يمكن للأفراد الاستثمار في محافظ الأصول العقارية من خلال صناديق الاستثمار العقاري ، أو صناديق الاستثمار العقاري ، بنفس الطريقة ، يمكنهم الاستثمار في محافظ الأوراق المالية الأخرى من خلال الصناديق المشتركة والأدوات المماثلة. إذا كنت ترغب في الاستثمار في العقارات من خلال صناديق الاستثمار العقاري ، فإليك دليلًا تفصيليًا للبدء. سنتحدث عن REIT وأسهمها ، وكيفية الاستثمار فيها ، سواء في كندا أو الهند ، ولماذا لا تستثمر في REIT. هيا بنا نبدأ!
ما هو REIT؟
صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو شركة تمتلك أو تدير أو تمول العقارات. تنشئ صناديق الاستثمار العقاري استثمارات طويلة الأجل عن طريق شراء الرهون العقارية أو القروض المستخدمة لتمويل العقارات أو عن طريق امتلاك العقارات الملموسة وتأجيرها. إنهم يريدون أن يقدموا لمساهميهم تدفقًا ثابتًا من دخل توزيعات الأرباح بالإضافة إلى تقدير متواضع لسعر السهم.
ينبع التركيز على دخل توزيعات الأرباح من المعاملة الضريبية التفضيلية لصناديق الاستثمار العقارية: لا تدفع صناديق الاستثمار العقاري ضريبة الشركات طالما أنها توزع 90٪ على الأقل من أرباحها الخاضعة للضريبة على المستثمرين.
هذا لا يعني أنك معفي من دفع الضرائب. توزيعات REIT تخضع للضريبة بمعدلات الدخل العادية ؛ تخضع معظم أرباح الأسهم الأخرى للضريبة بمعدل تفضيلي أقل. إذا تم بيع أصول REIT وحقق صندوق REIT مكاسب رأسمالية ، فقد ينتهي بك الأمر بفرض ضرائب على أكثر من مجرد توزيعات أرباح.
كيف تعمل صناديق الاستثمار العقاري
صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو كلمة خيالية للكيان الممنوع من الضرائب الذي يستثمر في العقارات. تلتزم صناديق الاستثمار العقاري بدفع 90 في المائة من إيراداتها الخاضعة للضريبة كأرباح في مقابل عدم دفع ضريبة الشركات ، وبالتالي فإن مدفوعاتها غالبًا ما تكون أعلى بكثير من تلك التي تدفعها الشركات التقليدية.
يُلزم القانون صناديق الاستثمار العقارية باستثمار 75٪ على الأقل من أصولها في العقارات والحصول على 75٪ على الأقل من إجمالي إيراداتها من الإيجارات أو فوائد الرهن العقاري على العقارات. تخلق صناديق الاستثمار العقاري هذه الأموال بطريقتين: عن طريق الاستثمار في الممتلكات وإدارتها ، وعن طريق تمويل الرهون العقارية. يتم تصنيف صناديق الاستثمار العقاري إلى نوعين بناءً على هذا التمييز:
- صناديق الاستثمار العقارية - تمتلك صناديق الاستثمار العقاري هذه مباشرة مصلحة في الأصول الحقيقية وتديرها ، وتجمع الإيجارات على أساس منتظم وتحافظ على الممتلكات مثل المالك التقليدي.
- صناديق الاستثمار العقاري - تمتلك هذه الصناديق العقارية الرهون العقارية وتجمع الفوائد أو المدفوعات الأخرى على تمويل العقار.
صناديق الاستثمار العقاري ، مثل معظم مالكي المنازل ، تقترض مبلغًا كبيرًا من المال لشراء ممتلكاتهم. ومع ذلك ، فإن التدفقات النقدية المستمرة من الإيجار أو المدفوعات الأخرى تسمح لهم باقتراض مبالغ كبيرة بشكل مريح نسبيًا. هذا الاقتراض يمكّنهم من كسب أموال أكثر مما كانوا سيفعلون بخلاف ذلك.
