يكتشف المشترون في كثير من الأحيان أن مساكن معينة تلبي معظم مطالبهم ، بينما يلبي البعض الآخر القليل منها ولا شيء. يجبرك هذا على التنازل عن بعض "الأشياء الضرورية" وخفض تصنيفها إلى "الأشخاص اللطفاء" ، وهم لا يفسدون الصفقات.
لا تريد أن تتخلى عن شبر واحد من أهدافك واحتياجاتك؟ إذا لم يكن منزلك المثالي متاحًا (أو لم يكن موجودًا) ، فيمكنك دائمًا إنشاء واحد. يتيح لك ذلك تصميم المنزل المثالي دون الحاجة إلى القلق بشأن عيوب شراء عقار تم العيش فيه سابقًا. ومع ذلك ، لتمويل هذا المشروع ، ستحتاج إلى فهم قروض البناء. دعنا كيف يعمل قرض البناء والأنواع المختلفة وأسعار الفائدة ومتطلباتها.
ما هو قرض البناء؟
قرض البناء هو قرض قصير الأجل لا يغطي سوى نفقات بناء المنزل حسب الطلب. هذا ليس رهنًا عقاريًا ويتم تصنيفه على أنه تمويل خاص. بمجرد بناء المنزل ، يجب على الشاغل المحتمل التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري لدفع ثمنه.
ومع ذلك ، تتوفر العديد من قروض بناء المساكن ، بدءًا من الإنشاءات الأرضية وحتى التجديد الكامل للممتلكات بالكامل. سواء كنت تبدأ من الصفر بقرض أرض أو تقوم بتجديد منزل بالكامل ، فمن المحتمل أن يكون هناك قرض لك.
كيف يعمل قرض البناء؟
يتم الحصول على قروض البناء عادة من قبل بناة أو مشتري المساكن الذين يبنون منازلهم حسب الطلب. هي قروض قصيرة الأجل ، وعادة ما تستمر لمدة عام واحد فقط. عند الانتهاء من المنزل ، يمكن للمقترض إما إعادة تمويل قرض البناء إلى رهن دائم أو الحصول على قرض جديد لسداد قرض البناء (المعروف أيضًا باسم "القرض النهائي"). أثناء استمرار المشروع ، قد يكون المقترض ملزمًا فقط بسداد مدفوعات الفائدة على قرض البناء. قد تتطلب بعض قروض البناء سداد الرصيد بالكامل بحلول نهاية المشروع.
إذا حصل المقترض على قرض بناء لبناء منزل ، فيجوز للمقرض دفع الأموال مباشرة إلى المقاول بدلاً من المقترض. قد يتم الدفع على أقساط مع تقدم المشروع خلال مراحل جديدة من التطوير. يمكن استخدام قروض البناء لتمويل مشاريع إعادة التأهيل والترميم وبناء مساكن جديدة.
ما هو نطاق قرض البناء؟
كل مشروع فريد من نوعه ، ولكن بشكل عام ، يغطي قرض البناء النفقات التالية:
- الأرض.
- الخطط والتراخيص والرسوم
- المواد والعمالة
- مصاريف الإغلاق.
- احتياطيات للطوارئ (في حال كانت تكاليف المشروع أكثر من المقدرة).
- احتياطي الفائدة (إذا كنت لا ترغب في دفع فائدة أثناء البناء).
أنواع قروض البناء المختلفة
# 1. قرض البناء إلى الدائم
تقترض المال لدفع تكلفة بناء منزلك بقرض بناء إلى قرض دائم ، وبمجرد الانتهاء من المنزل وانتقالك إليه ، يتم تحويل القرض إلى رهن عقاري دائم.
تتمثل ميزة نهج البناء إلى الدائم في أنه يتعين عليك دفع مجموعة واحدة من تكاليف الإغلاق ، مما يقلل من الرسوم الإجمالية.
عندما ينتقل القرض من البناء إلى القرض الدائم ، فإنه يصبح رهنًا عقاريًا عاديًا بمدة قرض تتراوح من 15 إلى 30 عامًا. ثم تقوم بتسديد المدفوعات التي تشمل كلا من الفائدة والمبلغ الأساسي. في هذه المرحلة ، يمكنك الاختيار بين سعر فائدة ثابت ورهن عقاري قابل للتعديل. تشمل البدائل الأخرى قرض البناء إلى دائم قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والذي يشتمل على شروط موافقة أقل صرامة ويمكن أن يفيد بعض المقترضين ، أو قرض بناء VA إذا كنت من المحاربين المخضرمين المؤهلين.
