هل تساءلت يومًا ما الذي يحدث لأموال الرهن العقاري بعد سدادها؟ يمكن أن ينتهي به الأمر في سوق الرهن العقاري الثانوي. ال سوق ثانوي تمثل جزءًا كبيرًا من الرهون العقارية في الولايات المتحدة ، مما يسمح للمقرضين بتقديم القروض والسماح لمزيد من الأفراد بشراء المنازل. شراء عقار سيكون أكثر صعوبة بدونه.
استمر في القراءة لفهم سوق الرهن العقاري الثانوي ، وكيف يعمل ، والمشاركين الرئيسيين ، والمستثمرين ، والمقرضين ، والمخاطر والمكافآت التي ينطوي عليها.
ما هو سوق الرهن العقاري الثانوي؟
يقوم المقرضون والمستثمرون بشراء وبيع الرهون العقارية وحقوق الخدمة في سوق الرهن العقاري الثانوي. تم تطويره من قبل الولايات المتحدة. كونغرس الولايات المتحدة في الثلاثينيات. هدفها هو تزويد المقرضين بتدفق ثابت من الأموال للإقراض مع تقليل مخاطر ملكية الرهن العقاري.
من الأسهل الحفاظ على ثبات سوق الرهن العقاري مع هذا التداول المستمر للأموال.
من هم المشاركون الرئيسيون في سوق الرهن العقاري الثانوي؟
منشئي الرهن العقاري والمشترين والمستثمرين العقاريين وأصحاب المنازل هم المشاركون الرئيسيون في سوق الرهن العقاري الثانوي. ينشئ مُنشئو الرهن العقاري ، أو المقرضون ، الرهون العقارية ، والتي تُباع بعد ذلك في سوق الرهن العقاري الثانوي.
سيقوم المشترون بتجميع مجموعات كبيرة من الرهون العقارية في أوراق مالية وعرضها على مستثمري الرهن العقاري ، مثل الشركات التي ترعاها الحكومة (GSE) فاني ماي وفريدي ماك. تعد البنوك الاستثمارية وصناديق التحوط وصناديق التقاعد من بين مستثمري الرهن العقاري.
إذا كنت تمتلك منزلًا ولديك رهن عقاري ، فقد تكون أحد المشاركين في سوق الرهن العقاري الثانوي. يمكن أن تأتي الأموال لشراء منزلك من هذا السوق ، اعتمادًا على من أنشأ القرض الخاص بك.
إذا كان هذا يبدو صعبًا ، فلنقم بتفصيله ومناقشة كيفية عمل سوق الرهن العقاري الثانوي.
كيف يعمل سوق الرهن العقاري الثانوي؟
يعمل سوق الرهن العقاري الثانوي من خلال الجمع بين مشتري المنازل والمقرضين والمستثمرين. هذا الرابط يجعل ملكية المنزل أكثر سهولة بالنسبة للشخص العادي. لكن ما مدى دقة عملها؟
افترض أنك تسأل عن قرض وأن المقرض الخاص بك يوافق عليه. يمكنك تقديم عرض ثم إغلاق منزل ، لتصبح مالكًا فخورًا لمنزل جديد. بسبب الرهن العقاري الخاص بك ، المقرض الخاص بك الآن لديه أموال أقل لإقراضها. يمكنه استرداد هذه الأموال عن طريق بيع الرهن العقاري الخاص بك إلى مؤسسة ترعاها الحكومة (GSE) مثل Fannie Mae أو Freddie Mac ، أو مؤسسة مالية أخرى. المقرض لديه الآن المزيد من المال لإقراض الآخرين.
ثم يتم دمج الرهن العقاري الخاص بك مع الرهون العقارية الأخرى لتشكيل ضمان مدعوم بالرهن العقاري. ثم يبيع المشتري هذه الأصول للمستثمرين في جميع أنحاء العالم. ومن الأمثلة على ذلك صناديق التقاعد وصناديق الاستثمار المشتركة وشركات التأمين والبنوك.
يتم شراء أسهم هذه الرهون العقارية المجمعة من قبل المستثمرين لأنها توفر مصدر دخل ثابت شبه مضمون. هذا الدخل الثابت هو نتيجة قيام مالكي المنازل مثلك بدفع أقساط الرهن العقاري في الوقت المحدد.
