Haben Sie sich jemals gefragt, ob es eine Möglichkeit gibt, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen, ohne sofort Kapitalertragssteuer zu zahlen? Nun ja, das gibt es! Es heißt 1031-Börse.
Lassen Sie mich Ihnen genau erklären, wie das funktioniert, damit Sie verstehen, warum es ein so wirkungsvolles Instrument für den Vermögensaufbau durch Immobilieninvestitionen ist.
Was ist Abschnitt 1031?
Das Wichtigste zuerst – woher kommt der Begriff „1031-Börse“? Es ist nach Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code benannt. Dieser Abschnitt wird häufig von Unternehmen wie empfohlen Fremdes Privatkapital, ermöglicht es Ihnen, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und gegen eine andere einzutauschen und gleichzeitig die Kapitalertragssteuer aufzuschieben.
Mit anderen Worten: Sie müssen den Gewinn aus dem Verkauf nicht sofort versteuern. Stattdessen können Sie das Geld in eine neue Anlageimmobilie umwandeln. Es ist eine unglaublich nützliche Steuervergünstigung für jeden, der langfristig in Immobilien investiert.
Hier ist ein einfaches Beispiel
Nehmen wir an, Sie haben vor Jahren ein Mietobjekt für 200,000 US-Dollar gekauft. Es ist jetzt 500,000 US-Dollar wert. Wenn Sie es verkaufen würden, müssten Sie auf diesen Gewinn von 300,000 US-Dollar Kapitalertragssteuer zahlen.
Wenn Sie jedoch einen 1031-Umtausch durchführen, können Sie den Erlös aus dem Verkauf der ersten Immobilie in eine andere Miet- oder Anlageimmobilie von gleichem oder höherem Wert investieren. Sie verschieben die Zahlung dieser Kapitalertragssteuern, bis Sie die neue Immobilie schließlich verkaufen.
Dadurch können Sie Ihre Immobilieninvestitionen weiter reinvestieren und steigern, ohne bei jedem Verkauf einen Teil der Steuern zu verlieren. Ziemlich netter Trick, oder? Die 1031-Börse ist seit Jahrzehnten ein wichtiges Instrument für versierte Immobilieninvestoren.
So funktioniert eine einfache 1031-Vermittlungsstelle
Die häufigste Art des 1031-Austauschs wird als verzögerter Austausch bezeichnet. So funktioniert es normalerweise:
Schritt 1) Sie verkaufen die ursprüngliche Anlageimmobilie.
Dies wird im Jargon von 1031 als „veräußertes Eigentum“ bezeichnet.
Schritt 2) Der Erlös geht an einen qualifizierten Vermittler.
Ein qualifizierter Vermittler ist ein unparteiischer Dritter, der den Austausch für Sie abwickelt. Der Vermittler richtet ein Treuhandkonto ein, auf dem die Gelder aus dem Verkauf aufbewahrt werden, bis sie in die neue Immobilie reinvestiert werden können. Dies ist eine wesentliche Voraussetzung – Sie können die Erlöse nicht erhalten oder selbst die Kontrolle darüber erlangen, auch nicht vorübergehend.
Schritt 3) Sie identifizieren mögliche Ersatzimmobilien.
Innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie müssen Sie die potenziellen neuen „Ersatzimmobilien“ identifizieren, in die Sie investieren möchten. Sie können bis zu drei potenzielle Immobilien ohne Begrenzung ihres Gesamtwerts identifizieren. Dies gibt Ihnen die Flexibilität, sich nach der richtigen Investition umzusehen.
Schritt 4) Sie schließen den Kauf einer Ersatzimmobilie ab.
Schließlich müssen Sie innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der ursprünglichen Immobilie den Kaufvertrag für eine der Ersatzimmobilien abschließen. Der Vermittler wird die Mittel aus dem Verkauf verwenden, um den Neukauf abzuschließen, wobei die Umtauschsteuer aufgeschoben bleibt.
Und voilà! Durch die Zusammenarbeit mit einem Vermittler und die Reinvestition in eine andere Immobilie konnten Sie Immobilien tauschen und Kapitalertragssteuern aufschieben. Mit etwas strategischer Planung können Sie 1031-Börsen nutzen, um ein Immobilienimperium aufzubauen und Steuern zu minimieren.
