debe presentarse dentro de los 180 días posteriores al cierre o 180 días después de que el reclamante tenga conocimiento del problema.
Si la Junta determina que la queja está sujeta a arbitraje, notificará a todas las partes la decisión y fijará una fecha para una audiencia de arbitraje.
#2. Entrar en arbitraje
Un panel de expertos locales en bienes raíces lleva a cabo una audiencia de arbitraje, durante la cual escuchan los hechos de la disputa y deciden cómo resolverla. Durante la audiencia, ambas partes pueden tener representación legal, presentar pruebas del caso, proporcionar testimonios de testigos y expertos en la materia e interrogar a sus oponentes.
Un factor crítico utilizado para reunir evidencia de ambas partes de una disputa sobre la causa del proxenetismo es la hoja de trabajo de arbitraje de la causa del proxenetismo de la NAR. Es posible que todos los agentes involucrados en la audiencia deban completar esta hoja de trabajo antes de la audiencia. Esta lista de preguntas ayuda al panel de arbitraje a analizar los factores que pueden contribuir a la obtención de causa.
#3. Decisión del panel de audiencia
El panel de audiencia de arbitraje debe decidir dentro de las 48 horas posteriores a la audiencia. La decisión determinará qué parte tiene derecho a la comisión y especificará el importe. Sin embargo, en la mayoría de los casos, el panel determinará que una de las partes tiene derecho a la comisión completa, lo cual es poco común que la comisión se divida.
Cómo prevenir una disputa sobre causa de adquisición
Nadie quiere una batalla complicada por las comisiones en el momento de la venta. Afortunadamente, he creado algunas formas de garantizar un proceso claro y fluido con su agente.
#1. Siga el protocolo de puertas abiertas
Siga el protocolo de puertas abiertas si asiste a una sin acompañamiento. Entregue la tarjeta de presentación de su agente al agente que organiza la jornada de puertas abiertas si va solo. Firme libros de visitas con el nombre de su agente junto al suyo. De esta manera, el agente de puertas abiertas no intentará acorralarlo ni solicitarle información personal; su agente puede hacer un seguimiento con ellos más tarde.
Comprar una casa es una de las transacciones más importantes que jamás haya realizado y su agente está ahí para ayudarlo a que sea una experiencia fluida y exitosa. Probablemente no quieras que este gran momento termine con una nota amarga. Además, siga algunas reglas básicas para asegurarse de que a su agente se le pague por su trabajo y que nadie tenga que soportar batallas legales.
#2. Acuerdo de divulgación de agencia
Trabajar bajo un Acuerdo de divulgación de agencia establece el tipo de relación entre un profesional de bienes raíces y un cliente, como ser agente del vendedor, agente del comprador o agente dual. Gestiona expectativas, evita conflictos de intereses y garantiza el cumplimiento de los requisitos legales y éticos. Este acuerdo protege al profesional y al cliente al definir claramente sus responsabilidades y deberes durante la transacción.
#3. Comuníquese con su agente de bienes raíces
Es fundamental mantenerse en contacto regular con su agente durante todo el proceso de compra de una vivienda. Una manera fácil de evitar disputas es comunicarse siempre con su agente antes de ver una casa, independientemente de cómo le llame la atención.
No llame a los agentes cuyos nombres aparecen en un letrero de Se vende frente a una casa por la que pasó sin llamar primero a su agente. Se comunicarán directamente con el agente y programarán una cita para ver la casa y negociar en su nombre.
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#4. Visite siempre las propiedades con su agente
Asistir solo a una jornada de puertas abiertas puede dar lugar a una discusión sobre la causa de la adquisición, lo que complica aún más los aspectos de la experiencia de compra de una vivienda. El agente vendedor puede creer erróneamente que es el agente adquirente si usted compra la casa si habla con él sin mencionar que está trabajando con su agencia. Realice siempre visitas a la propiedad con su agente para evitar malentendidos. Los agentes no se confundirán de esta manera. Puede decirle a su agente de bienes raíces exactamente lo que está buscando en una casa ideal cuando puede recorrer las casas con él y expresar lo que le gusta y lo que no le gusta.
Recuerde cumplir con estándares específicos para evitar problemas de adquisición si pasa por una jornada de puertas abiertas que debe visitar de forma independiente. Para asegurarse de que el agente del listado sepa a quién llamar, escriba el nombre y el número de teléfono de su agente junto al suyo en cualquier hoja de registro disponible a su llegada. Asegúrese de mencionar el nombre de su agente y ofrezca la tarjeta de presentación del agente del listado al agente que organiza la jornada de puertas abiertas. Ser sincero acerca de quién lo representa al comprar una casa es crucial para minimizar los desacuerdos.
#5. Deje en claro si está trabajando con otro agente
La mayoría de los agentes le preguntarán inmediatamente si está trabajando con otra persona. Los agentes están capacitados para hacerle esta pregunta, pero a veces no lo hacen. Tal vez estén distraídos o no quieran escuchar tu respuesta. Ajústelos inmediatamente. Ofrezca inmediatamente la información para que pueda resolver cualquier conflicto desde el principio.
Causa de adquisición en la lista de verificación de bienes raíces
He creado una lista de verificación sobre la causa de adquisición para agentes inmobiliarios, pero recuerde que los detalles de la causa de adquisición pueden variar según las leyes y regulaciones locales, por lo que es esencial consultar con un profesional legal o un experto en bienes raíces familiarizado con las reglas de su área. .
Lista de verificación de causas de adquisiciones de Businessyield
Resumen Final
Cuando un agente inmobiliario interviene en la cadena de acontecimientos que conducen a la adquisición de un inmueble, se le denomina causante de la transacción. La comisión de su agente de bienes raíces podría estar en riesgo si, sin saberlo, inicia un problema de causa de adquisiciones a través de sus interacciones con otros agentes, como cuando visita una jornada de puertas abiertas sin que ellos estén presentes. Saber cómo prevenir estos problemas durante el proceso de compra de una vivienda ahorrará a todas las partes muchos dolores de cabeza después del cierre, incluso si la NAR proporciona un proceso de arbitraje para resolverlos.
Si bien es cierto que colaborar con un único REALTOR® confiable puede reducir en gran medida la probabilidad de este tipo de conflictos, hacerlo es solo el comienzo del proceso que comienza con el descubrimiento de su propiedad ideal. Si está preparado para seguir adelante, puede solicitar una hipoteca ahora.
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Referencia