تنشط صناديق الاستثمار العقاري في كل قطاع عقاري تقريبًا ، بما في ذلك:
- مساكن الأسرة الواحدة
- مجمعات سكنية
- خدمات البيع بالتجزئة
- المخازن
- مراكز بيانات الكمبيوتر
- الهياكل الطبية
- مراكز
- الفنادق
- أبراج خلوية
هذه بعض من أكثرها شيوعًا ، ومع ذلك ، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري أن تمتلك عمليا أي شكل من أشكال العقارات. ومع ذلك ، فهم يميلون إلى التركيز على صناعات محددة ، ويفضلون التركيز على مجال أو مجالين حيث يمكن للمديرين التنفيذيين استخدام معرفتهم الواسعة واتصالاتهم المهنية لمساعدة صندوق الاستثمار العقاري على أداء أفضل. علاوة على ذلك ، يولي المستثمرون قيمة أعلى للمؤسسات المركزة مقارنة بالمشاريع المتنوعة.
أنواع صناديق الاستثمار العقارية
يتم تصنيف صناديق الاستثمار العقاري إلى ثلاثة أنواع بناءً على حيازاتها الاستثمارية: حقوق الملكية ، والرهن العقاري ، والصناديق العقارية الهجينة. تنقسم كل مجموعة إلى ثلاثة أنواع بناءً على كيفية الحصول على الاستثمار: صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا ، وصناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة علنًا ، وصناديق الاستثمار العقاري الخاصة.
يتميز كل نوع من أنواع صناديق الاستثمار العقارية بخصائص ومخاطر فريدة ، لذلك من الضروري فهم ما هو تحت الغطاء قبل الاستثمار.
أنواع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة حسب مقتنيات الاستثمار
# 1. صناديق الاستثمار العقارية
تعمل صناديق الاستثمار العقارية بشكل مشابه لأصحاب العقارات ، حيث تتعامل مع جميع الأعمال الإدارية التي تأتي مع امتلاك العقارات. إنهم يمتلكون العقارات الأساسية ، ويجمعون الإيجار ، ويحافظون عليها ، ويعيدون الاستثمار فيها.
# 2. صناديق الاستثمار العقاري
لا تمتلك صناديق الرهن العقاري (المعروفة أيضًا باسم mREITs) الممتلكات الأساسية ، على عكس صناديق الاستثمار العقاري. وبدلاً من ذلك ، فإنهم يمتلكون سندات دين مضمونة بالعقارات. على سبيل المثال ، إذا حصلت الأسرة على رهن عقاري لمنزل ، فقد يشتري هذا النوع من صناديق الاستثمار العقاري الرهن العقاري من المقرض الأصلي ويجمع مدفوعات شهرية بمرور الوقت ، مما يؤدي إلى تكوين أموال من خلال دخل الفوائد. وفي الوقت نفسه ، يمتلك شخص آخر - في هذه الحالة العائلة - العقار ويديره.
# 3. صناديق الاستثمار العقاري الهجينة
صناديق الاستثمار العقاري الهجينة هي مزيج من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في الأسهم والرهن العقاري. تمتلك هذه الشركات العقارات وتديرها ، فضلاً عن الرهون العقارية التجارية. لفهم التركيز الأساسي لصندوق الاستثمار العقاري ، انظر نشرة الإصدار.
أنواع صناديق الاستثمار العقارية حسب حالة التداول
# 1. صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علناً
كما يوحي الاسم ، يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا في البورصة جنبًا إلى جنب مع الأسهم وصناديق الاستثمار المتداولة ويمكن شراؤها باستخدام حساب وساطة قياسي. تتمتع صناديق الاستثمار العقاري المدرجة علنًا بمعايير حوكمة أعلى وأكثر شفافية. لديهم أيضًا الأسهم الأكثر سيولة ، مما يعني أنه يمكن للمستثمرين الحصول بسهولة على أسهم REIT وبيعها - بشكل أسرع ، على سبيل المثال ، من الاستثمار في عقار للبيع بالتجزئة وبيعه بأنفسهم. لهذه الأسباب ، يقوم العديد من المستثمرين بشراء وبيع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا.