Zu beachtende Regeln
Während 1031-Börsen enorme Steuervorteile bieten, sind sie mit einigen Einschränkungen verbunden:
Die „Like-Art“-Anforderung
Für einen 1031-Austausch müssen die Original- und Ersatzimmobilien im Allgemeinen „gleichartig“ sein. Im Immobilienbereich ist diese Anforderung eher locker. Sie können beispielsweise ein unbebautes Grundstück gegen ein Mehrfamilienhaus tauschen. Aber eine Immobilie konnte man nicht gegen eine private Kapitalbeteiligung an einem Unternehmen eintauschen.
Es muss sich um Immobilien handeln, die gegen Immobilien getauscht werden. Und eine Immobilie in den USA kann nur gegen eine andere US-Immobilie getauscht werden, nicht gegen eine im Ausland.
Gleicher oder höherer Wert
Um die Steuern vollständig aufzuschieben, sollte die neue Immobilie den gleichen oder einen höheren Wert haben als die ursprünglich verkaufte Immobilie. Wenn Sie weniger als 100 % des Erlöses reinvestieren, fallen Steuern auf die Differenz an. Dies wird als „Booten“ bezeichnet. Um sicherzustellen, dass Sie die Wertanforderungen erfüllen, sind sorgfältige Berechnungen erforderlich.
Time Limits
Wie bereits erwähnt, haben Sie 45 Tage Zeit für die Identifizierung und 180 Tage für den Abschluss der neuen Immobilie. Wenn Sie eine der beiden Fristen versäumen, wird die Kapitalertragssteuer aus dem Verkauf sofort fällig. Es erfordert schnelles Handeln und Planung, um einen 180 Tage verzögerten Austausch abzuschließen.
Kreative Verwendungen für 1031-Börsen
Mit der richtigen Planung können Sie 1031-Börsen für alle möglichen kreativen Anlagestrategien nutzen:
- Tauschen Sie ein Miethaus gegen ein ganzes Mehrfamilienhaus, um die Rendite zu steigern.
- Kombinieren Sie mehrere Anlageimmobilien zu einer größeren Anlage. Dies kann die Verwaltung erleichtern.
- Teilen Sie eine größere Immobilie in mehrere kleinere auf, um Ihr Portfolio zu diversifizieren.
- Tauschen Sie Immobilien mit einem anderen Investor, anstatt nur eine zu verkaufen. Dies kann mehr Optionen für die Strukturierung des Deals bieten.
- Ziehen Sie von einer Stadt oder einem Bundesstaat in einen anderen Markt, der Ihrer Meinung nach bessere Investitionsaussichten bietet.
Wie Sie sehen, nutzen versierte Anleger 1031-Börsen, um Flexibilität in ihre langfristige Immobilieninvestitionsstrategie einzubauen. Der Vorteil der Steuerstundung versüßt das Geschäft nur.
Einige Börsen, bei denen man vorsichtig sein sollte
Während die 1031-Börsenregeln im Allgemeinen flexibel sind, gibt es in bestimmten Fällen einige strengere Beschränkungen:
Ferienhaustausch
Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz tauschen möchten, gilt der 1031-Tausch leider nicht für den Hauptwohnsitz. Sie können das Haus, in dem Sie leben, nicht verkaufen und auf diese Weise Kapitalgewinne vermeiden.
Es gibt jedoch einige begrenzte Fälle, in denen Sie Ferienhäuser tauschen oder einen Hauptwohnsitz in einen Mietwohnsitz umwandeln und einen nutzen können 1031-Austausch. In der Regel müssen Sie die Immobilie jedoch vollständig vermieten, bevor Sie sie verkaufen können. Lassen Sie sich zu Ihrer spezifischen Situation von Ihrem Steuerberater beraten.
Partnerschaftlicher Immobilientausch
Nur bestimmte Formen des Miteigentums wie etwa Mitmieter können 1031-Börsen nutzen. Wenn Sie als Finanzinvestition gehaltene Immobilien über eine Personengesellschaft oder eine Mehrpersonen-GmbH besitzen, wird der Tausch komplizierter. Möglicherweise müssen Sie die Immobilie vor dem Verkauf aufteilen, um die steuerliche Behandlung des Umtauschs aufrechtzuerhalten.