أنت تسدد دفعة إلى موظف خدمات الرهن العقاري ، الذي يدير قرضك ويرسله إلى المؤسسة المالية التي تمتلك الرهن العقاري. كجزء من أتعابهم لإدارة الرهن ، يحتفظ الخادم بنسبة مئوية من الدفع.
دليل تفصيلي حول كيفية عمل سوق الرهن العقاري الثانوي
فيما يلي تحليل تفصيلي لسوق الرهن العقاري الثانوي خطوة بخطوة.
# 1. يتم الحصول على الرهن العقاري من المقرض من قبل مشتري المنزل.
عندما يؤمن مشتري العقار رهنًا عقاريًا من المقرض ، يبدأ الإجراء. لإغلاق القرض ، يجب عليك استكمال معايير معينة طوال مرحلة إنشاء الرهن العقاري.
# 2. يتم بيع القرض في سوق الرهن العقاري الثانوي من قبل المُقرض.
بعد إنشاء الرهن العقاري ، يكون للمقرض خيار الاحتفاظ بالقرض في دفاتره أو بيعه في سوق الرهن العقاري الثانوي. لا ترغب العديد من المؤسسات في المخاطرة بحدوث انكماش اقتصادي أو خسارة الأموال ، وبالتالي فإنها ستبيع القرض في السوق الثانوية لسداد الأموال التي اقترضتها.
# 3. الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) شراء عدد كبير من القروض
ستقوم GSEs بشراء العديد من القروض من مختلف المقرضين. هذه القروض يمكن أن تتراكم الفائدة. ستقوم شركات GSE الآن بتجميع الرهون العقارية بمعايير مقترض مماثلة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
# 4. يتم شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من قبل المستثمرين.
سيتم بيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في أسهم لمجموعة متنوعة من المستثمرين من قبل GSEs. في كثير من الحالات ، يتوق المستثمرون إلى شراء هذه الأوراق المالية بسبب الوعد بعائد طويل الأجل.
ما هي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)؟
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي سندات مدعومة بقروض عقارية ورهون عقارية. قد تختار البنوك والاتحادات الائتمانية تجميع الرهون العقارية وإنشاء أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري عندما تمول الرهون العقارية. تبيع المؤسسة المالية بعد ذلك MBS في السوق الثانوية للشركات الخاصة والحكومية. ثم تستخدم الكيانات MBS كضمان لتأسيس أوراق مالية جديدة. هذه الأصول متاحة للمستثمرين في جميع أنحاء العالم.
غالبية هذه "الكيانات" إما منظمات حكومية أمريكية ، مثل Ginnie Mae ، أو كيانات ترعاها الحكومة ، مثل Fannie Mae و Freddie Mac. قيمة القروض الأساسية بمثابة ضمانات للأمن. عندما يقوم صاحب المنزل بدفع الرهن العقاري شهريًا ، يتلقى حامل السند جزءًا من الفائدة والمبلغ الأساسي. سيتم ضمان الاستثمار من قبل المؤسسة التي أصدرت الورقة المالية ، وسيتم توزيع الفائدة ومدفوعات رأس المال.
بشكل عام ، يعمل النظام إذا فرضت البنوك شروط إقراض عادلة وسدد المقترضون قروضهم العقارية في الوقت المحدد.
يجادل Haynie أن "غالبية الأفراد يدفعون قروضهم العقارية". إلا عندما تكون هناك أحداث اقتصادية قاسية بالفعل - وحتى ذلك الحين ، يستمر غالبية الناس في دفع قروضهم العقارية. ونتيجة لذلك ، من وجهة نظر الاستثمار ، فهو نوع آمن من الائتمان ".
من يشتري القروض في السوق الثانوية؟
هناك ثلاثة أنواع من مشتري الرهن العقاري في السوق الثانوية:
# 1. الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs)
Fannie Mae و Freddie Mac هما شركتان ترعاهما الحكومة (GSEs) تشتري القروض التقليدية في السوق الثانوية. إذا كان المقرضون يعتزمون بيع قرض إلى Fannie Mae أو Freddie Mac ، فيجب عليهم ضمان استيفاء المقترض والقرض لقواعد "مطابقة" معينة وضعتها تلك الوكالات.