# 2. صناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة
يتم تسجيل صناديق الاستثمار العقاري هذه لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات ولكن لا يتم تداولها في البورصة. بدلاً من ذلك ، يمكن شراؤها من وسيط عقارات عبر الإنترنت يشارك في العروض العامة غير المتداولة ، مثل Fundraise. تعتبر صناديق الاستثمار العقاري هذه غير سائلة بشكل خاص لأنها لا يتم تداولها علنًا ، غالبًا لفترات تبلغ ثماني سنوات أو أكثر.
# 3. صناديق الاستثمار العقارية الخاصة
هذه الصناديق العقارية ليست غير مدرجة فقط ، مما يجعل من الصعب تقييمها وتداولها ، ولكنها أيضًا مستبعدة عمومًا من تسجيل لجنة الأوراق المالية والبورصات: ونتيجة لذلك ، فإن صناديق الاستثمار العقاري الخاصة لديها متطلبات شفافية أقل ، مما قد يجعل تقييم أدائها أكثر صعوبة. هذه القيود تجعل هذه الصناديق العقارية أقل جاذبية للعديد من المستثمرين ، كما أنها تأتي مع مخاطر إضافية.
إيجابيات صناديق الاستثمار العقارية
بصرف النظر عن سجلهم الجيد من الربحية ، يفضل المستثمرون صناديق الاستثمار العقاري لعدة أسباب:
- عائدات أرباح عالية ، تأتي من الحاجة القانونية لدفع الدخل وهي مدعومة بتدفقات نقدية ثابتة من تأجير العقارات.
- لأن صناديق الاستثمار العقاري أقل ارتباطًا بالسوق ككل ، إنها مدفوعة لأسباب مختلفة عن معظم الأسهم ، ويمكن أن توفر مزايا التنويع.
- لا يوجد صداع إداري، لذلك يمكنك النوم بشكل أفضل مع العلم أنك لست مضطرًا إلى إصلاح مكيف الهواء المعطل في الساعة 3 صباحًا أو التعامل مع المستأجرين الصاخبين.
- تنويع الممتلكات يعني أنه ، على عكس العديد من الملاك الأفراد ، يتم استثمار REIT بشكل عام في عشرات أو حتى مئات المباني ، وبالتالي فإن ربحيتها لا تعتمد على عدد قليل من الأصول.
هذه بعض أهم مزايا الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية على كل من الأسهم والاستثمار المباشر في العقارات المؤجرة.
لماذا لا تستثمر في صناديق الاستثمار العقارية
هناك أيضًا أسباب لعدم الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري ، ويجب على المستثمرين إيلاء اهتمام خاص للقضايا التالية أثناء الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري:
- عبء الديون المرتفع ، هو أمر نموذجي في الأعمال التجارية لأن صناديق الاستثمار العقاري ، مثل مالكي المنازل العاديين ، تمول العقارات ذات النفوذ الكبير. يجب أن يكون المستثمرون واثقين من قدرة الشركة على إدارة ديونها مع الاستمرار في دفع أرباحها.
- وفقًا لإريك روثمان ، مدير المحفظة في CenterSquare Investment Management في برين ماور ، بنسلفانيا ، فإن ارتفاع أسعار الفائدة قد يضر بأسهم REIT على المدى القصير حيث يبيعها المستثمرون بناءً على الاعتقاد السائد بأن ارتفاع الأسعار يشير إلى انخفاض صناديق الاستثمار العقاري. لكنه يدعي أن هذا لم يكلفهم دائمًا خلال سوق صاعدة طويلة الأمد.
- قد تكون أرباح الأسهم غير مستدامة ، والتي يجب تجنبها عند الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري الفردية. إذا خفضت REIT أرباحها ، فإن سعر سهمها سينخفض أو ربما يكون قد انخفض بالفعل تحسباً للتخفيض.
- ارتفاع أسعار العقارات ، يمكن أن تساعد في تضخيم قيمة REIT ، ولكن هذه القيم قد تنخفض في النهاية ، مما يضر بسعر REIT.
- صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة وصناديق الاستثمار العقارية الخاصة، ليس لديها نفس معايير الحوكمة العالية مثل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا.