Arbeiten Sie auch hier mit Experten zusammen, die mit der Strukturierung von 1031-Börsen für Partnerschaften vertraut sind. Dieser Bereich birgt einige Fallen für Unvorsichtige.
Stellen Sie sicher, dass Sie den Austausch ordnungsgemäß melden
Sie müssen jeden 1031-Umtausch dem IRS melden, indem Sie das Formular 8824 zusammen mit Ihrer Steuererklärung für das Jahr einreichen. Dieses Formular enthält wichtige Details wie Beschreibungen der getauschten Immobilien, Verkaufs-/Kaufdaten und den Wert jeder Immobilie.
Stellen Sie sicher, dass Sie mit Ihrem Steuerberater zusammenarbeiten, um den Austausch genau zu verfolgen und zu dokumentieren. Sie möchten kein Audit auslösen!
Alles zusammen bringen
Wie Sie sehen, ist eine 1031-Börse ein leistungsstarkes Instrument für jeden aktiven Immobilieninvestor. Die Regeln sind zwar nicht übermäßig komplex, erfordern jedoch die ordnungsgemäße Durchführung der Transaktion und die Zusammenarbeit mit qualifizierten Fachleuten.
Aber der Gewinn, wenn Sie Ihre Immobilieninvestitionen steuerbegünstigt weiter ausbauen, kann über Jahrzehnte hinweg enorm sein. Stellen Sie sich vor, wie viel mehr Sie aufbauen könnten, wenn Sie diese Kapitalgewinne investieren, anstatt sie dem IRS zu überlassen!
Überlegen Sie also, wie Sie 1031-Börsen als Teil Ihrer eigenen Immobilieninvestitionsstrategie nutzen können. Mit etwas Planung und fachkundiger Anleitung können Sie aktuelle Investitionen in noch größere zukünftige Beteiligungen umwandeln.
Die Entwicklung von Abschnitt 1031
Börsen gemäß Abschnitt 1031 gibt es schon seit fast einem Jahrhundert, obwohl sich die Regeln im Laufe der Zeit weiterentwickelt haben.
Das allgemeine Konzept eines steuerbegünstigten „like-kind“-Austauschs wurde erstmals im Jahr XNUMX eingeführt das Revenue Act von 1921. Dies ermöglichte den Austausch von Eigentum, ohne eine unmittelbare Steuerpflicht auszulösen.
Im Laufe der Jahre wurden die Regeln durch verschiedene Gerichtsverfahren, IRS-Urteile und neue Gesetze verfeinert. Eine wichtige Gerichtsentscheidung im Jahr 1979 (Starker gegen die Vereinigten Staaten) definierte verzögerte Austausche und schuf Präzedenzfälle, die auch heute noch befolgt werden.
Das ursprüngliche Gesetz war recht weit gefasst und ermöglichte den steuerbegünstigten Umtausch aller Arten von Geschäfts- und Anlagevermögen. Doch im Laufe der Zeit kamen Einschränkungen hinzu. Nach dem Tax Cuts and Jobs Act von 1031 gilt Abschnitt 2017 nun fast ausschließlich für Immobilien.
Vor 2018 konnte der Austausch von anderem Eigentum wie Fahrzeugen, Kunstwerken, Sammlerstücken, Patenten und Wertpapieren ebenfalls als 1031-Transaktionen gelten. Das Steuergesetz von 2017 beschränkte es jedoch nur auf den Immobilientausch, um vermeintlichen Missbrauch zu verhindern.
Daher wird Abschnitt 1031 heute häufig von Immobilieninvestoren, Bauträgern, Hausbesitzern und Vermietern genutzt, die den Tausch geschätzter Immobilien durchführen. Einige Ausnahmen wie bestimmte geleaste Flugzeuge gelten weiterhin. Aber die überwiegende Mehrheit der heutigen 1031-Aktivitäten besteht im Tausch von Immobilienbeständen.