# 2. وكالات الحكومة:
يتم تحويل القروض المدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض وزارة الزراعة الأمريكية إلى أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري بواسطة وكالة حكومية Ginnie Mae.
# 3. الكيانات الخاصة
صناديق التقاعد وشركات التأمين وصناديق التحوط هي أمثلة على الكيانات الخاصة. "معايير الاكتتاب الخاصة بهم قد تختلف عن تلك الخاصة بفاني ماي وفريدي ماك ،" يتكهن Haynie. "بعض المستثمرين ، على سبيل المثال ، سيتخصصون في القروض ذات نسبة الدين إلى الدخل الأكبر."
هل سوق الرهن العقاري الثانوي مفيد؟
مزايا سوق الرهن العقاري الثانوي عديدة. يشجع تداول الأموال ، مما يسمح للمقترضين بالحصول على النقود لطلبات شراء المنزل. كما حافظ سوق الرهن العقاري الثانوي على معدلات أقل وأكثر استقرارًا.
القدرة على بيع الرهون العقارية تسمح للمقرضين بتمويل المزيد من القروض. إنه يعفيهم من مخاطر القرض بينما يسمح لهم في الوقت نفسه بالربح من الرسوم.
يمكن بعد ذلك تجميع الرهون العقارية وبيعها كأوراق مالية من قبل المشترين. يمكن للمستثمرين الذين يشترون هذه الأوراق المالية أن يتوقعوا عائدًا ثابتًا نتيجة قيام المقترضين بسداد أقساط الرهن العقاري.
عندما يعمل النظام بشكل جيد ، يفوز الجميع. لذا ، فإن المتقاعدين لديهم أموال من صناديق الاستثمار ، والبنوك لديها أموال لإقراض الأفراد ، ويمكنك الحصول على الأموال التي تحتاجها لشراء عقار.
ما هي مخاطر سوق الرهن العقاري الثانوي؟
ما حدث في أزمة الرهن العقاري 2008-2009 كان أبرز مخاطر سوق الرهن العقاري الثانوي. تمتلك فاني ماي وفريدي ماك ما يقرب من 5 تريليون دولار من الرهون العقارية على وشك التخلف عن السداد في هذه الحالة. المؤسسات المالية الهامة الأخرى ، مثل Lehman Brothers و Bear Stearns ، لديها مبالغ كبيرة من الأموال المستثمرة في الرهون العقارية.
كان المقترضون تحت الماء على قروضهم العقارية ولم يتمكنوا من سداد المدفوعات ، مما أدى إلى حبس الرهن. بسبب الأزمة ، إما أفلست البنوك أو باعت قروضها العقارية بسرعة وخرجت من السوق. ثم امتلكت فاني ماي وفريدي ماك 100٪ من الرهون العقارية في الولايات المتحدة.
لذلك ، في حين أن سوق الرهن العقاري الثانوي قد يقلل المخاطر ، إذا فشل عدد كافٍ من المقترضين في سداد مدفوعاتهم ، فقد ينهار الكل. بعد انهيار بهذا الحجم ، يمكن فقط للعملاء الأكثر جدارة ائتمانية الحصول على قروض. يتم دعمها مباشرة من قبل البنوك الكبيرة ذات الجيوب الهائلة. هذا رد الفعل يقيد أنواع قروض الرهن العقاري المتاحة ، وكذلك من يمكنه الحصول عليها.
في أعقاب الأزمة المالية لعام 2008 ، لم تعد البنوك إلى سوق الرهن العقاري الثانوي حتى عام 2013. وقد أدى ذلك إلى سلسلة من التعديلات. لقد قدموا قروضًا أقل واتبعوا إرشادات إقراض أكثر صرامة.
في الخلاصة
سوق الرهن العقاري الثانوي عبارة عن شبكة مترابطة من المقترضين والمقرضين والمشترين والمستثمرين. يعزز حركة الأموال وتوفرها مع تقليل المخاطر التي يتعرض لها المقرضون. إنه ، مثل أي نظام آخر ، له مزايا وعيوب. عندما تحقق التوازن ، فإن المزايا تفوق المخاطر.