كيف تستثمر في صناديق الاستثمار العقارية في الهند؟
يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا في البورصات ، ويمكن للمستثمرين شراء وحدات باستخدام حساب Demat. يمكن للمستثمرين أيضًا النظر في الاكتتابات العامة للاستفادة من عمليات إطلاق REIT الجديدة. يمكنك الاستفادة من القنوات التالية:
# 1. الاستثمار من خلال البورصات
صناديق الاستثمار العقاري ، مثل صناديق الاستثمار المتداولة ، مدرجة ومتداولة في أسواق الأسهم. وبالتالي ، طالما أن المستثمر لديه حساب تجريبي ، فإن شراء وحدات REIT أمر بسيط. قد يتقلب سعر وحدة REIT اعتمادًا على الطلب في أسواق الأوراق المالية. كما أن أداء صندوق الاستثمار العقاري له تأثير على الأسعار. في الهند ، يوجد حاليًا ثلاثة خيارات REIT: Embassy Office Parks REIT و Mindspace Business Park REIT و Brookfield India Real Estate Trust.
# 2. الاستثمار من خلال الصناديق المشتركة
في الهند ، يشارك عدد قليل جدًا من الصناديق المشتركة المحلية في صناديق الاستثمار العقاري ، ويكون التعرض للعقار منخفضًا للغاية. يمكن أيضًا استخدام الصناديق المشتركة للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري. يمكن للمستثمرين في الهند الذين يسعون إلى الانكشاف على العقارات في الخارج المشاركة في صندوق Kotak Overseas REIT للصندوق ، والذي يستثمر بشكل أساسي في صناديق الاستثمار العقاري الدولية.
# 3. الاستثمار من خلال الاكتتابات
يمكن للمستثمرين متابعة الاكتتابات العامة الأولية (REIT) والاستثمار فيها عندما تصبح متاحة. وهذا يتطلب تحقيق وفهم مكثف لجميع عناصر مخاطر REIT. نظرًا لأن قطاع REIT الهندي لا يزال يتطور وهناك عدد قليل من خيارات REIT المتاحة ، يجب على المستثمرين انتظار الاكتتاب العام المقبل.
كيف يمكنك كسب المال على REIT؟
غالبًا ما تكون أرباح الأسهم العقارية أكبر بكثير من متوسط أسهم S&P 500 نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري مفوضة من قِبل مصلحة الضرائب بدفع 90 ٪ من أرباحها الخاضعة للضريبة للمساهمين. يعتبر تجميع هذه الأرباح ذات العائد المرتفع أحد أفضل الطرق لتوليد الدخل السلبي من صناديق الاستثمار العقاري.
هل يمكن أن تخسر المال على REIT؟
هناك دائما فرصة للخسارة مع أي استثمار. صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في البورصة معرضة بشكل خاص لفقدان قيمتها مع ارتفاع أسعار الفائدة ، مما يتسبب في تدفق رأس المال الاستثماري إلى السندات.
هل صناديق الاستثمار العقارية آمنة أثناء الركود؟
خلال فترة الانكماش الاقتصادي ، لا يعد الاستثمار في أنواع معينة من صناديق الاستثمار العقاري ، مثل تلك التي تستثمر في المباني الفندقية ، فكرة جيدة. يعد الاستثمار في أشكال أخرى من العقارات ، مثل الرعاية الصحية أو البيع بالتجزئة ، وسيلة ممتازة للحماية من الركود. لديهم هياكل تأجير أطول ، ونتيجة لذلك ، تكون أقل دورية.
كيف أبدأ الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري؟
يعد فتح حساب وساطة ، والذي يستغرق عادة بضع دقائق فقط ، هو أبسط طريقة للبدء. بعد ذلك ، تمامًا مثل أي سهم آخر ، ستتمكن من شراء وبيع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا. نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقارية تولد مثل هذه الأرباح الكبيرة ، فقد يكون من المفيد وضعها في حساب خاص بالضرائب مثل حساب الجيش الجمهوري الأيرلندي لتجنب دفع الضرائب على التوزيعات.
إذا كنت لا ترغب في تداول أسهم REIT الفردية ، فقد يكون من المنطقي شراء ETF أو صندوق استثمار مشترك يقوم بفحص واستثمار مجموعة متنوعة من صناديق REIT نيابة عنك. أنت تستفيد من التنويع السريع وتقليل المخاطر. تتوفر هذه الأموال من خلال العديد من شركات السمسرة ، والاستثمار فيها ينطوي على واجبات منزلية أقل من التحقيق في صناديق الاستثمار العقارية الفردية للاستثمار.