# 2. قرض البناء فقط
يوفر قرض البناء فقط الموارد المالية اللازمة لإكمال بناء المنزل. ومع ذلك ، فإن المقترض مسؤول إما عن سداد القرض بالكامل عند الاستحقاق (عادة لمدة عام واحد أو أقل) أو السعي للحصول على تمويل دائم من خلال رهن عقاري.
تقوم قروض البناء هذه بصرف الأموال بناءً على النسبة المئوية للمشروع المنتهي ، ويكون المقترض مسؤولاً فقط عن مدفوعات الفائدة على الأموال المسحوبة.
يمكن أن تكون قروض البناء فقط أكثر تكلفة على المدى الطويل إذا كنت تحتاج إلى رهن عقاري دائم لأنه يجب عليك إكمال إجرائين مختلفين للقرض ودفع مجموعتين من الرسوم. يمكن أن تكلف نفقات الإغلاق آلاف الدولارات ، لذا فإن تجنب مجموعة أخرى أمر مفيد.
هناك عامل آخر يجب مراعاته وهو أن وضعك المالي قد يتدهور أثناء البناء. إذا فقدت وظيفتك أو تعرضت لانتكاسة أخرى ، فقد لا تتمكن من التأهل للحصول على قرض عقاري في المستقبل - وبالتالي قد لا تتمكن من الانتقال إلى منزلك الجديد.
# 3. قرض للتجديدات
يمكنك فحص بدائل قروض تجديد المنزل إذا كنت ترغب في ترقية منزل قائم بدلاً من بناء منزل. اعتمادًا على مقدار الأموال التي تنفقها على المشروع ، يمكن أن تتخذ هذه الأشكال مجموعة متنوعة.
يقول كامينسكي: "إذا أراد صاحب المنزل إنفاق أقل من 20,000 ألف دولار على إعادة التصميم ، فيمكنه التفكير في الحصول على قرض شخصي أو استخدام بطاقة ائتمان لتمويل المشروع". "إذا قام صاحب المنزل بتكوين حقوق ملكية في ممتلكاته ، فقد يكون قرض ملكية المنزل أو حد الائتمان مناسبًا للتحسينات التي تبدأ من 25,000 دولار أو نحو ذلك."
إعادة التمويل النقدي هو بديل واقعي آخر في بيئة معدل الرهن العقاري المنخفض الحالية ، حيث يأخذ صاحب المنزل رهنًا عقاريًا جديدًا بمبلغ أكبر من قرضه الحالي ويتلقى الفرق في مبلغ مقطوع.
في معظم الحالات ، لا يطلب المُقرض من صاحب المنزل الكشف عن كيفية استخدام الأموال النقدية. الميزانية والاستراتيجية والمدفوعات يديرها مالك المنزل. تتطلب أنواع التمويل الأخرى من المُقرض تقييم المُنشئ ، والتحقق من الميزانية ، والإشراف على جدول السحب.
# 4. قرض البناء للمالك البناء
قروض المالك والبناء هي إما قروض بناء إلى دائمة أو قروض بناء فقط حيث يعمل المقترض أيضًا كقروض بناء منزل.
نظرًا لتعقيد بناء المنزل والمهارة المطلوبة للامتثال لقواعد البناء ، لن يسمح معظم المقرضين للمقترض بالعمل كباني لهم. غالبًا ما يقوم المقرضون الذين يمكنهم تمكينه بذلك فقط إذا كان المقترض بانيًا مرخصًا عن طريق التجارة.
# 5. إنهاء القرض
وفقًا لكامينسكي ، فإن القرض النهائي هو مجرد رهن عقاري لمالك المنزل بمجرد بناء العقار. يتم استخدام قرض البناء طوال مرحلة البناء ويتم سداده بمجرد اكتمال المشروع. سيضطر المقترض بعد ذلك إلى سداد متوسط الرهن العقاري ، والذي يُعرف غالبًا باسم القرض النهائي.
متطلبات قرض البناء المشتركة
قروض البناء أكثر خطورة بالنسبة للمقرضين ، لذا فإن الحصول على ترخيص واحد هو أكثر صعوبة لأسباب مفهومة. إليك ما ينظر إليه المقرضون.