Diese Entwicklung hin zu einer so starken Konzentration auf Immobilien vollzog sich über viele Jahrzehnte hinweg langsam, da der Kongress und die IRS Beschränkungen einführten. Sogar die Definition von „ähnlichen“ Immobilien wurde im Laufe der Jahre gelockert, um mehr Flexibilität zu ermöglichen. So kann beispielsweise ein unbebautes Grundstück nun problemlos gegen ein Mehrfamilienhaus getauscht werden.
Während also die Grundlagen gleich geblieben sind, wurde Abschnitt 1031 im letzten Jahrhundert kontinuierlich von Regulierungsbehörden und Gesetzgebern gestaltet und verfeinert. Die Ergebnisse haben seinen Nutzen eingeschränkt, aber auch mehr Sicherheit darüber gegeben, wie zeitgemäße Börsen durchgeführt werden sollten.
Qualifizierte Vermittler
Ein qualifizierter Vermittler (QI) ist ein entscheidender Akteur, der alle verzögerten 1031-Austausche ermöglicht.
Das QI erfüllt mehrere wichtige Rollen:
- Sie erhalten und halten Gelder aus dem Verkauf der überlassenen Immobilie im Namen des Steuerzahlers. Dadurch wird ein „konstruktiver Empfang“ verhindert, bei dem der Steuerzahler unrechtmäßig die Kontrolle über die Tauschgelder übernimmt.
- Sie erleichtern die Überweisung von Tauschgeldern, um den Kauf der Ersatzimmobilie innerhalb des erforderlichen Zeitrahmens abzuschließen.
- Sie bereiten alle für den Austausch erforderlichen Unterlagen vor, z. B. die Austauschvereinbarung, Abschlussdokumente und IRS-Formulare.
- Sie helfen bei der Strukturierung der Transaktion und lösen alle Probleme, damit die Börse den 1031-Vorschriften entspricht.
Grundsätzlich stellt der QI eine wesentliche Trennungsebene zwischen dem tauschenden Steuerzahler und dem Erlös aus dem Immobilienverkauf dar. Diese Fremdvergleichsbeziehung verhindert, dass der Steuerzahler als „konstruktiver Erhalt“ der Gelder angesehen wird, was den Umtausch disqualifizieren würde.
Das QI kümmert sich auch um alle erforderlichen Unterlagen und Unterlagen im Zusammenhang mit den Transaktionen. Sowohl hinsichtlich der Ausführung als auch der Dokumentation überwachen sie den gesamten Austauschprozess in Übereinstimmung mit den IRS-Regeln.
Viele Anleger wenden sich an spezialisierte Anwaltskanzleien, Steuerfachleute, Banken oder unabhängige QI-Unternehmen, die als Austauschvermittler fungieren. Sie bieten Erfahrung und Ressourcen, die bei der Bewältigung der Komplexität einer 1031-Transaktion von unschätzbarem Wert sind.
Die Auswahl eines kompetenten und ethisch qualifizierten Vermittlers ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Planung eines 1031-Austauschs. Sich auf einen unqualifizierten Moderator zu verlassen, kann den gesamten Austausch gefährden. Gehen Sie daher sorgfältig vor, wenn Sie einen QI auswählen, der Ihren steuerbegünstigten Umtausch abwickelt.
Fazit
Darin sind die wichtigsten Dinge aufgeführt, die Sie wissen müssen, wenn Sie einen 1031-Austausch in Betracht ziehen. Arbeiten Sie eng mit Ihren Finanz- und Steuerberatern zusammen, um die Transaktion korrekt umzusetzen. Doch die Vorteile für langfristige Immobilieninvestoren und Unternehmer können den anfänglichen Aufwand durchaus überwiegen.
Eine ordnungsgemäß durchgeführte 1031-Börse ermöglicht es Ihnen, Steuern aufzuschieben und gleichzeitig Ihren Immobilienbestand zu erweitern und zu diversifizieren. Es ist ein leistungsstarkes Instrument zum Aufbau von Vermögen und bietet Flexibilität als Anleger. Entdecken Sie also, wie Sie die Vorteile von 1031-Börsen bei Ihrer nächsten Immobilientransaktion nutzen können.