هل REIT استثمار جيد؟
يعد الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية طريقة رائعة لتنويع محفظتك بما يتجاوز الأسهم والسندات القياسية ، ويمكن أن تكون جذابة نظرًا لعائدها المرتفع من الأرباح وزيادة رأس المال على المدى الطويل.
كم تحتاج من المال للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري؟
على الرغم من أنه يمكن لأي شخص الاستثمار ، فإن صناديق الاستثمار العقاري العامة غير المتداولة عادة ما تتطلب الحد الأدنى من متطلبات الاستثمار من 1,000 دولار إلى 2,500 دولار.
هل يمكنني استثمار 1,000 دولار في صندوق REIT؟
نعم. يمكن شراء معظم صناديق الاستثمار العقارية بأقل من 1,000 دولار.
كيف يمكنني كسب 1000 دولار شهريًا من الدخل السلبي؟
كيف تكسب 1,000،XNUMX دولار إضافي شهريًا:
- شراء سندات الخزانة الأمريكية
- يمكنك تأجير الفناء الخاص بك
- استأجر سيارتك
- عقارات للإيجار
- قم بإنشاء كتاب إلكتروني
- كن شريكنا
ما هي قاعدة 90٪ لصناديق الاستثمار العقارية المتداولة؟
للتأهل كصندوق استثمار عقاري ، يجب أن تمتلك الشركة غالبية أصولها ودخلها المتعلق بالاستثمار العقاري ويجب أن تدفع 90٪ على الأقل من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين في شكل توزيعات أرباح على أساس سنوي.
هل صناديق الاستثمار العقاري أكثر خطورة من الأسهم؟
تفوقت صناديق الاستثمار العقاري على المخزونات على مدى فترات زمنية تتراوح من 20 إلى 50 عامًا ، وكذلك في آخر سنة كاملة من البيانات (2021). غالبية صناديق الاستثمار العقاري أقل تقلبًا من مؤشر ستاندرد آند بورز 500 ، حيث يمثل بعضها نصف تقلب السوق ككل.
ما هي سلبيات صناديق الاستثمار العقاري؟
إذا كان المنطلق هو أداء القطاع منذ بداية العام وحتى تاريخه (+ 10.52٪) ، فمن المرجح أن تكون الاستجابة. ارتفاع أسعار الفائدة أضر بصناديق الاستثمار العقاري (REITs) العام الماضي. ومع ذلك ، إذا كنت ترغب في الدخول في صناعة العقارات ، فعليك التفكير بعناية في خياراتك.
لماذا لا تستثمر في صناديق الاستثمار العقارية؟
صناديق الاستثمار العقاري لا تخلو من المخاطر. قد يكون لها عوائد متقلبة للغاية ، وتكون عرضة لتقلبات أسعار الفائدة ، ولها عواقب ضريبية على الدخل ، وليست سائلة ، ويمكن أن تقلل الرسوم من إجمالي العوائد.
وفي الختام
تجعل صناديق الاستثمار العقاري من السهل على المستثمرين الجدد الدخول إلى سوق العقارات. توفر توزيعات الأرباح ، بالإضافة إلى مزاياها الأخرى ، السيولة لمحفظة المستثمر. يجب على المستثمرين الباحثين عن التعرض العقاري النظر في أدوات الاستثمار المختلفة ، لا سيما الاكتتابات الأولية.
- أفضل 2023 وظائف مدفوعة الأجر في صناديق الاستثمار العقاري
- الأسهم العقارية: الأسهم السكنية وصناديق الاستثمار المتداولة والأسهم الرخيصة مع توزيعات الأرباح
- أعلى 25 من الأسهم الموزعة في عام 2023 (محدث)
- 17 استثمارًا جيدًا الآن 2023 (+ نصائح مجانية)
- أفضل شركات الاستثمار العقاري لعام 2023
- وسطاء الفوركس الأمريكيون: أفضل وسطاء الفوركس برافعة مالية عالية
- غرامة الدفع المسبق: غرامات قرض السيارة والرهن العقاري والدفع المسبق
مراجع حسابات