# 1. درجة الائتمان الخاصة بك:
تمامًا كما هو الحال مع الرهن العقاري النموذجي ، ينظر المقرضون في درجة الائتمان الخاصة بك. تتطلب معظم قروض البناء التقليدية وقروض وزارة الزراعة الأمريكية درجة ائتمان تبلغ 620. لا يوجد حد أدنى مطلوب لقروض البناء من وزارة الزراعة الأمريكية. ومع ذلك ، غالبًا ما يرغب المقرضون في الحصول على درجة ائتمان لا تقل عن 620. وكانت هناك حاجة إلى درجة ائتمان لا تقل عن 580 لقروض البناء بقروض إدارة الإسكان الفدرالية.
# 2. دفعة أولى
بينما قد تفترض دفعة أولى أكبر لقرض البناء ، إلا أنها تساوي الرهون العقارية القياسية. تحتاج قروض البناء من قروض إدارة الإسكان الفدرالية إلى دفع 3.5 في المائة كدفعة مقدمة للمشاريع المعتمدة من HUD و 10٪ دفعة أولى للمشاريع غير المعتمدة من HUD. لا تتطلب قروض البناء VA دفعة أولى ، وتتطلب قروض البناء من وزارة الزراعة الأمريكية حدًا أدنى للدفعة المقدمة بنسبة 10٪ ، وتتطلب قروض البناء التقليدية عادةً دفعة أولى بنسبة 5٪ أو أكثر.
# 3. خطة البناء والمواصفات:
سيرغب المقرضون أيضًا في معرفة تفاصيل ما تنوي إنشاؤه. سيطلبون مخططًا للمنزل والمواصفات ، ويجب التحقق من صحة الخطط على أنها تفي بجميع قوانين البناء المطلوبة في موقعك. سيحتاج مثمن المنزل إلى دراسة تلك المواصفات لتحديد قيمتها ، والتي ستحدد مبلغ القرض الخاص بك.
# 4. مراجعة مقاول البناء والمقرض:
ما لم تكن مقاولًا عامًا معتمدًا ، ستحتاج إلى استئجار واحد لبناء منزلك. سيقوم المقرضون أيضًا بفحص المقاول المشارك في البناء. وبالتالي من الضروري اختيار خبير. المقاول الخاص بك هو عنصر أساسي في العملية. سيرغب المُقرض في معرفة ميزانية المشروع وتوقعات التدفق النقدي. يجب أن يقوم المقرضون عادةً بتقييم عقد البناء والموافقة عليه بينك وبين المقاول الخاص بك.
كيف أحصل على قرض بناء؟
فيما يلي العمليات الأساسية للحصول على قرض البناء:
- تحقق لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً لأي برامج خاصة. إذا كنت مهتمًا ، تحقق من المتطلبات والعمليات للحصول على قرض بناء قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قرض بناء VA.
- الحصول على الموافقة المسبقة. قبل أن تقوم بالكثير من العمل ، يجب أن تحصل على موافقة مسبقة ، حتى تعرف بالضبط ما ستكون عليه ميزانيتك.
- حدد موقع أرضك وباني. تحقق من أن بانيك يلبي أي متطلبات قرض بناء يحددها المُقرض المعتمد مسبقًا. خذ ملاحظات خاصة عن التراخيص والتأمين.
- قم بإنهاء الأوراق. أكمل الخطط مع المنشئ وقدم جميع الوثائق إلى المقرض. من المرجح أن يأمر المقرض بإجراء تقييم وفحص كجزء من المرحلة التالية.
- أكمل القرض. يكتمل إجراء إغلاق الرهن العقاري عندما تقوم بالتوقيع على الخط المنقط. يمكن للمُنشئ الخاص بك بدء العمل بمجرد توقيع كل شيء ومنح الأموال.
معدلات فائدة قروض البناء
قروض البناء ليست متاحة من كل المقرض. تحدث مع البنوك المحلية والاتحادات الائتمانية أولاً. عادة ما تكون معدلات الفائدة على قروض البناء أعلى من معدلات الرهن العقاري العادية لأن هذه القروض أكثر تعقيدًا وخطورة بالنسبة للمقرض.
نظرًا للوقت المستغرق لإكمال البناء ، قد تشعر بالقلق بشأن تغيير أسعار الفائدة أثناء تنفيذ الهيكل. يقدم بعض المقرضين أقفال أسعار طويلة الأجل. يجب أن تدفع مقابل الأمان ، ويريد بعض المقرضين وديعة غير قابلة للاسترداد مقدمًا. على سبيل المثال ، قد تنفق نقطة واحدة مقابل تأمين لمدة 360 يومًا ، مع إيداع 0.5 نقطة. قد يتضمن قفل السعر أيضًا شرط التعويم ، والذي يسمح لك بالحصول على سعر فائدة أقل إذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل كافٍ.
أسئلة مقرض قرض البناء
# 1. هل يمكنني تطبيق حقوق ملكية الأرض الخاصة بي على الدفعة الأولى؟
إذا كنت قد احتفظت بالأرض لمدة عام على الأقل ، فقد تكون مؤهلاً للمساهمة في أي زيادة في حقوق الملكية تجاه متطلبات الدفعة المقدمة. لتحديد قيمة الأرض ، سيكون التقييم مطلوبًا.
# 2. كيف يعمل السحب الأول؟
أحيانًا تكون مواد البناء ، مثل الخرسانة للأساسات والخشب المنشور للتأطير ، هي الأغلى ثمناً في المراحل الأولى من البناء. ومع ذلك ، يفضل المقرضون عدم إجراء مدفوعات كبيرة ما لم يتم تخصيصها على وجه التحديد لغرض معين.
هذا لا يشجع المقاولين غير الشرفاء على طلب مبالغ ضخمة من المال دون تعيينهم بوضوح لاحتياجات المشروع الخاصة. تأكد من توفر أموال كافية للمُنشئ لبدء العمل وأنك أنت والمقاول لديك تفهمان بوضوح كيفية دفع جميع تكاليف البناء.
# 3. ما هو سعر الفائدة خلال فترة البناء؟
سيستخدم بعض مقرضي البناء مؤشر معدل متغير (مثل السعر الأساسي) أثناء البناء. يتقاضى الآخرون فائدة فقط على السعر الذي وافقت عليه لقرضك النهائي ، ثم يحول الباقي إلى إجمالي دفعة رأس المال والفائدة عند اكتمال المنزل.
في بعض الحالات ، يمكن دمج مدفوعات البناء في تكلفة بناء قرضك - تحقق مع مسؤول قروض البناء لتأكيد ذلك.
# 4. ما هي الشركات التي تقدم قروض البناء؟
لا يقدم جميع المقرضين كل نوع من قروض البناء ، ولا يجوز للمقرضين غير البنكيين تقديم أي قروض بناء على الإطلاق.
# 5. ما هي رسوم قروض البناء الخاصة بك؟
ستحتاج إلى معلومات أكثر من مجرد رسوم القرض. غالبًا ما تدير شركة الملكية المدفوعات ، وستكون هناك حاجة إلى مزيد من رسوم التفتيش والتسجيل أثناء بناء المنزل.
يتطلب كل سحب رسوم الفحص والتسجيل ، والتي يمكن أن تضيف بسرعة ما يصل إلى آلاف الدولارات ، لذا تأكد من فهمك لما ينطوي عليه الأمر.
# 6. تعادل: كيف تعمل؟
لتجنب التأخير في العملية ، تأكد من أن المقاول أو البناء يفهم كيف سيتم الدفع لهم خلال مرحلة البناء. إذا رفض المقاول من الباطن رفضًا قاطعًا القيام بأي عمل حتى يتلقى دفعة مقدمة ، فإما أن يأتي بالنقد لتلبية طلب المقاول للدفع مقدمًا أو تحديد موقع مقاول فرعي آخر.
وفي الختام
إذا لم يظهر العقار المثالي الخاص بك متاحًا أثناء الاطلاع على القوائم في السوق الذي اخترته ، فلا يجب أن ينتهي الحلم. يعد تخيل المزيج المثالي من الموقع والأناقة والمرافق في المنزل أحد أكثر الجوانب متعة في عملية شراء المنزل. لا يجب أن يكون مجرد خيال. يمكنك تصميم وبناء وتأثيث منزل أحلامك بخيارات المساعدة المالية.
إن العثور على الوسائل المناسبة لاقتراض المال لمنزلك المستقبلي ، سواء كان قرضًا للبناء ، أو قرض تجديد ، أو HELOC ، أو أي عدد آخر من الاحتمالات ، لا يجب أن يكون معقدًا. تحقق من جميع البدائل الخاصة بك ، وحدد أفضل شكل من أشكال القروض لظروفك ، وقم بالتسوق للحصول على أفضل الأسعار.
